L’art. 1477, 1° comma, C.C.

L’art. 1477, 1° comma, C.C. stabilisce che «la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita». A sua volta l’art. 1490, 1° comma, C.C. definisce il contenuto della garanzia per vizi, sancendo che «il venditore e’ tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui e’ destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore». Ai sensi del 1° comma dell’art. 1492 C.C. (effetti della garanzia) «nei casi indicati dall’art. 1490 il compratore puo’ domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (art. 1453 ss.) ovvero la riduzione del prezzo salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione».

 Secondo giurisprudenza, l’obbligazione di garanzia discende dal fatto oggettivo del trasferimento di un bene affetto da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui i destinato o ne diminuiscano in misura apprezzabile il valore, mentre possibili profili di colpa del venditore rilevano, ex art. 1494 C.C., ai soli eventuali (e diversi) fini risarcitori (Cass. 8/3/2001, n. 3425; 12/5/2000, n. 6089; 22/8/1998, n. 8338).

In alcune sentenze e’ detto che l’azione di inadempimento del contratto di compravendita e’ regolata non gia’ dalla disciplina generale dettata dagli art. 1453 e ss. C.C., ma dalle norme speciali di cui agli art. 1492 e ss. C.C., che prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale, ed in particolare l’onere di denuncia dei vizi nel termine di otto giorni dalla scoperta, che condiziona sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 C.C., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 c.c. (Cass. 5/5/2000, n. 6234; Cass. 4/9/1991, n. 9352).

 In dottrina, il fondamento dell’istituto e’ controverso, anche se gli autori sono concordi nel ritenere che, nonostante l’espressione letterale, l’art. 1476 n. 3) C.C., non configura, acconto a quelle di cui ai numeri 1) e 2), una autonoma obbligazione avente ad oggetto la prestazione di garanzia: le obbligazioni del venditore sono quelle di trasferire la proprieta’ della cosa e di consegnarla nello stato di fatto in cui si trovava al momento della conclusione del contratto. Qualora la cosa risulti difettosa, la garanzia di cui agli artt. 1490 e 1492 C.C., nel prevedere la soggezione del venditore ai rimedi della risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo, da’ luogo a un’ipotesi di responsabilita’ per inadempimento indipendentemente da colpa, in considerazione dello squilibrio fra le attribuzioni patrimoniali derivanti dall’obiettiva esistenza dei vizi al momento della conclusione del contratto.

Secondo alcuni autori, la specialita’ e la esclusivita’ della garanzia per vizi opera nel senso che il compratore, nel caso in cui il venditore non sia in colpa, non possa esperire l’azione di adempimento per ottenere dal venditore la riparazione o la sostituzione della cosa difettosa: unici rimedi esperibili sono la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. La consegna di cosa affetta da vizi o priva delle qualita’ promesse e’ stata da altri ricondotta all’ipotesi della responsabilita’ contrattuale per inadempimento e da taluni all’inesatta esecu- zione del rapporto.

La responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti dell’opera sancita dall’art. 1669 cc – (difetti ravvisabili in qualsiasi alterazione dell’opera, conseguente ad un’inadeguata sua realizzazione, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa e non determinandone, pertanto, la rovina od il pericolo di rovina, si traducano, tuttavia, in vizi funzionali di quegli elementi accessori o secondari che dell’opera stessa consentono l’impiego duraturo cui è destinata e tali, quindi, da incidere negativamente ed in considerevole misura sul godimento di essa, ciò che li distingue nettamente dai vizi e dalle difformità denunziabili, ex art. 1667 CC, con l’azione di responsabilità contrattuale e per i quali non è richiesto che necessariamente incidano in misura rilevante sull’efficienza e la durata dell’opera) – non è affatto di natura contrattuale, bensì extracontrattuale, in quanto intesa a garantire la stabilità e la solidità degli edifici e delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata per la tutela dell’incolumità personale dei cittadini, e, quindi, d’interessi generali inderogabili, che trascendono i confini ed i limiti dei rapporti negoziali tra le parti (e pluribus Cass. 6.12.00 n. 15488, 2.10.00 n. 13003, 14.2.00 n. 1608, 7.1.00 n. 81).

L’art. 1669 cc, benché collocato tra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è diretto alla tutela dell’esigenza di carattere generale della conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati per loro natura a lunga durata. Conseguentemente, l’azione di responsabilità prevista da detta norma ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l’immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest’ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti, i quali in tema di gravi difetti dell’opera possono fruire dei termini decennale di prescrizione ed annuale di decadenza, (e pluribus: Cass. 31.3.06 n. 7634, 13.1.05 n. 567, 29.3.02 n. 4622,10.4.00 n. 4485, 6.2.98 n. 1203, 19.9.97 n. 9313, 27.8.97 n. 8109, 14.12.93 n. 12304).

Per costante insegnamento di questa Corte, l’identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti onde possa individuarsi la ‘scoperta’ del vizio ai fini del computo dei termini annuali posti dall’art. 1669 cc – il primo di decadenza per effettuare la ‘denunzia’ ed il secondo, che dalla denunzia stessa prende a decorrere, di prescrizione per promuovere l’azione – deve effettuarsi con riguardo tanto alla gravità dei vizi dell’opera quanto al collegamento causale di essi con l’attività progettuale e costruttiva espletata, sì che, non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del doppio termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori, solo all’atto dell’acquisizione d’idonei accertamenti tecnici; per il che, nell’ipotesi di gravi vizi dell’opera la cui entità e le cui cause, a maggior ragione ove già oggetto di contestazioni tra le parti, abbiano, anche per ciò, rese necessarie indagini tecniche, è consequenziale ritenere che una denunzia di gravi vizi da parte del committente possa implicare un’idonea ammissione di valida scoperta degli stessi tale da costituire il dies a quo per la decorrenza del termine di prescrizione ed, a maggior ragione, tale da far supporre una conoscenza dei difetti di tanto antecedente da implicare la decadenza, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause, per l’un effetto, alla data della denunzia e, per l’altro, a data ad essa convenientemente anteriore (cfr. Cass. 9.3.99 n. 1993, 18.11.98 n. 11613, 20.3.98 n. 2977, 94 n. 8053).