DENUNCE QUERELA CAUSE TRA VICINI SOLUZIONI ASSISTENZA
AVVOCATO SERGIO ARMAROLI AVVOCATO ESPERTO
1. Distanze tra costruzioni
- Codice Civile (Art. 873): Le costruzioni su fondi confinanti devono rispettare una distanza minima di 3 metri, salvo disposizioni più restrittive nei regolamenti locali.
- Regolamenti comunali: Possono prevedere distanze maggiori, soprattutto in zone residenziali o di interesse urbanistico.
- Eccezioni: Se una costruzione è stata fatta senza rispettare le distanze, il vicino può richiedere la demolizione o un risarcimento, a meno che non siano trascorsi i termini di prescrizione.
2. Distanze per alberi e piantagioni
- Codice Civile (Art. 892):
- Alberi ad alto fusto: devono essere piantati ad almeno 3 metri dal confine.
- Alberi a medio fusto: distanza minima di 1,5 metri.
- Arbusti o siepi: distanza minima di 50 cm.
- Radici e rami sporgenti: Il vicino può chiedere che vengano tagliati se invadono la sua proprietà.
3. Distanze per muri di confine
- Codice Civile (Art. 878): Un muro costruito sul confine è considerato “comune” se entrambe le parti contribuiscono alla spesa, a meno che non venga provato il contrario.
- La sopraelevazione di un muro comune richiede il consenso del vicino, salvo eccezioni.
4. Distanze per aperture e vedute
- Codice Civile (Art. 905):
- Le finestre con affaccio diretto devono rispettare una distanza minima di 1,5 metri dal fondo del vicino.
- Le vedute laterali o oblique devono rispettare una distanza di almeno 75 cm.
Cosa fare in caso di lite
- Tentativo di conciliazione: Prima di intraprendere un’azione legale, è obbligatorio un tentativo di mediazione (DLgs 28/2010).
- Consultare un esperto: Un avvocato o un geometra può valutare il rispetto delle distanze secondo la normativa.
- Azione legale: Se il vicino non rispetta le norme, si può agire presso il Tribunale per ottenere il rispetto delle distanze, una demolizione o un risarcimento.
Hai bisogno di approfondire un caso specifico?
L’articolo 905 del Codice Civile italiano disciplina le distanze per l’apertura di vedute. Di seguito il testo e una spiegazione chiara del suo contenuto:
Testo dell’Art. 905 c.c. – Distanza per l’apertura di vedute
“Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo del vicino se non vi è una distanza di almeno un metro e mezzo tra la facciata del proprio edificio, in cui si aprono le vedute, e il confine del fondo altrui.
Non si possono aprire vedute laterali o oblique verso il fondo del vicino se non vi è una distanza di almeno 75 centimetri.
La distanza si misura dalla più vicina linea esteriore della veduta o del balcone.”
Cosa sono le vedute?
Le vedute sono aperture che consentono di osservare direttamente o lateralmente il fondo del vicino. Possono essere:
- Dirette: quando permettono di guardare frontalmente.
- Oblique o laterali: quando l’osservazione avviene di lato o di sbieco.
Distanze minime
- Vedute dirette: devono rispettare una distanza minima di 1,5 metri dal confine.
- Vedute laterali o oblique: devono rispettare una distanza minima di 75 cm dal confine.
La distanza si misura dalla linea più esterna della veduta (ad esempio il davanzale) o di eventuali balconi o terrazze.
Eccezioni
- Servitù di veduta: Il proprietario può derogare alle distanze legali se esiste una servitù che gli consente di mantenere l’apertura a distanza inferiore.
- Accordo tra le parti: I vicini possono stabilire distanze diverse mediante un contratto scritto e registrato.
- Preesistenza: Se l’apertura è stata realizzata da lungo tempo, potrebbe configurarsi una situazione di usucapione.
Conseguenze in caso di violazione
Se le distanze non sono rispettate, il vicino può:
- Richiedere la chiusura della veduta: tramite un’azione legale.
- Chiedere il risarcimento dei danni: se ha subito un danno concreto.
Le liti condominiali riguardanti vedute e distanze sono tra i problemi più comuni nei condomìni e spesso derivano dalla percezione di violazione della privacy o dal mancato rispetto delle normative del Codice Civile e del Regolamento Condominiale. Ecco una guida per capire meglio la situazione e le possibili soluzioni:
1. Regole sulle vedute in condominio
Le vedute sono aperture che permettono di osservare il fondo o la proprietà di un altro. La normativa è stabilita dagli Articoli 905 e seguenti del Codice Civile.
Distanze minime per le vedute
- Vedute dirette: devono rispettare almeno 1,5 metri dal confine.
- Vedute laterali o oblique: devono essere ad almeno 75 cm dal confine.
In un condominio, queste distanze si applicano anche tra balconi o finestre che affacciano su proprietà comuni o private.
2. Problemi comuni
a. Nuove aperture
Un condomino non può aprire nuove finestre, balconi, o terrazze che violino le distanze minime rispetto alla proprietà di un vicino o alle parti comuni.
b. Privacy
La presenza di vedute che permettono di osservare direttamente balconi, terrazze o finestre altrui può portare a controversie per violazione della privacy.
c. Installazione di strutture
- Tende da sole, grigliati o pergolati che interferiscono con le vedute o occupano spazi comuni possono generare conflitti.
- I divisori tra balconi possono essere contestati se non rispettano le regole di decoro o distanza.
3. Come risolvere le liti
Fase 1: Conciliazione
- Dialogo diretto: È sempre consigliabile cercare una soluzione amichevole, magari coinvolgendo l’amministratore di condominio.
- Mediazione obbligatoria: Secondo il DLgs 28/2010, prima di intraprendere un’azione legale, è obbligatorio un tentativo di mediazione.
Fase 2: Azioni legali
Se non si trova un accordo, si può ricorrere al Giudice di Pace o al Tribunale per chiedere:
- La chiusura della veduta non conforme.
- Il risarcimento dei danni.
- L’eliminazione di opere che violano il diritto di veduta.
4. Regolamento Condominiale
Il regolamento condominiale può prevedere regole più stringenti rispetto al Codice Civile. Ad esempio:
- Vietare l’apertura di nuove finestre o la modifica delle vedute senza approvazione.
- Stabilire limiti per l’installazione di tende o altre strutture che interferiscano con le vedute.
5. Consigli pratici
- Consultare un tecnico: Un geometra può misurare le distanze e verificare se le norme sono rispettate.
- Richiedere il parere dell’amministratore: È il primo punto di riferimento per controversie in condominio.
- Agire in tempi rapidi: Se si ritiene che una nuova opera violi i propri diritti, è importante intervenire tempestivamente per evitare la prescrizione o l’usucapione.
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La distinzione tra luci e vedute è fondamentale nel diritto civile italiano, poiché determina differenti diritti e obblighi tra proprietari confinanti.
Definizioni
- Luci: Sono aperture che permettono il passaggio di luce e aria, ma non consentono di affacciarsi sul fondo del vicino. Tipicamente, sono dotate di inferriate o grate che impediscono l’affaccio.
- Vedute: Sono aperture che permettono di affacciarsi e guardare sul fondo del vicino, sia frontalmente che lateralmente o obliquamente. Consentono una visione diretta e completa della proprietà adiacente.
Criteri Distintivi
La Corte di Cassazione ha chiarito che, per qualificare un’apertura come veduta, devono coesistere due requisiti:
- Inspectio: Possibilità di guardare nel fondo altrui.
- Prospectio: Possibilità di affacciarsi, ovvero sporgersi per osservare non solo frontalmente, ma anche lateralmente e obliquamente.
Se manca anche solo uno di questi requisiti, l’apertura è considerata una luce.
Regime Giuridico
- Luci: Devono rispettare specifiche caratteristiche stabilite dall’art. 901 del Codice Civile, tra cui l’altezza dal suolo e la presenza di inferriate. In caso di irregolarità, il vicino può richiederne la regolarizzazione, ma non la chiusura.
- Vedute: Devono rispettare una distanza minima dal fondo del vicino, generalmente di 1,5 metri, come previsto dall’art. 905 del Codice Civile. In caso di violazione, il vicino può esigere l’arretramento o la chiusura della veduta.
Giurisprudenza Rilevante
- Cassazione Civile, Sentenza n. 25864/2021: Ha ribadito che un’apertura munita di inferriata, che non consente un agevole affaccio sul fondo vicino, è da qualificarsi come luce, anche se permette una visione con manovre scomode. In tali casi, il vicino può chiedere solo la regolarizzazione dell’apertura.
- Cassazione Civile, Sentenza n. 7705/2016: Ha sottolineato che, affinché un’apertura sia qualificata come veduta, deve consentire sia l’inspectio che la prospectio, ovvero la possibilità di affacciarsi comodamente senza l’ausilio di mezzi artificiali.
Queste distinzioni sono cruciali per determinare i diritti dei proprietari e le possibili azioni legali in caso di controversie relative ad aperture sul fondo del vicino.
L’articolo 873 del Codice Civile italiano stabilisce che le costruzioni su fondi confinanti, se non sono unite o aderenti, devono essere mantenute a una distanza non inferiore a tre metri. Tuttavia, i regolamenti locali possono prevedere distanze maggiori.
Nozione di “Costruzione”
La giurisprudenza ha interpretato in modo estensivo il concetto di “costruzione” ai fini dell’applicazione dell’art. 873 c.c. In particolare, la Corte di Cassazione ha affermato che per “costruzione” si intende qualsiasi opera non completamente interrata che presenti caratteristiche di solidità e stabilità, con una stabile connessione al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva utilizzata.
Principio della Prevenzione
In assenza di specifiche disposizioni nei regolamenti locali, si applica il principio della prevenzione. Questo principio consente al proprietario che costruisce per primo di scegliere se edificare sul confine o a una determinata distanza da esso. La scelta effettuata influenzerà le possibilità costruttive del vicino, che dovrà rispettare le distanze in base alla posizione della costruzione preesistente.
Deroghe e Regolamenti Locali
I regolamenti edilizi locali possono derogare al principio della prevenzione stabilendo distanze minime non solo tra le costruzioni, ma anche rispetto ai confini. In tali casi, il proprietario che costruisce per primo deve rispettare le distanze dal confine previste dal regolamento, limitando così le opzioni del vicino. La Corte di Cassazione ha chiarito che, quando i regolamenti locali fissano una distanza minima tra le costruzioni senza specificare la distanza dal confine, il principio della prevenzione rimane applicabile.
Opere Soggette alle Distanze Legali
La giurisprudenza ha esteso l’applicazione dell’art. 873 c.c. a diverse tipologie di opere. Ad esempio, un muro di contenimento di un terrapieno artificiale è considerato una costruzione soggetta al rispetto delle distanze legali. Tuttavia, se il muro ha la funzione di contenere una scarpata di origine naturale non modificata dall’intervento umano, non è soggetto a tali distanze.
Derogabilità delle Distanze Legali
Le distanze minime stabilite dall’art. 873 c.c. possono essere derogate mediante accordi tra le parti, costituendo una servitù che consente di costruire a distanza inferiore. Tuttavia, le distanze imposte da regolamenti locali o normative speciali, che prevedono distanze superiori a quelle del codice civile, sono inderogabili e non possono essere modificate da accordi privati.
In sintesi, l’art. 873 c.c. rappresenta una norma fondamentale nella regolamentazione delle distanze tra costruzioni, integrata e, in alcuni casi, derogata da regolamenti locali e dalla giurisprudenza, al fine di garantire un equilibrato sviluppo urbanistico e la tutela dei diritti dei proprietari confinanti.
Le distanze legali per alberi e piante tra proprietà confinanti sono disciplinate principalmente dall’articolo 892 del Codice Civile italiano. Ecco un quadro chiaro delle norme:
1. Distanze legali secondo l’art. 892 c.c.
Le distanze minime dal confine per la piantagione di alberi e piante sono:
- Alberi ad alto fusto (es. pini, querce, cipressi):
- Devono essere piantati a 3 metri dal confine.
- Alberi a medio fusto (es. meli, ciliegi, ulivi):
- Devono essere piantati a 1,5 metri dal confine.
- Arbusti e siepi:
- Devono essere piantati a 50 centimetri dal confine.
2. Definizioni di fusto
- Alto fusto: Alberi che hanno il tronco che si dirama in alto, solitamente con una chioma ampia e sviluppata.
- Medio fusto: Alberi con un tronco meno sviluppato e chiome più contenute.
- Arbusti o siepi: Piante basse o cespugli che non si sviluppano in altezza.
3. Eccezioni alle distanze
- Usucapione: Se gli alberi sono stati piantati a distanza inferiore e non sono stati contestati per almeno 20 anni, si presume un diritto acquisito.
- Deroghe locali: I regolamenti comunali possono prevedere distanze diverse da quelle del Codice Civile.
- Accordi tra vicini: È possibile stabilire distanze diverse attraverso un accordo scritto.
4. Radici e rami sporgenti
L’articolo 896 del Codice Civile disciplina la gestione di radici e rami sporgenti:
- Rami sporgenti: Il proprietario del fondo confinante può richiedere che vengano tagliati.
- Radici invasive: Il vicino può rimuoverle, salvo che non vi sia una servitù o un accordo contrario.
5. Alberi sul confine
Se un albero si trova esattamente sul confine tra due proprietà:
- È considerato “comune” ai proprietari confinanti.
- Entrambi hanno uguali diritti e doveri rispetto all’albero, inclusa la manutenzione e i frutti prodotti.
6. Controversie più comuni
- Distanze non rispettate: Se un vicino pianta alberi troppo vicini al confine, è possibile chiedere la rimozione o l’adeguamento tramite mediazione o azione legale.
- Ombreggiatura o danni alle colture: Se le piante del vicino creano ombra o danni al fondo, si può chiedere il risarcimento.
- Frutti caduti: I frutti che cadono su un fondo altrui sono proprietà del proprietario dell’albero, a meno che non siano raccolti.
7. Cosa fare in caso di violazione
- Tentativo di dialogo: Parlare con il vicino per trovare una soluzione amichevole.
- Coinvolgimento del Comune: Verificare se esistono regolamenti locali che possano applicarsi.
- Mediazione obbligatoria: Prima di intraprendere un’azione legale, è necessario tentare la mediazione (DLgs 28/2010).
- Azione legale: In caso di mancato accordo, è possibile rivolgersi al Giudice di Pace o al Tribunale.
Hai un caso specifico da analizzare o vuoi maggiori dettagli?
Le distanze nelle costruzioni tra fondi confinanti sono disciplinate principalmente dall’articolo 873 del Codice Civile italiano, che stabilisce la distanza minima da rispettare per evitare conflitti tra proprietari.
1. Regola Generale dell’Art. 873 c.c.
- Distanza minima tra costruzioni: Deve essere di almeno 3 metri.
- La distanza si applica tra le pareti esterne delle costruzioni su fondi confinanti.
2. Deroghe e regolamenti locali
- Regolamenti edilizi comunali: Possono prevedere distanze superiori ai 3 metri, soprattutto per esigenze urbanistiche o estetiche.
- Piani regolatori generali: In molti comuni, le distanze possono variare a seconda della zona (residenziale, industriale, agricola).
- In assenza di regolamenti specifici, si applica il limite di 3 metri previsto dal Codice Civile.
3. Principio della Prevenzione
In mancanza di regolamenti locali:
- Il principio della prevenzione si applica per regolare la sequenza temporale delle costruzioni:
- Chi costruisce per primo può decidere se edificare sul confine o rispettare una certa distanza da esso.
- Il secondo costruttore deve rispettare la distanza minima stabilita dal Codice Civile o replicare le scelte del primo.
4. Distanze dai confini
- Se non c’è una costruzione sul fondo confinante, alcune norme locali possono prevedere la distanza dal confine stesso, anziché tra costruzioni.
- Questa distanza può essere pari o superiore ai 3 metri, in base ai regolamenti comunali.
5. Distanze particolari
- Costruzioni accessorie: Le tettoie, pergolati, o altre strutture leggere sono soggette al rispetto delle distanze solo se considerate “costruzioni” secondo la giurisprudenza (con solidità e stabilità permanenti).
- Muri di cinta e recinzioni: Devono rispettare l’altezza e le caratteristiche definite dai regolamenti locali; altrimenti, non rientrano nell’obbligo di distanza.
6. Giurisprudenza rilevante
- Cassazione, Sentenza n. 9533/2006: Ha chiarito che una costruzione si considera tale anche se è solo parzialmente sopra il livello del suolo.
- Cassazione, Sentenza n. 8483/2019: Ha ribadito che le distanze devono essere misurate dalle parti strutturali più esterne, come grondaie o balconi.
- Cassazione, Sentenza n. 297/2021: Ha stabilito che le norme comunali prevalgono sempre sul principio della prevenzione.
7. Cosa fare in caso di conflitti
- Consultare i regolamenti locali: Prima di costruire, verifica le norme edilizie del Comune.
- Richiedere una perizia tecnica: Un geometra può calcolare le distanze corrette e verificare eventuali violazioni.
- Mediazione obbligatoria: È necessaria prima di intraprendere un’azione legale.
- Azione legale: Può essere richiesta la demolizione o l’adeguamento della costruzione se le distanze non sono rispettate.
Hai bisogno di ulteriori chiarimenti o di approfondire un caso specifico?
Il permesso di costruire è uno strumento essenziale per realizzare interventi edilizi nel rispetto delle normative urbanistiche, tra cui le norme sulle distanze. Ecco una guida completa per comprendere il rapporto tra il permesso di costruire e le regole relative alle distanze.
1. Permesso di costruire: che cos’è
- È un provvedimento amministrativo rilasciato dal Comune per autorizzare interventi edilizi significativi, come nuove costruzioni, ampliamenti, o modifiche rilevanti.
- La richiesta del permesso di costruire deve essere conforme:
- Alle norme del Codice Civile (es. art. 873 per le distanze tra costruzioni).
- Al Piano Regolatore Generale (PRG) o al Piano Urbanistico Comunale (PUC).
- Al Regolamento Edilizio Comunale, che può specificare norme particolari per le distanze.
2. Norme sulle distanze e permesso di costruire
a. Distanze tra costruzioni (art. 873 c.c.)
- La distanza minima tra costruzioni è 3 metri, salvo disposizioni più restrittive dei regolamenti locali.
- Le norme comunali possono imporre distanze:
- Maggiori: ad esempio, 5 o più metri in zone residenziali.
- Dal confine: spesso i regolamenti impongono una distanza minima anche dai confini della proprietà.
b. Deroghe alle distanze
- Deroghe consentite:
- I regolamenti locali possono prevedere casi in cui le distanze siano ridotte.
- È possibile costruire in aderenza o sul confine previo accordo tra i proprietari.
- Divieti inderogabili:
- Le distanze imposte per motivi di sicurezza, salute pubblica, o decoro urbano non possono essere superate nemmeno con accordi privati.
c. Distanze specifiche per opere particolari
- Balconi, terrazze, sporgenze: Devono rispettare le distanze minime tra costruzioni.
- Tettoie e pergolati: Se permanenti, possono essere soggetti alle stesse norme delle costruzioni.
- Luci e vedute: La distanza per l’apertura di vedute è regolata dagli articoli 905-906 del Codice Civile.
3. Requisiti per il rilascio del permesso di costruire
Il permesso di costruire viene rilasciato solo se il progetto:
- Rispetta le norme edilizie e urbanistiche locali.
- È conforme alle distanze minime tra costruzioni e confini.
- Prevede il rispetto del decoro urbano e della sicurezza.
4. Sanzioni per il mancato rispetto delle distanze
Se una costruzione è realizzata senza rispettare le distanze:
- Sospensione dei lavori: L’autorità comunale può bloccare il cantiere.
- Demolizione: Il vicino può chiedere la demolizione della parte dell’edificio che viola le distanze.
- Risarcimento dei danni: Può essere richiesto in caso di lesione dei diritti del vicino.
5. Permesso di costruire e violazioni delle distanze
Un permesso di costruire non legittima la violazione delle norme sulle distanze:
- Cassazione, Sentenza n. 3780/2020: Se un permesso di costruire autorizza una costruzione in violazione delle distanze previste, il permesso può essere considerato illegittimo.
- Cassazione, Sentenza n. 18936/2021: Anche in presenza di un permesso valido, il vicino può agire per la tutela dei suoi diritti civili.
6. Consigli pratici
- Verifica normativa: Consulta i regolamenti edilizi comunali e il Piano Regolatore Generale per conoscere le distanze applicabili.
- Affidati a un tecnico: Un geometra o un architetto può assicurarsi che il progetto rispetti le distanze legali.
- Risolvi i conflitti: In caso di contestazioni sulle distanze, cerca una mediazione prima di procedere legalmente.
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L’articolo 874 del Codice Civile italiano disciplina la comunione forzosa del muro sul confine, permettendo al proprietario di un fondo adiacente di acquisire la comproprietà del muro confinante.
Testo dell’Articolo 874 c.c.
“Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.”
Analisi Dottrinale
La dottrina ha approfondito vari aspetti relativi all’articolo 874 c.c.:
- Natura del diritto: Si riconosce al proprietario del fondo contiguo un diritto potestativo di ottenere la comunione del muro, subordinato al pagamento di un’indennità.
- Estensione della comunione: La richiesta deve riguardare l’intera estensione del fondo del richiedente, ma può limitarsi a una parte dell’altezza del muro.
- Obblighi del richiedente: Oltre al pagamento dell’indennità, il richiedente deve eseguire le opere necessarie per evitare danni al vicino, garantendo la stabilità e l’integrità del muro.
Giurisprudenza Rilevante
La giurisprudenza ha fornito chiarimenti significativi sull’applicazione dell’articolo 874 c.c.:
- Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 22909/2015: Ha stabilito che l’offerta dell’indennità di comunione non è una condizione preliminare per l’azione volta a ottenere la comunione forzosa del muro sul confine; l’indennità deve essere determinata dal giudice indipendentemente da qualsiasi offerta preventiva.
- Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 3425/2006: Ha affermato che nelle zone soggette a normativa antisismica, le disposizioni degli articoli 874 e 876 c.c. non sono applicabili, poiché è necessario che ogni costruzione costituisca un organismo a sé stante, adottando giunti o altri accorgimenti idonei a consentire la libera e indipendente oscillazione degli edifici.
Considerazioni Finali
L’articolo 874 c.c. rappresenta uno strumento legale che facilita l’utilizzo condiviso dei muri di confine, promuovendo una gestione efficiente degli spazi tra proprietà adiacenti. Tuttavia, l’esercizio di questo diritto richiede attenzione alle normative locali, specialmente in aree con specifiche esigenze costruttive, come quelle soggette a normative antisismiche.
L’articolo 875 del Codice Civile italiano disciplina la comunione forzosa del muro che non è sul confine, permettendo al proprietario di un fondo adiacente di acquisire la comproprietà di un muro situato a una distanza inferiore a determinati limiti dal confine, al fine di costruirvi contro.
Testo dell’Articolo 875 c.c.
“Quando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.
Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro un termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.”
Analisi Dottrinale
La dottrina ha esaminato vari aspetti dell’articolo 875 c.c.:
- Condizioni per la comunione: Il vicino può richiedere la comunione del muro solo se intende costruire contro di esso. L’effettiva realizzazione della costruzione è un requisito fondamentale per l’acquisizione della comunione.
- Procedura di interpello: Il vicino interessato deve interpellare preventivamente il proprietario del muro, chiedendogli se preferisce estendere il muro fino al confine o demolirlo. Il proprietario ha 15 giorni per rispondere e, in caso di risposta affermativa, deve completare l’estensione o la demolizione entro sei mesi.
- Indennità dovuta: Il richiedente deve corrispondere al proprietario del muro:
- La metà del valore del muro o della parte resa comune.
- Il valore del suolo occupato dalla nuova costruzione.
Giurisprudenza Rilevante
La giurisprudenza ha fornito chiarimenti sull’applicazione dell’articolo 875 c.c.:
- Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 25191 del 17 settembre 2021: Ha stabilito che il principio della prevenzione non è derogato se il regolamento edilizio si limita a fissare la distanza minima tra le costruzioni. Tuttavia, se la norma regolamentare stabilisce anche la distanza minima delle costruzioni dal confine, il principio della prevenzione è derogato, a meno che il regolamento non consenta espressamente di costruire in aderenza.
- Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 115 del 11 gennaio 1982: Ha chiarito che, nel caso di fondi a dislivello, la comunione del muro deve comprendere anche le fondazioni, poiché il muro è indivisibile da queste ultime.
Considerazioni Finali
L’articolo 875 c.c. offre una soluzione equilibrata tra l’interesse del proprietario del muro e quello del vicino che intende costruire, promuovendo un utilizzo efficiente degli spazi confinanti. Tuttavia, l’esercizio di questo diritto richiede il rispetto di una procedura specifica e l’osservanza delle normative locali, oltre alla corresponsione di un’indennità adeguata al proprietario del muro.
