CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA

NUOVA  COSTRUZIONE POLIZZA FIDEIUSSORIA

 

 

Nella prospettazione dei ricorrenti, l’inadempimento dell’impresa sarebbe consistito nel non avere rispettato il termine entro il quale doveva avvenire il rogito (31 maggio 2013) e nel non avere adempiuto all’onere di stipulare la polizza fideiussoria prevista dalla legge entro 60 giorni dalla sottoscrizione del preliminare.

Tuttavia, il termine per la conclusione del definitivo non poteva considerarsi perentorio: si sarebbe in ogni caso trattato di un inadempimento modesto, quindi non tale da legittimare l’accoglimento della domanda di recesso o di quella subordinata di risoluzione; inoltre, gli acquirenti si erano lamentati della mancata stipula nei tempi concordati (31.05.2013) solo il 3 settembre 2013, né avevano compiuto alcun atto (cfr. convocazione davanti al notaio o messa in mora ex art. 1454 c.c.) per indurre la controparte alla stipulazione.

Quanto all’altro profilo, la polizza fideiussoria era stata consegnata il 2 luglio 2013, ossia in tempo utile e nell’osservanza della disciplina introdotta dal decreto legislativo 122/2005, la cui ratio è quella di tutelare gli acquirenti di immobili in corso di costruzione dal rischio che, nel lasso di tempo che intercorre tra il preliminare e il definitivo, un’eventuale intervenuta situazione di crisi del promettente venditore possa impedire l’acquisto della proprietà e far perdere al promissario acquirente la caparra eventualmente versata.

 

 

Nella prospettazione dei ricorrenti, l’inadempimento dell’impresa sarebbe consistito nel non avere rispettato il termine entro il quale doveva avvenire il rogito (31 maggio 2013) e nel non avere adempiuto all’onere di stipulare la polizza fideiussoria prevista dalla legge entro 60 giorni dalla sottoscrizione del preliminare.

Tuttavia, il termine per la conclusione del definitivo non poteva considerarsi perentorio: si sarebbe in ogni caso trattato di un inadempimento modesto, quindi non tale da legittimare l’accoglimento della domanda di recesso o di quella subordinata di risoluzione; inoltre, gli acquirenti si erano lamentati della mancata stipula nei tempi concordati (31.05.2013) solo il 3 settembre 2013, né avevano compiuto alcun atto (cfr. convocazione davanti al notaio o messa in mora ex art. 1454 c.c.) per indurre la controparte alla stipulazione.

Quanto all’altro profilo, la polizza fideiussoria era stata consegnata il 2 luglio 2013, ossia in tempo utile e nell’osservanza della disciplina introdotta dal decreto legislativo 122/2005, la cui ratio è quella di tutelare gli acquirenti di immobili in corso di costruzione dal rischio che, nel lasso di tempo che intercorre tra il preliminare e il definitivo, un’eventuale intervenuta situazione di crisi del promettente venditore possa impedire l’acquisto della proprietà e far perdere al promissario acquirente la caparra eventualmente versata.

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA

3^ SEZIONE CIVILE

La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:

dott. Roberto Aponte – Presidente

dott. Anna De Cristofaro – Consigliere Relatore

dott. Lucia Ferrigno – Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 2773/2016 promossa da:

YY (c.f. …omissis…),

XX (c.f. …omissis…),

con il patrocinio dell’avv. Daniele Balloriani di Forlì, elettivamente domiciliati in piazza Orsi Mangelli, 1 Forlì, presso l’indirizzo telematico in atti

APPELLANTI

contro

IMMOBILIARE ‘ALFA’ SRL (c.f. …omissis…), con il patrocinio dell’avv. Matteo Pavanetto, elettivamente domiciliato presso l’avv. R. M. Plati, via Caprarie, 3 Bologna

APPELLATO

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da verbale d’udienza di precisazione delle conclusioni in data 19 febbraio 2019.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO e MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con la sentenza in epigrafe, il Tribunale di Forlì, esaminando il ricorso presentato exart. 702 bisc.p.c. da YY ed XX per accertare la legittimità del recesso dal preliminare concluso con la Immobiliare ‘Alfa’ Srl e il diritto dei ricorrenti ad ottenere il doppio della caparra versata, rigettava ogni domanda in base alle seguenti motivazioni.

Nella prospettazione dei ricorrenti, l’inadempimento dell’impresa sarebbe consistito nel non avere rispettato il termine entro il quale doveva avvenire il rogito (31 maggio 2013) e nel non avere adempiuto all’onere di stipulare la polizza fideiussoria prevista dalla legge entro 60 giorni dalla sottoscrizione del preliminare.

Tuttavia, il termine per la conclusione del definitivo non poteva considerarsi perentorio: si sarebbe in ogni caso trattato di un inadempimento modesto, quindi non tale da legittimare l’accoglimento della domanda di recesso o di quella subordinata di risoluzione; inoltre, gli acquirenti si erano lamentati della mancata stipula nei tempi concordati (31.05.2013) solo il 3 settembre 2013, né avevano compiuto alcun atto (cfr. convocazione davanti al notaio o messa in mora ex art. 1454 c.c.) per indurre la controparte alla stipulazione.

Quanto all’altro profilo, la polizza fideiussoria era stata consegnata il 2 luglio 2013, ossia in tempo utile e nell’osservanza della disciplina introdotta dal decreto legislativo 122/2005, la cui ratio è quella di tutelare gli acquirenti di immobili in corso di costruzione dal rischio che, nel lasso di tempo che intercorre tra il preliminare e il definitivo, un’eventuale intervenuta situazione di crisi del promettente venditore possa impedire l’acquisto della proprietà e far perdere al promissario acquirente la caparra eventualmente versata.

2. Appellano le parti soccombenti in base ai seguenti motivi:

1) illegittimità della sentenza sul punto della (pretesa) consegna, in data 2 luglio 2013, di una valida polizza fideiussoria da parte dell’impresa: emergeva invece dagli atti che la fideiussione avrebbe dovuto essere consegnata entro 60 giorni mentre ciò non era avvenuto; solo dopo i solleciti del legale degli acquirenti, veniva trasmessa, in data 2 luglio 2013, una polizza apparentemente rilasciata dalla compagnia Zurich Insurance Plc, in realtà equivalente ad una polizza standard priva delle dovute sottoscrizioni;

2) erronea valutazione sul punto della derogabilità del termine di rilascio e consegna della fideiussione in oggetto: esistenza di una nullità non rilevata dal giudice.

Nel caso di accoglimento dell’impugnazione, la difesa chiede la restituzione delle somme versate a saldo delle spese legali nonché la restituzione della caparra nella misura di 10.000 € (anziché del doppio della caparra), a cui andrebbero aggiunte le spese pagate dagli appellanti per la registrazione del preliminare e quelle del compenso al mediatore.

3. Si è costituita l’Immobiliare ‘Alfa’Srl per chiedere, preliminarmente, accertarsi e dichiararsi l’inammissibilità dell’appello ai sensi degli articoli 342 e 348 bisc.p.c. e, nel merito, il rigetto dell’appello, rilevando in ogni caso il difetto di legittimazione passiva della società quanto alla restituzione della somma versata dagli appellanti a favore dell’agenzia immobiliare. La difesa evidenzia altresì che in appello la richiesta di condanna è stata ridimensionata alla somma di 10.000 € (in primo grado la richiesta era del doppio) ed altresì che non è stata riproposta la domanda di condanna per lite temeraria. In via istruttoria, chiede prova per testi a conferma della sottoscrizione da parte di Zurich della polizza fideiussoria in atti.
4. La Corte, dopo gli adempimenti di prima udienza, ha rinviato al 19 febbraio 2019, trattenendo in quella sede la causa in decisione con i termini di cui all’articolo 190 c.p.c.
5. I motivi di appello, il cui esame può essere eseguito congiuntamente, non sono fondati.

5.1. Si deve dare preliminarmente atto che la difesa degli appellanti non contesta la prima parte della decisione sulla non essenzialità del termine per addivenire alla stipula del definitivo mentre censura la decisione solo sul punto della fideiussione, con i due motivi sopra riportati.

5.2. Con il primo motivo, gli appellanti affermano l’illegittimità della sentenza laddove dà per assodata la consegna in data 2 luglio 2013 di una valida polizza fideiussoria da parte dell’impresa. 

Con il secondo, la difesa deduce l’esistenza di una nullità che il primo giudice avrebbe dovuto rilevare per il fatto che la fideiussione non era intervenuta nel termine stabilito dalle parti con il preliminare (60 giorni).

6.1.Sul primo motivo, la difesa della Immobiliare deduce quanto segue: che gli appellanti non avevano mai formalmente contestato nel primo grado di giudizio la polizza in oggetto, essendosi limitati ad affermare che era stata trasmessa una polizza standard sulla cui genuinità sussistevano gravi dubbi, a partire dalla sottoscrizione del legale rappresentante di Zurich Ins.plc (per rispondere a ciò, la società Immobiliare aveva chiesto una prova orale a conferma della sottoscrizione, ritenuta superflua dal Tribunale);

che, in assenza di una formale e tempestiva contestazione del primo grado di giudizio, non sarebbe possibile in appello eccepire l’invalidità della fideiussione; che mai era stata proposta querela di falso contro il documento in oggetto al fine di contestarne la genuinità intrinseca.

6.2.Sul secondo motivo, l’appellata deduce che si tratterebbe innanzitutto di un’eccezione nuova, mai sollevata in primo grado, e quindi inammissibile. Invero, gli attori avevano dedotto la nullità del preliminare per mancata consegna della polizza fideiussoria, ma non avevano mai sostenuto l’essenzialità del termine di 60 giorni né avevano sollevato prima alcun profilo di nullità.

In diritto, la difesa afferma che, all’epoca della conclusione del preliminare, non era previsto alcun termine perentorio ed anzi, trattandosi di una nullità relativa a tutela degli interessi della parte promissaria acquirente, quest’ultima sarebbe stata libera di rinunciare a tale tutela ed in ogni caso di differirne l’esecuzione. Solo nel 2014 legislatore ha modificato la disposizione in oggetto colpendo con la nullità l’eventuale clausola di rinuncia da parte dell’acquirente alle tutele previste nel decreto legislativo 122/2005.

6.3. Gli argomenti meritano piena condivisione.

Si rammenta innanzitutto che, con il preliminare del 14 agosto 2012, le parti avevano pattuito come termine per la stipula del definitivo la data del 31 maggio 2013, prevedendo per tale data la consegna dell’unità immobiliare, che veniva però indicata come non tassativa, tant’è vero che si prevedeva la possibilità di una proroga della consegna in oggetto; nel contempo, si dava atto che “..

 

La promittente venditrice consegnerà entro 60 (sessanta) giorni alla parte promissaria acquirente una fideiussione..”.

Il primo giudice, ha correttamente ritenuto che il termine di 60 giorni indicato dalle parti nel contratto preliminare, in base alla disciplina vigente, non potesse considerarsi perentorio, essendo circostanza dirimente unicamente l’avvenuta consegna della polizza fideiussoria prima del definitivo, ossia in data 2 luglio 2013, come risultava documentatamente provato (cfr. doc.ti 3 e 4 attori in primo grado). 

Osservava il Tribunale che tale condotta non travisava la ratio della disciplina introdotta dal decreto legislativo 122/2005 che è quella di tutelare gli acquirenti di immobili ancora in fase di costruzione dall’eventuale rischio di insolvenza dell’impresa, nel tempo intercorrente tra il contratto preliminare e l’effettiva vendita.

Si deve anche convenire con la difesa dell’Immobiliare laddove sostiene che gli attori non avevano mai contestato in maniera formale la scrittura rappresentata dal contratto di fideiussione, come avrebbero dovuto, mentre si erano limitati a sollevare dei dubbi sulla stessa perché recava un testo “standard” ed era solo apparentemente sottoscritta ‘per conto’ di Zurich, mentre non recava la sottoscrizione anche delle altre parti, ossia i beneficiari e l’impresa. 

Il Tribunale ha quindi fondato la propria motivazione sulla validità della fideiussione e sulla sua regolare sottoscrizione, tanto è vero che non ha ritenuto opportuno ammettere il capitolo di prova orale articolato dalla difesa della Immobiliare sul punto della sottoscrizione.

6.4. Anche questa Corte, esaminato il testo della polizza, non rinviene alcuna irregolarità nella stessa, né dal punto di vista della forma e nemmeno dal punto di vista dei contenuti: il testo contiene l’espressa indicazione delle parti, dell’importo da garantire e di tutti i dati salienti relativi alla compravendita (termine per la stipula, conto corrente su cui eseguire il pagamento degli anticipi ecc.) oltre a dare atto della finalità della polizza stessa, da valere nel caso in cui il contraente, ai termini di legge, incorra in una “..situazione di crisi che non consenta il trasferimento della proprietà.”

 

Non si tratta quindi di un contratto generico o indeterminato, essendo il contenuto dello stesso strettamente attinente alla compravendita oggetto di causa, né rileva in alcun modo la mancata produzione della convenzione generale di polizza previamente stipulata tra l’Immobiliare e la Zurich che è del tutto ininfluente ai fini della garanzia contro l’insolvenza dell’impresa costruttrice. Inoltre, il testo è regolarmente sottoscritto per conto di Zurich Insurance Plc.

Si conviene con la difesa della Immobiliare sul fatto che nessuna contestazione sulla conformità del documento all’originale è stata mai sollevata in primo grado, ragion per cui l’autenticità del documento deve ritenersi ormai assodata.

Appare inoltre priva di fondamento la censura di nullità mossa dalla difesa degli appellanti al testo della fideiussione perché non recante la sottoscrizione anche delle altre parti, essendo quella della Compagnia l’unica sottoscrizione che conta.

Ne deriva che le censure, tra l’altro mosse per la prima volta in appello, sulla regolarità e/o validità di tale garanzia appaiono prive di fondamento.

6.5. Allo stesso modo, appare infondata la censura di nullità fondata sul mancato rispetto del termine di 60 giorni, concordemente stabilito dalle parti: si deve evidenziare, a conferma della motivazione della sentenza, che la finalità della disposizione normativa dell’epoca era proprio quella di cautelare l’acquirente di un immobile in costruzione e di impedire che il decorso del tempo dovuto alla costruzione dell’edificio promesso in vendita si traducesse a suo danno a causa del rischio di insolvenza delle imprese operanti nell’edilizia.

Si deve anche convenire con la difesa della Immobiliare sul fatto che, all’epoca del preliminare, la normativa era meno stringente e gli acquirenti avrebbero potuto benissimo rinunciare alla fideiussione; a conferma di ciò si consideri che le parti avevano concordemente differito la consegna della fideiussione ad un momento successivo rispetto alla stipula del preliminare.

Da quanto fin qui osservato, emerge evidente l’infondatezza dei motivi di appello che devono essere interamente disattesi.

7. Quanto alle restanti domande, proposte per la prima volta in appello, aventi ad oggetto il rimborso delle spese di registrazione del preliminare e del compenso dell’agenzia immobiliare, si osserva che le stesse sono da ritenersi tardive e quindi inammissibili.

Tra l’altro gli appellanti non spiegano neppure a che titolo spetterebbero tali somme (rimborso spese o risarcimento dei danni). Si tratta in ogni caso di questioni il cui esame è assorbito dal rigetto dei motivi di appello.

8. Le spese seguono la soccombenza ed occorre dare altresì atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi di legge. 

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, sull’appello proposto da YY ed XX nei confronti di Immobiliare ‘Alfa’Srl, così dispone:

respinge l’appello proposto;

condanna gli appellanti a rifondere alla società appellata delle spese del grado, che liquida in € 6800 per compenso, oltre al 15% di spese forfettarie ed oltre accessori di legge;

dichiara per gli appellanti la sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13 comma 1 quater d.p.r. 115/2002.

Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della III Sezione Civile, il 21 maggio 2019.

Il Presidente

Dott. Roberto Aponte