Corte d’Appello|Bologna|Sezione 1|Civile|Sentenza|4 maggio 2018| n. 1170
Vendita – Vizi – Esclusione della garanzia – Vizi facilmente riconoscibili – Diligenza del compratore
Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).
Nel caso di specie, l’immobile è stato consegnato nel mese di aprile 2005, mentre la prima denunzia dei pretesi vizi è avvenuta con la lettera del 3.8.2005, e quindi tardivamente, né è stata adeguatamente provata, come si è visto, l’esistenza di precedente denunce orali intervenute nel termine suddetto.
Risulta peraltro assorbente il secondo profilo del motivo di appello in esame, con il quale è stata censurata la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha escluso la riconoscibilità dei vizi indicati, affermando che questa non potesse essere desunta dal fatto che il compratore avesse visionato più volte l’immobile (…) le trattative.
Va in proposito ricordato che l’art. 1491 c.c. prevede che “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili”.
La giurisprudenza della S.C. ha al riguardo precisato che “L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, è tuttavia da escludere che l’onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all’opera di esperti o l’effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio” (Cass., n. 2981/2012), ed ancora che: “Ai fini dell’esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l’art. 1491 cod. civ. non richiede il requisito dell’apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l’onere del compratore, quale risulta dal detto articolo 1491 cod. civ., non postula una particolare competenza tecnica, ne’ il ricorso all’opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione”(Cass., n. 14277/1999).
Nel caso in esame, l’elencazione dei numerosi vizi contestati alla venditrice contenuta in atto di citazione concerne la cattiva esecuzione degli intonaci (affetti da numerose imperfezioni, quali rigonfiamenti e crepe), la porta blindata a vetri dell’ingresso (che si assume vistosamente graffiata, erroneamente regolata, con sopraluce che presentano molteplici irregolarità), le finestre e le porte interne (con imperfezioni e irregolarità di varia natura, quali finitura non in squadro delle finestre, danneggiamenti delle cornici delle porte interne e delle medesime bassa qualità di finitura nel montaggio dei telai delle porte interne, malfunzionamenti nella chiusura delle porte), la erronea tinteggiatura dei locali e della colorazione dei battiscopa interni, il montaggio di termosifoni danneggiati, di modello diverso tra loro, i pavimenti difettosi, la erronea esecuzione e il conseguente malfunzionamento degli impianti termici, del gas ed elettrico, la scala retrattile per l’accesso di lunghezza insufficiente, il lucernaio della camera al primo piano incompleto, le placche dei punti luce fuori squadro, la caldaia murale esterna danneggiata, la pavimentazione del marciapiede con difformità esecutive, la cattiva esecuzione della recinzione del lotto, le difformità del condotto di espulsione di fumi provenienti dalla cucina, le deformazioni eccessive delle travi in legno facenti parte del solaio di copertura.
Dall’elenco sopra sinteticamente riportato risulta evidente il carattere apparente e visibile e la conseguente agevole riconoscibilità della gran parte dei vizi allegati, che avrebbero potuto essere facilmente percepiti anche prima del perfezionamento della compravendita, avendo il (…) effettuato numerose visite al cantiere, ma in ogni caso in seguito alla consegna dell’immobile.
Debbono invece essere considerati non immediatamente conoscibili i vizi relativi alla conformità e alla sicurezza degli impianti, in quanto la piena consapevolezza degli stessi necessita richiede normalmente una previa indagine tecnica che, nel caso di specie, è stata eseguita soltanto nel corso del giudizio di primo grado.
Corte d’Appello|Bologna|Sezione 1|Civile|Sentenza|4 maggio 2018| n. 1170 Vendita – Vizi – Esclusione della garanzia – Vizi facilmente riconoscibili – Diligenza del compratore Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Prima Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Roberto Aponte – Presidente
dott. Pietro Guidotti – Consigliere
dott. Manuela Velotti – Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 306/2014 promossa da:
(…) S.R.L. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. LO.VA., elettivamente domiciliata in BOLOGNA, via (…)
APPELLANTE
contro
(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. SA.FR., elettivamente domiciliato in BOLOGNA, via Valle (…)
APPELLATO
IN FATTO
Con atto di citazione notificato il 22.2.2006 (…) conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Bologna – Sezione distaccata di Imola la (…) s.r.l., lamentando che l’immobile acquistato da quest’ultima con rogito in data 21.4.2005 presentava vizi rilevanti ai sensi dell’art. 1490 c.c. e chiedendo conseguentemente la riduzione del prezzo di vendita e la condanna della società convenuta al risarcimento del danno, anche biologico, da stress ed alla vita di relazione, asseritamente patito.
Chiedeva inoltre l’accertamento dell’inadempimento della obbligazione di consegna della documentazione relativa all’impiantistica di cui al D.P.R. n. 380 del 2001 art. 107 e ss., con condanna all’adempimento, e, in via subordinata, l’accertamento dell’inadempimento contrattuale di dell'(…) s.r.l. nell’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile in questione di cui alla fattura n. (…) e la restituzione della somma di Euro 42.130,00, relativa a un assegno consegnato dall’attore in garanzia del pagamento di dette opere e indebitamente incassato dalla convenuta.
Si costituiva in giudizio quest’ultima, contestando le domande proposte dall’attore, eccependo la decadenza dalla garanzia di cui all’art. 1490 c.c. nonché di quella di cui all’art. 1667 c.c. e proponendo domanda riconvenzionale per il pagamento del credito residuo nei confronti del (…).
Istruita la causa tramite interrogatorio formale delle parti, prove per testi e c.t.u., con sentenza n. 2797/2013 del 27.8.2013/3.10.2013 il tribunale condannava la (…) s.r.l. al pagamento a favore dell’attore della somma di Euro 79.762,34, da rivalutarsi dalla data di deposito della c.t.u., oltre interessi legali dalla domanda al saldo da calcolarsi sulla somma rivalutata, a titolo di riduzione del prezzo, detratto l’importo di Euro 6.909,99 dovuto dall’attore in accoglimento della domanda di (…), rigettando le ulteriori domande del (…) e condannando la convenuta a rifondere a quest’ultimo le spese di giudizio e di c.t.u.
Contro detta pronuncia (…) ha proposto appello con atto di citazione notificato il 7.2.2014, deducendo 1) l’erroneità della sentenza nella parte in cui, in violazione dell’art. 115 c.p.c., il tribunale non ha posto a fondamento della decisione i fatti non contestati dalle parti – e in particolare la circostanza che la parte acquirente aveva preso visione ed era pienamente consapevole dello stato e qualità degli infissi interni ed esterni e dei pavimenti dell’immobile oggetto di compravendita che, in virtù di una espressa e specifica pattuizione negoziale, non avrebbero dovuto essere oggetto di ristrutturazione e/o sostituzione, con la conseguenza che non potevano essere mosse rimostranze sugli stessi – condannando nonostante ciò l’appellante al pagamento a favore del (…) di una somma a titolo di riduzione del prezzo di vendita dell’immobile compravenduto anche dei pretesi vizi dei suddetti infissi e pavimenti, ed anzi imponendo la corresponsione del prezzo di sostituzione dei medesimi infissi; 2) l’erronea determinazione dell’oggetto del contratto con riferimento alla altrettanto erronea interpretazione del contratto preliminare di compravendita; 3) l’erroneo ritenuto riconoscimento dei vizi da parte di (…), l’erronea esclusione dell’intervenuta decadenza del (…) dalla garanzia per vizi della vendita e dell’appalto e l’erronea esclusione della conoscenza e della conoscibilità dei vizi da parte di quest’ultimo; 4) l’erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha condannato la (…) S.r.l. al pagamento degli interessi legali dalla domanda al saldo sulla somma liquidata in sentenza rivalutata alla data di emissione della sentenza medesima; 5) la censurabilità della sentenza impugnata laddove ha condannato la (…) S.r.l. alla rifusione a favore di (…) delle spese di lite.
Si è costituito (…), chiedendo il rigetto dell’appello.
La causa, trattenuta in decisione all’udienza del 31 ottobre 2017 con assegnazione del termini di cui all’art. 190 c.p.c., è stata rimessa sul ruolo e nuovamente trattenuta in decisione senza termini, previa nomina di un nuovo relatore, all’udienza del 10.4.2018.
IN DIRITTO
Va per primo esaminato il motivo di appello con il quale la società appellante ha dedotto l’insussistenza della invocata garanzia per i vizi ai sensi dell’art. 1491 c.c. e comunque l’intervenuta decadenza dell’odierno appellato da detta garanzia ex art. 1490 c.c., avendo esso portata decisiva.
Occorre innanzi tutto puntualizzare che (…), in relazione ai vizi dell’immobile specificamente indicati in atto di citazione, ha proposto azione di riduzione del prezzo di vendita e di risarcimento del danno ai sensi degli artt. 1490, 1492 e 1494 c.c., richiamando esclusivamente la disciplina del contratto di compravendita e non quella del contratto di appalto; quanto alle ulteriori domande proposte, compresa quella di inadempimento dei lavori oggetto della variante e di conseguente restituzione del corrispettivo versato di Euro 42.130,00 ai sensi delle disposizioni in materia di appalto, si rileva che le stesse sono state rigettate con statuizione non oggetto di impugnazione e pertanto passata in giudicato.
La normativa cui fare riferimento è dunque soltanto quella del contratto di compravendita.
Tanto precisato, si osserva che l’appellante contesta la sentenza impugnata laddove il giudice di prime cure ha considerato raggiunta la prova dell’avvenuto riconoscimento da parte di (…) dell’esistenza dei vizi allegati sulla base della deposizione resa dal (…), il quale avrebbe riferito che, a seguito delle denunce verbali avvenute a partire dall’aprile 2005, la convenuta era intervenuta per eseguire alcuni lavori di ripristino; quest’ultimo punto sarebbe stato poi confermato dalla deposizione del teste (…).
La censura è fondata, dovendo ritenersi che la portata delle suddette testimonianze sia stata erroneamente valutata; risulta infatti dalla lettura dei verbali di causa che all’udienza del 24.7.2008 il teste (…), fratello dell’odierno appellato, rispondendo alla domanda di cui al capitolo n. 1) della prova testimoniale dedotta da parte attrice (“vero che successivamente in data 22/04/05, 23/04/05, il sig. (…) chiese al legale rappresentante della (…) s.r.l., ing. (…), di provvedere a sistemare i problemi riscontrati nell’appartamento sito in M. (B.) via P. 37/2, così come indicati nella lettera inviata dallo stesso in data 03/08/05 che qui si rammostra”), abbia dichiarato: “Confermo che è stata spedita la lettera indicante i problemi riscontrati nell’appartamento del civico 32 al primo piano e al piano terra” e che alla domanda di cui al cap. 2 (“Vero che a tali richieste l’ing. (…) rispose che avrebbe provveduto ad eliminare i vizi riscontrati dal sig. (…) entro e comunque non oltre l’inizio dell’estate”) abbia risposto: “Si, sono venuti per fare delle riparazioni dopo l’estate, in quanto si sono verificati problemi di umidità”.
A sua volta (…) all’udienza 25.6.2009, interrogato sul cap. 15 di parte convenuta ( “Vero che piccoli ritocchi richiesti dal sig. (…) sono stati sempre eseguiti prontamente e senza spese dagli operai della (…)?”), ha risposto: “Si è vero. Posso confermare la circostanza in quanto mi sono recato personalmente con gli operai a casa del sig. (…) per eseguire dei ritocchi come richiesti dal sig. (…). I ritocchi riguardavano alcun macchie che si erano formate nell’intonaco..”.
Il teste (…), dunque, non ha affatto confermato che il compratore effettuò plurime denunce verbali a partire dall’aprile del 2005, ossia subito dopo la consegna dell’immobile avvenuta immediatamente dopo il rogito del (…), ma soltanto che fu inviata della lettera di denuncia dei vizi del 3 agosto 2005.
D’altro canto, l’esecuzione dei “ritocchi” riferiti dal teste (…), volti ad ovviare alle macchie di umidità formatesi nell’intonaco, non può valere quale riconoscimento degli oltre settanta vizi indicati in atto di citazione, ma soltanto di quelli (relativi appunto all’intonaco, dei quali in seguito si dirà) per i quali sono stati effettuati gli interventi.
Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).
Nel caso di specie, l’immobile è stato consegnato nel mese di aprile 2005, mentre la prima denunzia dei pretesi vizi è avvenuta con la lettera del 3.8.2005, e quindi tardivamente, né è stata adeguatamente provata, come si è visto, l’esistenza di precedente denunce orali intervenute nel termine suddetto.
Risulta peraltro assorbente il secondo profilo del motivo di appello in esame, con il quale è stata censurata la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha escluso la riconoscibilità dei vizi indicati, affermando che questa non potesse essere desunta dal fatto che il compratore avesse visionato più volte l’immobile (…) le trattative.
Va in proposito ricordato che l’art. 1491 c.c. prevede che “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili”.
La giurisprudenza della S.C. ha al riguardo precisato che “L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, è tuttavia da escludere che l’onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all’opera di esperti o l’effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio” (Cass., n. 2981/2012), ed ancora che: “Ai fini dell’esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l’art. 1491 cod. civ. non richiede il requisito dell’apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l’onere del compratore, quale risulta dal detto articolo 1491 cod. civ., non postula una particolare competenza tecnica, ne’ il ricorso all’opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione”(Cass., n. 14277/1999).
Nel caso in esame, l’elencazione dei numerosi vizi contestati alla venditrice contenuta in atto di citazione concerne la cattiva esecuzione degli intonaci (affetti da numerose imperfezioni, quali rigonfiamenti e crepe), la porta blindata a vetri dell’ingresso (che si assume vistosamente graffiata, erroneamente regolata, con sopraluce che presentano molteplici irregolarità), le finestre e le porte interne (con imperfezioni e irregolarità di varia natura, quali finitura non in squadro delle finestre, danneggiamenti delle cornici delle porte interne e delle medesime bassa qualità di finitura nel montaggio dei telai delle porte interne, malfunzionamenti nella chiusura delle porte), la erronea tinteggiatura dei locali e della colorazione dei battiscopa interni, il montaggio di termosifoni danneggiati, di modello diverso tra loro, i pavimenti difettosi, la erronea esecuzione e il conseguente malfunzionamento degli impianti termici, del gas ed elettrico, la scala retrattile per l’accesso di lunghezza insufficiente, il lucernaio della camera al primo piano incompleto, le placche dei punti luce fuori squadro, la caldaia murale esterna danneggiata, la pavimentazione del marciapiede con difformità esecutive, la cattiva esecuzione della recinzione del lotto, le difformità del condotto di espulsione di fumi provenienti dalla cucina, le deformazioni eccessive delle travi in legno facenti parte del solaio di copertura.
Dall’elenco sopra sinteticamente riportato risulta evidente il carattere apparente e visibile e la conseguente agevole riconoscibilità della gran parte dei vizi allegati, che avrebbero potuto essere facilmente percepiti anche prima del perfezionamento della compravendita, avendo il (…) effettuato numerose visite al cantiere, ma in ogni caso in seguito alla consegna dell’immobile.
Debbono invece essere considerati non immediatamente conoscibili i vizi relativi alla conformità e alla sicurezza degli impianti, in quanto la piena consapevolezza degli stessi necessita richiede normalmente una previa indagine tecnica che, nel caso di specie, è stata eseguita soltanto nel corso del giudizio di primo grado.
Deve allora concludersi, in parziale accoglimento del motivo di appello in esame, che l’odierno appellato non possa invocare la garanzia di cui all’art. 1490 c.c. in relazione alla maggior parte dei denunciati, in quanto non occulti ma, al contrario, apparenti e facilmente riconoscibili, ad eccezione di quelli relativi agli impianti nonché di quelli concernenti la cattiva esecuzione dell’intonaco, oggetto di specifico riconoscimento da parte di (…), come si desume dalla deposizione del teste (…) in precedenza richiamata.
Con riguardo ad essi, il c.t.u. ing. Ma.La. ha accertato la posa dozzinale del manto di intonaco dei cieli degli ambienti e la presenza di rigonfiamenti e distacchi del manto di intonaco stesso, quantificando i costi di ripristino in Euro 11.736,34, la cattiva esecuzione dell’impianto di adduzione gas metano, con relativi costi di ripristino pari a Euro 2.440,00, la cattiva esecuzione dell’impianto termico, determinando complessivi costi di ripristino in Euro 17.483,34.
Il motivo di appello in esame va pertanto accolto nei limiti sopra indicati e conseguentemente, in parziale riforma della decisione impugnata, (…) S.r.l. va condannata al pagamento a favore dell’odierno appellato della somma di Euro 24.749,6 (al netto dell’importo di Euro 6.909,99 riconosciuto dal giudice di primo grado a favore di (…) in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da quest’ultima e detratto dal totale con decisione non oggetto di gravame sul punto e pertanto passata in giudicato) alla data del deposito della c.t.u., da rivalutarsi alla data della presente sentenza.
Va infine accolto anche il quarto motivo di appello, con il quale si censura la decisione impugnata per avere riconosciuto gli interessi dalla domanda al saldo sulla somma rivalutata all’attualità, senza operarne la devalutazione; come precisato dalla S.C., infatti, “Per i debiti di valore – fra i quali è compreso anche quello di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale di obbligazioni non pecuniarie – va riconosciuto il cumulo della rivalutazione monetaria e degli interessi legali, l’una e gli altri assolvendo a funzioni diverse, giacché la prima mira a ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato ponendolo nella condizione in cui si sarebbe trovato se l’inadempimento non si fosse verificato, mentre i secondi hanno natura compensativa; ne’ consegue che le due misure sono giuridicamente compatibili e che, pertanto, sulla somma risultante dalla rivalutazione debbono essere corrisposti gli interessi, il cui calcolo va effettuato con riferimento ai singoli momenti in relazione ai quali la somma s’incrementa nominalmente, in base agli indici prescelti di rivalutazione monetaria ovvero ad un indice medio” (Cass., n. 9517/2002).
Vanno dunque riconosciuti gli interessi legali sulla somma di Euro 24.749,6, devalutata ai valori monetari dell’aprile 2005 (data in cui si è verificato l’inadempimento in conseguenza della consegna dell’immobile) e annualmente rivalutata sino alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre interessi legali successivi sino al saldo.
L’appellato va a sua volta condannato a restituire ad (…) S.r.l. le somme eccedenti l’importo come sopra determinato ricevute dall’appellante in adempimento della sentenza impugnata, oltre interessi legali dalla notifica dell’appello al saldo.
In considerazione della parziale soccombenza reciproca, le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio vanno interamente compensate tra le parti e le spese della c.t.u. come liquidate in primo grado vanno poste a carico di entrambe le parti in pari misura.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell’appello proposto con atto di citazione notificato il 7.2.2014 da (…) S.r.l. nei confronti di (…) avverso la sentenza n. 2797/2013 del Tribunale di Bologna – Sezione distaccata di Imola, condanna (…) S.r.l. al pagamento a favore dell’appellato della somma di Euro 24.749,6, da rivalutarsi dalla data della c.t.u. alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre agli interessi legali sulla somma così determinata, devalutata all’aprile 2005 e annualmente rivalutata sino alla data di pubblicazione della sentenza, oltre agli interessi legali successivi sino al saldo.
Condanna l’appellato a restituire ad (…) S.r.l. le somme eccedenti l’importo complessivo come sopra determinato ricevute dall’appellante in adempimento della sentenza di primo grado, oltre interessi legali dalla notifica dell’atto di citazione in appello sino al saldo.
Compensa tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e pone le spese di c.t.u. come liquidate in primo grado a carico di entrambe le parti in pari misura.
Così deciso in Bologna il 10 aprile 2018.
Depositata in Cancelleria il 4 maggio 2018.
