SEPARAZIONE ? DIVORZIO? BOLOGNA ? TRASFERIMENTI IMMMOBILIARI !!!!!!Cass. civ., Sez. Unite 29/07/2021, n. 21761 PRINCIPIO

SEPARAZIONE ? DIVORZIO? BOLOGNA ? TRASFERIMENTI IMMMOBILIARI !!!!!!Cass. civ., Sez. Unite 29/07/2021, n. 21761

PRINCIPIO

SEPARAZIONE ? DIVORZIO? BOLOGNA ? TRASFERIMENTI IMMMOBILIARI !!!!!!Cass. civ., Sez. Unite 29/07/2021, n. 21761 PRINCIPIO
Successione legittima: avviene fra fratelli, nipoti, zii, cugini?

sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento;

il suddetto accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio resa ai sensi della L. n. 898 del 1970art. 4, comma 16, che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l’omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c.; la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui alla L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1-bis; non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

SEPARAZIONE ? DIVORZIO? BOLOGNA ? TRASFERIMENTI IMMMOBILIARI !!!!!!Cass. civ., Sez. Unite 29/07/2021, n. 21761 PRINCIPIO
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E si tratterebbe di accordi tipici, in quanto ancorati alle previsioni – valorizzate in un significato diametralmente opposto a quello propugnato dal primo orientamento – dell’art. 711 c.p.c. e della L. n. 898 del 1970art. 4, comma 16, laddove si riferiscono, rispettivamente, alle “condizioni della separazione consensuale” e alle “condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici” delle parti. A tali contratti è attribuito il nome di “contratti della crisi coniugale” o di “contratti post-matrimoniali”.

3.2. La giurisprudenza di legittimità ha più volte affrontato la problematica dei trasferimenti di diritti reali immobiliari in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto in decisioni emesse, peraltro, con riferimento a contesti fattuali spesso differenti l’uno dall’altro, e non sempre affrontando tutti i complessi profili implicati dalle due fattispecie. Sicchè è intuibile l’esigenza – avvertita dall’ordinanza di rimessione – di fare piena chiarezza sull’intera questione, attraverso una decisione che – muovendo dalla vicenda inerente un giudizio di cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario – fornisca, altresì, le coordinate interpretative per la risoluzione delle problematiche, del tutto simili, anche se non identiche, implicate dal contiguo – e non agevolmente disgiungibile sul piano dogmatico – istituto della separazione consensuale dei coniugi. E ciò tenuto conto anche del fatto che talune affermazioni di principio sono state emesse proprio con riferimento a casi di separazione incardinati quando ancora la legge sul divorzio non era entrata in vigore, e sono state – dipoi – traslate a fattispecie di divorzio successive.

SEPARAZIONE ? DIVORZIO? BOLOGNA ? TRASFERIMENTI IMMMOBILIARI !!!!!!Cass. civ., Sez. Unite 29/07/2021, n. 21761 PRINCIPIO
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3.2.1. Nelle prime decisioni in materia, sebbene il problema non sia stato consapevolmente e funditus affrontato, avendo tali pronunce ad oggetto la costituzione a favore del coniuge, in sede di separazione, di un diritto reale di abitazione, o il trasferimento di beni, ma con riferimento specifico alla necessità di integrazione del contributo al mantenimento del medesimo (Cass., 12/06/1963, n. 1594; Cass., 27/10/1972, n. 3299), o al riconoscimento della proprietà esclusiva di alcuni beni al coniuge, ma in funzione divisoria (Cass., 11/11/1992, n. 12110), non si è mancato, tuttavia, di rilevare la validità della clausola, con la quale i coniugi, nel verbale di separazione consensuale, riconoscano la proprietà esclusiva di singoli beni mobili ed immobili in favore dell’uno o dell’altra.

3.2.2. Fondamentale è, per contro, una successiva pronuncia, nella quale questa Corte ha affermato che sono da ritenersi pienamente valide le clausole dell’accordo di separazione che riconoscano ad uno, o ad entrambi i coniugi, la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, ovvero che ne operino il trasferimento a favore di uno di essi al fine di assicurarne il mantenimento. Il suddetto accordo di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza (redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato), assume – per vero – forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c., e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo l’omologazione che lo rende efficace, titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c., senza che la validità di trasferimenti siffatti sia esclusa dal fatto che i relativi beni ricadono nella comunione legale tra coniugi. Lo scioglimento della comunione legale dei beni fra coniugi si verifica, infatti, con effetto “ex nunc”, dal momento del passaggio in giudicato della sentenza di separazione ovvero dell’omologazione degli accordi di separazione consensuale.

La pronuncia contiene poi l’affermazione di rilievo – ai fini della risoluzione della questione oggetto di esame in questa sede secondo cui la separazione consensuale è un negozio di diritto familiare, espressamente previsto dagli artt. 150 e 158 c.c. e disciplinato nei suoi aspetti formali dall’art. 711 c.p.c., il quale ne prevede la documentazione nel verbale di udienza – redatto da un ausiliario del giudice ai sensi dell’art. 126 c.p.c. – e ne subordina l’efficacia all’omologazione, attribuita alla competenza del tribunale (Cass., 15/05/1997, n. 4306).

3.2.3. In senso contrario si era, in precedenza, espressa una pronuncia – rimasta, peraltro, isolata – secondo la quale, qualora i coniugi abbiano convenuto, nell’accordo di separazione, una donazione, l’omologazione non vale a rivestire l’atto negoziale della forma dell’atto pubblico, richiesto dall’art. 782 c.c., che gli artt. 2699 e 2700 c.c., impongono sia “redatto” e “formato” dal pubblico ufficiale (Cass., 08/03/1995, n. 2700). La decisione non chiarisce, tuttavia, l’aspetto fondamentale della questione, concernente la ragione per la quale il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi, sebbene redatto dal cancelliere – che è, a sua volta, un pubblico ufficiale – con le modalità di cui all’art. 126 c.p.c., non rivesta la natura di un atto pubblico.

3.2.4. Le statuizioni contenute nella pronuncia n. 4306/1997 hanno trovato, peraltro, conferma in tutta la giurisprudenza successiva, essendosi affermato – con riferimento ad una vicenda di proposizione dell’azione revocatoria – che gli accordi di separazione personale fra i coniugi, contenenti reciproche attribuzioni patrimoniali e concernenti beni mobili o immobili, rispondono, di norma, ad uno specifico spirito di sistemazione dei rapporti in occasione dell’evento di separazione consensuale che svela una sua “tipicità” propria. Tale tipicità – intesa in senso lato, con riferimento alla finalità, comune a questi accordi, di regolare i rapporti economici a seguito della crisi di coppia – ai fini della più particolare e differenziata disciplina di cui all’art. 2901 c.c., può colorarsi dei tratti dell’obiettiva onerosità piuttosto che di quelli della gratuità, in ragione dell’eventuale ricorrenza, o meno, nel concreto, dei connotati di una sistemazione solutorio-compensativa più ampia e complessiva, di tutta quella serie di possibili rapporti aventi significati, anche solo riflessi, patrimoniali maturati nel corso della quotidiana convivenza matrimoniale (Cass., 25/10/2019, n. 27409). In tale decisione, la Corte ha ribadito che il verbale in cui le parti avevano espresso le condizioni di separazione personale costituisse a seguito dell’omologa, ed in quanto atto pubblico – titolo per la trascrizione, a norma dell’art. 2657 c.c. (in senso sostanzialmente conforme, cfr. anche Cass., 15/04/2019, n. 10443).

Ma già in precedenza, nello stesso senso della pronuncia succitata e sempre con riferimento all’esperimento dell’azione revocatoria, la Corte aveva più volte conformemente statuito sui presupposti per l’utile esperimento di tale azione contro il trasferimento immobiliare concordato in sede di separazione consensuale o di divorzio congiunto, in tal modo riconoscendone quanto meno implicitamente – la validità (in tal senso, cfr. Cass., 23/03/2004, n. 5741Cass., 26/07/2005, n. 15603Cass., 14/03/2006, n. 5473Cass., 12/04/2006, n. 8516, con riferimento alla revocatoria fallimentare, Cass., 13/05/2008, n. 11914Cass., 10/04/2013, n. 8678Cass., 05/07/2018, n. 17612).

3.2.5. Altre decisioni di legittimità hanno recepito la distinzione tra “contenuto essenziale” e “contenuto eventuale”, elaborata dalla dottrina succitata, avendo statuito che la separazione consensuale è un negozio di diritto familiare avente un contenuto essenziale – il consenso reciproco a vivere separati, l’affidamento dei figli, l’assegno di mantenimento ove ne ricorrano i presupposti – ed un contenuto eventuale, che trova solo “occasione” nella separazione, costituito da accordi patrimoniali del tutto autonomi che i coniugi concludono in relazione all’instaurazione di un regime di vita separata. Ne consegue che questi ultimi accordi non sono suscettibili di modifica (o conferma) in sede di ricorso “ad hoc” ex art. 710 c.p.c., o anche in sede di divorzio, la quale può riguardare unicamente le clausole aventi causa nella separazione personale, ma non i patti autonomi, che restano a regolare i reciproci rapporti ai sensi dell’art. 1372 c.c. (Cass., 19/08/2015, n. 16909Cass., 30/08/2019, n. 21839, che ha ammesso l’azione di simulazione nei confronti di un patto, contenuto nelle condizioni di separazione consensuale omologate, che prevedeva trasferimenti immobiliari tra le parti).

Ma al di là dalla precisazione, concernente il diverso contenuto degli accordi della crisi coniugale, va rilevato come venga anche da tali decisioni sostanzialmente ribadita l’ammissibilità dei patti di trasferimento di diritti reali in sede di separazione consensuale e di accordo congiunto di divorzio.

3.2.6. Di particolare interesse – ai fini della risoluzione della questione in esame, ed a prescindere dalla peculiarità della vicenda – si palesa, altresì, una recente pronuncia nella quale si è ritenuto che la previsione di cui alla L. n. 266 del 2005art. 1, comma 497 – che attribuisce alle persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e che abbiano acquistato immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la facoltà di optare per la liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986art. 52, commi 4 e 5 e quindi sulla base della rendita catastale – operi anche nel caso in cui il trasferimento (nella specie, cessione di quote di una casa di civile abitazione) avvenga in via transattiva davanti all’autorità giudiziaria. Ed invero – si afferma – il verbale di conciliazione giudiziale presenta tutti gli elementi essenziali dell’atto di compravendita, essendo il giudice, al pari di un notaio, un pubblico ufficiale ed assumendo detto verbale il valore di vero e proprio atto pubblico (Cass., 30/10/2020, n. 24087).

In tale decisione la Corte perviene, pertanto, all’equiparazione, sotto i profili del contenuto e della forma, delle cessioni di immobili abitativi perfezionate con atto notarile e dei trasferimenti effettuati in sede di conciliazione giudiziale, proprio sulla scorta della giurisprudenza succitata in materia di trasferimenti concordati in sede di separazione consensuale e divorzio congiunto.

3.2.7. Ulteriori implicite conferme in tal senso provengono, peraltro, anche da una serie di decisioni in materia fiscale, concernenti l’applicazione del disposto della L. 6 marzo 1987, n. 74art. 19, che, nel testo risultante dalle pronunce di illegittimità costituzionale nn. 176 del 1992 e 154 del 1999, stabilisce l’esenzione “dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa” per tutti i provvedimenti giudiziali resi nelle cause di divorzio o di separazione dei coniugi. Si è, invero, affermato che le agevolazioni di cui alla L. n. 74 del 1987art. 19, operano con riferimento a tutti gli atti e convenzioni che i coniugi pongono in essere nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti allo scioglimento del matrimonio o alla separazione personale, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni mobili ed immobili all’uno o all’altro coniuge. Tale agevolazione si estende ad ogni tipo di “tassazione”, indipendentemente dalla natura di imposta o di tassa in senso proprio del tributo concretamente in discussione (Cass., 22/05/2002, n. 7493; Cass., 28/10/2003, n. 16171; Cass. 03/02/2016, n. 2111).

E l’esenzione è stata riconosciuta anche agli atti stipulati a seguito dell’assunzione del solo obbligo di trasferimento in sede di separazione consensuale o di divorzio congiunto, in favore di alcuno dei coniugi o dei figli, senza che sia posto in essere dalle parti un accordo traslativo definitivo (Cass., 28/06/2013, n. 16348Cass., 30/05/2005, n. 11458).

3.2.8. Del tutto incontroversa, nella giurisprudenza di questa Corte, è peraltro l’ammissibilità – sul piano generale, anche a prescindere dalla materia fiscale – della sola assunzione dell’obbligo di trasferire la proprietà di un bene, o altro diritto reale, con gli accordi di separazione o di divorzio. Sotto tale profilo, può anzi affermarsi che qualsiasi clausola che sia in grado di soddisfare gli interessi delle parti a regolare consensualmente – in quel particolare e delicato contesto costituito dalla crisi coniugale – gli aspetti economici della vicenda in atto, sia essa di mero accertamento della proprietà di un bene immobile, ovvero di cessione definitiva del bene stesso, o ancora di assunzione dell’obbligo di trasferirlo, è stata ritenuta egualmente ammissibile e valida dalla giurisprudenza di legittimità.

3.2.8.1. In tal senso, si è statuito, infatti, che è di per sè valida la clausola dell’accordo di separazione che contenga l'”impegno” di uno dei coniugi, al fine di concorrere al mantenimento del figlio minore, di trasferire, in suo favore, la piena proprietà di un bene immobile, trattandosi di pattuizione che dà vita ad un “contratto atipico”, distinto dalle convenzioni matrimoniali ex art. 162 c.c. e dalle donazioni, volto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ai sensi dell’art. 1322 c.c. (Cass. 17/06/2004, n. 11342).

3.2.8.2. Nella medesima prospettiva si pone l’affermazione secondo cui l’obbligo di mantenimento nei confronti della prole ben può essere adempiuto con l’attribuzione definitiva di beni, o con l’impegno ad effettuare detta attribuzione, piuttosto che attraverso una prestazione patrimoniale periodica, sulla base di accordi costituenti espressione di autonomia contrattuale, con i quali vengono, peraltro, regolate solo le concrete modalità di adempimento di una prestazione comunque dovuta. Si è precisato, pertanto, che la pattuizione conclusa in sede di separazione personale dei coniugi non esime il giudice, chiamato a pronunciarsi nel giudizio di divorzio, dal verificare se essa abbia avuto ad oggetto la sola pretesa azionata nella causa di separazione ovvero se sia stata conclusa a tacitazione di ogni pretesa successiva, e, in tale seconda ipotesi, dall’accertare se, nella sua concreta attuazione, essa abbia lasciato anche solo in parte inadempiuto l’obbligo di mantenimento nei confronti della prole, in caso affermativo emettendo i provvedimenti idonei ad assicurare detto mantenimento (Cass., 02/02/2005, n. 2088).

L’obbligo di mantenimento dei figli minori (ovvero maggiorenni non autosufficienti) può essere, per vero, legittimamente adempiuto dai genitori – nella crisi coniugale – mediante un accordo che, in sede di separazione personale o di divorzio, attribuisca direttamente – o impegni il promittente ad attribuire – la proprietà di beni mobili o immobili ai figli, senza che tale accordo (formalmente rientrante nelle previsioni, rispettivamente, degli artt. 155158711 c.c. e della L. n. 898 del 1970artt. 4 e 6 e sostanzialmente costituente applicazione della “regula iuris” di cui all’art. 1322 c.c., attesa la indiscutibile meritevolezza di tutela degli interessi perseguiti) integri gli estremi della liberalità donativa, ma assolvendo esso, di converso, ad una funzione solutorio-compensativa dell’obbligo di mantenimento. L’accordo in parola, comporta l’immediata e definitiva acquisizione al patrimonio dei figli della proprietà dei beni che i genitori abbiano loro attribuito, o si siano impegnati ad attribuire; di talchè, in questa seconda ipotesi, il correlativo obbligo, è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (Cass., 21/02/2006, n. 3747Cass., 23/09/2013, n. 21736, secondo cui tale pattuizione non è affetta da nullità, non essendo in contrasto con norme imperative, nè con diritti indisponibili).

E’ indifferente, in definitiva, nella giurisprudenza di questa Corte, la modalità con la quale il regolamento di interessi avvenga, purchè esso sia idoneo a garantire un soddisfacente assetto dei rapporti tra le parti – per un futuro nel quale la convivenza coniugale si avvia verso un esito di separazione o di scioglimento – in tempi ragionevoli che consentano di chiudere la crisi al più presto, quanto meno sul piano economico. Ed in tale prospettiva – come in seguito si dirà – lo strumento più adeguato si palesa proprio il trasferimento immobiliare definitivo, escluso invece – nel caso di specie – dalla sentenza impugnata.

Una ulteriore chiara indicazione in senso favorevole all’ammissibilità degli accordi traslativi in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto proviene, infine, da una pronuncia in materia di “negoziazione assistita”, secondo la quale, ogni qualvolta l’accordo stabilito tra i coniugi, al fine di giungere ad una soluzione consensuale della separazione personale, ricomprenda anche il trasferimento di uno o più diritti di proprietà su beni immobili, la disciplina di cui al D.L. n. 132 del 2014art. 6, convertito dalla L. n. 162 del 2014, deve necessariamente integrarsi con quella di cui del medesimo D.L. n. 132, art. 5, comma 3. Ne consegue che, per procedere alla trascrizione dell’accordo di separazione, contenente anche un atto negoziale comportante un trasferimento immobiliare, è necessaria l’autenticazione del verbale di accordo da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, ai sensi dell’art. 5, comma 3, succitato (Cass., 21/01/2020, n. 1202).

La pronuncia costituisce, non soltanto una conferma dell’ammissibilità di siffatti accordi nella sistemazione dei rapporti economici nella crisi coniugale, ma anche della non esclusività della funzione certificatoria in capo al notaio, essendo a quest’ultimo equiparabile qualunque pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

In senso contrario rispetto alle coordinate interpretative tracciate dalla giurisprudenza di legittimità, si è – per contro espressa la maggior parte delle pronunce rese dai giudici di merito, prevalentemente orientati a negale le possibilità di intese immediatamente traslative all’interno del verbale di separazione consensuale o di divorzio congiunto.

3.3.1. Riprendendo la distinzione – come si è visto, operata dalla dottrina e della giurisprudenza di legittimità – tra contenuto necessario e contenuto eventuale degli accordi di separazione, la maggior parte delle decisioni ha ritenuto, invero, che quest’ultimo non possa ricomprendere negoziazioni prive dei requisiti formali e sostanziali necessari per la loro validità, come gli atti traslativi definitivi, ciò rientrando in un dovere funzionale volto al rispetto dei principi generali dell’ordinamento, segnatamente in materia di trascrizione di tali atti e di certezza e regolarità dei trasferimenti immobiliari. Le parti, in tale prospettiva, ben potrebbero integrare le clausole costituenti il contenuto necessario delle pattuizioni di separazione e di divorzio, ma dovrebbero ricorrere “alla tecnica obbligatoria”, e non a quella reale, pena la possibile vanificazione dello strumento di tutela prescelto” Tale soluzione, si afferma, sarebbe ora confermata dalla L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1-bis, con il quale la legge avrebbe demandato al notaio, e non ad altri operatori, il compito della individuazione e della verifica catastale, nella fase di stesura degli atti traslativi, in tal modo mostrando di voler concentrare, nell’alveo naturale del rogito notarile, il controllo indiretto statale sugli atti di trasferimento immobiliare, a tutela degli interessi ad essi sottesi. Nè il giudice potrebbe, nemmeno in sede di volontaria giurisdizione, svolgere alcun potere certificativo e attributivo della pubblica fede alle dichiarazioni negoziali delle parti (ex plurimis, Trib. Milano, 06/12/2009, in Fam. dir., 2011, 937; Trib. Milano, 21/05/2013, in Fam. Dir., 2014, 600 e ss.; Trib. Firenze, 29/09/1989, in Riv. not., 1992, 595; Trib. Firenze, 07/02/1992, in Dir. fam e pers., 1992, 731). Per il che, il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi non costituirebbe nè atto pubblico, nè scrittura privata autenticata, bensì una semplice scrittura privata, la cui efficacia nei confronti del terzi è sottoposta alla necessaria ripetizione del contratto nella forma dell’atto pubblico notarile, ai fini della trascrizione ai sensi dell’art. 2657 c.c. (Trib. Napoli, 16/04/1997, in Fam. Dir., 1997, 420).

In tale orientamento si iscrivono altresì le decisioni – emesse nel caso di specie – dal Tribunale di Pesaro n. 933/2016 e dalla Corte d’appello di Ancona n. 583/2017.

3.3.2. Sebbene la giurisprudenza di merito, e le prassi ed i protocolli – uno di essi menzionato dai ricorrenti, relativo al Tribunale di Pesaro – si siano espressi in massima parte in senso contrario all’ammissibilità dei trasferimenti immobiliari ad effetti reali in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto, non mancano, tuttavia, diverse decisioni di segno contrario, conformi alla giurisprudenza di legittimità succitata.

Si è affermato, infatti, in tal senso, che la clausola di un accordo traslativo della proprietà di un bene immobile, in quanto inserita nel verbale d’udienza, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo l’omologazione che lo rende efficace, titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c.. Il verbale di separazione consensuale, contenente clausole relative al trasferimento di immobili tra i coniugi, costituisce invero un vero e proprio contratto atipico, con cui le parti intendono attuare un regolamento dei loro rapporti in occasione della separazione, ed è un atto pubblico costituente valido titolo per la trascrizione (Trib. Salerno, 04/07/2006, in Fam e dir., 2007, 63; Trib. Pistoia, 01/02/1996, in Riv. not., 1997, 1421; App. Genova, 27/05/1997, in Dir. fam. e pers., 1998, 572; App. Milano, 12/01/2010, in Fam. dir., 2011, 589).

Tale essendo il quadro dottrinale e giurisprudenziale di riferimento, ritengono queste Sezioni Unite che l’orientamento secondo il quale in sede di divorzio congiunto e di separazione consensuale siano ammissibili accordi tra le parti, che non si limitino all’assunzione di un mero obbligo preliminare, ma attuino in via diretta ed immediata il trasferimento della proprietà di beni o di altro diritto reale sugli stessi, meriti di essere condiviso e confermato, con le precisazioni che si passa ad esporre.

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Svolgimento del processo

  1. Con ricorso congiunto depositato presso il Tribunale di Pesaro il 6 luglio 2016, G.R. e R.I. chiedevano pronunciarsi la cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario, celebrato dai medesimi in (OMISSIS), e dal quale erano nati i figli S. ed E.. I coniugi avevano acquistato, durante il matrimonio, un appartamento sito in (OMISSIS), cointestato al 50%, destinandolo, poi, a casa coniugale. Desiderando comporre in via definitiva ogni questione patrimoniale conseguente alla crisi coniugale – che aveva già dato luogo a separazione consensuale, omologata dal Tribunale di Pesaro con Decreto del 9 marzo 2012 – “senza differenziazione nei tempi di perfezionamento”, i coniugi addivenivano, pertanto, al seguente accordo: a) il G. si obbligava a versare l’assegno divorzile a favore della R., nonchè direttamente ai figli maggiorenni, ma non economicamente autosufficienti, il contributo per il loro mantenimento; b) il medesimo trasferiva a favore dei figli la nuda proprietà, in relazione alla sua quota del 50%, dell’immobile sito in (OMISSIS), nonchè, a favore della R., dell’usufrutto sulla propria quota dell’immobile predetto.

1.1. Con il ricorso, i coniugi producevano, altresì, oltre alla dichiarazione del G. in ordine alla conformità allo stato di fatto dell’immobile dei dati catastali e delle planimetrie ed alla conformità dell’intestazione catastale alle risultanze dei registri immobiliari, una perizia tecnica giurata, con allegati l’attestato di prestazione energetica, la dichiarazione di conformità dell’impianto termico alle prescrizioni legali, la visura e la planimetria catastale dell’appartamento e del garage. I coniugi si impegnavano, inoltre, ad effettuare a loro cura e spese la trascrizione e le ulteriori formalità di pubblicità immobiliare, nonchè le conseguenti volture presso gli uffici competenti, esonerando il cancelliere da ogni responsabilità, ed a depositare presso la cancelleria la ricevuta di avvenuta presentazione della richiesta di pubblicità immobiliare, nonchè la successiva nota di trascrizione rilasciata dall’Agenzia del territorio.

Nel procedimento intervenivano, altresì, ad adiuvandum, i figli dei ricorrenti, esprimendo il loro pieno consenso agli accordi in ordine al loro mantenimento, in essi compresi i trasferimenti immobiliari operati dal genitore.

1.2. Successivamente al deposito del ricorso, la cancelleria comunicava agli istanti una richiesta di chiarimenti del Presidente del Tribunale, in relazione ai trasferimenti immobiliari contenuti nelle condizioni di divorzio congiunto. Seguiva nota con la quale il G. e la R., nonchè i figli S. ed E., chiarivano anzitutto che l’accordo raggiunto “rappresentava una reale tutela soprattutto per i soggetti più deboli dal punto di vista economico (cioè la moglie ed i figli) in quanto avrebbe garantito che il patrimonio conseguito nel corso del matrimonio non venisse disperso, ma conservato a favore dei membri della famiglia di origine” (p. 4 del ricorso per cassazione).

I ricorrenti dichiaravano, inoltre, di essere al corrente del contenuto del decreto del Presidente del Tribunale di Pesaro, con il quale si escludeva la possibilità di inserire nelle domande congiunte di divorzio disposizioni accessorie, aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari a qualsiasi titolo, “a causa di problematiche organizzative”. Gli istanti evidenziavano, tuttavia, che la diversa opzione – consentita dalla prassi del Tribunale di Pesaro – di inserire negli accordi di divorzio un mero accordo preliminare di vendita, oltre a comportare un esborso per l’atto notarile definitivo, implicava l’accettazione del rischio che se una delle parti si fosse successivamente sottratta all’accordo, per una qualsiasi ragione, si sarebbe dovuto instaurare un contenzioso – mediante proposizione dell’azione di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. – dalla durata e dagli esiti incerti, con grave pregiudizio per i ricorrenti e per i loro figli.

1.3. All’udienza del 28 novembre 2016, nella quale comparivano sia i coniugi che i figli, i ricorrenti insistevano nella richiesta di divorzio alle condizioni indicate nel ricorso congiunto, ivi comprese quelle relative ai trasferimenti immobiliari, e solo in via del tutto subordinata, in considerazione della manifestata contrarietà espressa dal Tribunale adito, chiedevano di considerare tali trasferimenti come impegni preliminari di vendita e di acquisto.

Il verbale veniva, quindi, sottoscritto da tutti i presenti.

1.4. Con sentenza n. 933/2016, depositata il 13 dicembre 2016, il Tribunale di Pesaro pronunciava la cessazione degli effetti civili del matrimonio, contratto dai ricorrenti in (OMISSIS), stabilendo espressamente, peraltro, che “i trasferimenti previsti nelle condizioni sono da intendersi impegni preliminari di vendita ed acquisto”.

  1. Con sentenza n. 583/2017, depositata il 18 aprile 2017, la Corte d’appello di Ancona rigettava il gravame proposto dal G. e dalla R., confermando la statuizione del Tribunale secondo cui i trasferimenti dei diritti reali previsti nelle condizioni di divorzio sono da considerarsi impegni preliminari di vendita ed acquisto, e non trasferimenti immobiliari definitivi, con effetto traslativo immediato.
  2. Avverso tale decisione hanno, quindi, proposto ricorso per cassazione congiunto G.R. ed R.I., affidato a tre motivi, illustrati con memoria. Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso.
  3. Con ordinanza interlocutoria n. 3089/2020, depositata il 10 febbraio 2020, la prima sezione civile di questa Corte, ritenuto che, per il rilevante impatto che l’interpretazione delle norme sottoposte al giudizio della Corte – involgenti profili relative all’autonomia delle parti in sede della determinazione degli accordi della “crisi coniugale” aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari (artt. 13221376c.c.), l’interpretazione di tali accordi (artt. 1362 c.c. e segg.), ed il ruolo svolto dal notaio in relazione all’identificazione catastale dell’immobile ed alla sua conformità alle risultanze dei registri immobiliari (D.L. 31 maggio 2010, n. 78art. 19) – può avere sulla giurisprudenza nazionale che, peraltro, sulla questione è pervenuta a conclusioni non univoche, ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, ai sensi degli artt. 374 e 376 c.p.c., trattandosi di questione di massima di particolare importanza.
  4. Fissata la pubblica udienza dal Primo Presidente per la data dell’11 maggio 2021, il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso.

Motivi della decisione

  1. Con i tre motivi di ricorso – che, per la loro evidente connessione, vanno esaminati congiuntamente – G.R. ed R.I. denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 132213621376c.c., nonchè del D.L. n. 78 del 2010art. 19, convertito nella L. 30 luglio 2010, n. 1, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

1.1. I ricorrenti censurano l’impugnata sentenza nella parte in cui ha condiviso l’opzione ermeneutica fatta propria da diverse decisioni di merito, affermando che le parti, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, ben possono “integrare le tipiche clausole di separazione e divorzio (figli, assegni, casa coniugale) con clausole che si prefiggono di trasferire tra i coniugi o in favore di figli diritti reali immobiliari o di costituire iura in re aliena su immobili ricorrendo esclusivamente alla tecnica obbligatoria, che consente l’applicazione dell’art. 2932 c.c. e non a quella reale, pena la possibile vanificazione dello strumento di tutela prescelto”.

Osservano, per contro, gli istanti che siffatta opzione ermeneutica costituisce violazione del disposto dell’art. 1322 c.c., laddove consente – nell’ottica della massima espansione dell’ambito di applicazione dell’autonomia privata – la possibilità per le parti, e quindi anche per i coniugi in sede di determinazione dei cd. “accordi della crisi coniugale”, di concludere pattuizioni atipiche, meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico. L’indirizzo interpretativo – per lo più seguito dai giudici di merito – collide, peraltro, ad avviso dei ricorrenti, anche con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, che si è ripetutamente pronunciato in senso contrario. Gli istanti ricordano, invero, come si sia più volte affermato – nella giurisprudenza di questa Corte – che l’accordo delle parti in sede di separazione e di divorzio ha natura certamente negoziale, e può dare vita a pattuizioni atipiche meritevoli di tutela, che ben possono avere ad oggetto – essendo soddisfatta, mediante l’inserimento nel ricorso sottoscritto da entrambe le parti, poi trasfuso nel verbale di udienza sottoscritto dalle medesime, il requisiti della forma scritta ex art. 1350 c.c. – anche trasferimenti di proprietà su immobili, o altri diritti reali.

1.2. La decisione impugnata non terrebbe, poi, in alcun conto la volontà, inequivocabilmente espressa dai coniugi e dai figli, di voler realizzare in via immediata – e non prevedendosi un mero obbligo di trasferimento – il passaggio del diritto di proprietà sull’immobile adibito a casa coniugale a favore dei figli, nonchè il trasferimento del diritto di usufrutto dal G. alla R., al fine di definire senza differimenti pregiudizievoli per tutti gli interessati – ogni questione relativa ai profili economici della crisi coniugale.

Di tale chiara e legittima espressione della volontà delle parti la Corte d’appello non avrebbe tenuto conto, in tal modo violando anche il disposto degli artt. 1362 e 1376 c.c..

1.3. L’impugnata pronuncia sarebbe, infine, incorsa – a parere degli esponenti – nella violazione del D.L. n. 78 del 2010art. 19, convertito nella L. n. 1 del 2010, laddove prevede che il notaio deve effettuare la verifica catastale degli immobili da trasferire. L Corte territoriale avrebbe, per vero, erroneamente opinato che il legislatore abbia inteso demandare a detto professionista, e non anche ad altri operatori, “il compito della individuazione e della verifica catastale nella fase di stesura degli atti traslativi così concentrando, nell’alveo naturale del rogito notarile, il controllo indiretto statale a presidio degli interessi pubblici coinvolti, senza che tale attività possa essere sostituita da quella di altri operatori, tra i quali il giudice” (pp. 3 e 4 della sentenza di appello)..

1.3.1. Osservano, per contro, i ricorrenti che anzitutto, nel caso concreto, il G. aveva dichiarato la conformità dello stato di fatto dell’immobile ad i dati catastali ed alle planimetrie allegate, e che l’intestazione catastale era conforme alle risultanze dei registri immobiliari. Le parti avevano, poi, prodotto perizia giurata dalla quale era possibile desumere ulteriormente siffatte conformità, oltre a tutta la documentazione necessaria per il trasferimento immobiliare, come le planimetrie degli immobili (appartamento e garage) e le dichiarazioni di conformità a legge degli impianti elettrico e termico, obbligandosi, inoltre, a curare a proprie spese esonerando il cancelliere da ogni responsabilità al riguardo – le formalità richieste per la trascrizione del trasferimento immobiliare. Per il che tutti gli adempimenti che la norma del D.L. n. 78 del 2010art. 19, pone a carico del notaio, sarebbero stati effettuati dalle stesse parti.

1.3.2. Rilevano, altresì, gli esponenti che la decisione impugnata non terrebbe conto del fatto che la norma del D.L. n. 78 del 2010art. 19, riguarda i soli casi nei quali le parti abbiano inteso effettuare il trasferimento di diritti reali con atto notarile, laddove detta disposizione non trova applicazione qualora le parti abbiano effettuato il trasferimento con scrittura privata – in relazione alla quale il notaio si limita ad autenticare la firma dei contraenti. Il che è, del resto, certamente consentito dall’art. 1350 c.c., che si limita a richiedere per i trasferimenti in questione la forma scritta ad substantiam, senza operare distinzione alcuna tra atto pubblico e scrittura privata.

1.3.3. Nè potrebbe opporsi a tali considerazioni il rilievo della impossibilità di trascrivere l’atto in tal modo concluso, non rientrando siffatto accordo nelle categorie di atti trascrivibili, ai sensi dell’art. 2657 c.c. Osservano, per vero, i ricorrenti che nella specie la parti, oltre ad avere sottoscritto l’accordo di divorzio contenuto nel ricorso, con firma autenticata dal difensore, avevano poi nuovamente sottoscritto il verbale di udienza del 28 novembre 2016, riportandosi alle condizioni dell’accordo, ed il verbale – costituente atto pubblico ex art. 2699 c.c. – era stato redatto dal cancelliere (pubblico ufficiale) che aveva, in tal modo, certificato l’identità dei presenti e la veridicità delle dichiarazioni rese. Sicchè il verbale di udienza, debitamente autenticato, già costituirebbe titolo valido per la trascrizione. In ogni caso, osservano gli istanti, la sentenza di divorzio è direttamente trascrivibile, ai sensi dell’art. 2657 c.c..

  1. Su tali specifici profili – dedotti dai ricorrenti – l’ordinanza di rimessione n. 3089/2020 ha investito queste Sezioni Unite rilevando, anzitutto, che la soluzione adottata dalla sentenza di appello, nel senso dell’inderogabilità della verifica di conformità ipocatastale da parte del notaio, oltre ad essere contraria all’indirizzo prevalente nella giurisprudenza di legittimità, chiaramente ed univocamente incline a ritenere ammissibili – nell’esercizio dell’autonomia privata ex art. 1322c.c. – i trasferimenti immobiliari operati dalle parti in sede di divorzio e di separazione consensuale, non è pacificamente seguita neppure dai giudici di merito.

2.1. Rileva, al riguardo, l’ordinanza di rimessione che la disposizione di cui al comma 1 bis, aggiunto della L. n. 52 del 1985art. 29D.L. n. 78 del 2010art. 19, comma 14, convertito nella L. 30 luglio 2010, n. 122, ha, difatti, dato luogo a contrasti interpretativi fra i giudici di merito. Per intanto, va rilevato che la sanzione della nullità colpisce – come si evince dai primi due periodi del testo della norma – solo l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione resa dagli intestatari della conformità dello stato di fatto ai dati catastali ed alle planimetrie; dichiarazione che peraltro può essere sostituita – come è accaduto nel caso di specie – da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato. Per converso, non è prevista a pena di nullità la previsione – contenuta nel terzo periodo – secondo cui il notaio deve individuare, prima della stipula dell’atto, gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

2.2. La nullità prevista – secondo l’ordinanza di rimessione riguarda, dunque, l’assenza dei requisiti ed ha “carattere oggettivo”, poichè è “rivolta a prevenire e sanzionare atti che non siano conformi allo stato di fatto dell’immobile, in relazione ad eventuali violazioni della disciplina urbanistica”. Il controllo sulla identità degli intestatari catastali e sulla loro conformità alle risultanze dei registri immobiliari – non espressamente sanzionato, in caso di omissione, con la nullità dell’atto – non esclude, pertanto, il permanere della nullità oggettiva dell’atto medesimo, nonostante l’intervento del notaio, qualora gli adempimenti richiesti dalla prima parte della norma non siano stati effettuati.

Di qui la necessità che l’atto traslativo – anche di diritti reali diversi dal diritto di proprietà, venendo in considerazione nella specie il diritto di usufrutto – contenuto nel verbale di separazione consensuale o nella sentenza che recepisce l’accordo divorzile, contengano i requisiti previsti dalla menzionata norma a pena di nullità, “ma la verifica che la norma rimette al notaio può essere svolta da un ausiliario del giudice dal momento che la validità dell’atto deriva esclusivamente dalla conformità alle prescrizioni normative” (p. 7 dell’ordinanza di rimessione).

2.3. Siffatta conclusione sarebbe, peraltro, confortata – a parere del collegio rimettente – dalla previsione, sebbene non direttamente applicabile ai conflitti familiari, della L. n. 162 del 2014, art. 5 (sulla cd. “negoziazione assistita”), che esclude la necessità del ricorso al notaio anche quando le parti, con l’accordo che compone la controversia, concludono uno dei contratti che vanno trascritti ai sensi dell’art. 2643 c.c., limitandosi la norma a prevedere che per procedere alla trascrizione “la sottoscrizione del processo verbale di accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato” (p. 8).

  1. Il ricorso è fondato.

3.1. La questione relativa alla possibilità per le parti di introdurre – negli accordi di separazione consensuale o di divorzio congiunto, ferme talune differenze tra i due atti, sulle quali si tornerà – clausole diverse da quelle facenti parte del contenuto necessario di tali accordi, ha ricevuto da parte della dottrina risposte diverse ed articolate.

3.1.1. Una parte degli autori si è attestata su posizioni di maggiore chiusura, affermando che gli accordi tra i coniugi in sede di divorzio congiunto o di separazione consensuale non potrebbero avere un contenuto diverso da quello necessario, che si riferisce nel dettato delle norme che disciplinano le due diverse fattispecie all’affidamento dei figli minori ed al loro mantenimento, all’esercizio della responsabilità genitoriale, all’assegnazione della casa coniugale, all’eventuale mantenimento del coniuge, e comunque alla disciplina di tutte quelle situazioni che avrebbero potuto costituire oggetto della statuizione del giudice. Tale opzione interpretativa si fonda, per il divorzio, sul tenore letterale della disposizione di cui alla L. 1 dicembre 1970, n. 898art. 4, comma 16, che fa riferimento – quale contenuto della domanda congiunta – alla compiuta indicazione delle “condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici”, nonchè, per la separazione, sul disposto dell’art. 158 c.c., artt. 710 e 711 c.p.c., nei quali si fa riferimento all'”accordo dei coniugi relativamente all’affidamento e al mantenimento dei figli”, ed ai “provvedimenti riguardanti i coniugi e la prole conseguenti la separazione”, che possono essere modificati in ogni tempo su istanza delle parti.

Secondo i sostenitori di questa tesi, pertanto, non vi sarebbe spazio per i trasferimenti immobiliari nè in sede di separazione consensuale, nè in sede di divorzio. Solo il notaio potrebbe, invero, ricevere i negozi giuridici traslativi di diritti reali, quand’anche l’esigenza della loro stipulazione sia originata dalla crisi coniugale; sicchè – seppure riportati nel verbale del giudizio – tali accordi traslativi non potrebbero comunque essere trascritti.

3.1.2. Altri autori – pur ritenendo in astratto valido l’accordo immediatamente traslativo di beni immobili in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto – ritengono comunque preferibile adottare la “procedura bifasica” (assunzione dell’obbligo di trasferire in sede giudiziale e redazione dell’atto notarile in esecuzione dell’obbligo assunto) in ragione dell’elevato rischio di errori invalidanti, connesso agli adempimenti e alle verifiche richiesti per gli atti immediatamente traslativi (indicazioni urbanistiche, attestazioni di prestazione energetica e certificazione catastale).

3.1.3. Altra dottrina – in un’ottica di maggiore apertura, dettata dalla necessità di tenere conto del contesto peculiare nel quale si sviluppano siffatti accordi traslativi, dettati dall’esigenza di porre fine quanto prima, e senza il rischio di successivi ripensamenti pregiudizievoli per la stabilità, già precaria, della situazione familiare – si spinge fino a valutare unitariamente e complessivamente tutte le condizioni della separazione (o del divorzio), ed arriva ad attribuire ad esse una comune connotazione di tipicità, cui fa conseguire una disciplina unitaria. In particolare, secondo tale tesi, occorrerebbe tenere conto del carattere di “negoziazione globale” che la coppia in crisi attribuisce al momento della “liquidazione” del rapporto coniugale di fronte alla necessità di valutare gli infiniti e complessi rapporti di dare-avere che la protratta convivenza genera, operando una ricostruzione che, in luogo di una miriade di possibili accordi innominati, faccia perno, invece, sull’individuazione di un vero e proprio contratto di definizione della crisi coniugale o, più esattamente, dei suoi aspetti patrimoniali. Tale contratto dovrebbe abbracciare ogni forma di costituzione e di trasferimento di diritti patrimoniali, compiuti con o senza controprestazione, in occasione della crisi coniugale.

E si tratterebbe di accordi tipici, in quanto ancorati alle previsioni – valorizzate in un significato diametralmente opposto a quello propugnato dal primo orientamento – dell’art. 711 c.p.c. e della L. n. 898 del 1970art. 4, comma 16, laddove si riferiscono, rispettivamente, alle “condizioni della separazione consensuale” e alle “condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici” delle parti. A tali contratti è attribuito il nome di “contratti della crisi coniugale” o di “contratti post-matrimoniali”.

3.2. La giurisprudenza di legittimità ha più volte affrontato la problematica dei trasferimenti di diritti reali immobiliari in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto in decisioni emesse, peraltro, con riferimento a contesti fattuali spesso differenti l’uno dall’altro, e non sempre affrontando tutti i complessi profili implicati dalle due fattispecie. Sicchè è intuibile l’esigenza – avvertita dall’ordinanza di rimessione – di fare piena chiarezza sull’intera questione, attraverso una decisione che – muovendo dalla vicenda inerente un giudizio di cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario – fornisca, altresì, le coordinate interpretative per la risoluzione delle problematiche, del tutto simili, anche se non identiche, implicate dal contiguo – e non agevolmente disgiungibile sul piano dogmatico – istituto della separazione consensuale dei coniugi. E ciò tenuto conto anche del fatto che talune affermazioni di principio sono state emesse proprio con riferimento a casi di separazione incardinati quando ancora la legge sul divorzio non era entrata in vigore, e sono state – dipoi – traslate a fattispecie di divorzio successive.

3.2.1. Nelle prime decisioni in materia, sebbene il problema non sia stato consapevolmente e funditus affrontato, avendo tali pronunce ad oggetto la costituzione a favore del coniuge, in sede di separazione, di un diritto reale di abitazione, o il trasferimento di beni, ma con riferimento specifico alla necessità di integrazione del contributo al mantenimento del medesimo (Cass., 12/06/1963, n. 1594; Cass., 27/10/1972, n. 3299), o al riconoscimento della proprietà esclusiva di alcuni beni al coniuge, ma in funzione divisoria (Cass., 11/11/1992, n. 12110), non si è mancato, tuttavia, di rilevare la validità della clausola, con la quale i coniugi, nel verbale di separazione consensuale, riconoscano la proprietà esclusiva di singoli beni mobili ed immobili in favore dell’uno o dell’altra.

3.2.2. Fondamentale è, per contro, una successiva pronuncia, nella quale questa Corte ha affermato che sono da ritenersi pienamente valide le clausole dell’accordo di separazione che riconoscano ad uno, o ad entrambi i coniugi, la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, ovvero che ne operino il trasferimento a favore di uno di essi al fine di assicurarne il mantenimento. Il suddetto accordo di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza (redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato), assume – per vero – forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c., e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo l’omologazione che lo rende efficace, titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c., senza che la validità di trasferimenti siffatti sia esclusa dal fatto che i relativi beni ricadono nella comunione legale tra coniugi. Lo scioglimento della comunione legale dei beni fra coniugi si verifica, infatti, con effetto “ex nunc”, dal momento del passaggio in giudicato della sentenza di separazione ovvero dell’omologazione degli accordi di separazione consensuale.

La pronuncia contiene poi l’affermazione di rilievo – ai fini della risoluzione della questione oggetto di esame in questa sede secondo cui la separazione consensuale è un negozio di diritto familiare, espressamente previsto dagli artt. 150 e 158 c.c. e disciplinato nei suoi aspetti formali dall’art. 711 c.p.c., il quale ne prevede la documentazione nel verbale di udienza – redatto da un ausiliario del giudice ai sensi dell’art. 126 c.p.c. – e ne subordina l’efficacia all’omologazione, attribuita alla competenza del tribunale (Cass., 15/05/1997, n. 4306).

3.2.3. In senso contrario si era, in precedenza, espressa una pronuncia – rimasta, peraltro, isolata – secondo la quale, qualora i coniugi abbiano convenuto, nell’accordo di separazione, una donazione, l’omologazione non vale a rivestire l’atto negoziale della forma dell’atto pubblico, richiesto dall’art. 782 c.c., che gli artt. 2699 e 2700 c.c., impongono sia “redatto” e “formato” dal pubblico ufficiale (Cass., 08/03/1995, n. 2700). La decisione non chiarisce, tuttavia, l’aspetto fondamentale della questione, concernente la ragione per la quale il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi, sebbene redatto dal cancelliere – che è, a sua volta, un pubblico ufficiale – con le modalità di cui all’art. 126 c.p.c., non rivesta la natura di un atto pubblico.

3.2.4. Le statuizioni contenute nella pronuncia n. 4306/1997 hanno trovato, peraltro, conferma in tutta la giurisprudenza successiva, essendosi affermato – con riferimento ad una vicenda di proposizione dell’azione revocatoria – che gli accordi di separazione personale fra i coniugi, contenenti reciproche attribuzioni patrimoniali e concernenti beni mobili o immobili, rispondono, di norma, ad uno specifico spirito di sistemazione dei rapporti in occasione dell’evento di separazione consensuale che svela una sua “tipicità” propria. Tale tipicità – intesa in senso lato, con riferimento alla finalità, comune a questi accordi, di regolare i rapporti economici a seguito della crisi di coppia – ai fini della più particolare e differenziata disciplina di cui all’art. 2901 c.c., può colorarsi dei tratti dell’obiettiva onerosità piuttosto che di quelli della gratuità, in ragione dell’eventuale ricorrenza, o meno, nel concreto, dei connotati di una sistemazione solutorio-compensativa più ampia e complessiva, di tutta quella serie di possibili rapporti aventi significati, anche solo riflessi, patrimoniali maturati nel corso della quotidiana convivenza matrimoniale (Cass., 25/10/2019, n. 27409). In tale decisione, la Corte ha ribadito che il verbale in cui le parti avevano espresso le condizioni di separazione personale costituisse a seguito dell’omologa, ed in quanto atto pubblico – titolo per la trascrizione, a norma dell’art. 2657 c.c. (in senso sostanzialmente conforme, cfr. anche Cass., 15/04/2019, n. 10443).

Ma già in precedenza, nello stesso senso della pronuncia succitata e sempre con riferimento all’esperimento dell’azione revocatoria, la Corte aveva più volte conformemente statuito sui presupposti per l’utile esperimento di tale azione contro il trasferimento immobiliare concordato in sede di separazione consensuale o di divorzio congiunto, in tal modo riconoscendone quanto meno implicitamente – la validità (in tal senso, cfr. Cass., 23/03/2004, n. 5741Cass., 26/07/2005, n. 15603Cass., 14/03/2006, n. 5473Cass., 12/04/2006, n. 8516, con riferimento alla revocatoria fallimentare, Cass., 13/05/2008, n. 11914Cass., 10/04/2013, n. 8678Cass., 05/07/2018, n. 17612).

3.2.5. Altre decisioni di legittimità hanno recepito la distinzione tra “contenuto essenziale” e “contenuto eventuale”, elaborata dalla dottrina succitata, avendo statuito che la separazione consensuale è un negozio di diritto familiare avente un contenuto essenziale – il consenso reciproco a vivere separati, l’affidamento dei figli, l’assegno di mantenimento ove ne ricorrano i presupposti – ed un contenuto eventuale, che trova solo “occasione” nella separazione, costituito da accordi patrimoniali del tutto autonomi che i coniugi concludono in relazione all’instaurazione di un regime di vita separata. Ne consegue che questi ultimi accordi non sono suscettibili di modifica (o conferma) in sede di ricorso “ad hoc” ex art. 710 c.p.c., o anche in sede di divorzio, la quale può riguardare unicamente le clausole aventi causa nella separazione personale, ma non i patti autonomi, che restano a regolare i reciproci rapporti ai sensi dell’art. 1372 c.c. (Cass., 19/08/2015, n. 16909Cass., 30/08/2019, n. 21839, che ha ammesso l’azione di simulazione nei confronti di un patto, contenuto nelle condizioni di separazione consensuale omologate, che prevedeva trasferimenti immobiliari tra le parti).

Ma al di là dalla precisazione, concernente il diverso contenuto degli accordi della crisi coniugale, va rilevato come venga anche da tali decisioni sostanzialmente ribadita l’ammissibilità dei patti di trasferimento di diritti reali in sede di separazione consensuale e di accordo congiunto di divorzio.

3.2.6. Di particolare interesse – ai fini della risoluzione della questione in esame, ed a prescindere dalla peculiarità della vicenda – si palesa, altresì, una recente pronuncia nella quale si è ritenuto che la previsione di cui alla L. n. 266 del 2005art. 1, comma 497 – che attribuisce alle persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e che abbiano acquistato immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la facoltà di optare per la liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986art. 52, commi 4 e 5 e quindi sulla base della rendita catastale – operi anche nel caso in cui il trasferimento (nella specie, cessione di quote di una casa di civile abitazione) avvenga in via transattiva davanti all’autorità giudiziaria. Ed invero – si afferma – il verbale di conciliazione giudiziale presenta tutti gli elementi essenziali dell’atto di compravendita, essendo il giudice, al pari di un notaio, un pubblico ufficiale ed assumendo detto verbale il valore di vero e proprio atto pubblico (Cass., 30/10/2020, n. 24087).

In tale decisione la Corte perviene, pertanto, all’equiparazione, sotto i profili del contenuto e della forma, delle cessioni di immobili abitativi perfezionate con atto notarile e dei trasferimenti effettuati in sede di conciliazione giudiziale, proprio sulla scorta della giurisprudenza succitata in materia di trasferimenti concordati in sede di separazione consensuale e divorzio congiunto.

3.2.7. Ulteriori implicite conferme in tal senso provengono, peraltro, anche da una serie di decisioni in materia fiscale, concernenti l’applicazione del disposto della L. 6 marzo 1987, n. 74art. 19, che, nel testo risultante dalle pronunce di illegittimità costituzionale nn. 176 del 1992 e 154 del 1999, stabilisce l’esenzione “dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa” per tutti i provvedimenti giudiziali resi nelle cause di divorzio o di separazione dei coniugi. Si è, invero, affermato che le agevolazioni di cui alla L. n. 74 del 1987art. 19, operano con riferimento a tutti gli atti e convenzioni che i coniugi pongono in essere nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti allo scioglimento del matrimonio o alla separazione personale, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni mobili ed immobili all’uno o all’altro coniuge. Tale agevolazione si estende ad ogni tipo di “tassazione”, indipendentemente dalla natura di imposta o di tassa in senso proprio del tributo concretamente in discussione (Cass., 22/05/2002, n. 7493; Cass., 28/10/2003, n. 16171; Cass. 03/02/2016, n. 2111).

E l’esenzione è stata riconosciuta anche agli atti stipulati a seguito dell’assunzione del solo obbligo di trasferimento in sede di separazione consensuale o di divorzio congiunto, in favore di alcuno dei coniugi o dei figli, senza che sia posto in essere dalle parti un accordo traslativo definitivo (Cass., 28/06/2013, n. 16348Cass., 30/05/2005, n. 11458).

3.2.8. Del tutto incontroversa, nella giurisprudenza di questa Corte, è peraltro l’ammissibilità – sul piano generale, anche a prescindere dalla materia fiscale – della sola assunzione dell’obbligo di trasferire la proprietà di un bene, o altro diritto reale, con gli accordi di separazione o di divorzio. Sotto tale profilo, può anzi affermarsi che qualsiasi clausola che sia in grado di soddisfare gli interessi delle parti a regolare consensualmente – in quel particolare e delicato contesto costituito dalla crisi coniugale – gli aspetti economici della vicenda in atto, sia essa di mero accertamento della proprietà di un bene immobile, ovvero di cessione definitiva del bene stesso, o ancora di assunzione dell’obbligo di trasferirlo, è stata ritenuta egualmente ammissibile e valida dalla giurisprudenza di legittimità.

3.2.8.1. In tal senso, si è statuito, infatti, che è di per sè valida la clausola dell’accordo di separazione che contenga l'”impegno” di uno dei coniugi, al fine di concorrere al mantenimento del figlio minore, di trasferire, in suo favore, la piena proprietà di un bene immobile, trattandosi di pattuizione che dà vita ad un “contratto atipico”, distinto dalle convenzioni matrimoniali ex art. 162 c.c. e dalle donazioni, volto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ai sensi dell’art. 1322 c.c. (Cass. 17/06/2004, n. 11342).

3.2.8.2. Nella medesima prospettiva si pone l’affermazione secondo cui l’obbligo di mantenimento nei confronti della prole ben può essere adempiuto con l’attribuzione definitiva di beni, o con l’impegno ad effettuare detta attribuzione, piuttosto che attraverso una prestazione patrimoniale periodica, sulla base di accordi costituenti espressione di autonomia contrattuale, con i quali vengono, peraltro, regolate solo le concrete modalità di adempimento di una prestazione comunque dovuta. Si è precisato, pertanto, che la pattuizione conclusa in sede di separazione personale dei coniugi non esime il giudice, chiamato a pronunciarsi nel giudizio di divorzio, dal verificare se essa abbia avuto ad oggetto la sola pretesa azionata nella causa di separazione ovvero se sia stata conclusa a tacitazione di ogni pretesa successiva, e, in tale seconda ipotesi, dall’accertare se, nella sua concreta attuazione, essa abbia lasciato anche solo in parte inadempiuto l’obbligo di mantenimento nei confronti della prole, in caso affermativo emettendo i provvedimenti idonei ad assicurare detto mantenimento (Cass., 02/02/2005, n. 2088).

L’obbligo di mantenimento dei figli minori (ovvero maggiorenni non autosufficienti) può essere, per vero, legittimamente adempiuto dai genitori – nella crisi coniugale – mediante un accordo che, in sede di separazione personale o di divorzio, attribuisca direttamente – o impegni il promittente ad attribuire – la proprietà di beni mobili o immobili ai figli, senza che tale accordo (formalmente rientrante nelle previsioni, rispettivamente, degli artt. 155158711 c.c. e della L. n. 898 del 1970artt. 4 e 6 e sostanzialmente costituente applicazione della “regula iuris” di cui all’art. 1322 c.c., attesa la indiscutibile meritevolezza di tutela degli interessi perseguiti) integri gli estremi della liberalità donativa, ma assolvendo esso, di converso, ad una funzione solutorio-compensativa dell’obbligo di mantenimento. L’accordo in parola, comporta l’immediata e definitiva acquisizione al patrimonio dei figli della proprietà dei beni che i genitori abbiano loro attribuito, o si siano impegnati ad attribuire; di talchè, in questa seconda ipotesi, il correlativo obbligo, è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (Cass., 21/02/2006, n. 3747Cass., 23/09/2013, n. 21736, secondo cui tale pattuizione non è affetta da nullità, non essendo in contrasto con norme imperative, nè con diritti indisponibili).

3.2.8.3. E’ indifferente, in definitiva, nella giurisprudenza di questa Corte, la modalità con la quale il regolamento di interessi avvenga, purchè esso sia idoneo a garantire un soddisfacente assetto dei rapporti tra le parti – per un futuro nel quale la convivenza coniugale si avvia verso un esito di separazione o di scioglimento – in tempi ragionevoli che consentano di chiudere la crisi al più presto, quanto meno sul piano economico. Ed in tale prospettiva – come in seguito si dirà – lo strumento più adeguato si palesa proprio il trasferimento immobiliare definitivo, escluso invece – nel caso di specie – dalla sentenza impugnata.

3.2.9. Una ulteriore chiara indicazione in senso favorevole all’ammissibilità degli accordi traslativi in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto proviene, infine, da una pronuncia in materia di “negoziazione assistita”, secondo la quale, ogni qualvolta l’accordo stabilito tra i coniugi, al fine di giungere ad una soluzione consensuale della separazione personale, ricomprenda anche il trasferimento di uno o più diritti di proprietà su beni immobili, la disciplina di cui al D.L. n. 132 del 2014art. 6, convertito dalla L. n. 162 del 2014, deve necessariamente integrarsi con quella di cui del medesimo D.L. n. 132, art. 5, comma 3. Ne consegue che, per procedere alla trascrizione dell’accordo di separazione, contenente anche un atto negoziale comportante un trasferimento immobiliare, è necessaria l’autenticazione del verbale di accordo da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, ai sensi dell’art. 5, comma 3, succitato (Cass., 21/01/2020, n. 1202).

La pronuncia costituisce, non soltanto una conferma dell’ammissibilità di siffatti accordi nella sistemazione dei rapporti economici nella crisi coniugale, ma anche della non esclusività della funzione certificatoria in capo al notaio, essendo a quest’ultimo equiparabile qualunque pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

3.3. In senso contrario rispetto alle coordinate interpretative tracciate dalla giurisprudenza di legittimità, si è – per contro espressa la maggior parte delle pronunce rese dai giudici di merito, prevalentemente orientati a negale le possibilità di intese immediatamente traslative all’interno del verbale di separazione consensuale o di divorzio congiunto.

3.3.1. Riprendendo la distinzione – come si è visto, operata dalla dottrina e della giurisprudenza di legittimità – tra contenuto necessario e contenuto eventuale degli accordi di separazione, la maggior parte delle decisioni ha ritenuto, invero, che quest’ultimo non possa ricomprendere negoziazioni prive dei requisiti formali e sostanziali necessari per la loro validità, come gli atti traslativi definitivi, ciò rientrando in un dovere funzionale volto al rispetto dei principi generali dell’ordinamento, segnatamente in materia di trascrizione di tali atti e di certezza e regolarità dei trasferimenti immobiliari. Le parti, in tale prospettiva, ben potrebbero integrare le clausole costituenti il contenuto necessario delle pattuizioni di separazione e di divorzio, ma dovrebbero ricorrere “alla tecnica obbligatoria”, e non a quella reale, pena la possibile vanificazione dello strumento di tutela prescelto” Tale soluzione, si afferma, sarebbe ora confermata dalla L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1-bis, con il quale la legge avrebbe demandato al notaio, e non ad altri operatori, il compito della individuazione e della verifica catastale, nella fase di stesura degli atti traslativi, in tal modo mostrando di voler concentrare, nell’alveo naturale del rogito notarile, il controllo indiretto statale sugli atti di trasferimento immobiliare, a tutela degli interessi ad essi sottesi. Nè il giudice potrebbe, nemmeno in sede di volontaria giurisdizione, svolgere alcun potere certificativo e attributivo della pubblica fede alle dichiarazioni negoziali delle parti (ex plurimis, Trib. Milano, 06/12/2009, in Fam. dir., 2011, 937; Trib. Milano, 21/05/2013, in Fam. Dir., 2014, 600 e ss.; Trib. Firenze, 29/09/1989, in Riv. not., 1992, 595; Trib. Firenze, 07/02/1992, in Dir. fam e pers., 1992, 731). Per il che, il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi non costituirebbe nè atto pubblico, nè scrittura privata autenticata, bensì una semplice scrittura privata, la cui efficacia nei confronti del terzi è sottoposta alla necessaria ripetizione del contratto nella forma dell’atto pubblico notarile, ai fini della trascrizione ai sensi dell’art. 2657 c.c. (Trib. Napoli, 16/04/1997, in Fam. Dir., 1997, 420).

In tale orientamento si iscrivono altresì le decisioni – emesse nel caso di specie – dal Tribunale di Pesaro n. 933/2016 e dalla Corte d’appello di Ancona n. 583/2017.

3.3.2. Sebbene la giurisprudenza di merito, e le prassi ed i protocolli – uno di essi menzionato dai ricorrenti, relativo al Tribunale di Pesaro – si siano espressi in massima parte in senso contrario all’ammissibilità dei trasferimenti immobiliari ad effetti reali in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto, non mancano, tuttavia, diverse decisioni di segno contrario, conformi alla giurisprudenza di legittimità succitata.

Si è affermato, infatti, in tal senso, che la clausola di un accordo traslativo della proprietà di un bene immobile, in quanto inserita nel verbale d’udienza, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo l’omologazione che lo rende efficace, titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c.. Il verbale di separazione consensuale, contenente clausole relative al trasferimento di immobili tra i coniugi, costituisce invero un vero e proprio contratto atipico, con cui le parti intendono attuare un regolamento dei loro rapporti in occasione della separazione, ed è un atto pubblico costituente valido titolo per la trascrizione (Trib. Salerno, 04/07/2006, in Fam e dir., 2007, 63; Trib. Pistoia, 01/02/1996, in Riv. not., 1997, 1421; App. Genova, 27/05/1997, in Dir. fam. e pers., 1998, 572; App. Milano, 12/01/2010, in Fam. dir., 2011, 589).

3.4. Tale essendo il quadro dottrinale e giurisprudenziale di riferimento, ritengono queste Sezioni Unite che l’orientamento secondo il quale in sede di divorzio congiunto e di separazione consensuale siano ammissibili accordi tra le parti, che non si limitino all’assunzione di un mero obbligo preliminare, ma attuino in via diretta ed immediata il trasferimento della proprietà di beni o di altro diritto reale sugli stessi, meriti di essere condiviso e confermato, con le precisazioni che si passa ad esporre.

3.4.1. La vicenda in ordine alla quale è stata operata la rimessione alle Sezioni Unite di questa Corte attiene ad un caso in cui le parti, con un accordo del 6 luglio 2016, avevano chiesto consensualmente al Tribunale di Pesaro la pronuncia della cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario da essi celebrato, prevedendo, tra le altre condizioni dell’accordo, il trasferimento definitivo a favore dei figli della coppia, maggiorenni economicamente non autosufficienti, della quota del 50% della nuda proprietà spettante al padre sull’immobile adibito a casa coniugale, nonchè il trasferimento, da parte del marito alla moglie, dell’usufrutto sulla propria quota dell’immobile.

La fattispecie concreta concerne, pertanto, non la separazione consensuale tra i coniugi, bensì il divorzio congiuntamente richiesto dai medesimi, ai sensi della L. n. 898 del 1970art. 4, comma 16. E tuttavia, come dianzi detto, i due istituti – pur presentando innegabili diversità sul piano della disciplina – si presentano strettamente connessi l’uno all’altro sul piano dogmatico. Ed invero, ad accomunare le due fattispecie è certamente la connotazione presente in entrambe – dell’essere finalizzate ad ottenere mediante il consenso dei coniugi, piuttosto che con la pronuncia costitutiva del giudice, le divisate modificazioni dello status coniugale, con le conseguenti ricadute sull’affidamento ed il mantenimento della prole, ove esistente, e sui profili economici concernenti i rapporti tra i coniugi stessi.

3.4.2. E tuttavia, è innegabile la sussistenza di diverse differenza tra i due istituti sul piano della rispettiva disciplina giuridica.

3.4.2.1. Una prima differenza tra il giudizio di separazione consensuale e quello di divorzio su domanda congiunta è ravvisabile, invero, nel fatto che, in quest’ultima fattispecie, il procedimento non termina con l’omologazione da parte del Tribunale, bensì con una sentenza emessa all’esito dell’audizione dei coniugi, e con la quale il collegio giudicante è tenuto a verificare la sussistenza dei presupposti di legge – in particolare se la comunione tra i coniugi non può essere mantenuta o ricostituita – ed a verificare “la rispondenza delle condizioni all’interesse dei figli”. La mancata corrispondenza a tale interesse comporterà l’apertura della procedura contenziosa, ai sensi della L. n. 898 del 1970, comma 8 (art. 4, comma 16).

3.4.2.2. Ed è questa una seconda differenza di regime giuridico con la separazione consensuale, nella quale – qualora l’accordo dei coniugi relativamente all’affidamento ed al mantenimento dei figli sia contrario agli interessi di questi ultimi, il Tribunale – nel caso in cui le modifiche proposte non siano state idoneamente eseguite – “può rifiutare allo stato l’omologazione” (art. 158 c.c., comma 2).

3.4.3. La dottrina che si è occupata del procedimento di divorzio congiunto è pervenuta a conclusioni non del tutto univoche, anche se tra gli autori più recenti è dato registrare una maggiore uniformità di vedute.

3.4.3.1. Secondo una prima opinione, il procedimento disciplinato dalla L. n. 898 del 1970art. 4, comma 16, condotto in Camera di consiglio e senza istruttoria, assume connotazioni particolari, ma è pur sempre un procedimento contenzioso e la decisione ha la forma e la sostanza della sentenza. Il tribunale non si limita ad omologare il consenso dei coniugi, perchè la presentazione della domanda congiunta costituisce il presupposto per la trattazione della causa secondo un rito “abbreviato”, ma devono pur sempre essere accertate le condizioni per pronunciare il divorzio, proprio come avviene nei giudizi contenziosi. Nella medesima prospettiva, si è pertanto sostenuto che la sentenza che conclude siffatto procedimento presenta una duplice natura, ossia di accertamento costitutivo, quanto all’esame dei presupposti di legge ed alla pronuncia di divorzio, e dichiarativa dell’efficacia delle condizioni volute dalle parti.

3.4.3.2. Altra dottrina, senza peraltro porsi il problema della valenza del verbale di comparizione dei coniugi che riporti le condizioni concordate dai coniugi, ritiene che il ricorso a firma congiunta sia un qualcosa in meno dell’accordo in sede di separazione consensuale, poichè non avrebbe alcun contenuto negoziale e si risolverebbe semplicemente in una domanda comune rivolta al Tribunale, nell’aspirazione ad ottenere un certo provvedimento, avente un contenuto concordemente divisato dalle parti.

3.4.3.3. Su posizione diametralmente opposta sembra, tuttavia, ormai collocarsi la dottrina di gran lunga prevalente, secondo la quale l’accordo posto a base di tale procedimento avrebbe chiara natura negoziale, rilevando il parallelismo e la connotazione causale identici all’accordo concluso tra coniugi in sede di separazione consensuale, dalla quale si distingue solo per il preliminare accertamento dei requisiti di legge per dichiarare lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Secondo tale tesi, a prescindere dalla forma del provvedimento finale, il divorzio su domanda congiunta non costituisce un giudizio contenzioso, ma un procedimento di giurisdizione volontaria, nel quale gli accordi delle parti non possono essere sindacati dal giudice, se non per quanto riguarda le statuizioni riguardanti i figli minori, ferma restando la decisione sulla sussistenza dei presupposti per la pronuncia di divorzio. Al di fuori di tale profilo, l’attività del Tribunale è ritenuta sostanzialmente vincolata, tant’è che gli effetti patrimoniali del divorzio vengono ricondotti all’accordo delle parti, riportati nel verbale di comparizione davanti al collegio, anzichè alla determinazione del giudice, che è assimilata a una mera omologa all’esito di un procedimento di controllo sul rispetto delle norme inderogabili dell’ordinamento vigente. Ciò che rileva – si ribadisce è che, in caso di divorzio su domanda congiunta, la fonte della regolamentazione dei rapporti tra gli ex coniugi divorziati va ravvisata nell’accordo delle parti e non nella sentenza.

3.4.4. La giurisprudenza di questa Corte ha recepito in parte ciascuna delle diverse elaborazioni della dottrina, muovendo da un dato inequivocabile di diritto positivo, costituito dal disposto della L. n. 898 del 1970art. 4, comma 16, secondo cui il Tribunale decide con sentenza verificando esclusivamente “la sussistenza dei presupposti di legge” e valutando “la rispondenza delle condizioni all’interesse dei figli”.

3.4.4.1. In tal senso – accomunando le due fattispecie, che al di là della diversità di disciplina presentano l’evidenziato tratto comune della consensualità – si è affermato che, in caso di separazione consensuale o di divorzio congiunto (o su conclusioni conformi), la sentenza incide sul vincolo matrimoniale, ma sull’accordo tra i coniugi. Essa realizza pertanto – in funzione di tutela dei diritti indisponibili del soggetto più debole e dei figli – un controllo solo esterno su tale accordo, attesa la natura negoziale dello stesso, da affermarsi in ragione dell’ormai avvenuto superamento della concezione che ritiene la preminenza di un interesse superiore e trascendente della famiglia rispetto alla somma di quelli, coordinati e collegati, dei singoli componenti. Ne consegue che i coniugi ben possono concordare, con il limite del rispetto dei diritti indisponibili, non solo gli aspetti patrimoniali, ma anche quelli personali della vita familiare, quali, in particolare, l’affidamento dei figli e le modalità di visita dei genitori (Cass., 20/08/2014, n. 18066Cass., 13/02/2018, n. 10463).

3.4.4.2. Nel medesimo ordine di idee si pone la successiva pronuncia, con la quale questa Corte – affrontando un caso di revoca unilaterale del consenso da parte di uno dei coniugi – ha stabilito che il Tribunale deve comunque provvedere all’accertamento dei presupposti per la pronuncia richiesta, per poi procedere, in caso di esito positivo della verifica, all’esame delle condizioni concordate dai coniugi, valutandone esclusivamente la conformità a norme inderogabili ed agli interessi dei figli minori.

Infatti, a differenza di quanto avviene nel procedimento di separazione consensuale, la domanda congiunta di divorzio dà luogo ad un procedimento che si conclude con una sentenza costitutiva, nell’ambito del quale l’accordo sotteso alla relativa domanda riveste natura meramente ricognitiva, con riferimento alla sussistenza dei presupposti necessari per lo scioglimento del vincolo coniugale della L. n. 898 del 1970, ex art. 3, mentre ha valore negoziale per quanto concerne la prole ed i rapporti economici. Il che consente al tribunale di intervenire su tali accordi soltanto nel caso in cui essi risultino contrari a norme inderogabili, con l’adozione di provvedimenti temporanei ed urgenti e la prosecuzione del giudizio nelle forme contenziose (Cass., 24/07/2018, n. 19540).

3.4.4.3. E’ del tutto evidente, pertanto, che – ferma la natura costituiva della sentenza che definisce il procedimento di divorzio a domanda congiunta, con la peculiarità che siffatta pronuncia è emessa sull’accordo delle parti, sia pure avente natura ricognitiva dei presupposti per la pronuncia sullo status, che il Tribunale ha comunque il dovere di verificare – la sentenza in parola viene a rivestire un valore meramente dichiarativo, o di presa d’atto, invece, quanto alle condizioni “inerenti alla prole ed ai rapporti economici”, che la domanda congiunta di divorzio deve “compiutamente” indicare. Fermo il limite invalicabile costituito dalla necessaria mancanza di un contrasto tra gli accordi patrimoniali e norme inderogabili, e dal fatto che gli accordi non collidano con l’interesse dei figli, in special modo se minori.

3.4.5. La pacifica – secondo tutta la giurisprudenza di legittimità succitata – natura negoziale degli accordi dei coniugi, equiparabili a pattuizioni atipiche ex art. 1322 c.c., comma 2, comporta pertanto che – al di fuori delle specifiche ipotesi succitate – nessun sindacato può esercitare il giudice del divorzio sulle pattuizione stipulate dalle parti, e riprodotte nel verbale di separazione. Come del resto – sul piano generale – il giudice non può sindacare qualsiasi accordo di natura contrattuale privato, che corrisponda ad una fattispecie tipica, libere essendo le parti di determinarne liberamente il contenuto (art. 1322 c.c., comma 1), fermo esclusivamente il rispetto dei limiti imposti dalla legge a presidio della liceità delle contrattazioni private e, se si tratta di pattuizioni atipiche, sempre che l’accordo sia anche meritevole di tutela secondo l’ordinamento (art. 1322 c.c., comma 2).

3.4.6. E’ del tutto evidente, pertanto, che l’impostazione seguita – nel caso di specie – dalla Corte d’appello si è tradotta, in concreto, in un limite ingiustificato all’esplicazione dell’autonomia privata, che potrebbe dispiegarsi – ad avviso della Corte territoriale esclusivamente in direzione di un accordo obbligatorio, avente il valore sostanziale di un preliminare, e non di un atto traslativo definitivo. L’operazione ermeneutica che ne è derivata si è concretata, pertanto, in una sorta di peculiare – quanto inammissibile – “conversione” dell’atto di autonomia, che da trasferimento definitivo è stato trasformato d’ufficio, dal giudice, in un mero obbligo di trasferimento immobiliare.

Ed invero, il giudice di secondo grado ha confermato, sul punto, l’impostazione operata dal primo giudice, secondo cui le condizioni stabilite dalle parti vanno precisate nel senso che “i trasferimenti immobiliari indicati nelle condizioni siano da intendersi come impegni preliminari di vendita e di acquisto”.

3.4.7. Per converso, in una lettura costituzionalmente orientata che tenga conto de fondamento costituzionale dell’autonomia privata, ravvisabile negli artt. 2341 (Corte Cost., sent. n. 60 del 1968) e 42 Cost. – è evidente che una restrizione dell’autonomia, per di più in presenza di una situazione di crisi coniugale che impone, anche sul piano solidaristico, una soluzione il più celere possibile quanto meno delle questioni economiche che possono tradursi in ulteriori motivi di contrasto tra i coniugi, la soluzione propugnata dalla Corte territoriale non può ritenersi condivisibile. Basti, per vero, por mente all’evenienza, di certo tutt’altro che improbabile, che – in caso di inadempimento, per qualsiasi ragione, dell’obbligato alla promessa di trasferimento della proprietà di beni, in sede di accordi di separazione consensuale o di divorzio congiunto – la controparte di siffatti accordi non potrà che intraprendere dovendo escludersi anche una risoluzione del patto per inadempimento, non trattandosi di un contratto sinallagmatico, bensì dell’adempimento di un dovere di mantenimento previsto dalla legge (Cass., 17/06/2004, n. 11342) – di un lungo ed incerto giudizio di esecuzione specifica dell’obbligo, ai sensi dell’art. 2932 c.c.. Con evidente levitazione dei costi, che verrebbero ad incidere su di una situazione già fortemente compromessa sul piano economico.

3.4.8. D’altro canto, tale soluzione contrasta con la rilevata assenza – sul piano generale, e fatte salve le verifiche che il Tribunale è tenuto ad operare nelle singole fattispecie concrete – di profili di illiceità o di meritevolezza di siffatti accordi.

3.4.9. Nè la diversa opzione interpretativa può efficacemente fondarsi, a giudizio di queste Sezioni Unite, sulla disposizione della L. 27 febbraio 1985, n. 52art. 29, comma 1-bis, introdotto dal D.L. n. 78 del 2010art. 19, comma 14, a norma del quale “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

E’ di chiara evidenza, infatti, che il tenore letterale della norma fonda la previsione di nullità sulla mancanza nell’atto dell'”identificazione catastale”, nonchè del “riferimento alle planimetrie depositate in catasto” e della “la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Si tratta dunque, com’è del tutto evidente, di una nullità testuale (art. 1418 c.c.) di carattere oggettivo che, a prescindere dalla esattezza e veridicità degli allegati e della dichiarazione, determina la nullità dell’atto per la sua sola mancanza (per un’ipotesi non dissimile, Cass. Sez. U., 22/03/2019, n. 8230).

3.4.10. Tale nullità non è ancorabile, pertanto, al soggetto che compie tale accertamento – neppure individuato nella prima parte dell’art. 29 succitato – ben potendo la nullità stessa verificarsi qualunque sia il soggetto che roga l’atto, sia esso un notaio o anche le parti private nella scrittura privata autenticata. Il che risulta confermato dal fatto che l’unica previsione che si riferisce al notaio, contenuta nell’ultima parte della norma (individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari), non è sanzionata dalla nullità dell’atto.

Ne discende che l’accordo traslativo adottato in sede di divorzio ma mutatis mutandis il principio, per le ragioni suesposte, è applicabile anche alla separazione consensuale, nella quale l’atto traslativo è riconducibile alla parte negoziale eventuale dell’accordo, ai sensi degli artt. 150 e 158 c.c., ma l’atto, non essendo espressamente previsto e disciplinato dalla legge, ha natura atipica deve contenere tutte le indicazioni richieste, a pena di nullità, dalla L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1-bis.

3.4.11. Sotto tale profilo, è evidente che il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi redatto dal cancelliere ai sensi dell’art. 126 c.p.c., che – per intanto – realizza l’esigenza della forma scritta dei trasferimenti immobiliari, richiesta dall’art. 1350 c.c., è – come dianzi detto – un atto pubblico avente fede privilegiata, fino a querela di falso, sia della provenienza dal cancelliere che lo redige e degli atti da questi compiuti, sia dei fatti che egli attesta essere avvenuti in sua presenza (oltre alle decisioni succitate, cfr. Cass., 12/01/2009, n. 440Cass. 11/12/2014, n. 26105).

E’ stato già chiarito, infatti, che la dominante giurisprudenza di legittimità e una parte della dottrina ammettono la possibilità di attribuzioni patrimoniali tra coniugi in sede di separazione consensuale e di divorzio su domanda congiunta, ritenendo che le relative pattuizioni, quando operino il trasferimento in favore di uno di essi o di terzi di beni immobili, in quanto inserite nel verbale di udienza, redatto da un ausiliario del giudice e diretto a far fede di ciò che in esso è attestato, devono ritenersi, stipulate nella forma di atto pubblico, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2699 c.c. e quindi trascrivibili, ai sensi dell’art. 2657 c.c.. Secondo tale opinione, al cancelliere (esattamente come al giudice) compete la qualifica di pubblico ufficiale e lo svolgimento delle formalità relative all’udienza, ivi compresa la stesura del verbale, rientra nell’esercizio di una pubblica funzione (cfr. art. 357 c.p.); sicchè gli atti redatti o formati con il suo concorso, nell’ambito delle funzioni al medesimo attribuite, e con l’osservanza delle formalità prescritte dalla legge, costituiscono atti pubblici ai sensi dell’art. 2699 c.c..

Gli incombenti relativi alla verifica della coincidenza dell’intestatario catastale con il soggetto risultante dai registri immobiliari – previsti dall’ultima parte della L. n. 52 del 1985art. 29 – ben possono, di conseguenza, essere eseguiti dall’ausiliario del giudice, sulla base della documentazione che le parti saranno tenute a produrre, se del caso mediante un protocollo che ciascun ufficio giudiziario – come accade già in diversi Tribunali potrà predisporre d’intesa con il locale Consiglio dell’ordine degli avvocati.

3.4.12. L’opzione interpretativa che queste Sezioni Unite intendono privilegiare, è, d’altra parte, in linea con le affermazioni della più recente giurisprudenza di questa Corte, emesse con specifico riferimento alla L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1-bis. Si è – per vero – anzitutto affermato, al riguardo, che la dichiarazione richiesta dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78art. 19, comma 14, conv. in L. 30 luglio 2010, n. 122, riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali. L’omissione – ma limitatamente a tale dichiarazione – determina, pertanto, la nullità assoluta dell’atto, perchè la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi della L. 16 febbraio 1913, n. 89art. 28, comma 1 (Cass., 11/04/2014, n. 8611Cass., 21/07/2016, n. 15073Cass., 03/06/2016, n. 11507Cass., 29/08/2019, n. 21828).

3.4.13. Quanto all’ambito di applicazione delle prescrizioni riguardanti le informazioni e le dichiarazioni catastali, previste a pena di nullità, la tesi minoritaria secondo la quale il perimetro applicativo della norma sarebbe circoscritto allo schema dell’atto negoziale notarile (sia esso l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata), con esclusione, oltre che delle scritture private semplici, anche degli atti pubblici amministrativi o giudiziari, che producano gli stessi effetti giuridici indicati dalla norma, è smentito dall’orientamento assolutamente maggioritario della dottrina.

La maggioranza degli interpreti considera, per vero, necessaria una interpretazione estensiva e adeguatrice della disposizione in esame, che la rende applicabile agli atti di categoria diversa che trasferiscano o costituiscano diritti reali (o sciolgano la comunione dei relativi diritti). Si ritiene, in sostanza, che, pur essendo la norma rivolta anzitutto agli atti formati o autenticati dal notaio, essa sia, comunque, applicabile a tutti gli atti amministrativi che producono i medesimi effetti, quali i decreti di trasferimento per espropriazione, ed anche agli atti giudiziari, come le sentenze costitutive ex art. 2932 c.c.. Se non si aderisse alla tesi estensiva – non si manca di rilevare, altresì, da autorevole dottrina – si porrebbe il più generale problema della configurabilità dei trasferimenti immobiliari nei verbali di conciliazione ex art. 185 c.p.c., aventi certamente natura negoziale, ancorchè redatti con l’intervento del giudice a definizione di una controversia pendente (in tal senso, cfr. Cass., 26/02/2014, n. 4564Cass., 28/06/2007, n. 14911).

3.4.14. Alla tesi dominante ha, peraltro, aderito la giurisprudenza più recente di questa Corte, secondo la quale il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell’azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui della L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1 bis, costituisce un “error in iudicando” censurabile in cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3 e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità della sentenza. Gli effetti di tale errore, pertanto, si esauriscono all’interno del processo e non producono alcuna conseguenza sul piano della idoneità della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari (Cass., 25/06/2020, n. 12654).

In una successiva pronuncia, questa Corte ha affrontato, poi, anche la questione relativa alla portata dell’ultima parte della L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1-bis. La decisione – per vero ribadisce che nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui alla L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1 bis, costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione. Si afferma, peraltro, che il giudice non è, viceversa, tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l’intestatario catastale del bene, in quanto essa non costituisce una condizione dell’azione e la sua mancanza non impedisce l’emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. (Cass., 29/09/2020, n. 20526).

3.4.15. Deve ritenersi, pertanto, che la disposizione succitata non sia applicabile esclusivamente agli atti compiuti con il ministero del notaio, ma si attagli invece a tutti i trasferimenti immobiliari che, oltre che in forma giudiziale, ai sensi dell’art. 2932 c.c., ben possono essere effettuati anche in un verbale di conciliazione giudiziale o in un verbale di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta. D’altro canto, si osserva da parte di attenta dottrina, della L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1 bis, ultimo periodo, il legislatore ha certamente detto meno di quanto volesse, usando il riferimento al notaio come indicativo dell’accertamento che deve essere compiuto in ogni caso di redazione dell’atto da parte del un pubblico ufficiale. Se, invero, avesse voluto imporre l’intervento del solo notaio, il legislatore avrebbe dovuto chiarire che introduceva una norma in deroga all’art. 1350 c.c., sia pure limitatamente alle unità immobiliari urbane, mentre nulla ha disposto sul punto, dovendo pertanto ritenersi ancora pienamente lecite, e valide, semplici scritture private, che riportino trasferimenti o costituzioni di diritti reali, o scioglimento delle relative comunioni.

Secondo i sostenitori di tale tesi, un’opinione contraria renderebbe, d’altro canto, la norma intrinsecamente incoerente, visto che, da una parte, legittima la possibilità di realizzare atti dispositivi anche con scritture private e, dall’altra, impone la redazione di tali atti da parte del notaio. A ciò viene aggiunta la considerazione che la violazione della disposizione sulla conformità soggettiva – come dianzi detto – non è assistita, come per la violazione di quelle conformità oggettiva, dalla sanzione della nullità, sicchè, se non vi è nullità, e nessuna altra conseguenza è prevista, diviene difficile sostenere che, in forza di tale norma, solo il notaio possa compiere gli atti in esame.

3.5. Dando, conclusivamente, risposta al quesito posto dall’ordinanza di rimessione, queste Sezioni Unite affermano i seguenti principi di diritto: “sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento; il suddetto accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio resa ai sensi della L. n. 898 del 1970art. 4, comma 16, che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l’omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c.; la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui alla L. n. 52 del 1985art. 29, comma 1-bis; non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

  1. Per tutte le ragioni esposte, il ricorso deve essere, pertanto, accolto. La sentenza impugnata va, di conseguenza, cassata con rinvio alla Corte d’appello di Ancona in diversa composizione, che dovrà procedere a nuovo esame del merito della controversia, facendo applicazione dei principi di diritto suesposti.
  2. Nessuna statuizione va emessa sulle spese del presente giudizio, trattandosi di ricorso congiunto.

P.Q.M.

La Corte, pronunciando a Sezioni Unite, accoglie il ricorso; cassa l’impugnata sentenza con rinvio alla Corte d’appello di Ancona in diversa composizione.

Dispone, ai sensi del D.Lgs. n. 196 del 2003art. 52, che in caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri dati identificativi delle parti.

Conclusione

Così deciso in Roma, il 11 maggio 2021.

Depositato in Cancelleria il 29 luglio 2021

PROPRIETARIO CAPANNONE NON RISPONDE all’attività svolta al suo interno ed alla conformità alle norme antinfortunistiche della struttura modificata

PROPRIETARIO CAPANNONE NON RISPONDE all’attività svolta al suo interno ed alla conformità alle norme antinfortunistiche della struttura modificata

AVV-ARMAROLI-INNAZI-A-UNA-STATUA
Successione legittima: avviene fra fratelli, nipoti, zii, cugini?

La conseguenza dell’assenza di un onere di sicurezza imposto al locatore di un immobile ad uso non abitativo in relazione all’attività svolta al suo interno ed alla conformità alle norme antinfortunistiche della struttura modificata, nei corso del rapporto, dal conduttore, non può che essere l’annullamento senza rinvio della sentenza impugnata perché il fatto non sussiste.

Assumono che al di là delle modifiche contrattuali formali, è stato provato in giudizio che sin dal 2008 il capannone fu affittato a L.Y.L., quale titolare dell’impresa, pur denominata sotto ditte apparentemente diverse, la quale, come è parimenti emerse e non contestato, ha costruito in quello stesso anno il soppalco. Il contratto concluso il 25 gennaio 2012, considerato dalla Corte territoriale ‘nuovo e diverso’ -e come tale comportante la consegna del locali in buono stato locativo, ai sensi dell’art. 1575 cod. civ.- nondimeno, non è affatto tale, in quanto le condizioni contrattuali, nulla innovano né in relazione all’effettivo conduttore, né in relazione all’attività da svolgere nel capannone, che era sempre la stessa sin dal 2003. Rilevano che l’identità della situazione concreta prima e dopo il contratto del 2012, è riconosciuta anche dal giudice di appello, secondo il quale formalmente con l’intervento dell’ultimo contratto si sarebbe dovuti pervenire alla restituzione alla società proprietaria, con successiva consegna dell’immobile ai nuovo conduttore.

 

Una simile affermazione, nondimeno, si scontra contro il dato fattuale -continuità concreta del contratto- unico dato rilevante sotto il profilo penalistico. Invero, il richiamo delle norme regolatrici il contratto di locazione e gli obblighi del locatore (artt, 1575 cod. civ. e segg.) appare fuorviente, posto che la situazione oggettiva dei locali è rimasta immutata dall’effettiva consegna del locale nel 2008 e le cause dell’incendio sono da ricondursi a tre circostanze di fatto dipendenti dai datore di lavoro: malfunzionamento dell’impianto elettrico, o di componenti di connessione o di un utilizzatore, prossimità della scala di accesso al soppalco-dormitorio, ove al momento del fatto si trovava depositata una grande quantità di tessuto, altamente infiammabile. Sottolineano che la sentenza impugnata afferma che i ricorrenti avessero conoscenza dell’esistenza della struttura, ma nulla dice intorno alla consapevolezza dei medesimi sull’uso cui il soppalco era adibito. Invero, la presenza dell’installazione non costituiva di per sé pericolo, questo essendo derivato dall’impiego come dormitorio, tanto che tutti coloro che dormivano al piano terra si erano salvati, mentre la presenza di due operai deceduti al piano terra, senza detriti sotto il corpo, se poteva testimoniare che i due alloggiassero al piano terra, poteva anche voler dire che essi erano riusciti a raggiungere il piano sottostante. Al contrario, la Corte ritiene in modo apodittico che mancasse una via di fuga per chi alloggiava sul soppalco, salvo poi aggiungere che nella parte finale del capannone vi era una scala che conduceva al piano terra e mancando, in ogni caso, dì dare importanza all’ammasso di tessuti, altamente infiammabili, posti ai piedi della scala. Cosicché in modo del tutto congetturale ed illogico la Corte territoriale giunge ad affermare che la colpa degli imputati è consistita nell’avere consentito o comunque non impedito l’utilizzo del soppalco, benché riconosca che incombeva sul datore di lavoro provvedere al rispetto delle norme antinfortunistiche. Nondimeno, non incombe sui proprietario dell’immobile locato l’obbligo di verificare in modo pressoché giornaliero, come sembra intendere la sentenza di appello, se il conduttore rispetti i doveri che gli sono propri. Rilevano che la sentenza utilizza argomenti congetturali al fine di ribadire la sussistenza di una condotta rimproverabile dei proprietari, facendo riferimento al fatto che l’ipotetico verificarsi dell’Incendio in orario lavorativo, per la situazione dei luoghi, non avrebbe comunque consentito a coloro che si trovavano nella parte soppalcata di mettersi in salvo. Così illogicamente giungendo alla conclusione che la mancanza di adeguate vie di fuga è concausa dell’evento e che le macroscopiche violazioni del datore di lavoro non interrompono il nesso causale. E ciò, senza compiere il doveroso giudizio controfattuale al fine di valutare se in assenza di materiale infiammabile ai piedi della scala, di un utilizzo del soppalco diverso da quello del dormitorio degli operai e del malfunzionamento dell’impianto elettrico, cause tutte ascrivibili al datore di lavoro, l’evento morte si sarebbe prodotto egualmente. Sostengono che ulteriore elemento di contraddittorietà della decisione, che assolve gli imputati dal reato di cui all’art. 449 cod. pen,, in quanto non accertata la causa di innesco dei fuoco (circostanza che non consente di escluderne la natura dolosa), emerge laddove la Corte afferma che non vi è certezza dell’esistenza del nesso di causalità fra la presenza del soppalco e lo svilupparsi dell’incendio ma poi conclude in modo diametralmente opposto allorquando valuta il nesso di causalità fra la condotta ascritta agli imputati, consistita nella consegna di un immobile pericoloso e inidoneo all’uso e l’evento morte. Invero, siffatta condotta non può avere efficacia causale in ordine alla morte di un soggetto e nessuna efficacia causale in relazione alla condizione (incendio) che ha determinato quella morte. Né, senza aprire le porte alla responsabilità oggettiva, è possibile negare l’influenza sotto il profilo della prevedibilità ed evitabilità dell’evento, della mancanza di conoscenza in capo agli imputati dell’ammasso di materiali infiammabili, sostenendo, come fa la Corte, che le condizioni strutturali del capannone, anche in assenza della struttura soppalcata, fossero tali da far ritenere prevedibili le conseguenze nell’Ipotesi di necessità di rapido allontanamento. Rilevano la mancanza di logicità della motivazione nella parte in cui dopo aver richiamato le dichiarazioni di L.Y.L. secondo cui fu lei stessa a far autonomamente costruire il soppalco nel 2008, nondimeno, afferma che i ricorrenti dettero l’assenso alla sua costruzione, per poi sostenere che i medesimi lo visionarono approvandolo e continuarono a vederlo nelle loro rare visite. In ogni caso, nessuno degli argomenti utilizzati dalla Corte consente di considerare provata la conoscenza dell’uso del soppalco da parte di G.P., visto che, secondo la stessa sentenza, egli fece una sola visita al capannone nel 2008. Infine, nessun valore probatorio può essere riconosciuto al contenuto della pen drive sequestrata a G.P., proprio avuto riguardo a quanto riconosciuto dalla Corte di appello e cioè che esso rappresentava la linea difensiva che i due fratelli intendevano adottare.

  1. Con il quarto motivo si dolgono delle violazione della legge penale e del vizio di motivazione, in relazione alla ritenuta sussistenza, a fini civili, dell’aggravante di cui all’art. 539, comma 2A cod. pen., sulla base della considerazione della sua natura oggettiva. Osservano che non essendo stata contestata la cooperazione colposa, ma il concorso di cause indipendenti non può estendersi oggettivamente l’aggravante ad un soggette diverso da quello che assuma la specifica posizione di garanzia in relazione al rispetto della normativa antinfortunistica. Con ogni conseguenza anche in relazione alla procedibilità dell’azione civile nel processo penale proposta da C.C., a fronte della mancanza di querela.

Corte di Cassazione, sezione penale, sentenza n. 40259 depositata il 2 ottobre 2019

Lavoro – Sicurezza sul lavoro – Rapporto di lavoro – Infortunio sul lavoro – Non responsabilità – Proprietari del capannone per l’incendio nell’azienda tessile – Infortunio mortale

FATTO

  1. Con sentenza del 20 febbraio 2018 la Corte di Appello di Firenze in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Prato ha assolto G.P. e M.P. dal reato di cui all’art. 449 cod. pen. per non avere commesso il fatto, confermando la penale responsabilità degli imputati in relazione al reato di cui all’art. 589 cod. pen, per avere colposamente cagionato per negligenza, imprudenza ed imperizia, nelle loro rispettive qualità di socio accomandatario e socio accomandante ed amministratore di fatto della M.G.F. s.a.s. -società immobiliare, proprietaria e locatrice del capannone di via (omissis) n. 63/5 in Prato- la morte di sette operai impiegati presso l’impresa individuale T. Moda di L.J., gestita da L.Y.L., L.Y., ed in particolare di S.Q., W.C., Z.X., R.C., L.G., X.X., deceduti a causa di asfissia acuta da intossicazione da monossido di carbonio e D.W., deceduto a causa dell’effetto sinergico dell’inalazione di cianuri e dell’intossicazione da monossido di carbonio. La condotta ascritta agli imputati ( L.Y.L., L.Y., L.J. e per V.P.., socio della M.G.F. s.a.s. si è proceduto separatamente) è consistita nell’avere concesso in locazione alla T. Moda di L.J. il capannone, a partire dal 29 febbraio 2012, nella consapevolezza che al suo interno erano stato realizzati abusivamente dei locali dormitorio con legno e cartongesso, così consentendo un uso promiscuo abitativo ed industriale dell’immobile, in assenza dei requisiti di abitabilità, aumentando il rischio incendio, già presente per la natura tessile delle lavorazioni ivi praticate, omettendo di interrompere il rapporto contrattuale pur avendo rilevato siffatta utilizzo illecito e pericoloso, essendo consapevoli della situazione ed essendosi l’evento morte verificatosi, causalmente connesso con tale violazione, prevedibile ed evitabile.
  2. Il fatto, come risultante dalle sentenze di merito, può essere brevemente descritto nei modo che segue; in data 1 dicembre 2013, a seguito della chiamata ricevuta alle ore 6:53, i Vigili del Fuoco si recavano presso il capannone sito in Prato, via (omissis) n. 63/5, ivi potevano osservare che era divampato un incendio, che interessava la parte tergale dell’immobile, a causa del quale una parte del tetto era già collassata. Malgrado l’intervento, l’incendio si propagava ulteriormente, fino ad interessare l’intero capannone, e veniva definitivamente spento alle ore 19:00 del medesimo giorno. Al momento dell’arrivo sui luoghi la prima squadra intervenuta trovava il portone carraio del capannone aperto ed all’esterno alcune persone scampate all’incendio, poi identificate in C.H., L.Y., H.X. ed il figlio di questi ultimi.

All’interno, successivamente, venivano rinvenuti in diverse zone del capannone i corpi degli operai deceduti, di cui sei carbonizzati, poi identificati a mezzo di esami odontologici e genetici. In particolare X.X., unico non carbonizzato, veniva trovato in uno dei vani costruiti sopra la struttura in muratura, nel vano prospiciente la strada pubblica; L.G. nella zona posteriore dell’immobile a circa 3/4 della lunghezza dei capannone, all’esterno dell’area già occupata dal manufatto in legno e cartongesso; S.Q., all’interno dell’area medesima, ma a diretto contatto con il suolo, senza detriti sottostanti il corpo, il che veniva considerato indicativo della perdita di coscienza, nel momento in cui egli si trovava ai piano terra; D.W., all’interno della stessa area, in prossimità della scala, in cima ad una significativa quantità di materiale combusto, il che è stato considerato indice della sua collocazione al piano superiore ai momento della perdita di conoscenza. W.C., Z.X. e R.C. erano rinvenuti nelle immediate vicinanze della scala, al di sopra dei detriti, il che era ritenuto indice della loro collocazione ai piano superiore al momento della perdita di conoscenza.

  1. La decisione della Corte di appello, ribadita la ricostruzione della vicenda, ha ritenuto accertato che la costruzione del manufatto fosse intervenuta nel 2003 per opera di L.Y.L., la quale aveva mantenuto la disponibilità dei locale, dal gennaio di quell’anno sino alla data dell’evento mortale, a seguito dapprima della formale cessione dell’originario contratto di locazione originariamente concluso fra M.G.R. s.a.s e la Stireria L. di D.M., ad imprese diversamente nominate, ma a lei facenti capo, e successivamente attraverso la stipulazione di nuovo contratto fra la medesima immobiliare e la T. Moda da lei gestita con altri. In occasione di siffatto ultimo contratto Intervenuto il 29 febbraio 2012, cionondimeno, la società avrebbe dovuto consegnare un bene idoneo all’uso convenuto. Tale non era, invece, il locale oggetto del nuovo contratto, posto che al suo interno insisteva un’opera abusiva, ancorché realizzata da altri (L.Y.L.), adibita a dormitorio, che ne rendeva promiscuo l’uso. Il Collegio, esaminando il dato fattuale della posizione nella quale sono state trovate le vittime ha chiarito che l’utilizzo del soppalco aveva costretto gli occupanti delle piccole stanze a percorrere 30 metri in direzione opposta a quella in cui si trovava l’unica via di fuga, costituita dal portone di ingresso, e poi ulteriori 30 metri in direzione di quell’uscita, essendo le scale per scendere dal soppalco collocate a tergo del capannone. Su questa base la Corte territoriale ha ritenuto che l’utilizzo del soppalco come dormitorio avesse contribuito a cagionare il decesso dei lavoratori, ostacolandone la fuga, cosicché, salva la responsabilità del datore di lavoro e comunque di coloro che gestivano l’attività lavorativa, l’avere consentito o il non avere impedito da parte dei locatori l’uso della struttura soppalcata, in un locale già privo di adeguate uscite di sicurezza, deve reputarsi integrante una condotta colposa causalmente connessa con l’evento. La posizione di garanzia degli imputati, nelle loro rispettive qualità, deriverebbe dagli obblighi scaturenti dal contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1575 cod. civ. che impone al locatore di tenere indenne il conduttore dai danni causati dalla cosa locata, mentre non soccorrerebbe nel ritenere interrotto il nesso di causalità né il gravissimo comportamento del datore di lavoro, né la modalità repentina di propagazione dell’incendio e di produzione dei fumi tossici, agevolata dalla quantità di materiale tessile accatastato in prossimità della scala che consentiva l’accesso al soppalco.

E ciò perché, in forza degli esiti dell’accertamento, era stato provato in giudizio la presenza del soppalco ed il suo utilizzo quale dormitorio avevano avuto un ruolo decisivo nella causazione dei decessi, dato che coloro che alloggiavano nelle stanze – non abusivamente costruite- al piano terra, avevano potuto fuggire dal portone di ingresso, mentre gli operai che dormivano sul soppalco non erano riusciti a raggiungere la salvezza, da un lato, perché costretti ad un lungo percorso per raggiungere l’uscita e dall’altro, perché addormentati allorquando l’incendio si produsse. La condizione di pericolosità degli ambienti al momento della consegna nel 2012, ulteriormente aggravata dalla presenza del soppalco adibito a dormitorio, dunque, dimostra secondo la Corte territoriale la prevedibilità dell’evento, e la sua evitabilità. Prima dì affrontare le azioni civili esercitate nel processo penale, ivi compresa l’azione di regresso proposta dall’Inail, la sentenza rigetta l’eccezione di difetto di legittimazione passiva formulato dalla M.G.F. s.a.s., in quanto già sottoposta ad altro procedimento penale quale imputata dell’illecito amministrativo di cui all’art. 25 septies d. lgs. 231/2001, sottolineando la diversità fra la domanda di risarcimento del danno proposta nei suoi confronti come responsabile di fatto altrui ed il coinvolgimento in qualità di imputata nel procedimento nel quale sono state elevate a suo carico imputazioni, inerenti condotte che le sono proprie e chiarendo, altresì, che l’impossibilità per le persone offese di costituirsi parti civili in siffatto ultimo procedimento eliminerebbe ogni possibilità di duplicazione del risarcimento. La decisione, riconosciuto il diritto al risarcimento proposto dai familiari dei deceduti non soddisfatti transattivamente, ha chiarito che, nonostante l’esclusione, da parte del primo giudice, dell’aggravante della violazione delle norme di prevenzione antinfortunistica, che aveva condotto alla declaratoria di improcedibilità dell’azione penale per il reato di cui all’art. 590 cod. pen. non avendo C.C. proposto querela, siffatta aggravante sussiste, operando oggettivamente e non soggettivamente. Ed invero, secondo la Corte territoriale, in assenza dell’impugnazione del pubblico ministero della medesima di essa deve tenersi conto, sebbene solo ai fini civilistici, con la conseguenza dell’ammissibilità e fondatezza del gravame proposto da C.C., costituitosi parte civile, ancorché non querelante.

  1. Avverso la sentenza della Corte di appello propongono impugnazione, con un unico atto, a mezzo del loro difensore, gli imputati G.P. e M.P., nonché, con separato ricorso, il responsabile civile soc. M.G.F. s.a.s., a mezzo di diverso difensore.
  2. G.P. e M.P. formulano otto motivi di impugnazione.
  3. Con il primo fanno valere ex art. 606, comma 1, lett.rec) ed e) cod. proc, pen., la violazione della legge processuale ed il vizio di motivazione in ordine ai difetto dei presupposti di legge per l’emissione del decreto di giudizio immediato, come previsti dall’art. 453, commi 1 bis e 1 ter cod. proc. pen.. Sottolineano che la disposizione subordina la richiesta di giudizio immediato all’attualità della custodia cautelare applicata all’indagato ed alla definizione del procedimento di riesame dell’ordinanza che abbia disposto la misura, con ciò dovendosi intendere l’intervenuto deposito della motivazione e non la mera pronuncia del dispositivo. Nel caso di specie, peraltro, al momento della richiesta dei rito Immediato gli imputati non si trovavano più legittimamente assoggettati alla misura cautelare, essendo stato previsto dai G.I.P. che essa perdesse efficacia allo scadere del termine di un mese dalla sua esecuzione “e comunque all’esito dell’escussione dei soggetti ivi indicati”. Essendo stati costoro escussi il 14 aprile 2014, alla data del 19 aprile 2014, quando ancora G.P. e M.P. erano agli arresti domiciliari, benché la misura avesse perso efficacia, il pubblico ministero formulava richiesta di rito abbreviato. Dunque, la richiesta era intervenuta, in assenza del presupposto dell’attualità della misura, non potendosi ritenere tale una misura la cui protrazione sia illegittima, per essere divenuta inefficace. Sostengono che la condivisione da parte della sentenza degli orientamenti di legittimità omette di dare risposta agli interrogativi posti circa l’interpretazione antiletterale della disposizione di cui all’art. 453 cod. proc. pen., come adottata e non supera la critica inerente alla violazione dei diritti della difesa.
  4. Con il secondo motivo si dolgono, ex art. 606, comma 1A, lett.rec) ed e) della violazione della legge processuale e del vizio di motivazione con riferimento all’inosservanza delle norme in materia di competenza collegiale, di cui all’art. 33 bis cod. proc. pen.. Richiamano le difese svolte con l’atto di appello, anche in relazione alla questione di costituzionalità sollecitata con il gravame.
  5. Con la terza doglianza i ricorrenti fanno valere, ex art, 606, comma 1, lett.reb) ed e) la violazione della legge penale ed il vizio di motivazione nella parte in cui la sentenza giunge all’affermazione di responsabilità degli imputati, attraverso un ragionamento formulato sulla base di pregiudizi, trasformando il procedimento in uno strumento di “lotta per il futuro contro la piaga dello sfruttamento dei lavoratori stranieri”. Sostengono che i principi da prendere in considerazione, per risolvere i quesiti posti dalla vicenda, si trovano espressi nella sentenza pronunciata dalla Suprema Corte nel confronti di L.Y.L. L.Y. in qualità di datore di lavoro, che attribuisce alla figura di quest’ultimo la posizione di garante dei rischi sul luogo di lavoro, specificando che egli non è esente dall’obbligo di assicurare la sicurezza dell’ambiente di lavoro condotto in locazione, anche se i locali presentino sin dall’origine rischi in materia antinfortunistica.

Assumono che al di là delle modifiche contrattuali formali, è stato provato in giudizio che sin dal 2008 il capannone fu affittato a L.Y.L., quale titolare dell’impresa, pur denominata sotto ditte apparentemente diverse, la quale, come è parimenti emerse e non contestato, ha costruito in quello stesso anno il soppalco. Il contratto concluso il 25 gennaio 2012, considerato dalla Corte territoriale ‘nuovo e diverso’ -e come tale comportante la consegna del locali in buono stato locativo, ai sensi dell’art. 1575 cod. civ.- nondimeno, non è affatto tale, in quanto le condizioni contrattuali, nulla innovano né in relazione all’effettivo conduttore, né in relazione all’attività da svolgere nel capannone, che era sempre la stessa sin dal 2003. Rilevano che l’identità della situazione concreta prima e dopo il contratto del 2012, è riconosciuta anche dal giudice di appello, secondo il quale formalmente con l’intervento dell’ultimo contratto si sarebbe dovuti pervenire alla restituzione alla società proprietaria, con successiva consegna dell’immobile ai nuovo conduttore. Una simile affermazione, nondimeno, si scontra contro il dato fattuale -continuità concreta del contratto- unico dato rilevante sotto il profilo penalistico. Invero, il richiamo delle norme regolatrici il contratto di locazione e gli obblighi del locatore (artt, 1575 cod. civ. e segg.) appare fuorviente, posto che la situazione oggettiva dei locali è rimasta immutata dall’effettiva consegna del locale nel 2008 e le cause dell’incendio sono da ricondursi a tre circostanze di fatto dipendenti dai datore di lavoro: malfunzionamento dell’impianto elettrico, o di componenti di connessione o di un utilizzatore, prossimità della scala di accesso al soppalco-dormitorio, ove al momento del fatto si trovava depositata una grande quantità di tessuto, altamente infiammabile. Sottolineano che la sentenza impugnata afferma che i ricorrenti avessero conoscenza dell’esistenza della struttura, ma nulla dice intorno alla consapevolezza dei medesimi sull’uso cui il soppalco era adibito. Invero, la presenza dell’installazione non costituiva di per sé pericolo, questo essendo derivato dall’impiego come dormitorio, tanto che tutti coloro che dormivano al piano terra si erano salvati, mentre la presenza di due operai deceduti al piano terra, senza detriti sotto il corpo, se poteva testimoniare che i due alloggiassero al piano terra, poteva anche voler dire che essi erano riusciti a raggiungere il piano sottostante. Al contrario, la Corte ritiene in modo apodittico che mancasse una via di fuga per chi alloggiava sul soppalco, salvo poi aggiungere che nella parte finale del capannone vi era una scala che conduceva al piano terra e mancando, in ogni caso, dì dare importanza all’ammasso di tessuti, altamente infiammabili, posti ai piedi della scala. Cosicché in modo del tutto congetturale ed illogico la Corte territoriale giunge ad affermare che la colpa degli imputati è consistita nell’avere consentito o comunque non impedito l’utilizzo del soppalco, benché riconosca che incombeva sul datore di lavoro provvedere al rispetto delle norme antinfortunistiche. Nondimeno, non incombe sui proprietario dell’immobile locato l’obbligo di verificare in modo pressoché giornaliero, come sembra intendere la sentenza di appello, se il conduttore rispetti i doveri che gli sono propri. Rilevano che la sentenza utilizza argomenti congetturali al fine di ribadire la sussistenza di una condotta rimproverabile dei proprietari, facendo riferimento al fatto che l’ipotetico verificarsi dell’Incendio in orario lavorativo, per la situazione dei luoghi, non avrebbe comunque consentito a coloro che si trovavano nella parte soppalcata di mettersi in salvo. Così illogicamente giungendo alla conclusione che la mancanza di adeguate vie di fuga è concausa dell’evento e che le macroscopiche violazioni del datore di lavoro non interrompono il nesso causale. E ciò, senza compiere il doveroso giudizio controfattuale al fine di valutare se in assenza di materiale infiammabile ai piedi della scala, di un utilizzo del soppalco diverso da quello del dormitorio degli operai e del malfunzionamento dell’impianto elettrico, cause tutte ascrivibili al datore di lavoro, l’evento morte si sarebbe prodotto egualmente. Sostengono che ulteriore elemento di contraddittorietà della decisione, che assolve gli imputati dal reato di cui all’art. 449 cod. pen,, in quanto non accertata la causa di innesco dei fuoco (circostanza che non consente di escluderne la natura dolosa), emerge laddove la Corte afferma che non vi è certezza dell’esistenza del nesso di causalità fra la presenza del soppalco e lo svilupparsi dell’incendio ma poi conclude in modo diametralmente opposto allorquando valuta il nesso di causalità fra la condotta ascritta agli imputati, consistita nella consegna di un immobile pericoloso e inidoneo all’uso e l’evento morte. Invero, siffatta condotta non può avere efficacia causale in ordine alla morte di un soggetto e nessuna efficacia causale in relazione alla condizione (incendio) che ha determinato quella morte. Né, senza aprire le porte alla responsabilità oggettiva, è possibile negare l’influenza sotto il profilo della prevedibilità ed evitabilità dell’evento, della mancanza di conoscenza in capo agli imputati dell’ammasso di materiali infiammabili, sostenendo, come fa la Corte, che le condizioni strutturali del capannone, anche in assenza della struttura soppalcata, fossero tali da far ritenere prevedibili le conseguenze nell’Ipotesi di necessità di rapido allontanamento. Rilevano la mancanza di logicità della motivazione nella parte in cui dopo aver richiamato le dichiarazioni di L.Y.L. secondo cui fu lei stessa a far autonomamente costruire il soppalco nel 2008, nondimeno, afferma che i ricorrenti dettero l’assenso alla sua costruzione, per poi sostenere che i medesimi lo visionarono approvandolo e continuarono a vederlo nelle loro rare visite. In ogni caso, nessuno degli argomenti utilizzati dalla Corte consente di considerare provata la conoscenza dell’uso del soppalco da parte di G.P., visto che, secondo la stessa sentenza, egli fece una sola visita al capannone nel 2008. Infine, nessun valore probatorio può essere riconosciuto al contenuto della pen drive sequestrata a G.P., proprio avuto riguardo a quanto riconosciuto dalla Corte di appello e cioè che esso rappresentava la linea difensiva che i due fratelli intendevano adottare.

  1. Con il quarto motivo si dolgono delle violazione della legge penale e del vizio di motivazione, in relazione alla ritenuta sussistenza, a fini civili, dell’aggravante di cui all’art. 539, comma 2A cod. pen., sulla base della considerazione della sua natura oggettiva. Osservano che non essendo stata contestata la cooperazione colposa, ma il concorso di cause indipendenti non può estendersi oggettivamente l’aggravante ad un soggette diverso da quello che assuma la specifica posizione di garanzia in relazione al rispetto della normativa antinfortunistica. Con ogni conseguenza anche in relazione alla procedibilità dell’azione civile nel processo penale proposta da C.C., a fronte della mancanza di querela.
  2. Con il quinto motivo fanno valere la violazione della legge penale ed il vizio di motivazione, sotto il profilo della illogicità e della carenza, in ordine alla mancata concessione delle circostanze attenuanti generiche. Rilevano che la sentenza richiamando, in sede di determinazione della pena, l’incidenza nella valutazione dada gravità del fatto dell’aggravante di cui agli artt. 589, comma 2A e 590, comma 3A cod. pen., pur ritenuta applicabile solo in sede civile, viola il principio di legalità, non essendovi stato appello del pubblico ministero sul punto e non potendo, dunque, l’aggravante essere presa in considerazione né per formulare la pena base, né per negare le circostanze attenuanti generiche.

Deducono la grave erroneità della motivazione nella parte in cui, affrontando il grado della colpa, sotto il profilo sanzionatorio, fa riferimento al fatto che abusi come quello accertato nel caso di specie ‘erano stati riscontrati in altri immobili locati ad imprenditori cinesi senza che gli interventi dell’autorità giudiziaria’ inducessero gli imputati a rispettare la legge. Sottolineano che il ricorso al ‘fatto notorio’ deve seguire criteri precisi, quali la conoscenza certa e generalizzata, mentre la Corte si riferisce a mere ipotesi riferite a terzi e non agli imputati. Lamentano la duplicazione degli effetti delle circostanze considerate sia in relazione all’individuazione della pena, che rispetto alla negativa valutazione di meritevolezza dell’attenuante di cui all’art. 62 bis cod. pen.

  1. Con il sesto motivo fanno valere la violazione della legge processuale ed il vizio di motivazione per travisamento della prova, in relazione al valore della procura rilasciata n favore di OMISSIS, rispettivamente moglie e madre di D.W., al fine di transigere con tutti i possibili responsabili della morte al quest’ultimo, rinunciando a perseguirli penalmente e civilmente, alla luce del risarcimento ricevuto. La procura, infatti, nonostante il diverso avviso della Corte territoriale che ha accolto la richiesta di risarcimento di L.H., respinta in primo grado, conferisce a D.X. il potere di rinunciare In proprio ed in nome dei rappresentati.
  2. Con il settimo motivo censurano, in quanto immotivata, la decisione della Corte territoriale con cui è stato riconosciuto il diritto al pagamento di una provvisionale immediatamente esecutiva, sulla base del tempo decorso dal fatto, non potendo rinvenirsi la giustificazione di una simile statuizione nel fatto che le parti civili non avessero ancora ottenuto il risarcimento del danno.
  3. Con l’ottavo motivo si dolgono della violazione della legge civile e penale e del vizio di motivazione in relazione all’accoglimento dell’azione di regresso esercitata dall’INAIL, nonché delle domande di risarcimento del danno formulate dal Comune di Prato e dalle organizzazioni sindacali CGIL, CISL e UIL.

sservano che rigettando l’appello in ordine alla comanda dell’INAlL, ancora una volta la sentenza fa riferimento all’aggravante della violazione delle norme antinfortunistiche, incorrendo in un grave vizio motivazionale. Sottolineano ‘’insussistenza di rapporti di garanzia fra i proprietari dei bene locato ed i lavoratori, anche in relazione alla mancanza della prova della consapevolezza dei primi dell’uso promiscuo cella struttura. Sostengono l’illogicità della motivazione posta a fondamento del rigetto dell’appello sulle domande proposte dalie organizzazioni sindacali, proprio per l’assenza di rapporti contrattuali o di altra natura con i lavoratori deceduti ed in ragione dei fatto che l’Incendio e le morti non sono intervenute nel corso dell’orario di lavoro. Ed infine rileva, con riferimento al riconoscimento del risarcimento a favore del Comune di Prato, l’erroneità della sentenza nella parte in cui afferma che l’opera di vigilanza del Comune sul territorio e sul radicato fenomeno dello sfruttamento dei lavoratori stranieri ed irregolari sarebbe stata ostacolata dagli imprenditori e dai proprietari degli immobili locati, che avrebbero consentito all’uso delle strutture come dormitori, non essendo detta ultima circostanza provata nel caso di specie.

  1. G.P. e M.P. concludono per l’annullamento, della sentenza impugnata, anche in relazione alle statuizioni civili, con rinvio per nuovo esame.
    15. Il responsabile civile Società immobiliare M.G.F. s.r.l., già M.G.F. s.a.s. di G.P. & C., formula sette motivi di ricorso, tutti articolati in più profili.
  2. Con il primo fa valere la violazione della legge penale per erronea applicazione dell’art. 43 cod. pen., della legge civile, in relazione al disposto dell’art. 1575 cod. civ. ed il vizio di motivazione. Rileva che la Corte territoriale nell’argomentare le ragioni della condanna al risarcimento del danno in favore delle parti civili, parte dell’errata considerazione che l’art. 1575 cod. civ. introduca una regola cautelare in favore del conduttore del bene immobile locato, che costituisce il locatore come titolare di una posizione di garanzia.

Sostiene che il disposto dell’art. 1575 cod. civ. ha rilievo meramente civilistico e che, in ogni caso, la responsabilità del locatore in ordine alla conformità del bene alla destinazione d’uso va esclusa quando la non conformità sia nota ed accettata dalla controparte contrattuale, essendo la norma rivolta al mantenimento dell’equilibrio contrattuale. Richiama la giurisprudenza di legittimità delle sezioni civili in ordine all’insussistenza di oneri risarcitori a carico del locatore per danni derivanti a terzi, allorquando le modificazioni dell’immobile locato, da cui è derivato il danno, siano dipese da abusi del conduttore, nonché le pronunce relative agli oneri gravanti sul conduttore per il rilascio delle autorizzazioni amministrative per lo svolgimento negli immobili locati delle attività che il medesimo intende esercitare, con esclusione di ogni obbligo per il locatore. Assume che l’art. 1575 ccd. civ. non pone in capo al locatore un obbligo di regolarità amministrativa sotto il profilo edilizio, salvo che ciò non sia espressamente previsto dal contratto, né impone obblighi di prevenzione circa l’attività che si svolga nell’immobile e tanto meno obblighi di prevenzione dei rischi inerenti alla sicurezza sul lavoro che prescindono sempre da eventuali difetti strutturai, dell’Immobile. Rileva che, secondo la giurisprudenza di legittimità, ai fini dell’individuazione della regola cautelare alla stregua della quale valutare la condotta dell’agente non è sufficiente fare riferimento a norme che distribuiscano compiti, senza impartire prescrizioni modali, impartite per evitare il verificarsi dell’evento e sottolinea che l’art. 1575 cod. civ. non ha siffatto contenuto. Occorre, peraltro, tenere conto delle diverse aree di rischio governate dal proprietario dell’immobile e dal datore di lavoro, non potendo i rischi dell’attività del secondo gravare sul primo, né rientrare nella sfera di governo del primo l’utilizzo improprio del luogo di lavoro da parte del secondo. Deduce l’improprio richiamo da parte della Corte territoriale della disposizione di cui all’art. 1580 cod. civ. relativo ai rischi derivanti alla salute dai vizi della cosa locata, che assicura al conduttore la facoltà di risolvere il contratto, ancorché ne abbia avuto conoscenza od abbia rinunciato a rilevarne la sussistenza, posto che la norma opera solo nell’ipotesi di utilizzo del bene conforme alla destinazione d’uso, accompagnato dal rispetto degli obblighi anche normativi posti a carico del conduttore. Assume, avuto riguardo all’utilizzo del soppalco, che la Corte di appello afferma che la presenza della struttura non ebbe rilevanza quale causa dell’incendio, ma ne riconosce il ruolo causale rispetto al decesso dei lavoratori, in ragione dell’utilizzazione quale dormitorio, ritenendo che, se gli operai non fossero stati addormentati, con probabilità che sfiora la certezza, sarebbero riusciti a fuggire. Contraddittoriamente, tuttavia, la Corte in un passo successivo attribuisce rilevanza causale anche alla mancanza di idonee vie di fuga, nonostante quanto ritenuto In precedenza.

Sostiene che nessun rimprovero può essere mosso al locatore per l’uso del soppalco a fini abitativi e che la violazione del disposto dell’allegato IV punto 114 del d.lgs. 51/2008, relativo alle caratteristiche dei dormitori per i lavoratori, originariamente contestata non è stata riconosciuta neppure in primo grado e che, comunque, solo il datore di lavoro può essere responsabile della conformità dei dormitori alla normativa prevista, in quanto le ipotesi in cui la responsabilità inerente alla sicurezza dei lavoratori viene estesa ad altri soggetti sono espressamente previste dal legislatore del T.U. sulla sicurezza dei luoghi di lavoro.

  1. Con Il secondo motivo si duole della violazione della legge penale con riferimento agli artt. 41,43 e 589 cod. pen., nonché del vizio di motivazione. Ribadendo che sul proprietario dell’immobile non grava alcuna posizione di garanzia in ordine al suo utilizzo da parte del conduttore, lamenta che la Corte territoriale abbia omesso di configurare nelle gravissime violazioni della disciplina antinfortunistica e di sicurezza dei luoghi di lavoro -anche in relazione alla normativa antincendio, accertate dalla sentenza irrevocabile a carico di L.Y.- una causa interruttiva del nesso causale fra l’asserita condotta colposa e l’evento. Si tratta, infatti, di cause concorrenti successive ex art. 41 cod. pen. a quella imputata a G.P. e M.P. -consistente nella contestata locazione di un immobile non conforme all’uso- che rappresentano una causa sopravvenuta interruttiva del nesso causale, in quanto eccentrica all’area di rischio governata dai proprietari, ma anche una circostanza eccezionale ed abnorme, non essendo prevedibile per gli imputati la condotta posta in essere dall’imprenditore e datore di lavoro nel processo produttivo e nella definizione delle condizioni lavorative ed abitative dei lavoratori.
  2. Con il terzo motivo lamenta la violazione della legge penale in relazione agii artt. 43 e 589 cod. pen. ed il vizio di motivazione per avere la Corte territoriale fondato il giudizio di colpevolezza degli imputati e quindi il relativo obbligo risarcitorio del responsabile civile sulla scorta del principio di precauzione e non sulla prevedibilità ed evitabilità dell’evento concreto, cosi finendo per fondare l’elemento soggettivo sul mero disvalore dell’azione, anziché verificare se fosse prevedibile che dalla consegna di un immobile non idoneo all’uso potesse derivare un fatto lesivo dei genere di quello prodottosi. Cioè se i proprietari dell’Immobile potessero rappresentarsi che, in conseguenza dell’ammasso di materiale Infiammabile, dell’utilizzo di impianti elettrici non a norma, dell’uso del soppalco come dormitorio e di tutte le violazioni antinfortunistiche poste in essere dal datore di lavoro, l’immobile avrebbe potuto costituire un impedimento fisico Invalicabile per chi intendesse fuggire da un incendio.
  3. Con il quarto motivo censura la sentenza impugnata per avere erroneamente applicato l’art. 83 cod. proc. pen.. Rileva che la società M.G.F, s.a.s. (all’epoca) si trova parallelamente coinvolta nel procedimento penale con cui le è stato contestato l’illecito amministrativo di cui agli artt. 1, 5, 6 e 25 septìes d.lgs. 231/2001 in qualità di società – benché priva di personalità giuridica- proprietaria del capannone industriale, in quanto responsabile del reato di omicidio colposo plurimo aggravato dalla violazione della disciplina antinfortunistica. La pendenza di procedimento penale per autonomo titolo di responsabilità comporta il difetto di legittimazione passiva nel presente procedimento, non potendo la società cui è ascritta responsabilità per fatto proprio, rispondere per responsabilità altrui.
  4. Con il quinto motivo del ricorso si duole della violazione di legge In relazione all’art 59 cod. pen. ed agli artt. 10 e 11 d.P.R. 1124/1965, nonché dell’art. 185 cod. pen.. Rileva come la sentenza del giudice di appello senza porre la distinzione tra la cooperazione colposa e concorso di condotte colpose indipendenti nella causazione dell’evento, giunge ad estendere -sebbene solo ai fini civilistici- l’aggravante della violazione della normativa antinfortunistica anche ai proprietari dell’Immobile, sulla base della natura oggettiva della medesima e della ritenuta ‘unicità del fatto’. E ciò pur dopo avere ritenuto che l’evento ‘unico’ fu determinato da condotte indipendenti concorrenti nella sua causazione. Assume che nell’ipotesi di concorso di cause indipendenti, non essendovi la consapevolezza dell’altrui partecipazione, connotante invece la cooperazione colposa, manca ogni legame sotto il profilo soggettivo, sicché le condotte debbono essere autonomamente valutate, ancorché l’evento sia unico (secondo la disciplina dell’art. 41 cod. pen.).

Come già ritenuto dal primo giudice, dunque, nonostante la natura oggettiva dell’aggravante, la sua estensione è impedita dall’assenza della cooperazione colposa, che determina l’inapplicabilità dell’art. 59, comma 2 cod. pen.. Sostiene che da simili premesse debba trarsi l’improcedibiiità dell’azione penale per il reato di cui all’art. 590 cod. pen. posto in essere in danno ai C.C., per difetto di querela, non essendo il medesimo procedibile d’ufficio in assenza dell’aggravante, con il conseguente venir meno della condanna al risarcimento del danno in favore del medesimo. Afferma che l’esclusione dell’aggravante della violazione della normativa antinfortunistica comporta altresì l’infondatezza della domanda di regresso introdotta dall’INAIL. Siffatta azione, invero, può essere esercitata soie nei confronti del datore di lavoro o di soggetti che siano legati al lavoratore assicurato nell’ambito del rapporto di lavoro ex art. 10, comma 2 d.P.R. 1124/1955 (altri dipendenti, preposti ecc.). dovendosi, per converso esercitare nei confronti di terzi eventuali responsabili l’azione surrogatoria di cui all’art. 1916 cod. civ.. Avendo l’INAIL formulato la costituzione di parte civile nel processo penale in forza dell’esercizio dell’azione di cui agli artt. 10 e 11 D.P.R. 1124/1965, e cioè di una pretesa non configurabile nei confronti di G.P. e M.P., soggetti diversi dal datore di lavoro, estranei alla violazione della normativa antinfortunistica, la condanna non poteva essere pronunciata. Osserva che priva di fondamento, sulla base della non estensibilità dell’aggravante della violazione della normativa antinfortunistica, va ritenuta la condanna al risarcimento del danno in favore delle OO.SS., poste che l’eventuale perdita di credibilità dell’azione di tutela delle condizioni ci lavoro non è causalmente connessa con l’azione dei proprietari dell’Immobile.

  1. Con il sesto motivo lamenta l’inosservanza della legge penale penale e della legge processuale penale, con riferimento rispettivamente all’art. 185 cod. pen. ed all’art. 74 ccc. proc. pen.. Ricorda che il Comune di Prato ha formulato l’azione civile nel processo penale fondando la richiesta di risarcimento sul progetto Patto Prato Sicura, relativo, secondo la documentazione prodotta, all’attività di contrasto alla criminalità economica a mezzo di controlli intesi a combattere lo sfruttamento della manodopera irregolare, con iniziative di contrasto dei fenomeni di sfruttamento dell’impiego irregolare. Osserva che la Corte territoriale, nel respingere l’appello sul punto, ha ritenuto che il fenomeno dello sfruttamento è sostenuto anche dai proprietari dei capannoni che non si fanno scrupolo a locare e consegnare ad Imprenditori-sfruttatori immobili inidonei ad ospitare attività produttive, in un’ottica di puro guadagno. Sottolinea che, nondimeno, l’assenza di violazioni di normative sul lavoro ed antinfortunistiche impedisce di riferire ai proprietari degli immobili condizioni di sfruttamento dei lavoratori, con il conseguente venir meno del presupposto della condanna ai risarcimento dei danni in favore del Comune di Prato.
  2. Con il settimo motivo censura la sentenza impugnata per avere condannato il responsabile civile al pagamento di provvisionali senza fare riferimento al parametro indicato dall’art. 539, comma 2 cod. proc. pen., relativo al raggiungimento della prova del danno e del suo ammontare, limitandosi a richiamare la certezza di un danno rilevante ed il tempo trascorso, criteri estranei alla disposizione che autorizza la condanna. Conclude chiedendo l’annullamento della sentenza impugnata.
  3. Con memoria depositata in cancelleria l’INAIL formula osservazioni relativamente a ciascuna delle doglianze proposte dai ricorrenti, rilevando in particolare che l’Immobile era privo del requisiti di sicurezza, non essendo dotato di idonee vie di fuga e di un sistema antincendio con porte tagliafuoco omologate e valido sistema di tiraggio dell’aria, mentre all’interno dell’immobile era presente un solo idrante utilizzabile, il cui raggio di portata non copriva l’estensione del capannone. L’ente rileva che gli imputati, esperti immobiliaristi, hanno violato le norme sulla prevenzione degli infortuni sul lavoro, locando ad uso artigianale un immobile privo di agibilità e senza i requisiti minimi imposti per la sicurezza antincendio, contribuendo a creare i presupposti per il verificarsi dell’evento. Osserva che l’azione di regresso può essere esercitata nei confronti degli imputati (e del responsabile civile) gravando sui medesimi un obbligo di sicurezza. Conclude per la reiezione dei ricorsi.

DIRITTO

  1. I ricorsi devono trovare accoglimento.
  2. Il primo motivo formulato dagli imputati è manifestamente Infondato.

2.1 E’ sufficiente richiamare la pronuncia delle Sezioni Unite con cui si è chiarito che “La decisione con la quale il giudice per le indagini preliminari dispone il giudizio immediato non può essere oggetto di ulteriore sindacato. (In motivazione, la Corte ha osservato che il provvedimento adottato dal Gip chiude una fase di carattere endoprocessuale priva di conseguenze rilevanti sui diritti di difesa dell’imputato, salva l’ipotesi in cui il giudice del dibattimento rilevi che la richiesta dei rito non è stata preceduta da un valido interrogatorio o dall’invito a presentarsi, integrandosi in tal caso la violazione di una norma procedimentale concernente l’intervento dell’imputato, sanzionata di nullità a norma degli artt. 178, comma primo, lett. c) e 180 cod. proc. pen.)” (Sez. U., n. 42979 del 25/06/2014, S., Rv. 260018).

  1. Anche il secondo motivo formulato da M.P. e G.P. è manifestamente infondato.

3.1. I ricorrenti assumono la violazione della norme sulla competenza del Tribunale in composizione collegiale e si dolgono del mancato accoglimento dell’eccezione di legittimità costituzionale formulata con l’atto di appello che richiamano.

Ora, la doglianza proposta appare priva dei requisiti di specificità necessari per procedere al suo vaglio. Mal si comprende, infatti, se essa sia riferita alla mancata condivisione da parte del giudice di seconda cura dell’invocata interpretazione estensiva dell’art. 33 bis cod. proc. pen., ai fine di farvi rientrare anche il reato di col all’art. 437, comma 2 cod. pen., o alla mancata qualificazione dell’art. 589, comma 4A cod. pen., come reato autonomo, con conseguente superamento del limite di pena stabilito dall’art. 33 bis, comma 2A cod. pen., che segna lo scrimine fra la competenza monocratica e quella collegiale, o ad entrambe le censure formulate con il gravame in appello, con separati motivi.

In ogni caso, vale qui ricordare che la determinazione della riserva di collegialità e scelta legislativa, operata sulla base di una pluralità di criteri (maggiore o minore gravità dei reati, individuata in via generale attraverso un criterio quantitativo che tiene conto dell’entità della pena, e in via specifica attraverso un’elencazione nominativa di singole fattispecie), non suscettibile di analogia, né censurabile sotto il profilo costituzionale in assenza di un vulnus delle garanzie processuali, neppure efficacemente prospettato in questa sede.

Condivisibile, dunque, appare la motivazione della Corte di appello che, da un lato, rammenta la pacifica qualificazione dell’art. 589 comma 4 cod. pen. quale ipotesi di concorso formale di reati, unificati quod poenam, restando escluso che l’ipotesi costituisca fattispecie autonoma (cfr. Sez. 4, n. 20340 del 07/03/2017 – dep. 28/04/2017, M. Rv. 27016701; Sez, 4, n, 36024 del 03/06/2015, P.C. e altro, D. P. e altro Rv. 264408; Sez. 4, n. 35305 del 15/06/2011, S., Rv. 251106; Sez. 4, n. 15551 del 24/09/2007 – dep. 15/04/2008, C. e altri, Rv. 239529), dall’altro, ribadisce che la competenza collegiale è stata espressamente riservata a figure particolari di disastro, fra le quali non rientra quella di cui all’art. 437, comma 2 cod, pen..

Rilevato che i due reati di cui all’art. 589 cod. pen. e 437 comma 2 cod. pen. non sono espressamente richiamati dall’art. 33 bis cod. proc. oen., va riaffermato che siffatta disposizione è insuscettibile di interpretazione estensiva, in quanto frutto dell’insindacabile discrezionalità legislativa in ordine alla determinazione delle attribuzioni del tribunale in composizione collegiale, che per la loro natura specificamente derogatoria, assumono valore tassativo, impedendo di prefigurare per via esegetica ulteriori riserve di collegialità rispetto all’ipotesi di reato non specificamente previste.

  1. Non resta, dunque, che respingere l’eccezione.
  2. Esaurita la trattazione dei motivi di carattere processuale, possono essere affrontati le ulteriori censure formulate sia da M.P. e G.P., che dal responsabile civile Società Immobiliare M.G.F. s.r.l. (in persona del legale rappresentante V.P..). I temi introdotti dai ricorrenti si snodano trasversalmente in una pluralità di doglianze e vanno pertanto, affrontati per questioni ai fine di evitare ripetizioni e sovrapposizioni argomentative.
  3. La prima, in ordine logico, riguarda la sussistenza di una posizione di garanzia in capo agii imputati (terzo motivo del ricorso introdotto da M.P. e G.P.; primo e secondo motivo dell’impugnazione proposta dal responsabile civile), la cui fonte è stata rinvenuta dai giudici del merito negli obblighi giuridici scaturenti dal contratto di locazione concluso fra la Società Immobiliare M.G.F. s.a.s. e L.J. (giudicata separatamente) titolare della T. Moda, avente ad oggetto il capannone con destinazione d’uso industriale sito in Prato in via (omissis).

6.1. Le argomentazioni svolte dalle sentenze, sia di primo che di secondo grado, si articolano su più piani.
La comune premessa del ragionamento riguarda la natura del negozio concluso in data 29 febbraio 2012. Si assume, infatti, che l’accordo in vigore al momento del disastro si sia sostituito a quello stipulato il 24 gennaio 2008 fra la Stireria L. di D.M. e la società Società Immobiliare M.G.F. s.a.s (attualmente s.r.l.), risolto il 27 febbraio 2012, avendo le parti, previo scioglimento del precedente patto, concluso un nuovo contratto, con cui veniva modificato, riducendolo, il canone di locazione.

Sulla base di questo assunto, la Corta territoriale ha ritenuto che a seguito della risoluzione dei primo contratto sia intervenuta ‘almeno formalmente’ la restituzione dei bene da parte del conduttore, con conseguente assunzione dell’onere in capo al locatore, in occasione della stipula del nuovo contratto, di ‘consegnare la cosa in buono stato di manutenzione’ e di ‘mantenerla in stato da servire all’uso convenuto’ ex art. 1575 cod. civ..

Secondo le sentenze è proprio da quest’ultima disposizione che scaturisce la posizione di garanzia del locatore (e quindi degli imputati), trattandosi di norma che, insieme con l’art. 1578 cod. civ. e con I”art. 1580 cod. civ., definisce il quadro degli obblighi del locatore, consistenti non solo nel consentire il pacifico uso della cosa locata, nel consegnarla e mantenerla in buono stato di manutenzione, ma nell’assicurare che la medesima non sia affetta da vizi tali da attentare alla salute o da diminuirne apprezzabilmente il godimento. Sicché l’avere formalmente riconsegnato, in occasione della conclusione del contratto datato 29 febbraio 2012, un bene inidoneo all’uso convenuto, in quanto contenente l’opera abusiva realizzata dal conduttore e costituita da un soppalco che rendeva promiscuo l’uso del capannone, che per la sua conformazione creava una situazione di pericolo per i lavoratori, implica la violazione dei doveri conseguenti ex lege alla conclusione del contratto, che delineano l’ambito di responsabilità del locatore nei confronti dei conduttore e da cui origina la posizione di garanzia del locatore.

6.2. Dunque, secondo la decisione impugnata, da un lato, è nella disciplina del contratto di locazione che va ricercato l’obbligo violato -consegna della cosa in buono stato locativo- dall’altro, la sussistenza della violazione può affermarsi in quanto, pur essendo l’opera abusiva stata costruita durante la vigenza del precedente contratto (2008), la sua risoluzione avrebbe comportato, quantomeno formalmente, la restituzione del bene e la riconsegna in occasione del nuovo accordo, con assunzione dell’onere in capo al locatore di adempiere al disposto di cui agli artt. 1575 e 1580 cod. civ.., in relazione alla conformità della cosa all’uso consentito ed alla sua non pericolosità per la salute.

  1. Ora, per affrontare la delicata questione della costituzione in capo al locatore di oneri di sicurezza nei confronti di soggetti utilizzatori della cosa locata deve necessariamente mutuarsi l’aspetto descrittivo delle obbligazioni facenti capo al medesimo dalla normativa codicistica, che distingue fra gli obblighi ed i rimedi contrattuali. I primi, per quanto concerne il locatore, sono stabiliti dall’art. 1575 cod. civ. e, fatto salvo il dovere di assicurare il pacifico godimento della cosa, consistono nel dovere di consegnarla e di mantenerla in modo da servire all’uso convenuto. E’ ovvio che nell’obbligo di consegnare la cosa locata in buono stato manutentivo, in modo da servire all’uso convenuto, è compreso l’obbligo di garantire che la cosa sia esente da vizi che la rendano inidonea all’uso o che ne diminuiscano il godimento ed ancor prima quello di assicurare che la cosa non sia affetta di vizi tali da renderla pericolosa per la salute.
  2. Senza addentrarsi ulteriormente nella materia, affrontando la disponibilità delle parti in ordine all’accettazione di vizi od alla limitazione dei rimedi contrattuali per i vizi conosciuti o conoscibili (l’art. 1578 cod. civ. consente la risoluzione o la riduzione del corrispettivo solo per il caso di vizi non conosciuti o non facilmente riconoscibili, mentre l’art. 1579 stabilisce sulle ipotesi di inefficacia del patto di limitazione della responsabilità del locatore), è sufficiente ricordare che la disciplina che regola l’equilibrio contrattuale consente lo scioglimento del sinallagma anche per vizi noti – e sinanco accettati ed oggetto di specifica pattuizione- qualora essi espongano il conduttore (i familiari) o i dipendenti a rischio per la salute (art. 1580 cod. civ.).
  3. Questo preambolo è indispensabile per introdurre ulteriori precisazioni sulla ripartizione degli oneri fra le parti in ordine alla corrispondenza fra le caratteristiche del bene e l’uso pattuito, anche avuto riguardo alla regolarità amministrativa, nonché in relazione all’eventuale sussistenza della responsabilità del locatore per le addizioni alla cosa locata, eseguite dal conduttore.

La giurisprudenza delle Sezioni civili di questa Corte ha, in plurime occasioni, chiarito che “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sui conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie dei bene locato. La destinazione particolare dell’Immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore” (Cass. Civ.: Sez. 3, Ordinanza n. 14731 del 07/06/2018, Rv. 649048; ed ancora ex multis Sez, 3, Sentenza n. 6123 dei 14/03/2018, Rv. 648416; Sez. 3, Sentenza n. 17986 del 14/08/2014, Rv. 632684, Sez. 5, Sez. 3, Sentenza n. 1735 del 25/01/2011, Rv. 616335; Sentenza n. 13587 del 04/06/2010, Rv. 613335).

  1. Se è vero che le conseguenze contrattuali del mancato ottenimento o della mancata richiesta di titoli amministrativi o abilitativi necessari allo svolgimento nell’immobile locato dell’attività imprenditoriale gravano sul conduttore, dande luogo alla responsabilità del locatore solo allorquando sia pattiziamente stabilito, ciò deve affermarsi anche per la verifica della sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all’attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali accertare preventivamente che quell’attività sia compatibile con le strutture dell’edificio e conforme a quanto tecnicamente necessario, ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore (cfr. ancora Cass. civ,: Sez. 3, Ordinanza n. 14731 del 07/06/2018, Rv. 649048; Sez. 3, Sentenza n. 13841 del 09/06/2010, Rv. 613270 ; Sez. 3, Sentenza n. 9015 del 30/04/2005, Rv, 581431).
  2. Ora, sebbene la previsione di doveri connessi al contratto derivanti dalla legge o dalla volontà delle parti non ne implichi di per sé la natura cautelare, nondimeno, laddove la prescrizione dell’obbligo contenga una regola comportamentale rivolta all’elisione di un rischio dovrà ritenersi che il suo contenuto assuma la natura di regola cautelare.

La regolamentazione legale e contrattuale del rapporto negoziale delinea, quindi, la sfera di responsabilità del locatore nei confronti della controparte contrattuale e dei soggetti che utilizzano il bene, in ragione dell’uso pattiziamente previsto, e genera in quell’ambito la posizione di garanzia del locatore, potendosi rimettere al medesimo esclusivamente il governo del rischio generato dalla cosa locata, nei limiti nei quali egli deve assicurarne l’utilizzo convenuto, restando esclusi i rischi derivanti dall’attività svolta dal conduttore e permanendo, invece, in capo al locatore il rischio derivante dalla struttura in sé, indipendentemente dal suo utilizzo.

  1. A siffatto quadro interpretativo non si sottraggono le addizioni all’immobiie effettuate dal conduttore incombendo sempre su quest’ultimo non solo la richiesta dei titoli amministrativi eventualmente necessari, ma anche le responsabilità derivanti dal loro utilizzo o dalla modificazione dell’Immobile locato.
  2. Tirando le fila del discorso finora svolto va affermato che non possono essere ex lege (ma solo ex contractu) addebitate al locatore le conseguenze dell’inidoneità funzionale o della modifica dell’immobile incombendo sul medesimo solo quelle discendenti dal contratto o dalle deficienze strutturali del bene (a mero titolo di esempio: la vetusta del tetto, o vizi dei plinti dell’immobile, inidoneità di parapetti ecc.) o comunque quelle che costituiscano vizi propri della cosa tali da porre in pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti (art. 1580 cod. civ.) purché essi non siano originate dall’attività del conduttore o dalle modificazioni dell’immobile da questi realizzate in corso di contratto.
  3. Non sembrano, per la verità, discostarsi dalla ricostruzione sviluppata le premesse del ragionamento della sentenza impugnata. Anche la Corte territoriale, infatti, muove le proprie considerazioni dalla sovrapponibilità fra gli obblighi scaturenti dalla locazione, come descritti dagli art. 1575 e ss. cod. civ. (siano essi ex lege o ex contractu) e gli obblighi cautelari incombenti sul locatore, che ne definiscono la posizione di garanzia.
  4. Né contraddicono siffatta impostazione le sentenze richiamate dalla Corte territoriale che hanno affrontato il tema dell’estensione della posizione di garanzia del locatore, affermando che gli “obblighi che regolano il rapporto contrattuale, al contempo, delineano l’ambito della responsabilità del locatore nei confronti del conduttore” (Sez. 4, n. 4622 del 15/12/2017 – dep. 31/01/2018, G., in motivazione), o che “il proprietario dell’Immobile è titolare di una posizione di garanzia derivante dall’art. 1575 cod, civ. nella parte in cui prevede l’obbligo di consegnare e mantenere in buono stato di manutenzione la cosa locata” (Sez. 4, n. 35296 del 16/05/2013 – dep. 21/08/2013, C., Rv. 256341, fattispecie relativa alla caduta da un balcone non protetto da parapetto).
  5. Ora, nel caso di specie, è pacifico in giudizio che la costruzione del soppalco, adattato a dormitorio dei lavoratori, che ha reso promiscuo l’uso dei capannone, vada ascritta al conduttore, che vi ha provveduto sin dal 2008, cioè poco dopo la conclusione dell’originario contratto di locazione.

Parimenti è pacifico -e sul punto si trattiene a lungo la prima sentenza, che viene sinteticamente ripresa dalla Corte di appello- che il conduttore-datore di lavoro non sia mai mutato nel corso del tempo. A questo proposito, Invero, il giudice di prima cura fa cenno all’intestazione fittizia di tutte le ditte individuali cinesi succedutesi nel contratto dal mese di gennaio 2008 fino ai giorno dell’evento, ognuna delle quali in realtà riferibile alla stessa amministratrice di fatto, nella persona di L.Y.L.

Senza meglio approfondire se si sia realizzata una successione di diversi conduttori nei contratti di locazione, o più propriamente il solo mutamento di denominazione dell’impresa conduttrice, ciò che importa in questa sede è che il contraente (L.Y.L.) è rimasto il medesimo e che ha proseguito l’attività d’impresa, all’interno del capannone locato, dal gennaio 2008 sino alla data dell’evento, ininterrottamente, modificandone sin da subito la struttura interna.

  1. Si tratta di una circostanza rilevante, posto che la decisione qui impugnata fa derivare responsabilità degli imputati (In quanto locatori) dal mancato adempimento all’obbligo di consegna del bene in buono stato di manutenzione (pag. 24 della sentenza celia Corte di appello), riferendosi ad una restituzione del bene alla società proprietaria intervenuta ‘almeno formalmente’ ed alla ‘almeno formale consegna del capannone alla società conduttrice’, in occasione della stipulazione del contratto del 29 febbraio 2012.

E’ proprio da questa restituzione-riconsegna fittizia che i giudici del merito, desumono la violazione degli obblighi di cui agli artt. 1575 e 1580 cod. civ., per avere dato in locazione un bene affetto da un vizio che lo rendeva inidoneo all’uso pattuito e pericoloso per la salute, essendo il soppalco struttura che non consentiva adeguata via di fuga.

  1. Ora, anche volendo prescindere da quanto supra ricordato circa l’onere gravante sul solo conduttore dell’Immobile destinato ad uso non abitativo di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività, vi è che solo l’effettiva restituzione del bene ai sensi dell’art. 1590 eoo. civ. -conseguente la scadenza naturale del rapporto o suo scioglimento- avrebbe eventualmente consentito al locatore di adempiere all’obbligo di consegnare nuovamente il medesimo bene privo del vizi derivanti dalla trasformazione dovuta alle addizioni del conduttore, ed in particolare di vizi che ne rendessero l’utilizzo pericoloso per la salute.

Ma, siffatta restituzione non solo non vi è stata, ma è stata chiaramente esclusa dalle parti contrattuali posto che ai contratto del 24 gennaio 2008 (allegato al ricorso degli imputati) con scadenza al 31 gennaio 2014, formalmente risolto il 27 febbraio 2012, è seguito In data 29 febbraio 2012 contratto di identico contenuto, con cui si è semplicemente prevista la modificazione dell’importo del canone, senza alcuna soluzione di continuità nel godimento dell’Immobile da parte del conduttore, fatto quest’ultimo del tutto incontestato.

Ciò smentisce quanto sostenuto dalla sentenza Impugnata perché non può certamente ritenersi l’assenza di collegamento con i rapporti di locazione precedenti stante la prosecuzione nel godimento dell’immobile e la mera rinegoziazione dei canone. (Circostanza questa che rende del tutto superfluo anche il richiamo del costante orientamento di questa Corte di legittimità, pur evocata dalle difese, secondo cui, in tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione (rimanendo irrilevante la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto), che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, che debbono essere accertati dal giudice di merito, cfr. sul punto Sez. 3, Sentenza n. 14620 del 13/06/2017, Rv. 644645 ; Sez. 3, Sentenza n. 5673 del 09/03/2010, Rv. 511737; Sez. 3, Sentenza n. 11672 del 21/05/2007, Rv. 596711).

Il rapporto di locazione, dunque, sotto il profilo sostanziale è certamente proseguito fra le parti, senza alcuna interruzione, sicché ricavare, come fanno i giudici del merito, dalla conclusione del contratto datato 29 febbraio 2012 l’obbligo di consegnare al conduttore un bene, dal medesimo già detenuto e del quale egli ha continuato a godere, appare del tutto fuorviante.

  1. Se l’area di rischio governabile dal locatore, rispetto alla quale può affermarsi che egli rivesta una posizione di garanzia, è quella delineata dagli obblighi a lui facenti capo ai sensi degli arti. 1575 e 1580 cod. civ. -e cioè consegnare In buono stato di manutenzione, privo di vizi che ne determinino la pericolosità per il conduttore ed i terzi che lo utilizzino in forza del contratto, come affermato sopra- aventi natura cautelare in quanto il loro carattere prescrittivo comporta l’elisione di un rischio, è solo con l’effettiva consegna del bene che sorge la posizione di garanzia.

Non è infatti con l’assunzione dell’obbligo contrattuale di consegnare -quale prestazione che deve essere adempiuta dal locatore ed il cui mancato adempimento comporta il ricorso agli ordinari rimedi contrattuali- ma con la consegna materiale dei bene che si delinea in capo al locatore il dovere di sicurezza in relazione all’area di rischio dal medesimo governabile e cioè in relazione alle caratteristiche strutturali dell’immobile, nei limiti sopra delineati, restando escluse (salvo diversa pattuizione, da cui può scaturire ulteriore obbligo cautelare) sia la sua conformità all’attività da svolgervi, che le trasformazioni o addizioni successive apportate dal conduttore.

17.1 Né può ritenersi, come sembrano seppur meno chiaramente sostenere i giudici di merito, che nell’obbligo mantenere la cosa in stato ‘da servire all’uso convenuto’, vi sia quello di imporre l’eliminazione di manufatti costruiti dai conduttore nel corso del rapporto. L’obbligo previsto dall’art. 1575, n 2) cod. civ., invero, e strettamente connesso con quello previsto a suo carico dall’art. 1575 n. 1) cod. civ.. Esso tende ad assicurare il buono stato di manutenzione della cosa per la durata dei contratto e consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della consegna del bene (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 120 85 del 28/11/1998, Rv. 521192), con cui il locatore adempie al proprio obbligo contrattuale. L’art. 1575 n. 2) cod. civ., infatti, introduce un obbligo di fare e non di inibire, rispetto al quale residua in capo al locatore, laddove ravvisi una violazione del contratto o della legge, solo il ricorso alla domanda di esatto adempimento (laddove possibile) o alla risoluzione contrattuale, rimedi entrambi inidonei ad ottenere l’immediata rimozione di un manufatto e la cessazione della pericolosità creata dal conduttore.

  1. Dunque, tirando le fila di questo lungo discorso- ricordato ancora una volta che l’onere di verifica della sussistenza delle necessarie caratteristiche tecniche (e quindi antinfortunistiche) dei locali in relazione all’attività da svolgere incombe sul conduttore (cosi come l’onere di richiedere titoli amministrativi abilitativi alla modifica), salva diversa previsione contrattuale, che parimenti grava su di lui la responsabilità per i rischi derivanti da addizioni e trasformazioni effettuate nei corso del rapporto- deve affermarsi che, in assenza dell’effettiva restituzione del bene al locatore, non essendo stato interrotto il godimento della cosa e non essendo quindi il bene rientrato nella sua effettiva disponibilità, per la sostanziale prosecuzione del rapporto locativo, nessuna posizione di garanzia può Individuarsi in capo al locatore in relazione alla pericolosità della situazione creatasi all’interno del capannone, a causa della costruzione da parte del conduttore del manufatto (soppalco) utilizzato quale dormitorio che non consentiva un rapido accesso alle vie di fuga, non gravando sul primo il governo del relativo rischio.
  2. Va ulteriormente aggiunto che del tutto indifferente è la circostanza che gli imputati avessero o no conoscenza dell’addizione alla cosa locata costituita dalla struttura costruita dal conduttore, posto che l’eventuale consapevolezza di una violazione antinfortunistica posta in essere dall’imprenditore che conduce in locazione l’immobile non estende al locatore alcuno degli obblighi propri del datore di lavoro, in assenza dei poteri a lui facenti capo, rimanendo a carico del locatore solo quelli derivanti dalla legge o dal contratto in forza del rapporto di locazione, come fin qui delineati.
  3. La conseguenza dell’assenza di un onere di sicurezza imposto al locatore di un immobile ad uso non abitativo in relazione all’attività svolta al suo interno ed alla conformità alle norme antinfortunistiche della struttura modificata, nei corso del rapporto, dal conduttore, non può che essere l’annullamento senza rinvio della sentenza impugnata perché il fatto non sussiste.
  4. Restano assorbiti tutti gli altri motivi formulati con i ricorsi.

P.Q.M.

Annulla senza rinvio la sentenza impugnata perché il fatto non sussiste.

Divisione ereditaria e lesione di legittima

Divisione ereditaria e lesione di legittima

Perché si parla di divisione ereditaria?

Si parla di divisione ereditaria in quanto l’eredità costituisce una tipologia di comunione incidentale poiché non espressamente voluta dagli eredi né pattuita dagli stessi (i beni ereditari, infatti, costituiscono una massa di cui più soggetti risultano contestualmente proprietari senza aver espresso una precisa volontà in tal senso).

Essa si differenzia dalla comunione ordinaria, perché questa è presidiata dal principio di libera disposizione delle quote risolvendosi in un fenomeno provvisorio dato il favore legislativo verso tutte le ipotesi di scioglimento tenuto conto dell’antico brocardo “communio mater est rixarum ” (la comunione genera frequentemente controversie). Per la divisione della comunione ereditaria, però, il legislatore detta regole peculiari tenuto conto delle caratteristiche proprie dell’ambito successorio e dell’oggetto ovvero l’intero asse ereditario con aggiunta dei beni conferiti in collazione ad eccezione dei debiti che vengono ripartiti pro quota e proporzionalmente.

AVVOCATO ESPERTO TESTAMENTI E SUCCESSIONI DIVISIONI EREDITARIE BOLOGNA  MONZA MILANO COMO VICENZA TREVISO RAVENNA PADOVA ROVIGO FORLI CESENA  SEDE  UNICA BOLOGNA  051 6447838 PER UN APPUNTAMENTO

Chi può domandare la divisione?

L’art. 713 c.c. dispone che i coeredi possono sempre domandare la divisione dell’eredità. Se sono presenti soggetti minori di età il testatore può decidere che non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell’ultimo nato. Il testatore può anche fissare un limite alla divisione disponendo che non abbia luogo prima che sia trascorso un termine dalla sua morte, ma non oltre i cinque anni. Se ci sono gravi circostanze, però, l’autorità giudiziaria su istanza dei coeredi, può stabilire la divisione in un termine minore rispetto a quanto stabilito dal testatore.

Come si ripartiscono i crediti?

I crediti entrano a far parte della comunione e non si ripartiscono pro quota in virtù degli artt. 757 e 760 c.c. Ne consegue che ognuno può agire per far valere l’intero credito comune senza necessità di integrazione del contraddittorio. La Suprema Corte di Cassazione ha, infatti, precisato che la comunione è unica anche se esistono eredi legittimi e legittimari insieme agli eredi testamentari in presenza di una massa unitaria. Al cospetto di due masse differenti, al contrario, anche se esse sono in evidente correlazione, la divisione non può avvenire in maniera unitaria.

La divisione ereditaria ha natura costitutiva o dichiarativa?

La questione appare oggetto di discussione tra la migliore dottrina e la giurisprudenza maggiormente avveduta. Non si tratta di disputa meramente teorica in quanto coinvolge importanti aspetti pratici. Dalla natura giuridica discendono, infatti, importanti conseguenze in ambito processuale e in relazione al momento di acquisto della titolarità del diritto del coerede sulla quota. Affermare che la divisione ereditaria ha natura dichiarativa significa, infatti, dire che ogni condividente è considerato titolare ex tunc (da allora ovvero dal momento in cui ha accettato l’eredità, quindi, con effetto retroattivo). Si è osservato in tal senso che la divisione non comporta un effettivo trasferimento, dunque, non è presente alcun tipo di effetto traslativo. Per altra diversa e contrapposta teoria, al contrario, la divisione ereditaria ha natura costitutiva. In tale ottica la retroattività altro non indica che il limite temporale del verificarsi degli effetti nei confronti dei terzi.  Una dottrina di origine tedesca assimila la divisione ereditaria alla permuta anche se con scopi diversi (la permuta, infatti, ha quale scopo il reciproco trasferimento di cose o di altri diritti).

La divisione ereditaria comprende tutti i beni presenti nella massa?

Alla divisione ereditaria è attribuito il carattere dell’universalità oggettiva in quanto involge ogni situazione presente nella comunione e soggettiva poiché alla stessa devono partecipare tutti i comunisti coeredi.

Il diritto di chiedere la divisione della comunione ereditaria è soggetto a termine di prescrizione?

No, si tratta di diritto imprescrittibile in quanto è sempre possibile richiedere la divisione ereditaria proprio in virtù del favore legislativo verso lo scioglimento della stessa per l’atavica convinzione delle possibili liti tra coeredi circa i beni in comune.

Quali sono le forme di divisione ereditaria?

Le forme di divisione ereditaria sono tre e precisamente:

  1. contrattuale: attraverso atto dispositivo contenete la precisa volontà di procedere alla divisione dell’eredità;
  2. giudiziale: per atto dell’autorità giudiziaria su istanza presentata da uno o più coeredi;
  3. testamentaria: per disposizione del testatore con l’atto di ultima volontà.

Quando è possibile la divisione testamentaria?

La divisione testamentaria opera previa ricostruzione dell’asse ereditario mediante collazione ossia con conferimento di tutto ciò che è stato donato.

Cosa è il retratto successorio?

Il retratto successorio è disciplinato dall’art. 732 c.c. e indica una prelazione tipica dell’ambito delle successioni. Il coerede, infatti, se non è ha potuto esercitare il diritto di prelazione può riscattare la quota dall’acquirente e da qualsiasi avente causa per tutto il tempo in cui perdura lo stato di comunione della massa ereditaria.

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È possibile la divisione della comunione ereditaria avente ad oggetto un immobile abusivo?

La questione è stata di recente oggetto di pronuncia da parte della Suprema Corte di Cassazione. Il problema si pone a causa del disposto dell’art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (noto come Testo Unico Edilizia) che prevede la nullità degli atti tra vivi che hanno ad oggetto beni immobili di cui non risultano le relative menzioni edilizie. Bisogna, pertanto, indagare la natura della divisione ereditaria ovvero se si tratta di atto tra vivi o a causa di morte. Sul punto due le tesi che si sono formate. Una prima impostazione afferma la natura di atto a causa di morte della divisione ereditaria in quanto evento terminale della vicenda successoria con effetti retroattivi al momento dell’apertura della successione. In tale ipotesi non si applicherebbe il disposto dell’art. 46 T.U. E. che, tra l’altro, ha finalità protettiva dell’affidamento sulla regolarità urbanistica dell’immobile che, nell’ipotesi in esame, non ha ragione di esistere perché ogni condividente è già proprietario del bene. Ciascun erede, dunque, già conosce la reale situazione dell’immobile. Altra e diversa impostazione, cui aderiscono anche le Sezioni Unite della Suprema Corte, afferma la natura inter vivos del contratto di divisione. Diversamente opinando si creerebbe un’insanabile differenziazione rispetto allo scioglimento della comunione ordinaria sebbene trattasi di fenomeni unitari. Un atto, inoltre, è a causa di morte quando attraverso di esso si dispone delle proprie sostanze per il tempo in cui si è cessato di vivere (testamento, patti successori, divisione per volontà del testatore). Rientrano nella successione mortis causa tutti gli atti compiuti dall’apertura fino all’accettazione con esclusione di quest’ultima. Lo scioglimento è successivo all’accettazione, dunque, primo atto tra vivi.

Se vi è un terreno oggetto di divisione ereditaria bisogna allegare il certificato di destinazione urbanistica come disposto dall’art. 30 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380?

No, l’art. 30 T.U.E. non si applica quando il terreno è oggetto di divisione ereditaria. Vi è questa grande discrasia tra i terreni e gli immobili. Ciò si spiega in quanto nell’ipotesi dei terreni vi è solo il pericolo di abusivismo edilizio. L’illecito, pertanto, è esclusivamente di pericolo. Nella divisione ereditaria tale rischio non c’è poiché prevale l’interesse allo scioglimento. Nel caso degli immobili, invece, l’illecito è di danno, pertanto, deve essere applicato il disposto dell’art. 46 T.U.E. perché l’immobile è già abusivo e il danno si è ormai verificato.

Cosa accade nel caso in cui attraverso la divisione ereditaria si lede la quota di legittima?

La quota di legittima rappresenta una porzione di ereditò sottratta alla libera disponibilità del testatore in quanto riservata dalla legge a determinati soggetti (coniuge, figli, ascendenti). In caso di lesione la prima operazione da compiere è la riunione fittizia che consiste in una mera operazione contabile.

Quali sono le fasi in cui si articola la riunione fittizia?

Le fasi che costituiscono la riunione fittizia sono tre e precisamente:

1- computo del valore netto del relictum ovvero la somma del valore dei beni appartenenti al de cuius al tempo dell’apertura della successione detratti i debiti ereditari;

2- alla massa calcolata in tal modo si aggiunge il donatum, ossia dei beni di cui il de cuius in vita ha disposto a titolo di donazione;

3- si calcola in tal modo il valore della quota disponibile e della riserva computata sul numero dei soggetti aventi diritto a quest’ultimo e delle quote fissate dal legislatore.

In che modo i successori necessari lesi o pretermessi possono essere reintegrati nei rispettivi diritti?

Essi hanno a disposizione l’azione di riduzione delle ultime volontà lesive dei loro diritti e delle donazioni effettuate dal defunto della cui eredità si tratta.

Quali sono i presupposti necessari per l’esercizio dell’azione di riduzione?

Per esperire vittoriosamente l’azione di riduzione due sono le condizioni che devono necessariamente sussistere:

1- l’imputazione ex se, che consiste nell’imputazione alla quota di colui che propone domanda sia delle donazioni che dei legati ricevuti dal defunto, salva espressa deroga da parte del testatore. Il fondamento logico giuridico della previsione consiste nel fatto per cui le donazioni ed i legati ricevuti non rappresentano altro che mere anticipazioni della legittima.  Se, dunque, il legittimario le ha già ha avute in anticipo non può pretendere alcuna lesione se quelle donazioni e legati risultano essere già sufficienti.

2- l’accettazione dell’eredità con beneficio di inventario per conoscere l’effettiva esistenza del patrimonio ereditario. Tale circostanza non è necessaria se i convenuti sono anche loro coeredi, in quanto in questa ipotesi si presume la conoscenza dell’entità del patrimonio ereditario senza bisogno dell’inventario.

Come avviene la riduzione?

La riduzione avviene prima riferita alle disposizioni testamentarie lesive e, in un secondo momento, alle donazioni che hanno danneggiato la quota riservata agli eredi necessari.

Come si riducono le disposizioni testamentarie che hanno creato danno alla quota riservata?

Le disposizioni testamentarie sono ridotte proporzionalmente e non si distingue tra eredi e legatari sempre che il testatore stesso non abbia indicato un preciso ordine di riduzione con dichiarazione espressa di preferenza di una disposizione rispetto all’altra.

Come avviene la riduzione per le donazioni che hanno cagionato danno ai diritti degli eredi necessari?

Le donazioni si riducono secondo il loro ordine cronologico a partire dall’ultima fino a quelle meno recenti. Il presupposto intrinseco della previsione si basa sull’idea per cui le donazioni più datate hanno gravato sulla quota disponibile e hanno leso le aspettative dei legittimari.

Quale l’effetto dell’azione di riduzione?

L’azione di riduzione non mira a far dichiarare la nullità delle disposizioni testamentarie e delle donazioni lesive, ma serve per ottenere la dichiarazione di inefficacia delle stesse. Ne consegue che i beni che ne formano oggetto vengono valutati come se non fossero mai usciti dal patrimonio del defunto. L’azione in commento ha, pertanto, carattere personale e non reale. Essa può essere esperita solo verso i beneficiari della disposizione o della donazione lesiva anche in assenza dell’attuale disponibilità del bene.

Come avviene l’effettivo recupero dei beni?

Colui che esce vittorioso in riduzione ha a disposizione la successiva azione di restituzione per il recupero effettivo dei beni. Quest’ultima ha carattere reale e può essere esperita avverso chiunque è avente causa e si trova nella disponibilità del bene oggetto della disposizione o della donazione dichiarata inefficace nei confronti dell’erede necessario leso o pretermesso.

Quali sono i presupposti dell’azione di restituzione?

Per agire in restituzione occorre, però, la previa escussione del donatario e quando si tratta di immobili entro venti anni dalla trascrizione della donazione e quando si tratta di beni mobili entro venti anni dalla donazione. Sono fatti salvi gli effetti derivanti dall’aver agito in buona fede.

Cosa accade se la donazione che si presume lesiva è dissimulata da una vendita di cui l’erede risulta beneficiario?

L’erede necessario, in questo caso, prima di esperire l’azione di riduzione deve, con l’azione di simulazione, dimostrare che quel determinato bene non è stato venduto, ma donato. Il problema che si pone è probatorio tenuto conto dei numerosi limiti in tale ambito dettati dal codice civile. La giurisprudenza ha, ormai, raggiunto unanimità di vedute sul punto affermando che l’erede, in generale, se deve provare la simulazione deve sottostare agli stessi limiti probatori previsti per il de cuius e, pertanto, non può utilizzare la testimonianza. Se egli, però, fa valere il diritto di legittima, quindi, di un diritto proprio e non di derivazione dal defunto, può avvalersi della prova per testi senza alcun limite. In tal caso egli, infatti, agisce in qualità di terzo, e non di parte come nella prima ipotesi, con l’obiettivo di veder reintegrata la propria quota di legittima.

TREVISO COLLAZIONE TRIBUNALE SIMULAZIONE DONAZIONE FRATELLI FRATELLI LITE

TREVISO COLLAZIONE TRIBUNALE SIMULAZIONE DONAZIONE FRATELLI FRATELLI LITE

  • AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 
  • AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 
  • AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 
  • AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 
  • P.M., nella sua qualità di erede universale testamentaria della madre E.S., ha convenuto in giudizio i fratelli G.P., A. e D. allegando che quest’ultimi, con contratto del 25.7.2002, avevano acquistato dalla madre la sua quota di proprietà di taluni immobili e chiedendo:

– l’accertamento del carattere simulato della compravendita in quanto dissimulante una donazione, con conseguente conferimento nella massa ereditaria ex art. 737 c.c. (ossia, nel caso di specie, con obbligo di conferimento ad essa attrice);

– in subordine, l’accertamento della simulazione della quietanza relativa al pagamento della somma di Euro 40.800,00, pari all’acconto sul prezzo di vendita, con conseguente pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento;

Tre le parti la simulazione non può essere provata né per testimoni né conseguentemente per presunzioni (artt. 14172722 e 2729 c.c.), essendo invece necessaria la prova scritta, costituita dalla c.d. controdichiarazione. Siffatto documento, tuttavia, non è stato prodotto nel presente giudizio. Si ricorda, a tal proposito, che solo il legittimario che agisce in riduzione è considerato quale terzo rispetto all’accordo simulatorio (e, pertanto, abilitato a dare prova della simulazione anche per testimoni o presunzioni), mentre invece l’odierna attrice non ha proposto domanda di riduzione (rectius, non l’ha proposta ammissibilmente e l’ha comunque poi abbandonata).

È altresì infondata la domanda di accertamento della simulazione della quietanza relativa al pagamento dell’acconto sul prezzo di vendita.

L’attrice si è limitata ad affermare che “la quietanza appare simulata”, senza però neppure indicare quali ragioni o elementi oggettivi consentirebbero di giungere ad una tale conclusione. Già tale constatazione consentirebbe di ritenere non assolti gli oneri di prova e, ancor prima, di allegazione gravanti sulla parte.

L’attrice ha invero allegato l’esistenza di alcuni (vaghissimi) elementi presuntivi dai quali si dovrebbe dedurre, a suo dire, l’esistenza della simulazione (chiedendo anche l’ammissione di prove testimoniali, comunque inammissibili in quanto generiche). Anche in tal caso tuttavia, dato che l’attrice non è terza rispetto all’accordo (non assumendo la qualità di legittimario agente in riduzione), valgono per essa le limitazioni probatorie di cui all’art. 1417 c.c.. Non essendo stata fornita prova scritta della simulazione della quietanza, la relativa domanda non può essere accolta.

La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è infondata, dal momento che i convenuti hanno dato piena prova di aver correttamente adempiuto all’obbligo di pagamento del saldo del prezzo di vendita.

I convenuti hanno infatti prodotto non solo le distinte dei singoli bonifici effettuati sul conto della madre (docc. 4-6), ma anche l’estratto del conto corrente a lei intestato (doc. 8), dal quale risulta senza alcun dubbio l’effettivo accredito delle somme via via bonificate dai figli, sino all’effettivo totale pagamento del debito.

L’attrice ha “contestato” le distinte dei bonifici “ai sensi del codice civile in quanto prodotti in copia”. La censura appare francamente incomprensibile, non avendo la parte chiarito cosa intendesse contestare né ai sensi di quale norma del codice civile. In ogni caso, anche a voler ritenere che l’attrice avesse voluto in tal modo contestare la conformità delle copie rispetto agli originali (ai sensi dell’art. 2719 c.c.), il disconoscimento dovrebbe considerarsi tamquam non esset, dato che la parte non ha specificato in cosa le copie sarebbero difformi: il disconoscimento ex art. 2719 c.c. deve infatti essere specifico e circostanziato (cfr. Cass. ord. n. 29993/2017). In ogni caso, l’eccezione è superata sia dalla mancata specifica contestazione da parte dell’attrice dell’effettiva esecuzione dei versamenti (la quale deve quindi ritenersi provata ex art. 115 co. 2 c.p.c.), sia dalla produzione dell’estratto conto doc. 8, dal quale risultano effettivamente gli accrediti dei bonifici effettuati dagli odierni convenuti.

L’attrice ha poi eccepito che il conto corrente nel quale sono state bonificate le somme sarebbe stato cointestato alla de cuius ed ai fratelli, i quali avrebbero quindi di fatto effettuato i bonifici a sé stessi (con correlativo danno in capo alla de cuius). Anche tale eccezione è infondata. Dal doc. 8 emerge quale intestatario del conto la sola E.S. e non è stata prodotta in giudizio altra documentazione dalla quale si possa evincere l’esistenza di altri cointestatari. Si sottolinea che l’attrice, in quanto unica erede di S., ha la piena disponibilità di tutta la documentazione inerente i conti correnti intestati alla de cuius ed è quindi l’unico soggetto in grado di fornire l’eventuale prova dell’esistenza di altri intestatari del conto. Si rileva altresì che, stante il tenore della risposta fornita dalla banca alla richiesta di accesso ex art. 119 TUB (missiva comunque depositata dall’attrice solo con la comparsa conclusionale, quindi tardivamente), la quale ha comunicato di non disporre più della documentazione essendo trascorsi più di dieci anni, vieppiù non avrebbe avuto senso disporre un qualsivoglia ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c.. In ogni caso, l’attrice non ha dato prova che i fratelli avessero mai prelevato alcuna somma dal conto corrente in questione.

L’attrice ha ulteriormente eccepito che gli ordini di bonifico non contenevano alcuna indicazione in ordine alla causale dell’operazione, per cui si dovrebbe ritenere che le relative somme erano state versate dai figli alla madre in esecuzione dell’obbligazione naturale di mantenimento della stessa. Tale tesi non può essere condivisa. Non vi è alcun elemento che possa far ritenere che i convenuti avessero inteso effettuare i versamenti di cui si discute in esecuzione di una supposta obbligazione naturale di mantenimento (si osservi, peraltro, che la de cuius godeva anche di sostanze proprie, in primis la pensione). La mancata indicazione della causale dei bonifici è irrilevante: essendo pacifico che non vi erano altri debiti dei convenuti nei confronti della madre se non quello relativo al pagamento del prezzo della compravendita, va da sé che i versamenti di denaro, in difetto di specifica imputazione, debbono necessariamente essere imputati all’unico debito allora esistente. Del tutto irrilevante che i bonifici potessero anche essere continuati dopo il 2006 (circostanza della quale, comunque, non vi è prova), dato che i figli ben potevano contribuire al mantenimento della madre, una volta estinto il debito nei di lei confronti.

 

 

Tribunale Treviso, Sez. III, Sent., 17/04/2019, n. 886

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI TREVISO

TERZA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Treviso, Terza Sezione civile, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:

dott. Deli Luca – presidente

dott. Andrea Valerio Cambi – giudice

dott. Carlo Baggio – giudice relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n. 345/2017 in data 16.1.2017, promossa

da

P.M., con il patrocinio degli avv. AMATO GIUSEPPE e CORONA MARIA GRAZIA, con domicilio eletto presso lo studio dei difensori in VIA LE TAGLIE 15 – SAN NICOLA LA STRADA (CE)

attrice

contro

G.P.M., A.M. e D.M., con il patrocinio dell’avv. FERRARELLI ANTONIO, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in BORGO CAVOUR 37 – TREVISO

convenuti

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

P.M., nella sua qualità di erede universale testamentaria della madre E.S., ha convenuto in giudizio i fratelli G.P., A. e D. allegando che quest’ultimi, con contratto del 25.7.2002, avevano acquistato dalla madre la sua quota di proprietà di taluni immobili e chiedendo:

– l’accertamento del carattere simulato della compravendita in quanto dissimulante una donazione, con conseguente conferimento nella massa ereditaria ex art. 737 c.c. (ossia, nel caso di specie, con obbligo di conferimento ad essa attrice);

– in subordine, l’accertamento della simulazione della quietanza relativa al pagamento della somma di Euro 40.800,00, pari all’acconto sul prezzo di vendita, con conseguente pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento;

– in ulteriore subordine, pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento per mancato pagamento del saldo del prezzo;

– il risarcimento del danno per il mancato godimento dell’immobile.

I convenuti si sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree.

Con la prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. l’attrice ha introdotto l’ulteriore domanda di riduzione della donazione dissimulata con l’atto di compravendita impugnato.

La causa viene ora in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.

Come sopra accennato, l’attrice ha, con la memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., formulato anche domanda di riduzione (il che comporta la devoluzione della cognizione della presente controversia al Tribunale in composizione collegiale).

Tale domanda deve essere dichiarata inammissibile, in quanto tardivamente formulata.

La stessa attrice, infatti, riconosce che la domanda di riduzione non era stata proposta con l’atto di citazione, salvo poi affermare che nel caso di specie non si configurerebbe (a suo dire) un’inammissibile mutatio libelli, bensì una mera emendatio libelli.

Tali conclusioni non possono essere accolte. Con l’atto di citazione l’attrice aveva chiesto semplicemente che venisse accertato il carattere simulato della compravendita e che conseguentemente il bene asseritamente donato venisse conferito alla massa ereditaria in virtù dell’obbligo di collazione di cui all’art. 737 c.p.c.; in nessun modo, neppure implicitamente, l’attrice aveva invece lamentato una lesione della propria quota di legittima e chiesto la riduzione della presunta donazione fatta dalla madre ai fratelli.

È ben noto che la collazione e la riduzione sono due istituti ben distinti l’uno dall’altro. La collazione, disciplinata dagli art. 737 ss. c.c., consiste nell’obbligo gravante sui figli, i loro discendenti ed il coniuge del de cuius di conferire ai coeredi, in sede di divisione ereditaria, tutto quanto abbiano ricevuto per donazione dal de cuius stesso. L’azione di riduzione mira invece a ridurre le donazioni o le disposizioni testamentarie che si assuma essere lesive della quota di legittima.

Ne discende quindi che la domanda di riduzione non può in alcun modo considerarsi come semplice emendatio rispetto alla domanda di collazione.

La domanda di accertamento della simulazione della compravendita (in quanto asseritamente dissimulante un contratto di donazione) è infondata.

L’attrice ha proposto tale domanda dichiaratamente al fine di far “rientrare i beni di cui in premessa ed oggetto del contratto impugnato nel patrimonio della de cuius, ossia dell’erede P.M.”, in esecuzione dell’obbligo di collazione.

Come sopra accennato, la collazione è un istituto che opera esclusivamente nell’ambito della divisione ereditaria (gli artt. 737 ss. c.c. sono infatti inseriti nel Capo II del Titolo IV del Libro II del Codice, rubricato per l’appunto “della divisione”). La ratio dell’istituto consiste nel mantenimento, tra i discendenti e il coniuge del de cuius, della proporzione stabilita nel testamento o nella legge.

Nel presente caso, tuttavia, non è stata proposta dall’attrice alcuna domanda di divisione. Non sussiste quindi alcun obbligo di collazione, il che rende radicalmente infondata la domanda proposta.

Si sottolinea, per completezza, che la domanda avrebbe dovuto comunque essere dichiarata infondata anche nel caso in cui effettivamente fosse stata effettivamente proposta la domanda di divisione.

Da un lato, infatti, è la stessa attrice a sostenere di essere unica erede universale della defunta madre. Tale circostanza di per sé escluderebbe la sussistenza di una comunione ereditaria: non sussistendo il presupposto per la divisione (la comunione), neppure sussisterebbe alcun obbligo di collazione.

Dall’altro, l’attrice non avrebbe comunque adempiuto al proprio onere probatorio. Tre le parti la simulazione non può essere provata né per testimoni né conseguentemente per presunzioni (artt. 14172722 e 2729 c.c.), essendo invece necessaria la prova scritta, costituita dalla c.d. controdichiarazione. Siffatto documento, tuttavia, non è stato prodotto nel presente giudizio. Si ricorda, a tal proposito, che solo il legittimario che agisce in riduzione è considerato quale terzo rispetto all’accordo simulatorio (e, pertanto, abilitato a dare prova della simulazione anche per testimoni o presunzioni), mentre invece l’odierna attrice non ha proposto domanda di riduzione (rectius, non l’ha proposta ammissibilmente e l’ha comunque poi abbandonata).

È altresì infondata la domanda di accertamento della simulazione della quietanza relativa al pagamento dell’acconto sul prezzo di vendita.

L’attrice si è limitata ad affermare che “la quietanza appare simulata”, senza però neppure indicare quali ragioni o elementi oggettivi consentirebbero di giungere ad una tale conclusione. Già tale constatazione consentirebbe di ritenere non assolti gli oneri di prova e, ancor prima, di allegazione gravanti sulla parte.

L’attrice ha invero allegato l’esistenza di alcuni (vaghissimi) elementi presuntivi dai quali si dovrebbe dedurre, a suo dire, l’esistenza della simulazione (chiedendo anche l’ammissione di prove testimoniali, comunque inammissibili in quanto generiche). Anche in tal caso tuttavia, dato che l’attrice non è terza rispetto all’accordo (non assumendo la qualità di legittimario agente in riduzione), valgono per essa le limitazioni probatorie di cui all’art. 1417 c.c.. Non essendo stata fornita prova scritta della simulazione della quietanza, la relativa domanda non può essere accolta.

La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è infondata, dal momento che i convenuti hanno dato piena prova di aver correttamente adempiuto all’obbligo di pagamento del saldo del prezzo di vendita.

I convenuti hanno infatti prodotto non solo le distinte dei singoli bonifici effettuati sul conto della madre (docc. 4-6), ma anche l’estratto del conto corrente a lei intestato (doc. 8), dal quale risulta senza alcun dubbio l’effettivo accredito delle somme via via bonificate dai figli, sino all’effettivo totale pagamento del debito.

L’attrice ha “contestato” le distinte dei bonifici “ai sensi del codice civile in quanto prodotti in copia”. La censura appare francamente incomprensibile, non avendo la parte chiarito cosa intendesse contestare né ai sensi di quale norma del codice civile. In ogni caso, anche a voler ritenere che l’attrice avesse voluto in tal modo contestare la conformità delle copie rispetto agli originali (ai sensi dell’art. 2719 c.c.), il disconoscimento dovrebbe considerarsi tamquam non esset, dato che la parte non ha specificato in cosa le copie sarebbero difformi: il disconoscimento ex art. 2719 c.c. deve infatti essere specifico e circostanziato (cfr. Cass. ord. n. 29993/2017). In ogni caso, l’eccezione è superata sia dalla mancata specifica contestazione da parte dell’attrice dell’effettiva esecuzione dei versamenti (la quale deve quindi ritenersi provata ex art. 115 co. 2 c.p.c.), sia dalla produzione dell’estratto conto doc. 8, dal quale risultano effettivamente gli accrediti dei bonifici effettuati dagli odierni convenuti.

L’attrice ha poi eccepito che il conto corrente nel quale sono state bonificate le somme sarebbe stato cointestato alla de cuius ed ai fratelli, i quali avrebbero quindi di fatto effettuato i bonifici a sé stessi (con correlativo danno in capo alla de cuius). Anche tale eccezione è infondata. Dal doc. 8 emerge quale intestatario del conto la sola E.S. e non è stata prodotta in giudizio altra documentazione dalla quale si possa evincere l’esistenza di altri cointestatari. Si sottolinea che l’attrice, in quanto unica erede di S., ha la piena disponibilità di tutta la documentazione inerente i conti correnti intestati alla de cuius ed è quindi l’unico soggetto in grado di fornire l’eventuale prova dell’esistenza di altri intestatari del conto. Si rileva altresì che, stante il tenore della risposta fornita dalla banca alla richiesta di accesso ex art. 119 TUB (missiva comunque depositata dall’attrice solo con la comparsa conclusionale, quindi tardivamente), la quale ha comunicato di non disporre più della documentazione essendo trascorsi più di dieci anni, vieppiù non avrebbe avuto senso disporre un qualsivoglia ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c.. In ogni caso, l’attrice non ha dato prova che i fratelli avessero mai prelevato alcuna somma dal conto corrente in questione.

L’attrice ha ulteriormente eccepito che gli ordini di bonifico non contenevano alcuna indicazione in ordine alla causale dell’operazione, per cui si dovrebbe ritenere che le relative somme erano state versate dai figli alla madre in esecuzione dell’obbligazione naturale di mantenimento della stessa. Tale tesi non può essere condivisa. Non vi è alcun elemento che possa far ritenere che i convenuti avessero inteso effettuare i versamenti di cui si discute in esecuzione di una supposta obbligazione naturale di mantenimento (si osservi, peraltro, che la de cuius godeva anche di sostanze proprie, in primis la pensione). La mancata indicazione della causale dei bonifici è irrilevante: essendo pacifico che non vi erano altri debiti dei convenuti nei confronti della madre se non quello relativo al pagamento del prezzo della compravendita, va da sé che i versamenti di denaro, in difetto di specifica imputazione, debbono necessariamente essere imputati all’unico debito allora esistente. Del tutto irrilevante che i bonifici potessero anche essere continuati dopo il 2006 (circostanza della quale, comunque, non vi è prova), dato che i figli ben potevano contribuire al mantenimento della madre, una volta estinto il debito nei di lei confronti.

Deve infine essere rigettata la domanda di risarcimento del danno, dato che la stessa è stata formulata dall’attrice in via consequenziale rispetto alle domande di simulazione e di risoluzione, le quali tuttavia sono da rigettare per i motivi sinora esposti.

Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. La liquidazione viene effettuata secondo valori inferiori ai medi, stante l’assenza di attività istruttoria e di particolari questioni di fatto e di diritto da risolvere.

Sussistono altresì i presupposti per disporre la condanna della parte attrice ai sensi dell’art. 96 co. 4 c.p.c.. In particolare, sono indice di mala fede (o, quanto meno, di colpa grave): l’aver introdotto tardivamente la domanda di riduzione; l’aver svolto una domanda di collazione senza aver proposto domanda di divisione; l’aver svolto una domanda di simulazione relativa del tutto apoditticamente; l’aver svolto domanda di simulazione della quietanza, pur essendo la stessa stata rilasciata nell’atto notarile di compravendita ed in difetto non solo della necessaria prova scritta, ma finanche in difetto di qualsivoglia serio elemento indiziario (comunque irrilevante); l’aver richiesto un risarcimento del danno per l’importo palesemente sproporzionato e totalmente indimostrato di ben 100.000 Euro. Si ritiene equo quantificare la condanna in un importo pari alla metà delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

  1. dichiara inammissibile la domanda di riduzione in quanto tardivamente proposta; 2. dichiara infondate tutte le altre domande attoree;

  2. condanna l’attrice P.M. a rifondere ai convenuti G.P., A. e D.M. le spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in Euro 9.000,00 per compensi, oltre ad IVA, CPA e rimborso forfettario ex D.M. n. 55 del 2014;

  3. condanna l’attrice P.M. a pagare ai convenuti G.P., A. e D.M. la somma capitale di Euro 4.500,00 ex art. 96co. 3 c.p.c.;

  4. ordina al competente Conservatore dei RR.II. (Agenzia Entrate di Treviso) la cancellazione della trascrizione n. 17019 RG – 12013 RP, eseguita in data 19.5.2017, della domanda giudiziale 22/11/2016 di accertamento della simulazione, con relative spese a carico dell’attrice soccombente P.M..

Conclusione

Così deciso in Treviso, il 8 aprile 2019.

Depositata in Cancelleria il 17 aprile 2019.

TREVISO COLLAZIONE TRIBUNALE SIMULAZIONE DONAZIONE FRATELLI FRATELLI LITE

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 

CASA FAMIGLIARE NELLA SEPARAZIONE : COMODATO DEL NONNO

CASA FAMIGLIARE NELLA SEPARAZIONE : COMODATO DEL NONNO

la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale nei registri immobiliari, cosi da risultare opponibile al terzo acquirente dell’immobile, anche oltre i nove anni;

– la circostanza, anch’essa (in tesi) sintomatica della mancanza di correttezza e buona fede, che il preliminare di compravendita tra B.T. e un terzo era stato stipulato solamente in data 20/8/2015;

– l’assenza di un grave, imprevedibile e urgente bisogno del comodante di vendere l’immobile libero da vincolo di comodato.

la consegna degli immobili viene effettuata dal comodante affinchè il comodatario possa servirsi del bene ed utilizzarlo a suo piacimento”, dall’altro è fatta comunque “salva la natura, la sostanza della cosa stessa e la sua naturale destinazione”.

Assume che tale “naturale destinazione” poteva univocamente evincersi da quella che all’immobile era stata impressa prima degli atti negoziali del 2014 e dalla cronologia degli eventi che li avevano preceduti e seguiti.

Rimarca in tal senso che:

– il trasferimento della proprietà dell’immobile ed il susseguente contratto di comodato stipulato tra padre e figlio B. (nel 2014) erano intervenuti in epoca di

Come conseguenza di tale, eventuale abuso, l’ordinamento pone una regola generale, nel senso di rifiutare la tutela ai poteri, diritti e interessi, esercitati in violazione delle corrette regole di esercizio, posti in essere con comportamenti contrari alla buona fede oggettiva.

E nella formula della mancanza di tutela sta la finalità di impedire che possano essere conseguiti o conservati i vantaggi ottenuti – ed i diritti connessi – attraverso atti di per sè strutturalmente idonei, ma esercitati in modo da alterarne la funzione, violando la normativa di correttezza, che è regola cui l’ordinamento fa espresso richiamo nella disciplina dei rapporti di autonomia privata (così, in motivazione, Cass. n. 20106 del 2009, cit.).

Ebbene, tale canone valutativo ben può attagliarsi alla vicenda, quale emergente dai fatti in questione, erroneamente obliterati dal giudice a quo, segnatamente nel rapporto tra comodante ed effettiva controparte del comodato, da identificarsi nella ex coniuge del formale comodatario, per gli effetti che discendono da provvedimento di assegnazione della casa familiare e che come noto consistono nel “concentrare” sulla prima i diritti a questo spettanti (v. Cass. Sez. U. n. 20448 del 29/09/2014Cass. Sez. U. n. 13603 del 21/07/2004Cass. n. 2627 del 07/02/2006).DIRITTO-IMMOBILIARE-5

Cass. civ., Sez. III, Ord., (data ud. 27/05/2021) 30/09/2021, n. 26541

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SESTINI Danilo – Presidente –

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14292/2019 R.G. proposto da:

S.E., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Ida Grimaldi, e Ugo Sardo, con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Ildebrando Goiran, n. 23;

– ricorrente –

contro

B.T., rappresentato e difeso dall’Avv. Andrea Tirondola, con domicilio eletto in Roma, Via Abruzzi, n. 25, presso lo studio dell’Avv. Ugo Scuro;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia, n. 1030/2019 depositata il 19 marzo 2019;

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 27 maggio 2021 dal Consigliere Dott. Emilio Iannello.

Svolgimento del processo

  1. Con sentenza n. 1030/2019 del 19 marzo 2019 la Corte di appello di Venezia, in riforma della sentenza di primo grado ed in conseguente accoglimento della domanda avanzata da B.T. contro S.E. – avendo ritenuto cessato, alla prevista scadenza del 1 ottobre 2014, il contratto di comodato di immobile stipulato sei mesi prima tra B.T. ed il figlio G., coniuge della S. – ha condannato quest’ultima (che lo deteneva quale casa familiare assegnatale nel successivo giudizio di separazione e poi in quello di divorzio) al rilascio del bene in favore di B.T., oltre che al pagamento, in favore dello stesso, della somma di Euro 300 al mese dalla domanda al rilascio, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo.

“Superati i primi due motivi di gravame, relativi al contestato abuso del diritto, espressione utilizzata dal tribunale nei confronti della condotta di B.T.” (questo testualmente l’incipit della parte motiva della sentenza), la corte lagunare ha ritenuto costituire “ragione più liquida” per l’accoglimento del gravame quella proposta con il terzo motivo con il quale il B. si doleva della violazione dell’art. 1809 c.c. e della costante giurisprudenza di legittimità in materia di assegnazione della casa familiare di proprietà di terzi e vincolata da comodato a termine non correlato alle esigenze familiari.

“Vero è, infatti, – si osserva in sentenza – che S.E. era assegnataria della ex casa coniugale di (OMISSIS), in quanto i figli minori, affidati congiuntamente ai genitori, avevano abitazione prevalente presso la madre, ma su detto immobile,… incontestatamente di proprietà di B.T., gravava un comodato a titolo gratuito della durata di mesi 6, sottoscritto dal padre T. in favore del figlio G. – ex marito della S. davanti al notaio in data 1/4/2014.AVV-ARMAROLI-INNAZI-A-UNA-STATUA

“Il comodato, dunque, veniva a scadere il 1 ottobre ed era stato concesso a B.G. espressamente “affinchè il comodatario possa servirsi del bene ed utilizzarlo a suo piacimento, salva la natura, la sostanza della cosa stessa e la sua naturale destinazione”: altrimenti detto, il comodato, costituito prima della presentazione, da parte di G., della domanda di separazione giudiziale in data (OMISSIS), non menzionava le esigenze familiari, nè le considerava in alcun modo, essendo esso finalizzato esclusivamente, come precisato nell’atto, alle necessità di B.G.”.

  1. Avverso detta sentenza S.E. propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, cui resiste B.T., depositando controricorso.

Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero. Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 380-bis.1 c.p.c..

Motivi della decisione

  1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 115116 c.p.c., in relazione agli artt. 2697, 1803 e 1809 c.c..

Sostiene, in sintesi, che dal complesso delle emergenze probatorie relative in particolare al comportamento delle parti, preesistente ma anche successivo al contratto di comodato, emergeva la concorde volontà e intenzione delle parti di imprimere all’immobile un vincolo di destinazione della casa alle esigenze familiari e che, peraltro, in tal senso avrebbe potuto valorizzarsi anche quanto scritto nel contratto medesimo, in particolare nell’art. 2, ove, se da un lato è previsto, come rimarcato in sentenza, che “la consegna degli immobili viene effettuata dal comodante affinchè il comodatario possa servirsi del bene ed utilizzarlo a suo piacimento”, dall’altro è fatta comunque “salva la natura, la sostanza della cosa stessa e la sua naturale destinazione”.

Assume che tale “naturale destinazione” poteva univocamente evincersi da quella che all’immobile era stata impressa prima degli atti negoziali del 2014 e dalla cronologia degli eventi che li avevano preceduti e seguiti.

Rimarca in tal senso che:

– il trasferimento della proprietà dell’immobile ed il susseguente contratto di comodato stipulato tra padre e figlio B. (nel 2014) erano intervenuti in epoca di molto successiva alla data in cui i coniugi B. – S. avevano ivi stabilito la residenza familiare, cioè dal (OMISSIS);

– ivi essa odierna ricorrente, assieme ai figli, aveva continuato a mantenere la residenza senza soluzione di continuità, sia in costanza di matrimonio, sia dopo lo scioglimento del vincolo coniugale;

– il trasferimento della proprietà dell’immobile, prima, da B.G. al padre e la concessione in comodato, subito dopo, da parte del secondo al primo, ebbero luogo, nel (OMISSIS), all’insaputa della S., in coincidenza della sopravveniente crisi della famiglia B. – S. e nell’imminenza del deposito del ricorso per separazione giudiziale da parte di B.G..

Afferma che il complessivo contesto nel quale i contratti erano stati stipulati e la natura dei rapporti tra tutte le parti erano tali da far emergere la volontà di utilizzare in modo strumentale atti leciti al fine di eludere il preesistente vincolo di destinazione alle esigenze del nucleo familiare e della prole e di escludere la S. e i figli dalla detenzione qualificata dell’immobile.

Indica come sintomatico di malafede il silenzio tenuto dai B., padre e figlio, durante tutto il procedimento di separazione, sulle attività negoziali che avevano portato al comodato, sino al procedimento di divorzio, ove veniva per la prima volta prospettata la questione.

Evidenzia che l’ordinanza presidenziale in sede di separazione è successiva alla data indicata in contratto come scadenza del comodato; tanto più lo è la sentenza di separazione; che nemmeno al momento del deposito del ricorso per ottenere il divorzio, in data (OMISSIS), B.G. aveva accennato alla scadenza del comodato, sollevando la questione per la prima volta solo nel giugno 2016, e che, nonostante ciò, veniva confermata, dall’ordinanza presidenziale, l’assegnazione della casa familiare alla S., così cristallizzandosi – assume – con un ulteriore vincolo, la destinazione del bene alle necessità familiari.

  1. Con il secondo motivo la ricorrente deduce, con riferimento all’art. 360c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 18031809, 337-ter e 337-sexies c.c. e art. 6, comma 6, Legge Div., per avere la corte d’appello erroneamente limitato il rapporto al comodatario B.G., senza estenderlo ai componenti del nucleo familiare con lui conviventi sin da epoca precedente l’atto, e per non aver rilevato la conservazione del vincolo di destinazione familiare, preesistente al comodato, e l’estensione del titolo di detentore qualificato alla moglie del comodatario e ai figli conviventi, a seguito della “cristallizzazione” di tale vincolo di destinazione per effetto dei provvedimenti giudiziali di assegnazione dell’abitazione familiare nei procedimenti di separazione, prima, e di divorzio, poi.

Sostiene che, in dipendenza della rilevanza costituzionale del diritto all’abitazione, il vincolo di destinazione impresso sin dall’origine alla casa familiare, a tutela degli interessi della famiglia, va considerato prevalente rispetto a quello delle parti originarie del contratto di comodato, tanto più quando, come nel caso di specie, questo sia intervenuto in un momento successivo rispetto a quello in cui il nucleo familiare aveva destinato l’abitazione a casa familiare e lo stesso bene era pacificamente di proprietà esclusiva di uno dei coniugi.

  1. Con il terzo motivo la ricorrente deduce, con riferimento all’art. 360c.p.c., comma 1, n. 5, omesso esame dei seguenti fatti che afferma essere decisivi per il giudizio ed essere stati oggetto di discussione tra le parti:

– il momento di emersione del vincolo di destinazione dell’immobile come casa familiare alla data del (OMISSIS);

– la proprietà del bene immobile, da parte del coniuge B.G., all’epoca di stabilimento della residenza familiare, in data (OMISSIS);

– l’epoca di “apertura” della crisi coniugale (introdotta con lettera del 14/3/2014 del legale della S. al marito) e la contemporanea adozione, da parte del marito, di atti dispositivi del bene immobile (17/3/2014 trasferimento della proprietà al padre e 1/4/2014 contratto di comodato tra padre e figlio) in vista del deposito del ricorso per separazione giudiziale, da lui effettuato due mesi dopo, il (OMISSIS);

– l’adozione di tali atti dispositivi, da parte di B.G., all’insaputa della moglie e la permanenza ininterrotta di quest’ultima e dei figli a lei affidati nella casa familiare;

– l’assenza di contestazioni o rilievi circa il comodato, da parte del comodante B.T., verso l’odierna ricorrente, dapprima nel corso del procedimento di separazione, conclusosi con sentenza del 30/1/2015, e sino all’instaurazione del procedimento di divorzio il 18/1/2016;

– la contestazione, da parte del comodante, dello spirare (alla data del 1/10/2014) del termine del comodato e la richiesta di rilascio dell’immobile manifestate soltanto in data 16/9/2016, quasi due anni dopo la presunta scadenza e dopo che, sia in sede di separazione, sia in sede di divorzio, l’abitazione familiare era stata assegnata alla S., senza alcuna opposizione;

– la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale nei registri immobiliari, cosi da risultare opponibile al terzo acquirente dell’immobile, anche oltre i nove anni;

– la circostanza, anch’essa (in tesi) sintomatica della mancanza di correttezza e buona fede, che il preliminare di compravendita tra B.T. e un terzo era stato stipulato solamente in data 20/8/2015;

– l’assenza di un grave, imprevedibile e urgente bisogno del comodante di vendere l’immobile libero da vincolo di comodato.

Afferma che, alla luce di tali fatti, gli atti posti in essere dai B., padre e figlio, sarebbero dovuti apparire preordinati e finalizzati all’attuazione concordata di una comune linea ostruzionistica ai provvedimenti che, di lì a poco, sarebbero stati emanati nell’ambito del giudizio di separazione, ed allo scopo di aggirarli.

  1. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360c.p.c., comma 1, n. 4, violazione e falsa applicazione degli artt. 337-ter337-sexies c.c., art. 6, comma 6, Legge Div., nonchè degli artt. 2043 e 2056 c.c., in combinato disposto con gli artt. 12231226 e 2697 c.c., in relazione alla condanna al risarcimento del danno per l’illegittima occupazione dell’immobile de quo.

Sostiene che, per effetto dei provvedimenti di assegnazione della casa familiare, mai revocati, la sua detenzione dell’immobile non poteva essere considerata sine titulo.

Soggiunge che, peraltro, secondo la giurisprudenza di questa Corte, il danno conseguente al mancato godimento dell’immobile va allegato e provato e non può essere considerato in re ipsa.

  1. Appare fondato e di rilievo assorbente il terzo motivo di ricorso.

5.1. Il contesto fattuale agevolmente desumibile dalle circostanze descritte in ricorso – la cui allegazione nella presente sede deve ritenersi osservante degli oneri di specificità imposti dall’art. 366 c.p.c., n. 6 e più in generale dal paradigma censorio modellato per costante interpretazione sulla previsione di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (Cass. Sez. U. 07/04/2014, nn. 80538054) – appare potenzialmente idoneo a condurre ad una diversa ricostruzione della disciplina applicabile alla fattispecie.

La cronologia degli atti e il rapporto di stretta parentela tra le parti rendono, infatti, evidente un collegamento negoziale tra l’alienazione in permuta dell’immobile, dal figlio in favore del padre, e la successiva stipula di comodato, sul medesimo immobile, a parti invertite.

La pratica utilità di tale complessiva operazione negoziale non altrimenti può percepirsi se non in funzione chiaramente elusiva del rischio che la già manifestatasi crisi coniugale, e la prevedibile assegnazione della casa familiare al coniuge in sede di giudizio di separazione e poi di divorzio, ne facessero perdere disponibilità e godimento all’originario proprietario.

Per conseguenza la previsione prima, in detto contesto, di un termine di durata del comodato, e l’esercizio da parte del comodante del conseguente diritto al rilascio del bene (peraltro dopo che la detenzione si era comunque protratta per quasi due anni dopo la sua scadenza), ben potrebbero leggersi come strumentali a tale preordinato obiettivo.

Si profila, dunque, un intento elusivo riconducibile ad ipotesi di abuso del diritto, la cui valutazione è esplicitamente quanto immotivatamente tralasciata in sentenza attraverso un improprio richiamo al principio della ragione più liquida.

5.2. Converrà in proposito rammentare che a tale opzione motivazionale può accedersi in quanto la questione ritenuta di più agevole soluzione, ancorchè logicamente subordinata, renda non necessario l’esame delle altre perchè “assorbite”, ossia perchè, in ipotesi, tendenti al medesimo risultato pratico (assorbimento proprio, per difetto di interesse della parte stessa che quella questione aveva prospettato) o perchè comunque inidonee a condurre ad un esito diverso per la prevalenza, in ogni caso, dell’esito cui conduce la questione cui si è data priorità nella trattazione (assorbimento improprio) (cfr. Cass. Sez. U. n. 9936 del 08/05/2014, che ha ritenuto ragione più liquida l’accoglimento del secondo motivo di ricorso, relativo alla infondatezza nel merito della pretesa risarcitoria, rispetto alla pregiudiziale questione di giurisdizione posta dal primo motivo; v. anche ex aliis Cass. 28/05/2014, n. 12002).

Deve essere però ben chiaro ed esplicito il motivo per il quale si è scelto di tralasciare l’esame, altrimenti prioritario, di questioni pregiudiziali o preliminari, onde non vi sia dubbio sul fatto che tali questioni sono state ritenute assorbite e non sono state, invece, neppure implicitamente rigettate.

Tali condizioni certamente non sussistono nel caso di specie, avendo la corte veneta puramente e semplicemente scelto di non affrontare il tema, pur ritualmente proposto, dell’abuso del diritto, che certamente avrebbe potuto condurre a una diversa qualificazione della fattispecie (e sul cui esame, dunque, l’appellata non aveva certo perso interesse), senza dare di ciò alcuna spiegazione.

5.3. Un esame della fattispecie nella prospettiva non esaminata ben potrebbe, invero, giustificare il diniego di copertura giuridica dell’obiettivo perseguito dal comodante.

Come questa Corte ha già in passato evidenziato, (v. Cass. 18/09/2009, n. 20106), gli elementi costitutivi dell’abuso del diritto – ricostruiti attraverso l’apporto dottrinario e giurisprudenziale – sono i seguenti: 1) la titolarità di un diritto soggettivo in capo ad un soggetto; 2) la possibilità che il concreto esercizio di quel diritto possa essere effettuato secondo una pluralità di modalità non rigidamente predeterminate; 3) la circostanza che tale esercizio concreto, anche se formalmente rispettoso della cornice attributiva di quel diritto, sia svolto secondo modalità censurabili rispetto ad un criterio di valutazione, giuridico od extragiuridico; 4) la circostanza che, a causa di una tale modalità di esercizio, si verifichi una sproporzione ingiustificata tra il beneficio del titolare del diritto ed il sacrifico cui è soggetta la controparte.

L’abuso del diritto, quindi, lungi dal presupporre una violazione in senso formale, delinea l’utilizzazione alterata dello schema formale del diritto, finalizzata al conseguimento di obiettivi ulteriori e diversi rispetto a quelli indicati dal Legislatore.

E’ ravvisabile, in sostanza, quando, nel collegamento tra il potere di autonomia conferito al soggetto ed il suo atto di esercizio, risulti alterata la funzione obiettiva dell’atto rispetto al potere che lo prevede.

Come conseguenza di tale, eventuale abuso, l’ordinamento pone una regola generale, nel senso di rifiutare la tutela ai poteri, diritti e interessi, esercitati in violazione delle corrette regole di esercizio, posti in essere con comportamenti contrari alla buona fede oggettiva.

E nella formula della mancanza di tutela sta la finalità di impedire che possano essere conseguiti o conservati i vantaggi ottenuti – ed i diritti connessi – attraverso atti di per sè strutturalmente idonei, ma esercitati in modo da alterarne la funzione, violando la normativa di correttezza, che è regola cui l’ordinamento fa espresso richiamo nella disciplina dei rapporti di autonomia privata (così, in motivazione, Cass. n. 20106 del 2009, cit.).

Ebbene, tale canone valutativo ben può attagliarsi alla vicenda, quale emergente dai fatti in questione, erroneamente obliterati dal giudice a quo, segnatamente nel rapporto tra comodante ed effettiva controparte del comodato, da identificarsi nella ex coniuge del formale comodatario, per gli effetti che discendono da provvedimento di assegnazione della casa familiare e che come noto consistono nel “concentrare” sulla prima i diritti a questo spettanti (v. Cass. Sez. U. n. 20448 del 29/09/2014Cass. Sez. U. n. 13603 del 21/07/2004Cass. n. 2627 del 07/02/2006).

5.4. Sotto altro ma convergente profilo appare altresì rilevante, nel senso di poter condurre a diversa ricostruzione del rapporto in questione e del regime ad esso applicabile, la circostanza, anch’essa fondatamente dedotta come oggetto di omesso esame, che i provvedimenti di assegnazione della casa familiari risalgano a data successiva alla scadenza del termine pattuito tra padre e figlio del contratto di comodato, e che gli stessi abbiano avuto attuazione per quasi due anni senza che nè il coniuge separato nè il di lui padre abbiano mai opposto non solo la scadenza del contratto di comodato, ma nemmeno l’esistenza stessa del contratto.

Tale circostanza ben potrebbe quanto meno essere vagliata quale indice della volontà di prescindere da quel termine e correlare la durata del contratto all’uso cui lo stesso è di fatto destinato.

5.5. Sono dunque, quelli indicati in ricorso, fatti decisivi la cui totale obliterazione nella ricostruzione della fattispecie rende in effetti del tutto inappagante la qualificazione operata in sentenza ed espone la stessa al denunciato vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

  1. In accoglimento, dunque, del terzo motivo, assorbiti i rimanenti, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio al giudice a quo anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il terzo motivo di ricorso, nei termini di cui in motivazione; dichiara assorbiti i rimanenti; cassa la sentenza rinvia alla Corte di appello di Venezia in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Conclusione

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 27 maggio 2021.

Depositato in Cancelleria il 30 settembre 2021

BOLOGNA REATI EDILIZI RISTRUTTURAZIONE IMMOBILE

Tribunale|Bologna|Penale|Sentenza|| n. 1100

CHIAMA AVVOCATO ESPERTO REATI EDILIZI 0516447838BANCAROTTA-PER-DISTRAZIONE

del reato p. e p. dagli artt. 93, e 95 D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità descritte sub a) realizzavano le opere ivi specificate su fabbricato insistente in zona omogenea A centro storico del Comune di Crevalcore, situato in zona sismica, senza presentare preventiva denuncia dei lavori con allegazione del progetto (essendo il progetto presentato per lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere mentre venivano realizzati n. 2 scale di collegamento, di cui una collegante il piano terra con il primo piano e l’altra collegante il piano terra con i 2 piani soprastanti) e relativi allegati al competente Ufficio tecnico regionale.

Del reato p. e p. dall’art. 44 lett. B) D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità:

– Ma.Gu. (legale rappresentante Im. S.a.s.) di proprietario e committente i lavori – Be.Gi. di direttore dei lavori – Gl.Gi. di esecutore dei lavoriIn mancanza del prescritto titolo abilitativo consistente nel permesso di costruire attesa la tipologia dei lavori effettuati, consistenti in demolizione e parziale ricostruzione di un fabbricato insistente in zona omogenea A centro storico e sottoposto da P.R.G. a grado di tutela 3 che prescrive “divieto di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio o di parti di esso” e dunque ristrutturazione con variazioni essenziali (laddove veniva presentata una DIA nella quale si rappresentavano lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere) realizzavano le seguenti opere:

completa demolizione di un fabbricato posto in via (…) (angolo via (…)) del Comune di Crevalcore e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso e modifiche dei prospetti e della sagoma.

Reati edilizi – Ristrutturazione edilizia – Nozione – Intervento – Carenza di vincoli al rispetto degli elementi tipologici, formali o strutturali del manufatto esistente – Regime giuridico – Permesso di costruire – Legittima sostituzione con la denuncia di inizio attività – Inosservanza della denuncia – Responsabilità penale – Fattispecie – Totale difformità dalla denuncia di inizio attività – Riedificazione del manufatto

 

 


REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI BOLOGNA

SEZIONE PENALE

Il Giudice Dott.ssa Gabriella Castore

all’udienza dibattimentale del 19 marzo 2012

Con l’intervento del P.M. Dott. Antonio Castello

e

con l’assistenza del cancelliere Davide Dell’Anna

ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo la seguente

SENTENZA

Nei confronti di:

1) Ma.Gu., nato (…)

residente a Crevalcore Via (…),

2) Be.Gi., nato (…)

residente a Crevalcore Via (…)

3) Gl.Gi., nato (…)

residente a (…)

Imputati

A) Del reato p. e p. dall’art. 44 lett. B) D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità:

– Ma.Gu. (legale rappresentante Im. S.a.s.) di proprietario e committente i lavori – Be.Gi. di direttore dei lavori – Gl.Gi. di esecutore dei lavori

In mancanza del prescritto titolo abilitativo consistente nel permesso di costruire attesa la tipologia dei lavori effettuati, consistenti in demolizione e parziale ricostruzione di un fabbricato insistente in zona omogenea A centro storico e sottoposto da P.R.G. a grado di tutela 3 che prescrive “divieto di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio o di parti di esso” e dunque ristrutturazione con variazioni essenziali (laddove veniva presentata una DIA nella quale si rappresentavano lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere) realizzavano le seguenti opere:

completa demolizione di un fabbricato posto in via (…) (angolo via (…)) del Comune di Crevalcore e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso e modifiche dei prospetti e della sagoma.

b) del reato p. e p. dagli artt. 93, e 95 D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità descritte sub a) realizzavano le opere ivi specificate su fabbricato insistente in zona omogenea A centro storico del Comune di Crevalcore, situato in zona sismica, senza presentare preventiva denuncia dei lavori con allegazione del progetto (essendo il progetto presentato per lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere mentre venivano realizzati n. 2 scale di collegamento, di cui una collegante il piano terra con il primo piano e l’altra collegante il piano terra con i 2 piani soprastanti) e relativi allegati al competente Ufficio tecnico regionale.

Be.Gi.

Gu.Gi.

c) del reato p. e p. dagli artt. 664, 65, 71 e 72 e 73 D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità Be. di direttore dei lavori e Gu. di esecutore realizzavano le opere ivi specificate sul preesistente fabbricato con effettuazione di lavori in cemento armato senza provvedere alla redazione di un progetto esecutivo redatto da un tecnico abilitato e all’obbligatoria preventiva denuncia al competente ufficio tecnico con deposito della successiva relazione dei lavori effettuati a cura del direttore dei lavori (essendo il progetto presentato per lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere con fondazioni delle mura perimetrali con sensibile disassamento tra spiccato e piede non previsto negli elaborati depositati all’avvio dei lavori e fondazioni continue in luogo della rappresentata fondazione a platea).

MOTIVAZIONE

Con decreto di citazione del 25/5/2010 gli odierni imputati venivano tratti a giudizio per rispondere dei reati di cui in epigrafe.

La vicenda attiene ad un fabbricato sito in zona omogenea A del centro storico del comune di Crevalcore e sottoposto al grado di tutela tre con divieto di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio o di parti di esso, per il quale era stata presentata una dia per la ristrutturazione. Nel corso dei lavori si era operata la demolizione dell’intera struttura e successivamente, dopo un iniziale ordine di sospensione comunale, l’immobile era stato ricostruito parzialmente sulla base di un’ordinanza di remissione in pristino emessa dal Comune di Crevalcore. Successivamente era intervenuto un sequestro preventivo dell’immobile disposto dal gip su richiesta del pubblico ministero e successivamente revocato. Il tribunale del riesame, su appello del pubblico ministero, aveva imposto nuovamente il vincolo.

L’istruttoria dibattimentale è consistita nel sentire testi del pubblico ministero e testi della difesa nonché gli imputati. È stata acquisita copiosa documentazione relativa a tutte le pratiche espletate dalla società proprietaria dell’area nonché alla pratica edilizia stessa. All’esito dell’istruttoria, pm e difesa hanno concluso come da verbale in atti.

Il teste Mi.Ba. responsabile dell’area tecnica del comune di Crevalcore ha riferito che la pratica avente ad oggetto gli immobili di cui si tratta era già stata iniziata prima che lui assumesse la reggenza dell’area tecnica nell’ottobre 2007. Era stata presentata una dia che prevedeva sostanzialmente una rivisitazione interna dell’edificio facendo salvo l’involucro esterno con modifica dei vani scala, una distribuzione diversa degli ambienti ed erano previste alcune parziali demolizioni e ricostruzioni. Tale demolizioni erano relative agli spazi interni. L’immobile era vincolato secondo il piano regolatore all’epoca vigente che prevedeva per gli edifici all’interno del Comune cinque gradi di tutela. L’immobile in oggetto aveva una tutela tre; si tratta di una tutela attribuita ad edifici che avevano già compromessa la loro originaria partitura ma che mantenevano una loro uniformità e omogeneità con inserimento nel tessuto urbano del centro storico. Per questo tipo di immobili si richiamava la normativa regionale in materia di ristrutturazione facendo però espresso divieto di procedere a demolizione totale dell’edificio. In pratica l’intervento, nel caso di edifici a tutela tre, poteva comportare demolizioni e ricostruzioni solo nel caso in cui la demolizione per la ricostruzione avesse ad oggetto parti dell’edificio caratterizzate da opere incongrue quando per incongrue si intende opere che nel contesto architettonico non hanno un carattere di continuità con l’ambiente urbano. Ciò avrebbe di fatto consentito di demolire la maggior parte della struttura interna che non aveva questa caratteristica di continuità con l’ambiente urbano.

Quando venne presentata la dia contestualmente venne depositato anche un progetto strutturale.

Successivamente una volta verificato che l’immobile era stato completamente demolito il Comune aveva emesso un’ordinanza di rimessione in pristino ai sensi dell’articolo 10 della legge regionale che recita

2. Qualora le opere abusive siano state eseguite su immobili vincolati in base alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali, lo Sportello unico per l’edilizia ordina la sospensione dei lavori e dispone, acquisito il parere della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio, la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile dell’abuso, indicando criteri e modalità diretti a ricostituire l’originario organismo edilizio, ed irroga una sanzione pecuniaria da 2.000 a 20.000 Euro. Su richiesta motivata dell’interessato presentata a seguito della avvenuta sospensione dei lavori, lo Sportello unico per l’edilizia irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere, determinato ai sensi dell’articolo 21, comma 2, qualora accerti, con apposita relazione tecnica, l’impossibilità della restituzione in pristino a causa della compromissione del bene tutelato. In tale ipotesi il Comune può prescrivere l’esecuzione di opere dirette a rendere l’intervento consono al contesto ambientale, assegnando un congruo termine per l’esecuzione dei lavori. Lo Sportello unico per l’edilizia si pronuncia sulla richiesta entro novanta giorni, decorsi i quali la richiesta stessa si intende rifiutata.

Di fatto il comune aveva, anche se non vi era stata alcuna istanza di parte, e quindi in modo alquanto sorprendente, emesso un’ordinanza di rimessione in pristino ai sensi della seconda parte dell’articolo 10 della legge regionale; cioè, valutata l’impossibilità della restituzione in pristino aveva prescritto l’esecuzione di opere consistenti sostanzialmente nelle opere che erano state indicate in sede di presentazione della precedente dia. Si tornerà più avanti sul punto, ma fin da ora si sottolinea come questo provvedimento emesso dal Comune non abbia alcuna valenza abilitativa in relazione all’esecuzione di opere.

Secondo il teste Ba. del Comune di Crevalcore l’intervento che era stato richiesto era un intervento che richiedeva semplicemente la presentazione della dia.

Peraltro si è accertato nel corso dell’udienza dibattimentale del 7 novembre 2011 che le opere che erano state indicate nel progetto allegato alla dia avrebbero comportato una modifica della sagoma e del prospetto dell’immobile originario e comunque un mutamento della destinazione d’uso in quanto si sarebbe passati da uso commerciale a uso abitativo.

Infatti nel progetto era previsto che una parte della copertura (parzialmente già crollata) venisse demolita e quindi ricostruita sostituendo l’originaria copertura a falda unica con due falde.

Sulla sagoma la cassazione nel trattare di varianti ha detto che il permesso di costruire è necessario in caso di varianti in corso d’opera che comportino modifiche volumetriche tanto in aumento quanto in diminuzione, non essendo queste ultime assentibili, al pari delle prime, in base a mera denuncia di inizio attività ai sensi dell’art. 22, comma secondo, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. In motivazione la Corte ha aggiunto per quanto interessa in questa sede, che, parimenti, anche le modifiche alla forma ed alle dimensioni del tetto, in quanto alterano la sagoma dell’edificio, necessitano del permesso di costruire e non sono assentibili con d.i.a. (trattasi del nostro caso).

Per quanto riguarda poi i prospetti le aperture e le chiusure sarebbero state modificate cioè delle finestre sarebbero state trasformate in porte; vecchie porte sarebbero state tamponate e sarebbero state realizzate nuove porte di accesso.

In tema di reati edilizi, l’apertura di una porta al posto di una preesistente finestra necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo sufficiente la mera denuncia d’inizio attività poiché si tratta d’intervento edilizio comportante una modifica dei prospetti, in quanto tale non qualificabile come ristrutturazione edilizia “minore”, la apertura di una porta, al posto della preesistente finestra, comporta una modifica dei prospetti e, di conseguenza, non può essere annoverata tra le ristrutturazioni minori.(vedi cass. Sez. 3, Sentenza n. 834 del 2009).

Quanto infine alla modifica delle destinazioni d’uso dell’edificio che inizialmente prevedeva tre unità abitative e due unità commerciale (osteria e negozio), anche questa è stata realizzata in quanto erano previste nel progetto esclusivamente abitazioni.

Sempre nella relazione allegata alla dia e nei progetti allegati risultava che per le murature perimetrali si sarebbe intervenuti con la tecnica del cuci scuci cioè con tecnica che consiste in un intervento puntuale di sostituzione della muratura in modo alternato in modo da sostituire solo le parti che presentavano problematiche legate all’umidità.

Inoltre sempre nella detta documentazione (relazione ed allegate tavole) risultava che una parte delle murature interne non si sarebbero dovute demolire.

Era stata poi depositata in data 13 marzo del 2008 la relazione fatta dall’ingegnere Soffritti: si tratta di una relazione comprensiva sia delle opere in cemento armato che della normativa antisismica; le variazioni che erano state rilevate in sede di sopralluogo tra lo stato di fatto e il progetto sono sostanzialmente consistite esclusivamente in un disassamento del muro perimetrale rispetto al piano della fondazione dovuto alla necessità di collocare sul muro esterno un cappotto di otto o dieci cm consistente in una copertura di materiali isolanti a fini di risparmio energetico che consentiva di realizzare alla fine un muro perimetrale che non debordasse rispetto agli immobili adiacenti.

Sul punto hanno reso dichiarazioni testimoniali i testi della difesa che hanno di fatto confermato che le due relazioni erano relative all’opera come sarebbe stata costruita – addirittura prevedendo di fatto una costruzione ex novo – e che il problema del disassamento avrebbe potuto essere successivamente sanato con una variante. Ciò consente fin da ora di ritenere che i fatti contestati ai capi B) e C) di fatto non sussistono.

Infatti il teste So. della difesa che ha elaborato il progetto delle strutture portanti ed effettuato i calcoli necessari in materia di normativa sul cemento armato nonché in materia di normativa antisismica ha confermato che il progetto prevedeva le scale di collegamento ai piani e fondazioni continue come da progetto, inoltre ha spiegato che il disassamento avrebbe comportato una sollecitazione del tutto compatibile con i limiti accettabili per i terreni di Crevalcore per cui egli aveva autorizzato che in corso d’opera venisse effettuata questa modifica.

Il teste ha esplicitamente risposto ad una domanda precisa del giudice dicendo che egli aveva effettuato il progetto pensando ad una struttura da ricostruire totalmente; gli era stato infatti chiesto di presentare un progetto che non teneva conto di una demolizione parziale, (vedi trascrizioni aff. 37: “non mi fu chiesto. Non mi fu chiesto questo particolare. Mi fu presentato un progetto dicendo fammi una verifica sismica sulle nuove strutture) tanto che egli elaborò il suo lavoro sulla tavola 2 – progetto architettonico – che non mostrava le demolizioni e le ricostruzioni, ma solo il progetto finale.

Il teste del Comune inoltre ha spiegato che, una volta assodato che non sarebbe stato possibile sulla base della normativa vigente e sulla base degli strumenti urbanistici demolire l’immobile e poi ricostruirlo, una volta assodato che sulla base della normativa vigente e degli strumenti urbanistici non si sarebbe mai potuto demolire e quindi ricostruire l’immobile, nel caso in cui si fosse verificata l’impossibilità di conservare la struttura perimetrale per svariati motivi quali ad esempio la non congruità della malta che legava i mattoni esistenti, si sarebbe dovuto avviare una procedura urbanistica di rimozione del vincolo di tutela.

Nel caso poi in cui fosse franato nel corso dei lavori il muro perimetrale (come avvenuto in ipotesi difensiva nel caso di specie) non sarebbe stato più possibile edificare in quanto essendo centro storico l’area era sostanzialmente inedificabile.

Riassumendo possiamo dire che veniva presentata una denuncia di inizio attività avente ad oggetto la ristrutturazione edilizia di un fabbricato esistente di proprietà di una immobiliare facente capo all’odierno imputato Ma. con tecnico progettista e direttore dei lavori Be.Gi. Dai documenti risulta inoltre che l’impresa costruttrice faceva capo al terzo imputato, Gu.

Sull’individuazione negli odierni imputati dei responsabili dell’ipotizzato abuso edilizio, hanno riferito anche i testi di polizia giudiziaria. Gli imputati inoltre hanno reso interrogatorio e sul punto delle qualità personali non vi è alcuna contestazione.

La denuncia di inizio attività veniva corredata di una relazione a firma del Be. (depositata il 10 luglio del 2007) nella quale si dava atto che sarebbero state fatte una serie di modifiche interne e che per l’umidità ascendente esistente ed estesa (dei muri perimetrali) si sarebbe proceduto alla sostituzione delle parti umide fino ad altezza adeguata con il metodo cuci scuci mentre alcune parti interne sarebbero state completamente sostituite.

Il piano regolatore del Comune di Crevalcore all’articolo 28 faceva divieto di completa demolizione e ricostruzione dell’intero edificio o di parti di esso in relazione al vincolo gravante sull’immobile in quanto grado di tutela tre in zona omogenea a. Era consentita la sola demolizione delle opere incongrue secondo la definizione che è stata più sopra riportata.

Di fatto se fosse stata presentata una dia o anche una richiesta di permesso di costruzione sottolineando che si sarebbe provveduto ad una demolizione e alla completa ricostruzione il Comune non avrebbe potuto consentire alla esecuzione delle opere.

Una volta presentata la dia ed iniziata l’attività invece di operare secondo il metodo del cuci scuci si è operata l’intera demolizione dell’edificio di fatto azzerando completamente la struttura eliminando cioè tutti i muri perimetrali e anche le pareti interne che avrebbero dovuto, secondo il progetto sopravvivere (non tutte le pareti interne era previsto che fossero demolite e ricostruite), scalzando le fondamenta e ricominciando a ricostruire da zero.

Le dichiarazioni rese dall’imputato in ordine al fatto che si sarebbe verificato un improvviso crollo tale da mettere a repentaglio la vita e l’integrità fisica di chi stava effettuando i lavori appare del tutto inverosimile. Il crollo dell’intero edificio avrebbe allertato la popolazione del comune di Crevalcore e sarebbe giunta informazione all’ufficio tecnico del Comune. Il crollo di un pezzo di muro può ritenersi accidentale per quella sola parte e mai avrebbe legittimato la demolizione completa di tutto l’edificio.

Si ritiene che gli imputati avessero già deciso di sbrigativamente demolire e ricostruire completamente il fabbricato.

Si rammenta infatti che i progetti sono stati effettuati tenendo conto di una struttura completamente nuova, come ha detto il teste della difesa. D’altra parte il tecnico Be., nella relazione depositata in comune, sebbene stilata in epoca di poco anteriore all’inizio dei lavori non ha in alcun modo parlato di muri pericolanti, ma solo di umidità ascendente ed estesa che avrebbe richiesto la sostituzione delle parti interessate al fenomeno secondo la tecnica del cuci scuci; laddove la struttura era fatiscente nella relazione se ne dà atto e si prevede espressamente la sostituzione. Deve conseguentemente arguirsi che o la struttura perimetrale non era per nulla pericolante e fatiscente e si sarebbe potuto allora seguire la (ben più gravosa economicamente) tecnica del cuci scuci ovvero era fatiscente e nulla avrebbe potuto consentire di lavorare senza causare crolli. In questo secondo caso il tecnico doveva essere perfettamente a conoscenza della circostanza proprio in considerazione del suo profilo professionale e se non l’ha menzionata nella relazione è perché si era già evidentemente previsto di demolire tutto per poi ricostruire. Gli imputati infatti erano tutti perfettamente consapevoli che mai sarebbe stato concesso di eseguire una ristrutturazione con completa demolizione avendo già tentato da alcuni anni di sbloccare i vincoli sul fabbricato che imponevano ancor maggiori limiti in sede di esecuzione lavori (si veda il parere preventivo rilasciato dal comune).

Ma quand’anche si fosse verificato un crollo improvviso e accidentale – come si assume in tesi difensiva – nulla avrebbe giustificato le operazioni di demolizione di tutte le parti e non solo di quella interessata al crollo e la nuova costruzione che è stata attuata.

Non risulta che sia stata effettuata alcuna immediata segnalazione agli uffici competenti comunali, ma, eseguita l’intera demolizione, si sono ripresi alacremente i lavori per riedificare da zero.

Tanto premesso si osserva che le problematiche da valutare attengono al tipo di violazione e prima ancora alla valutazione del tipo di autorizzazione prevista per gli interventi.

A livello di normativa statale il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 3, comma 1, lett. d) (modificato dal D.Lgs. n. 301 del 2002) definisce ristrutturazione edilizia gli interventi rivolti a trasformare i manufatti attraverso un insieme sistematico di opere che possono condurre ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi possono comportare il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio e la eliminazione, la modifica, l’inserimento di nuovi elementi o impianti.

Dalla definizione normativa dell’ambito dell’intervento, risulta chiaro che la ristrutturazione edilizia non è vincolata al rispetto degli elementi tipologici, formali, strutturali del manufatto esistente.

Per quanto concerne il regime giuridico della edificazione in esame, il T.U. prevede diversificate soluzioni.

Il permesso di costruire è richiesto, per il disposto dell’art. 10, comma 1, lett. c, per le ristrutturazioni che comportano un aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici (ovvero si riconnettano a mutamenti di destinazione d’uso limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A).

Per tali ristrutturazioni, il permesso di costruire può essere sostituito, a sensi dell’art. 22, comma 3, lett. a) ed a scelta discrezionale dell’interessato, dalla denuncia di inizio di attività (c.d. superdia) la cui carenza comporta le sanzioni penali previste dal cit. D.P.R., art. 44, u.c. Dal combinato disposto delle norme ricordate, si evince che le ristrutturazioni di portata minore – che conservano all’edificio, pur rinnovato, la sua consistenza urbanistica – possono essere effettuate con mera denuncia di inizio di attività, la cui mancanza non ha rilievo penale.

Nel caso di specie l’intervento non poteva essere effettuato mediante una mera presentazione di dia ai sensi del I comma dell’art. 22 in quanto come sopra evidenziato vi erano state modifiche di prospetti e sagoma e di destinazione d’uso in area omogenee di tipo a.

Nel nostro caso la dia è stata fatta quindi in alternativa al permesso di costruire. La assenza di dia o la totale difformità è sanzionabile ai sensi della lettera b) mentre le difformità minori ai sensi dell’art. 44 lett. a), ma solo sotto il profilo del contrasto con lo strumento urbanistico.

Infatti, come detto, l’articolo 44 comma due bis dice che le disposizione dell’articolo 44 si applicano anche gli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell’articolo 22 comma tre che siano eseguite in assenza o in totale difformità della stessa.

Pertanto tale comma non si applica a tutte le denunce di inizio attività ma solo quelle di cui al comma tre dell’articolo 22 cioè quegli interventi che possono essere realizzati in alternativa al permesso di costruire anche mediante denuncia di inizio attività e cioè tra gli altri gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10 comma 1C (con aumenti di volume di unità immobiliari modifiche di sagoma prospetto superfici o che comportino nelle zone omogenee a mutamenti della destinazione d’uso). Si tratta in definitiva degli interventi di cui ci occupiamo.

Ora il fatto che la normativa regionale dica che per le ristrutturazione è obbligatoria e non facoltativa la dia non muta sotto il profilo sostanziale la questione. Una cosa infatti è la questione relativa alle procedure amministrative da seguire, altra cosa è la disciplina penale da applicare in caso di violazioni”.

Infatti, nel nostro caso, si verte in ipotesi di una dia parificata al permesso di costruire e quindi con sanzioni penali di cui alla lettera b) in caso di violazione.

Infatti l’art. 22 c. 4 dice che le regioni possono ampliare o ridurre l’ambito applicativo delle norme, ma restano salve le sanzioni penali di cui all’art. 44.

Quindi nel caso in cui la normativa regionale, come nel caso dell’Emilia – Romagna, ritenga necessario e obbligatorio per le pratiche di ristrutturazione la dia e non il permesso di costruire ciò non vuol dire che trattandosi di un intervento che secondo la normativa statale sarebbe stata solo sottoposto al permesso di costruire o a dia parificata non debbano applicarsi le sanzioni penali previste per il caso di omissione o difformità rispetto al titolo delle opere in oggetto.

Nel caso di specie le opere sono state eseguite in totale difformità dalla denuncia di inizio attività poiché si è operata l’intera demolizione anche del perimetro esterno oltre che di alcune tramezzature interne che non sarebbe stato possibile effettuare sulla base della denuncia di inizio attività. Il criterio per dire che la difformità è totale deve legarsi a parametri sostanziali e non formali così che è difforme totalmente l’intervento che mai avrebbe potuto essere assentito come nel caso di specie (demolizione totale per la successiva ricostruzione).

Peraltro per la parte in cui si è operata una nuova ricostruzione si deve ritenere che questa sia avvenuta non in difformità rispetto al titolo ma addirittura in assenza di titolo; infatti né può ritenersi, come sostiene la difesa, che la ricostruzione sia legittimata dal titolo originario accompagnato da una variante in corso d’opera (per le opere inizialmente non previste cioè la ricostruzione perimetrale e delle murature interne delle quali non era prevista la demolizione) né può ritenersi titolo idoneo l’ordine di rimessione in pristino emesso dal comune. Quanto al primo profilo si osserva che il giudice penale non è in alcun modo tenuto ad interpretare le norme seguendo le interpretazioni del giudice amministrativo; unico limite è quello connesso alle esistenza di provvedimenti giurisdizionali del giudice amministrativo passati in giudicato aventi ad oggetto proprio il bene del quale si discute.

Infatti in materia edilizia il potere del giudice penale di accertare la conformità alla legge ed agli strumenti urbanistici di una costruzione edilizia, e conseguentemente di valutare la legittimità di eventuali provvedimenti amministrativi concessori o autorizzatoli, trova un limite esclusivamente nei provvedimenti giurisdizionali del giudice amministrativo passati in giudicato. E’ noto infatti che la giurisprudenza penale e quella amministrativa anche in passato sono apparse spesso in disaccordo in ordine a definizioni (come proprio ad es. nel caso del concetto di ristrutturazione).

Alcune sentenze riportate nella memoria della difesa sembrerebbero avallare la interpretazione della difesa in ordine alla ritenuta (dal TAR Lombardia) sopravvivenza del titolo originario in caso di crollo accidentale; ma a parte il fatto che questo giudice non condivide l’assunto, la giurisprudenza citata fa riferimento non già al caso di demolizione volontaria, come nel caso di specie, ma al caso di crolli accidentali.

Nel caso di specie l’immobile originario è stato integralmente compromesso, privato del suo involucro esteriore e non è più esistente. L’attività di integrale riedificazione del fabbricato non può certo ritenersi intervento di ristrutturazione che presuppone necessariamente un edificio già esistente.

Deve pertanto escludersi la sopravvivenza del titolo originario.

Quanto poi al secondo profilo si osserva che l’ordinanza del Comune del 24 luglio 2008 è stata emessa dal Comune al di fuori dei casi in cui avrebbe potuto emetterla: infatti non vi era neanche un’istanza motivata di parte, presupposto questo per l’emissione dell’atto, l’ordinanza è stata emessa d’ufficio dal Comune,il suo contenuto attiene ad un ordine di rimessione in pristino oggettivamente impossibile da realizzarsi in quanto ciò che c’era prima non vi era più.

La possibilità di prescrivere l’esecuzione di opere dirette a rendere l’intervento consono al contesto ambientale presuppone necessariamente che l’intervento sia su un immobile ancora esistente, cosa che nel caso di specie era da escludere completamente.

La detta ordinanza inoltre è stata emessa prima che l’interessato avesse presentato il progetto – sebbene lo stesso sia necessario ai fini di poter procedere a nuove edificazione – in base al quale si intendeva ricostruire l’intero edificio.

Quand’anche dunque si dovesse ritenere che detta ordinanza sia assimilabile a un titolo abilitativo questo sarebbe sostanzialmente illegittimo per i motivi sopra specificati.

In materia edilizia, il giudice penale può accertare la illegittimità sostanziale del titolo abilitativo non soltanto se l’atto medesimo sia illecito, ovvero frutto di attività criminosa per eventuali collusioni del soggetto beneficiario con organi dell’amministrazione, ma anche nell’ipotesi in cui sussista la non conformità dell’atto alla normativa che ne regola l’emanazione o alle disposizioni legislative in materia urbanistico – edilizia (vedi Sez. 3, Sentenza n. 1894 del 14/12/2006). Ne consegue un’affermazione di penale responsabilità degli imputati in ordine al reato sub a) loro ascritto.

Quanto invece reati sub b) e c) l’istruttoria dibattimentale, come sopra accennato, ha dimostrato come il fatto non sussista.

Passando alla determinazione della pena si stima equo indicare tenuto conto di tutti i parametri di cui all’articolo 133 c.p. la pena di mesi tre di arresto ed Euro 55.000 di ammenda (l’ammenda è stata aumentata con legge 24 novembre 2003 n. 326) per ciascuno degli imputati.

La pena può essere sospesa formulandosi un giudizio prognostico positivo in ordine alla futura astensione dal reato per i tre imputati.

Va disposta la revoca del sequestro preventivo dell’immobile che non può essere sottoposto a confisca in quanto si deve disporre ai sensi dell’articolo 31 comma nove del D.P.R. 380 2001 la sua demolizione.

P.Q.M.

Visti gli artt. 533, 535 c.p.p. dichiara gli imputati colpevoli del reato loro ascritto al capo a) e li condanna alla pena di mesi 3 di arresto ed Euro 55.000,00 di ammenda ciascuno.

Visto l’art. 163 c.p. ordina che la pena anzidetta resti condizionalmente sospesa nei termini di legge.

Dispone la revoca del sequestro preventivo dell’immobile posto in via (…) angolo via (…) nel comune di Crevalcore.

Visto l’art. 31 c. 9 D.P.R. 380/01 ordina la demolizione dell’immobile posto in via (…) angolo via (…) nel comune di Crevalcore.

Visto l’art. 530 c.p.p. assolve gli imputati dai reati loro rispettivamente ascritti ai capi b) e c) perché il fatto non sussiste.

Così deciso in Bologna il 19 marzo 2012.

Depositata in Cancelleria il 20 marzo 2012.

COMPRARE CASA CON VIZI ATTENTI ALLE FREGATURE

COMPRARE CASA CON VIZI ATTENTI ALLE FREGATURE

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE IMMOBILIARI E VIZI IMMOBILI DANNI

– assistenza a progetti di sviluppo immobiliare e di finanziamento di fabbricati, complessi residenziali, strutture alberghiere– redazione di contratti di locazione di immobili residenziali, commerciali, industriali;

– assistenza e consulenza nelle fasi di criticità dei rapporti di compravendita, 

– assistenza nelle cause immobiliari più ricorrenti ( fallimenti, responsabilità costruttore/venditore, vizi dell’immobile, appalti e subappalti, agibilità, abusi e reati edilizi, amianto, contestazione utilizzo immobile in contrasto con il regolamento condominiale);

avvocato-erede-legittimo-10

SENTENZE VIZI IMMOBILE
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA

SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mariacolomba Giuliano ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 15766/2005 promossa da:

XX

con il patrocinio dell’avv. Barbara Iannuccelli; elettivamente domiciliata in via de’ Poeti, 5 40124 Bologna, presso il difensore avv. Barbara Iannuccelli

ATTRICE

contro

‘A.B.’ SNC di YY e JJ

YY in proprio

JJ in proprio

tutti con il patrocinio dell’avv. Massimo Brugioni presso l’avv. Lucio Strazziari via D’Azeglio 27 40123 Bologna; tutti elettivamente domiciliati in via D’Azeglio 27 40123 Bologna, presso il difensore avv. Massimo Brugioni

Arch. WW

con il patrocinio dell’avv. Claudia Domenichini e dell’avv. Luca Esposito (c.f. …omissis…) piazza Sacrati, 11 44121 Ferrara; elettivamente domiciliato in Strada Maggiore 42 40125 Bologna, presso il difensore avv. Claudia Domenichini

CONVENUTI

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con atto di citazione notificato il 25.10.2005 XX conveniva in giudizio la ‘A.B.’ di YY e JJ S.n.c. nonché il YY ed il JJ in proprio quali soci illimitatamente responsabili onde ottenerne la condanna ex art. 1669 c.c. al risarcimento dei danni, pari a Euro (Euro) 58.821,00, conseguenti ai gravi vizi costruttivi presenti nel fabbricato di sua proprietà, posto in (omissis), recte : località in provincia di Bologna ; NdRedattore , via (omissis) n. (omissis), oggetto di lavori di ristrutturazione e trasformazione da rurale a residenziale, appaltati alla ‘A.B.’ S.n.c. con contratto del 21.10.2000; l’attrice citava altresì WW, architetto, affinché rispondesse in solido con gli altri convenuti in relazione al ruolo di progettista e direttore lavori.

L’arch. WW si costituiva chiedendo il rigetto della domanda attorea, infondata, essendo stata peraltro raggiunta fra le parti in data 1.7.2003 una transazione in merito alla ristrutturazione dell’immobile.

Gli altri convenuti si costituivano chiedendo il rigetto della domanda attorea, infondata, richiamato il disposto deli artt. 1665 e 1667 c.c. in tema, rispettivamente, di vizi conosciuti o comunque riconoscibili, e di vizi occulti.

Acquisito il fascicolo relativo all’ATP svolto ante causam su ricorso della XX, consistito nell’espletamento di CTU affidata all’ing. Dorigo, con ordinanza del 3.4.2006 l’attrice veniva autorizzata a procedere a sequestro conservativo nei confronti della ‘A.B.’ S.n.c. sino alla concorrenza di Euro (Euro) 45.000,00, sequestro che, con ordinanza dell’8.10.2007, veniva revocato ex art. 684 c.p.c. previo versamento di cauzione di Euro (Euro) 58.821,00 a mezzo di libretto bancario.

La causa, istruita documentalmente, con l’escussione di testimoni e mediante CTU affidata all’ing. Pini, veniva posta in decisione sulle conclusioni di cui in epigrafe all’udienza dell’ 11.7.2013 .

La convenuta si costituiva tempestivamente chiedendo il rigetto della domanda attorea, infondata non potendo i vizi qualificarsi gravi, eccepita preliminarmente la prescrizione dell’azione in relazione alla denuncia effettuata nel 2002.

Acquisito il fascicolo relativo all’ATP ed espletata CTU affidata all’ing. Gianluca Morselli, la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni di cui in epigrafe all’udienza del 6.6.2013.

La domanda attorea merita accoglimento nei limiti di cui appresso.avvocato-distanze-vicini-1

È opportuno premettere che la natura e l’entità delle opere appaltate alla ‘A.B.’ snc, finalizzate al cambio di destinazione d’uso del fabbricato, è tale da far assimilare la ristrutturazione alla realizzazione dell’immobile con caratteristiche destinate a garantirne la lunga durata, da ciò derivando la configurabilità della responsabilità del venditore-costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c..

Sempre in via preliminare si rileva che non sono conferenti con la fattispecie di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c., in relazione alla quale la XX ha agito, le eccezioni relative alla responsabilità negoziale stabilite, in tema di appalto, dall’art. 1665 c.c. (che esclude la garanzia per i vizi non occulti in caso di accettazione dell’opera) e dall’art. 1667 c.c. (che stabilisce a pena di decadenza la denuncia dei vizi occulti entro due mesi dalla loro scoperta).

Orbene, dalla CTU dell’ing. Pini e dalla successiva integrazione peritale, relazioni immuni da vizi logici o giuridici ed esaustivamente motivate anche con puntuale risposta alle osservazioni dei CTP, è emerso che, dei vizi lamentati dall’attrice, sussistono e sono imputabili ai lavori eseguiti dalla ‘A.B.’ S.n.c. soltanto la mancanza di sfiati per i servizi igienici sfocianti oltre il manto di copertura, per l’esecuzione dei quali va prevista la spesa di Euro (Euro) 525,00, e le infiltrazioni provenienti dalla copertura, per l’eliminazione delle quali sono necessari i lavori meglio specificati in perizia, del costo complessivo, ai valori della CTU, di Euro (Euro) 15.165,00; la somma dei costi relativi alle due problematiche (Euro (Euro) 525,00 + (Euro) 15.165,00) è, pari con l’IVA, ad Euro (Euro) 19.141,80.

È risultata quindi confermata la presenza di vizi imputabili alla esecuzione non a regola d’arte della costruzione tali da configurare responsabilità extracontrattuale della convenuta ai sensi dell’art. 1669 c.c., ricordandosi che, secondo il costante insegnamento della S.C., il “difetto di costruzione” che, a norma dell’art.1669 c.c., legittima l’azione di risarcimento danni dei committente nei confronti dell’appaltatore e, come in ispecie, dell’impresa venditrice-costruttrice, può consistere in una qualunque alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la rovina o il pericolo di rovina) bensì quegli elementi secondari o accessori, quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata, incide negativamente e in modo considerevole sulla abitabilità o sulla funzionalità dell’immobile medesimo, indipendentemente dal fatto che i difetti siano emendabili a mezzo di interventi di straordinaria oppure ordinaria manutenzione (v. ex multis Cass. 2238/2012, 8140/2004, 81/2000 e 456/1999).

Detta responsabilità va vieppiù affermata alla luce dell’orientamento più volte espresso dalla S.C. nella materia, laddove si è ravvisata la fattispecie di cui all’art. 1669 c.c. in ipotesi di infiltrazioni dal manto di copertura e di umidità (fra le tante, Cass. 11740/2003117/2000) e nella presenza di vizi anche di limitata localizzazione (Cass. 8140/2004).

L’importo suindicato di Euro (Euro) 19.141,80, inerendo a obbligazione risarcitoria e pertanto a debito di valore, va svalutato dalla data della perizia (agosto 2011) alla data della domanda e quindi rivalutato dalla domanda ad oggi (Euro (Euro) 17.030,07); per lo stesso arco temporale, esso va poi aumentato degli interessi legali maturati secondo la rivalutazione annuale, a titolo di risarcimento del danno da ritardo nell’adempimento dell’obbligazione risarcitoria (Cass. 1712/1995). Si ottiene così la somma di Euro (Euro) 23.416,04 sulla quale decorreranno gli interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo.

L’ing. Pini ha invece correttamente escluso la sussistenza dei vizi lamentati dalla XX relativi alla mancanza di fermaneve, all’ancoraggio dei coppi, al pettine fermaneve, ai distacchi della tinteggiatura esterna (semplicemente mal eseguita, ma da parte di impresa diversa dalla convenuta), e alla presenza di crepe.

Correttamente lo stesso perito ha poi osservato che non costituisce un vizio né una difformità, tanto meno integrante in sé grave vizio costruttivo rilevante agli effetti dell’art. 1669 c.c., la mera realizzazione del tetto con le caratteristiche di ventilazione previste nella tavola n. 8 allegata alla concessione edilizia. Il tetto effettivamente realizzato, come da tavola n. 15, di costo molto inferiore a quello di un tetto ventilato e come tale pagato secondo l’elenco prezzo sottoscritto dalle parti, è dunque conforme alle previsioni negoziali, che riservavano peraltro all’arch. WW la possibilità di fornire all’impresa indicazioni relative alle dimensioni e alle caratteristiche dei particolari costruttivi singole opere. Ma se anche così non fosse, l’azione riservata alla committente per ottenere l’esatta realizzazione dell’opera come appaltata sarebbe un’azione contrattuale di adempimento, affatto diversa da quella extracontrattuale e risarcitoria per gravi vizi costruttivi esercitata in questo giudizio.

Va invece respinta la domanda proposta dall’attrice nei confronti dell’arch. WW avendo il CTU accertato che non è allo stesso imputabile, con riferimento ai vizi riscontrati, alcun inadempimento nell’esecuzione delle prestazioni a lui demandate quale progettista e quale direttore dei lavori.

Quanto alla conversione ex art. 684 c.p.c. del sequestro conservativo, nulla deve provvedersi dovendo trovare applicazione la disciplina generale in tema di sequestro conservativo, essendo stata semplicemente sostituita la somma versata nei libretti custoditi in Cancelleria all’oggetto originario del sequestro.

Le spese di lite, comprese quelle relative al procedimento di ATP (Euro (Euro) 1.000,00 per diritti e onorari, oltre ad anticipazioni) nonché quelle relative al procedimento cautelare incidentale, liquidate unitariamente come da dispositivo, seguono la soccombenza secondo i criteri di cui al D.M. n. 140 del 2012 tenuto conto della somma effettivamente riconosciuta all’attrice e dell’importo della domanda come proposta nei confronti dell’arch. WW.

Le spese relative alla CTU svolta in sede di ATP vanno definitivamente poste a carico dell’attrice per il 50% e della ‘A.B.’ S.n.c., del YY e del JJ per il restante 50%; quelle della CTU, pagate, in via provvisoria dall’attrice, dall’attrice, dall’arch. WW e dagli altri convenuti un terzo per ciascuno, vanno definitivamente poste a carico della XX per due terzi e della ‘A.B.’ S.n.c., del YY e del JJ per il restante terzo; le spese di CTP rimangono a carico di ciascuna delle parti che le ha anticipate.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da XX nei confronti della ‘A.B.’ di YY e JJ S.n.c. nonché di YY e JJ in proprio quali soci illimitatamente responsabili, e dell’arch. WW, disattesa e respinta ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede:

condanna in solido la ‘A.B.’ di YY e JJ S.n.c. nonché YY e JJ a pagare alla XX Euro 23.416,04 oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo;

rigetta la domanda proposta dalla XX nei confronti dell’arch. WW.

Pone le spese di CTU svolte nell’ATP definitivamente a carico della XX per il 50% e, per il restante 50%, a carico della ‘A.B.’ S.n.c., del YY e del JJ; pone le spese della CTU svolta in questo giudizio definitivamente a carico della XX per due terzi e della ‘A.B.’ S.n.c., del YY e del JJ per il restante terzo.

Condanna la ‘A.B.’ di YY e JJ S.n.c. nonché YY e JJ a rifondere all’attrice le spese di lite che liquida in Euro 1.393,66 per anticipazioni (comprese quelle dell’ATP ed il 50% della CTU svolta in ATP) ed Euro 4.200,00 per compensi, oltre a CPA ed IVA come per legge.

Condanna la XX a rifondere all’arch. WW le spese di lite che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre a CPA ed IVA come per legge, oltre, per anticipazioni, quanto dall’arch. WW corrisposto al CTU ing. Pini.

Conclusione

Così deciso in Bologna, il 29 gennaio 2014.

Depositata in Cancelleria il 7 febbraio 2014.

EPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA

SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona di:

dott. Vittorio Serra

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 9105/03 promossa da:

Condominio via M. 11 R. di P., con il patrocinio dell’avv. Valerio Cavallari, come da mandato in atti;

attore

contro

  1. s.r.l., con il patrocinio dell’avv. Francesca Romana Gori, come da mandato in atti;

convenuta

con l’intervento di

F.F., con il patrocinio dell’avv. Carlo Gubellini, come da mandato in atti;

terzo chiamato

in punto a: appalto

Svolgimento del processo

I

Con atto di citazione notificato in data 13.6.2003 il Condominio via M. ll R. di P. conveniva in giudizio R. s.r.l..

Esponeva il Condominio che:

– R. aveva acquistato un fabbricato sito in via E.M. n. ll nel Comune di P., frazione di R.; aveva demolito l’edificio e poi lo aveva ricostruito; aveva quindi venduto i singoli appartamenti nel corso del 2001 e successivamente;

– in data 14/6/2002 l’amministratore del condominio aveva segnalato a R. una serie di inconvenienti alle parti comuni dell’edificio;

– successivamente, dopo specifici accertamenti tecnici, era emerso che i vizi e difetti della costruzione riguardavano:

  1. a) il giardino pensile, che aveva evidenziato infiltrazioni d’acqua nei sottostanti corsello e box autorimessa;
  2. b) la pavimentazione del lastrico solare, per la totale mancanza di pendenza di fuga tra le piastrelle e per la mancanza di giunti di dilatazione;

– questi ultimi vizi erano stati denunciati con raccomandata ricevuta da R. in data 13/1/2003;

– successivamente erano state riscontrate ulteriori infiltrazioni d’acqua nella muratura contro terra che al piano interrato separava il corridoio cantine e due cantine dal terreno;

– era stata anche accertata l’esistenza di un probabile vizio occulto riguardante il muro contro terra esterno, che pareva non avesse alcuna protezione contro le infiltrazioni d’acqua del terreno;

– anche tali vizi erano stati denunciati con raccomandata ricevuta in data 27/3/2003;

– i vizi denunciati costituivano gravi difetti ai sensi dell’articolo 1669 c.c.;

– per eliminare i vizi erano necessari interventi il cui costo poteva essere quantificato in Euro 78.000 oltre i.v.a..

Ciò premesso il condominio chiedeva che:

  1. a) la società convenuta fosse condannata a risarcire il danno derivato dai vizi e difetti delle parti comuni dell’immobile nella misura di Euro 78.000,00, oltre i.v.a..

II

Si costituiva in giudizio R. s.r.l..

Esponeva la società convenuta che:

– i vizi denunciati non erano riconducibili all’ipotesi prevista dall’articolo 1669 c.c.;

– i vizi, ove esistenti, sarebbero comunque stati di modestissima entità;

– erano decorsi i termini di prescrizione e di decadenza previsti dall’articolo 1495 c.c;

– la costruzione dell’immobile era stata affidata in appalto all’Impresa F. geom. F. ed era interesse della convenuta chiamare l’appaltatore in causa.

Ciò premesso, la società convenuta chiedeva che, previa chiamata in causa del F.:

  1. a) fossero respinte tutte le domande proposte dall’attore;

in subordine chiedeva che:

  1. b) fosse dichiarato che l’Impresa F. geom. F. era obbligata a tenere R. indenne da tutte le domande svolte nei suoi confronti dall’attore e che di conseguenza l’Impresa F. fosse condannata a rimborsare tutte le somme che la convenuta avesse dovuto corrispondere all’attore.

III

Con atto di citazione notificato in data 4/11/2003 R. s.r.l.chiamava in giudizio l’Impresa F. geom. F..

La società chiamante esponeva i fatti di causa e concludeva come in comparsa di costituzione risposta.

IV

Si costituiva in giudizio F.F..

Esponeva il chiamato che:

– R. era decaduta dall’azione di regresso, per inosservanza del termine di sessanta giorni previsto dall’art. 1670 c.c., essendo stata l’impresa F. messa in mora solo in data 7.10.2002, pur avendo la convenuta ricevuto la prima denuncia dei vizi in data 14.6.2002;

– i vizi denunciati non erano riconducibili alle previsioni di cui all’art. 1669 c.c.;

– erano decorsi i termini di prescrizione e di decadenza del diritto azionato avverso R.;

– i vani interrati interessati dalle infiltrazioni provenienti dal giardino pensile appartenevano ai condomini Giusti e Rapolla ed ogni questione era stata definita all’esito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo anteriore alla causa, in cui era stato autorizzato il c.t.u. a far eseguire i lavori necessari all’eliminazione dei difetti;

– i presunti lastrici erano in realtà balconi ad uso esclusivo degli appartamenti di pertinenza, completamente coperti dal tetto dello stabile;

– non vi era comunque responsabilità dell’impresa appaltatrice, in quanto fin dai particolari di progetto di costruzione vi erano incongruenze tra gli spessori della sezione complessiva del fabbricato e quella dei particolari costruttivi.

Ciò premesso, il F. chiedeva che:

  1. a) fosse dichiarata la carenza di legittimazione attiva del condominio e tutte le domande dallo stesso proposte fossero respinte per difetto di interesse e con ciò fosse dichiarata cessata la materia del contendere;
  2. b) fosse dichiarata l’intervenuta decadenza di R. da ogni azione nei confronti dell’Impresa F. e fossero respinte tutte le domande dalla stessa avanzate;
  3. c) fossero respinte tutte le domande proposte dal condominio nei confronti R..

V

La causa era istruita con prove documentali e mediante c.t.u. ed all’udienza del 20.10.2011 era posta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe.

Motivi della decisione

  1. Preliminarmente deve essere respinta l’eccezione di nullità della c.t.u., su cui il Condominio ha insistito in sede di precisazione delle conclusioni, dal momento che la partecipazione del F. alle operazioni peritali, nella veste di consulente tecnico di se stesso, non viola il principio della “parità delle armi processuali”.
  2. Nel merito, la domanda del Condominio è parzialmente fondata.

2.1. In primo luogo occorre rilevare che, secondo l’orientamento della giurisprudenza, l’acquirente dell’immobile ha azione ai sensi dell’art. 1669 ce. nei confronti del venditore-costruttore, anche quando quest’ultimo abbia interamente affidato a terzi la realizzazione dell’opera (cfr. Cass. 3146/98).

2.2. Sempre secondo la giurisprudenza, costituiscono gravi difetti ai sensi dell’art. 1669 c.c. quei vizi dell’opera che, pur non riguardando elementi essenziali ma accessori o secondari, pregiudicano in modo considerevole il godimento dell’immobile e, tra questi, devono essere ricompresi quei difetti che determinano infiltrazioni di acqua e umidità (cfr. Cass. 3301/96).

Nel caso in esame, alla luce della c.t.u. effettuata deve ritenersi provato che l’immobile presenta vizi e difetti in più punti e precisamente sfaldature ai mattoni della pensilina di accesso pedonale; corrosione dei tubi del gas; scarsa pendenza dei pavimenti di lastrici e terrazze; infiltrazioni d’acqua causate dalla non corretta funzionalità delle lattonerie di facciata; infiltrazioni alle soglie di tre portefinestre; infiltrazioni dai muri controterra a livello dei box; infiltrazioni dai muri controterra del vano scale.

I vizi denunciati dal Condominio devono quindi ritenersi idonei ad integrare l’ipotesi prevista dall’art. 1669 c.c..

2.3. Essendo infondate, alla luce della disciplina prevista dal citato articolo 1669 c.c., le eccezioni di decadenza e di prescrizione sollevate dalla società convenuta, occorre concludere che il Condominio abbia diritto ad essere risarcito dei costi necessari all’eliminazione dei difetti.

Secondo il consulente, tali costi possono essere stimati in Euro 14.300,00.

Le conclusioni del c.t.u. devono essere integralmente condivise.

Non possono invero trovare accoglimento le contestazioni del Condominio, secondo cui dovrebbero essere quantificati anche futuri intereventi di ripristino e dovrebbe essere valorizzato il pregiudizio costituito dalla scarsa pendenza della pavimentazione dei lastrici e delle terrazze.

Non è allo stato possibile una stima razionale del grado di probabilità di nuove manifestazioni dei problemi già emersi, della loro frequenza e della loro intensità, e non vi è prova che i “localizzati ristagni” di acqua sui terrazzi – di cui il c.t.u. dà atto – siano di ampiezza tale da cagionare apprezzabile disagio ai condomini.

La società convenuta deve pertanto essere condannata a pagare la somma sopra indicata, oltre interessi dalla domanda al saldo.

  1. L’azione di regresso del venditore-costruttore nei confronti dell’appaltore che abbia realizzato l’opera è soggetta ai termini di cui all’art. 1670c.c.. (cfr. Cass. 8109/97).
  2. ha ricevuto la prima denuncia dei vizi in data 14.6.2002, ma solo in data 7.10.2002 ha dato comunicazione al F. della denuncia ricevuta.

Essendo quindi la comuncazione all’appaltatore successiva alla scadenza del termine di sessanta giorni previsto dall’art. 1670 c.c., la domanda proposta da R. nei confronti del F. è inammissibile.

  1. Considerato l’esito della causa, è equo compensare per metà le spese di lite tra il Condominio e R., ponendo a carico della convenuta le rimanenti, che si liquidano per tale frazione in complessivi Euro 4050,00, di cui per spese 250,00, per diritti 1800,00 e per onorari 2000,00, oltre spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge.

Le spese sostenute dal F., regolate secondo il criterio della soccombenza, devono essere poste a carico della convenuta, e si liquidano in complessivi Euro 6664,00, di cui per spese 51,00, per diritti 2613,00 e per onorari 4000,00, oltre spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge.

Le spese di c.t.u., come già liquidate, devono essere definitivamente poste a carico di R..

P.Q.M.

il tribunale, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, definitivamente pronunciando nella causa tra

Condominio via M. 11 R. di P.

contro

  1. s.r.l.

con l’intervento di

F.F.

così provvede:

– dichiara tenuta e condanna R. s.r.l. al pagamento in favore di Condominio via M. 11 R. di P. della somma di Euro 14.300,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

– dichiara inammissibile la domanda proposta da R. s.r.l. nei confronti di F.F.;

– compensa per metà le spese di giudizio tra Condominio via M. 11 R. di P. e R. s.r.l. e condanna quest’ultima al pagamento delle rimanenti, che liquida per tale frazione in complessivi Euro 4050,00, di cui per spese 250,00, per diritti 1800,00 e per onorari 2000,00, oltre spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge;

– dichiara tenuta e condanna R. s.r.l. al pagamento delle spese di giudizio sostenute da F.F., che liquida in complessivi Euro 6664,00, di cui per spese 51,00, per diritti 2613,00 e per onorari 4000,00, oltre spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge;

– pone le spese di c.t.u., come già liquidate, definitivamente a carico di R. s.r.l..

Conclusione

Così deciso in Bologna, il 4 maggio 2012.

Depositata in Cancelleria il 15 maggio 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA – SEZIONE SECONDA

nella persona del giudice unico Dott. Anna Maria ROSSI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 17105/2000 R.G. promossa da:

A.A. elettivamente domiciliato in VIA DE” FALEGNAMI, 5 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. RIDOLFI RENZO che lo rappresenta e difende;

ATTORE

N.N. elettivamente domiciliato in STRADA MAGGIORE, 29 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. SARDINI VITTORIO che lo rappresenta e difende;

CONVENUTO

CONDOMINIO “A.” VIA omissis – SAN BENEDETTO VAL DI SAMBRO (BOLOGNA) elettivamente domiciliato in VIA GARIBALDI, 7 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. SCIRE” LETTERIO che lo rappresenta e difende;

CHIAMATO IN CAUSA

in punto a:

“140999 – Altri contratti tipici ed obbligazioni non rientranti nelle altre materie”

CONCLUSIONI

Il procuratore dell’attore chiede e conclude:

“Voglia l’Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:

accertare e verificare l’esistenza dei vizi esposti in narrativa che rendono l’immobile in questione inidoneo all’uso cui è destinato;

dichiarare conseguentemente la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 27.9.1999 per inadempimento del promittente venditore, sig. N.N.;

condannare il sig. N.N. alla restituzione della somma di Lire 30.000.000 versata al sig. N.N. al momento della stipula del preliminare.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio e del precedente giudizio di accertamento tecnico preventivo.”

Il procuratore del convenuto chiede e conclude:

Voglia l’Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa.

In via preliminare

Autorizzare la chiamata in causa del Condominio “A.” via “M.” n. 1000 San Benedetto Val di Sambro (Bologna) nella persona dell’amministratore pro tempore, per essere dal medesimo manlevato di ogni eventuale conseguenza pregiudizievole che dovesse derivare a parte convenuta dal presente giudizio, ciò sul presupposto che i vizi denunciati dall’attore, se accertati, possono essere solo di esclusiva responsabilità del condominio;

In via principale

Respingere ogni domanda formulata dall’attore in quanto destituita di fondamento in diritto. Con vittoria delle spese della lite.

In via riconvenzionale principale

Disporre, per gli effetti dell’art. 2932 c.c., l’acquisto dell’immobile sito in San Benedetto Val di Sambro (Bologna), via “M.” n. 1000 in capo al sig. A.A. e conseguentemente

Condannare il sig. A.A. a corrispondere a parte convenuta il prezzo pari a Lire 40.000.000 oltre interessi e rivalutazione monetaria.

Con vittoria delle spese di giudizio.

In via riconvenzionale subordinata

Nella denegata ipotesi che l’Ill.mo Tribunale adito ritenesse di accogliere la domanda di risoluzione formulata dall’attore, si chiede che nella determinazione del quantum da restituirsi da parte del sig. N.N. al sig. A.A. si tenga conto dei fattori enunciati al punto 4) del presente atto, i cui importi verranno documentati in corso di causa, con conseguente compensazione e conguaglio delle somme.

Con compensazione delle spese di giudizio.

Il procuratore del terzo chiamato chiede e conclude:

piaccia all’Ill.mo Giudice:

in via preliminare

dichiarare la carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto.

Respingere la domanda proposta nei confronti del condominio per assoluta indeterminatezza del petitum e della causa petendi, determinata dalla mancata esposizione e specificazione delle ragioni di diritto poste a fondamento della domanda nonché dalla sua mancata determinazione.

Nel merito respingere la domanda svolta nei confronti del condominio perché infondata in fatto ed in diritto.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”

Svolgimento del processo

Con domanda notificata il 7.12.2000 A.A. lamentava che nella sua abitazione si erano verificati gravi fenomeni di infiltrazione di umidità e di trasudamento d’acqua e di condensa tali da rendere l’appartamento sito in via “M.’, n. 1000, a San Benedetto Val di Sambro (Bologna), invivibile ed insalubre. Tale appartamento era stato promesso in vendita all’attore con contratto preliminare di compravendita stipulato con il promittente alienante N.N. in data 27.9.1999, per il prezzo di Lire 70.000.000. Il sig. A.A. corrispondeva a titolo di caparra confirmatoria ed acconto prezzo Lire 30.000.000. Preso possesso dell’immobile riscontrava i vizi sopra descritti.

Al fine di far accertare lo stato dei luoghi e le condizioni dell’immobile, il sig. A.A. depositava avanti il Tribunale di Bologna ricorso ex art. 696 c.p.c., R.G. n. 3733/2000. In tale sede conveniva in giudizio il proprietario dell’immobile promesso in vendita che a sua volta chiamava in manleva il condominio di Via “M.’, in persona del suo amministratore pro tempore. Il procedimento si concludeva con deposito della perizia del CTU geom. M. in data 4.9.2000.

Successivamente, il sig. A.A. proponeva domanda, per cui è causa, di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, sig. N.N., previo accertamento dell’esistenza dei vizi dovuti a fenomeni di infiltrazione e umidità che rendono l’immobile inidoneo all’uso pattuito e di condanna alla restituzione della somma di Lire 30.000.000 versata al sig. N.N. al momento della stipula del preliminare.

Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 01.03.20001 il sig. N.N. chiedendo preliminarmente l’autorizzazione alla chiamata in causa del Condominio per essere dal medesimo manlevato da ogni conseguenza pregiudizievole, sull’assunto che i vizi, qualora esistenti, dovessero essere imputati al Condominio.

In via principale il sig. N.N. chiedeva il rigetto della domanda attrice perché infondata e in via riconvenzionale principale la pronuncia di sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. con conseguente condanna del sig. A.A. a corrispondergli il residuo prezzo di Lire 40.000.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria.

In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, chiedeva la determinazione del quantum da restituirsi da parte dell’attore, comprensivo del canone locativo e dei costi per il ripristino dell’appartamento nelle condizioni in cui si trovava al momento della consegna.

In data 29.5.2001 si costituiva in giudizio anche il condominio, contestando le domande svolte nei suoi confronti perché infondate in fatto e in diritto ed eccependo in via preliminare la propria carenza di legittimazione passiva nonché la nullità della domanda proposta nei suoi confronti per indeterminatezza della causa petendi e del petitum.

La causa veniva istruita mediante l’espletamento di prove per testi e CTU richiesta dal convenuto ad integrazione di quanto emerso nell’ATP, il cui fascicolo veniva acquisito d’ufficio agli atti di causa.

All’udienza di precisazione delle conclusioni del 25.10.2007, i difensori delle parti precisavano le conclusioni, come da atto di citazione e da comparsa di costituzione e risposta. All’esito dei termini massimi di legge ai sensi dell’art. 190 c.p.c. la causa veniva trattenuta in decisione.

Motivi della decisione

Ai fini della pronuncia sulla domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare di compravendita vanno innanzitutto presi in considerazione i vizi dedotti, relativi alle manifestazioni di umidità e alle infiltrazioni, dei quali va accertata l’esistenza e la gravità. Segnatamente, tali vizi giustificano la risoluzione del contratto se viene data la prova che hanno assunto obiettiva rilevanza e consistenza in modo da ostacolare la salubrità di vita delle persone che occupavano l’alloggio in questione, incidendo sull’ordinario godimento dell’unità immobiliare e se tali vizi, taciuti dal promittente alienante e non facilmente riconoscibili dal promissario acquirente, sono preesistenti al momento della stipulazione del contratto preliminare.

L’esistenza dei gravi vizi risulta sufficientemente provata dall’attore per i motivi si seguito enunciati.

Nella propria relazione peritale in sede di ATP, il geom. M. ha riscontrato vizi causati da umidità: “vaste porzioni di parete sono umide, con conseguente formazione di macchie di muffa, sgretolamento delle tinteggiature e danneggiamento dell’intonaco. Le macchie di umidità sono ascritte essenzialmente a due tipi di cause: “a fenomeni di risalita per capillarità di acqua presente nel terreno (umidità saliente) e da condensa di umidità nelle zone fredde alle pareti”. La risalita di umidità è dovuta alla mancanza di una barriera impermeabile al livello del terreno, che la impedisca, e di un vespaio, con funzione isolante, ed è notevolmente aggravata dall’accentuata inclinazione del marciapiede che determina un accumulo di acqua. Inoltre, la condensa dell’umidità interna è dovuta all’inadeguatezza del sistema di isolamento in sede di esecuzione dell’edificio.

Le conclusioni del CTU appaiono pienamente condivisibili, in quanto la relazione è accurata e completa sotto ogni profilo, in relazione alla descrizione dell’immobile, all’individuazione dei vizi e alla determinazione delle loro cause e l’iter motivazionale seguito appare congruo alla natura del quesito, sorretto da precise argomentazioni tecniche e immune da qualsivoglia vizio logico.

Orbene, l’esistenza dei vizi, oggettivi e strutturali, così come accertata dal ctu, non è pressoché contestata dalle parti costituite. Le difese del convenuto si appuntano invece su tre diversi elementi: 1) sulla sopravvenienza di tali vizi in un momento successivo alla stipula del preliminare; 2) sulla loro imputabilità alla condotta del promissario acquirente e/o del condominio; 3) sulla scarsa incidenza sulle condizioni di vita nell’immobile.

Quanto al primo punto, si osserva che l’inizio dei lavori da parte del consulente, fissato per giugno del 2000, è di pochi mesi posteriore all’immissione dell’attore nel godimento dell’immobile e che le cause dei difetti accertati dal consulente non sono ravvisabili in circostanze estemporanee ma trovano spiegazione in carenze strutturali, per lo più originarie, e coessenziali alla struttura dell’immobile, ovvero che difficilmente avrebbero potuto insorgere in un breve lasso di tempo. Non valgono a inficiare queste conclusioni le testimonianze rese nell’interesse del convenuto: esse si riferiscono alla non immediata percettibilità delle infiltrazioni, (che consente di ritenere il vizio occulto e la contestazione tempestiva) in ipotesi ascrivibile ad una continua e particolarmente accurata manutenzione del proprietario, ma non valgono a contraddire la CTU in relazione all’esistenza di difetti strutturali nella realizzazione del condominio, che si pongono come antecedente causale dei vizi e dei danni denunciati dall’attore, evidenziatisi poco dopo la promessa vendita all’interno dell’appartamento oggetto del negozio.

Anche a voler diversamente opinare, dal complesso delle testimonianze non si evince comunque in maniera certa l’inesistenza di fenomeni di muffa e infiltrazione nel periodo antecedente alla stipulazione del preliminare: l’agente immobiliare sig.ra L.L. riferisce infatti di aver visitato l’appartamento unicamente nel corso del 1999, dopo il conferimento dell’incarico di vendita da parte del sig. N.N., presumibilmente dopo che l’immobile era stato tinteggiato (cfr. testimonianza sig.ra B.B., moglie dell’attore, in regime di separazione dei beni). Anche le altre testimonianze del figlio del convenuto, sig. M.M., che dichiara di non aver visitato l’appartamento nel 1999, e della sig. S.S. che riferisce di sue visite all’appartamento limitate fino al 1997, non permettono di provare in modo univoco che anteriormente al settembre 1999 lo stato dell’immobile fosse del tutto alieno da fenomeni quali quelli riscontrati dall’attore.

Appare piuttosto più plausibile che durante la stagione invernale dell’anno 1999 si siano manifestate in tutta la loro gravità macchie di muffa, prima rimaste non visibili per la recente tinteggiatura dei vani e per le più favorevoli condizioni meteorologiche. Dalla testimonianza della sig. B.B. risulta, a conferma di ciò, che le prime infiltrazioni e macchie di muffa si sono manifestate a novembre, proprio in concomitanza con le prime nevicate.

A completamento del quadro istruttorio, si collocano le testimonianze dei due elettricisti: il sig. C.C., intervenuto a seguito di chiamata del sig. A.A., ha dichiarato che l’impianto elettrico dell’appartamento era non adeguato e in cattive condizioni e che buona parte delle prese elettriche presenti nell’immobile erano ossidate dall’umidità, aggiungendo di avere scollegato, per evitare il cortocircuito, due dei termosifoni presenti nell’abitazione. In precedenza, nell’ottobre 1998, quando ancora l’appartamento era abitato dal sig. N.N., era intervenuto il sig. Davide D., che in sede di testimonianza ha dichiarato di non aver visto macchie di umidità e di muffa, ma solo di condensa agli angoli.

Quanto al secondo punto, il convenuto deduce che le macchie di umidità sono state causate da una condotta colposa ascrivibile al sig. A.A. che ha eliminato l’impianto termico e apposto doppi infissi con telaio in alluminio. Tali censure sono infondate: il CTU M. esplicitamente riconosce che tali due condotte possono essere valutati come elementi aggravanti ma non determinanti la formazione delle macchie. Con riferimento alla disattivazione di alcuni corpi scaldanti da parte del sig. A.A. si osserva inoltre che tale riduzione dei caloriferi è stata determinata dall’inadeguatezza dell’impianto elettrico, che creava dei cortocircuiti. Pertanto in tale condotta non può essere ravvisato un concorso di colpa del sig. A.A.. Quanto invece alla realizzazione dei doppi infissi, la circostanza che siano stati apposti dal sig. A.A. è solo allegata e non provata dal convenuto.

Infine, riguardo ai rapporti tra promittente alienante e condominio, sui quali si tornerà in prosieguo di motivazione, si evince dalla relazione del CTU la sussistenza di un nesso di causa-effetto tra i vizi riscontrati nell’appartamento da una parte e l’assenza di impermeabilizzazione nella parete esterna del condominio e la mancanza di una barriera impermeabile a livello del terreno dall’altro, che non comporta peraltro alcun addebito in capo al condominio, in relazione all’oggetto della presente controversia, per quanto più avanti si dirà.

Sul piano contrattuale, infatti, dei vizi accertati nell’immobile promesso in vendita risponde oggettivamente il promittente venditore, per il solo fatto della loro esistenza, a prescindere da ogni profilo di colpa. Il rimedio generale della risoluzione del contratto è infatti valevole per il contratto preliminare e può essere esperito dal promissario acquirente anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene che risulti affetto da vizi non considerati nel momento della stipula del preliminare, in quanto l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (Cass. civ. n. 3383/2007).

Ne discende la piena applicabilità anche al preliminare della disciplina sulla garanzia per i vizi come prevista in materia di compravendita, che opera oggettivamente.

Venendo al terzo punto, vale invece anche in questa fattispecie il limite generale della non scarsa importanza dell’inadempimento: rilevanti sono pertanto i vizi che diminuiscono in modo apprezzabile il valore del bene o lo rendono inidoneo all’uso cui è destinato.

Nel caso di specie, i vizi rilevati – come sopra ricordato si tratta di formazione di macchie di muffa, sgretolamento della tinteggiatura, danneggiamento dell’intonaco – sono tali da rendere l’immobile non del tutto idoneo all’uso abitativo: risulta di tutta evidenza che non è in linea con gli attuali standard abitativi un immobile le cui pareti sono interessate da una continua formazione di macchie di muffa e da infiltrazioni, sia per motivi estetici, sia per la gravosa incidenza sulla manutenzione dello stesso, richiedendo il fenomeno una serie costante di interventi, prima dell’effettuazione delle necessarie opere di ripristino sulle pareti esterne che non sono nella disponibilità dell’attore, sia per l’insalubrità dello stesso.

Va pertanto accolta la domanda di risoluzione proposta dall’attore, ricorrendone tutti gli elementi costitutivi, e per l’effetto condannato, il convenuto alla restituzione nei confronti dell’attore di Lire 30.000.000 ricevuti a titolo di caparra e acconto sul prezzo, e l’attore al rilascio dell’immobile; per quanto consta dagli atti di causa, invero, l’attore permane nel godimento dell’immobile oggetto di causa.

Ne consegue l’implicito rigetto della domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto, di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Per contro, va invece accolta la domanda riconvenzionale subordinata del convenuto e, accertato il credito convenuto nei confronti dell’attore, si dichiara interamente compensata la somma di Lire 30.000.000 versata dal A.A. a titolo di acconto del prezzo di vendita e alla cui restituzione è stato condannato il N.N. come effetto della dichiarata risoluzione del preliminare con la somma dovuta dal A.A. per i canoni locativi e i costi di ripristino.

Al riguardo, si osserva preliminarmente che la domanda dell’attore di restituzione è limitata al capitale di Lire 30.000.000, e non è estesa agli interessi, che non possono essere attribuiti d’ufficio. Per costante orientamento giurisprudenziale, in tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi hanno fondamento autonomo rispetto al debito al quale accedono, sicché gli stessi possono essere attribuiti, in applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ., soltanto su espressa domanda della parte (Cass. civ. n. 4423/04).

D’altro canto il convenuto avanza sola domanda di compensazione e non anche di condanna per l’eventuale eccedenza del proprio credito.

Passando al merito della domanda riconvenzionale, dalla CTU esperita in corso di giudizio risulta che l’importo di Lire 30.000.000 dovuto dal N.N. per l’effetto dell’accoglimento della domanda di risoluzione e della conseguente domanda di restituzione proposta dal sig. A.A., era già ampiamente raggiunto per i lavori di ripristino quantificati in Euro. 1.750,00 IVA esclusa e per i canoni locativi dovuti dal 27.9.1999 ad aprile 2006, stimati dal geom. M. secondo un valore locativo medio di Euro 200,00 in un totale di Euro 17.550,00.

Non ci sono ragioni per discostarsi dal calcolo effettuato dal CTU, che ha tenuto conto di un valore medio tra Euro 120,00 di canone mensile per il 1999 e Euro 280,00 per l’anno 2006, anche in ragione dei parametri relativi ad immobili simili per ubicazione, dimensione, livello di finiture.

L’attore lamenta, da un lato che le modifiche apportate all’immobile rispetto alle quali il CTU calcola il costo dei ripristini non sono sufficientemente provate, dall’altro che il CTU ha erroneamente computato nel calcolo del canone un’autorimessa non ricompresa nell’oggetto del contratto preliminare: anche a voler dare spazio a tali doglianze, con conseguente riduzione dell’importo complessivo come sopra calcolato, esso risulta comunque superiore a Lire 30.000.000, atteso che il canone locativo va computato fino alla data dell’odierna pronuncia.

Quanto infine alla domanda avanzata dal N.N. nei confronti del condominio terzo chiamato, essa è da respingere.

Del tutto estranea è la posizione del condominio rispetto all’oggetto della causa, se solo si considera che non si fa in questa sede questione delle opere di esecuzione necessarie per porre rimedio ai vizi strutturali delle parti comuni del condominio, incidenti sulle porzioni di proprietà esclusiva, né si fa valere nei confronti del condominio una responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. per danni cagionati da beni di proprietà condominiale. L’oggetto della causa riguarda il contratto preliminare stipulato tra il sig. N.N. e il sig. A.A., che costituisce res inter alios acta rispetto al condominio e pertanto nessuna responsabilità può essere imputata al condominio per la risoluzione del contratto stipulato dall’attore e dal convenuto. Il condominio può certamente essere ritenuto responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. per i danni arrecati alle singole unità immobiliari se conseguenti a difetti delle parti comuni dell’edificio, ma non può viceversa farsi carico della mancata conclusione del contratto di compravendita dell’immobile, rispetto al quale è rimasto estraneo. Né il convenuto ha dimostrato di avere sollecitato il condominio, (costituitosi a seguito della compiuta edificazione dell’edificio, e quindi certamente immune da responsabilità, rispetto alle scelte costruttive a cui il ctu ha attribuito i problemi di infiltrazioni), nelle dovute sedi, affinché eseguisse le opere necessarie a conferire salubrità alla unità di sua proprietà, così da ritenerlo responsabile per colpevole inerzia della condizione attuale dell’immobile.

Le spese di lite tra attore e convenuto (comprensive delle spese di ATP e CTU) vanno compensate in ragione della reciproca soccombenza, mentre nei rapporti tra convenuto e terzo chiamato, sempre in forza del criterio della soccombenza, il sig. N.N. viene condannato a rifondere al condominio “A.” le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta con atto di citazione ritualmente notificato da A.A. nei confronti di N.N. e sulle domande riconvenzionali proposte da costui nei confronti di A.A., nonché sulla domanda proposta da N.N. nei confronti del terzo chiamato Condominio “A.” sito alla via “M.” n. 1000 in San Benedetto Val di Sambro (Bologna) nella persona dell’amministratore pro tempore, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, ha così provveduto:

-dichiara, previo accertamento dei vizi dedotti, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato da A.A. e N.N.;

-dichiara tenuto e condanna N.N. alla restituzione di Lire 30.000.000 nei confronti di A.A.;

-dichiara tenuto e condanna A.A. al rilascio dell’immobile a favore di N.N., libero da cose o persone;

-dichiara tenuto e condanna A.A. al pagamento della indennità di occupazione, e alla rifusione delle spese di ripristino, fino a concorrenza della somma di Lire 30.000.000 nei confronti di N.N. e per l’effetto dichiara integralmente compensati i rispettivi crediti;

-respinge la domanda proposta da N.N. nei confronti del condominio “A.”;

-compensa le spese tra A.A. e N.N.;

-condanna N.N. a rifondere le spese di lite al condominio “A.”, che liquida in Euro 1.841,04 per diritti, Euro 2.800,00 per onorari, Euro 177,19 per spese vive, oltre spese generali, IVA e CPA.

Cosi” deciso in data 31.3.2008 dal TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA.

il Giudice Dott. Anna Maria ROSSI

Depositata in Cancelleria il 6 MAGGIO 2008

Tribunale Bologna, Sez. II, Sent., 13/05/2014

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Sentenza

Massime (1)

Codici (1)

IntestazioneSvolgimento del processo – Motivi della decisioneP.Q.M.Conclusione

OBBLIGAZIONI E CONTRATTI › Recesso
OBBLIGAZIONI E CONTRATTI › Risoluzione del contratto per inadempimento

Intestazione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale civile e penale di Bologna, Sezione II civile, in persona del giudice unico dott.ssa Paola Matteucci, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile promossa con atto di citazione notificato in data 16 febbraio 2006

da:

XX nato a Bologna l'(omissis) (omissis) 1962, c.f. …omissis…

rappresentato e difeso, giusta mandato in calce all’atto di citazione, dall’avv. Pierpasquale Monea ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Bologna, Piazza Trento e Trieste 4

– attore –

nei confronti di:

YY nata a (omissis) (Bologna) il (omissis) (omissis) 1953, c.f. …omissis… rappresentata e difesa, giusta mandato in calce alla copia notificata dell’atto di citazione, dall’avv. Lucio Strazziari ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Bologna, Via d’Azeglio 27

– convenuta –

in punto a: risoluzione / annullamento di contratto preliminare di compravendita.

Causa trattenuta in decisione all’udienza dell’ 11 giugno 2013 sulle seguenti

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

A)

  1. – Il giudizio di cognizione.

XX con atto di citazione notificato in data 16 febbraio 2006 conveniva YY avanti al Tribunale intestato, esponendo:

– di avere stipulato in data 30 giugno 2005 con la YY un contratto preliminare di compravendita, mediante il quale la YY si impegnava a vendergli un appartamento con accessori sito in Bologna, Via (omissis) n. 10;

– di avere versato Euro 75.000 a titolo di caparra;

– di essere entrato in possesso, nell’ottobre 2005, per il tramite dell’amministratore dello stabile geom. V(omissis) S(omissis) autorizzato dalla YY, di alcune perizie redatte sul bene promesso in vendita, dalle quali emergevano gravi problemi di natura statico-strutturale dell’immobile che avrebbero comportato la necessità di procedere ad interventi di sottofondazione profonda;

– che la situazione dell’immobile, taciuta dalla YY in occasione della visita del 12 maggio 2005 e in occasione della stipula del preliminare, era dalla stessa ben conosciuta sin dal 1995 quando essa aveva acquistato l’immobile giusta atto a ministero Notaio M(omissis) di Bologna n. (omissis) Rep. (ove la YY quale parte acquirente dava atto che lo stato di fatto e di diritto dell’immobile le era “ben noto … con particolare riferimento alla situazione statica complessiva del fabbricato condominiale”);

– che, visto che la YY nonostante ogni sollecito non forniva adeguati ragguagli, il XX decideva di recedere dal preliminare con atto stragiudiziale notificato in data 18 gennaio 2006, esigendo il pagamento della somma di Euro 150.000 pari al doppio della caparra versata.

In diritto parte attrice deduceva:

– che il contratto preliminare doveva ritenersi annullabile ex art. 1439 c.c. in quanto la YY aveva dolosamente omesso di informarlo dello stato dell’immobile;

– che doveva ritenersi comunque violato l’obbligo di informazione in sede precontrattuale e di esecuzione del contratto preliminare, in violazione dei principi di correttezza e buona fede; che sussisteva comunque una causa di risoluzione del contratto preliminare stante l’inadempimento della YY;

– di avere legittimamente receduto dal contratto, stante il comportamento della convenuta.

Parte attrice concludeva quindi chiedendo l’annullamento o la risoluzione del preliminare, con condanna della YY al pagamento del doppio della caparra versata.

La convenuta YY si costituiva tempestivamente in data 4 maggio 2006, contestando ogni assunto avverso ed evidenziando:

– che era il XX a doversi ritenere inadempiente, non essendosi reso disponibile alla stipulazione del rogito entro il termine stabilito del 14 dicembre 2005 (adducendo questioni connesse alla statica dell’edificio);

– di avere inviato al XX diffida ad adempiere in data 22 dicembre 2005, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1454 c.c., indicando per la stipulazione del rogito la data del 18 gennaio 2006 presso lo studio del Notaio S(omissis) in Bologna, segnalando che in caso di mancato adempimento il contratto sarebbe stato ritenuto risolto;

– che il XX non si presentava per la stipula del rogito ed anzi in data 18 gennaio 2006 inviava alla YY atto stragiudiziale con il quale dichiarava dì recedere dal contratto;

– di avere pertanto comunicato a mezzo legale al XX, in data 8 febbraio 2006, che il contratto doveva intendersi risolto di diritto ex art. 1454 c.c.

Esponeva inoltre la YY:

– di non avere sottaciuto alcunché al XX, non essendovi da comunicargli nulla di più di quanto egli stesso aveva potuto verificare in occasione delle visite in loco;

– di avere autorizzato l’amministratore del condominio, non appena ne ebbe ricevuto richiesta dal XX, a consegnare a quest’ultimo tutta la documentazione riguardante l’appartamento e l’intero stabile condominiale;

– che la frase estrapolata dal rogito del 1995 costituisce mera clausola di stile, e “fa riferimento alla conoscenza che la acquirente aveva della “situazione statica complessiva del fabbricato condominiale”, e non, e non sicuramente, di possibili problematiche che a quella situazione fossero correlate”;

– che la situazione dell’edificio non poteva dirsi compromessa, come si evince dalle perizie R(omissis) e O(omissis)i e anche dalla perizia 2 febbraio 2006 redatta dal perito incaricato dalla convenuta, dott. ing. L(omissis) B(omissis).

La convenuta concludeva quindi chiedendo:

– il rigetto di ogni domanda avversa;

– in via riconvenzionale, che fosse dichiarata la piena legittimità del recesso operato, con riconoscimento del proprio diritto di ritenere la caparra versata ai sensi dell’articolo 1385 c.c.

In occasione dell’udienza ex art. 180 c.p.c. tenutasi in data 25 maggio 2006 venivano assegnati termini per il deposito di comparse e repliche ex artt. 170180 c.p.c.

Esperito tentativo di conciliazione che dava esito negativo, venivano assegnati termini per il deposito di memorie ex artt. 183 e 184 c.p.c.

Con ordinanza riservata depositata in data 22 settembre 2009 venivano ammesse in parte le prove capitolate dalle parti.

Quindi all’udienza del 21 giugno 2010 la convenuta veniva sottoposta ad interrogatorio formale e venivano esaminati i testi V(omissis) S(omissis) (all’epoca dei fatti amministratore del condominio di Via (omissis) 10), F(omissis) N(omissis) (agente immobiliare incaricato dalla YY all’epoca dei fatti) e R(omissis) F(omissis) (amica del XX).

Infine con ordinanza riservata depositata in data 11 febbraio 2011 veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni.

Acquisito il fascicolo del reclamo n. 8994/2006 R.G., all’udienza dell’ 11 giugno 2013 le parti hanno precisato le rispettive conclusioni come in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini massimi ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

Le parti hanno depositato gli scritti difensivi conclusivi entro i termini assegnati.

La parte attrice, che a ciò si era resa disponibile in sede di precisazione delle conclusioni (v. verbale), non ha provveduto a depositare, unitamente alla comparsa conclusionale, la trascrizione integrale del verbale (redatto a mano, poco comprensibile) dell’udienza del 21 giugno 2010 in occasione della quale sono state assunte le prove.

  1. – Il procedimento cautelare in corso di causa.

In data 23 febbraio 2006 parte attrice XX depositava ricorso per sequestro conservativo in corso di causa, chiedendo di essere autorizzato all’esecuzione del sequestro sui beni mobili e immobili della YY sino alla concorrenza di Euro 150.000.

Si costituiva la convenuta YY, chiedendo il rigetto della domanda.

Autorizzata parte ricorrente al deposito di memoria integrativa, con ordinanza riservata depositata in data 15 maggio 2006 il ricorso veniva rigettato sul presupposto del difetto del periculum in mora.

A seguito di reclamo proposto dal XX, il Tribunale in composizione collegiale con ordinanza riservata depositata in data 7 agosto 2006 autorizzava il sequestro conservativo fino alla concorrenza della somma di Euro 150.000.

Il provvedimento veniva notificato al difensore del XX in data 16 agosto 2006, e al difensore della YY in data 28 agosto 2006.

Il XX dava corso ad espropriazione prezzo terzi (Credem), attivando la notifica in data 4 settembre 2006 nel rispetto del termine di gg. 30 dalla comunicazione/notifica della pronuncia, previsto dall’articolo 675 c.p.c. a pena di inefficacia del sequestro (cfr. documento 12 prodotto dal XX all’udienza dell’ 11 giugno 2013).

B)

1.

La convenuta YY in data 15 febbraio 2006 – dunque più o meno in un momento coevo alla notifica dell’atto introduttivo del presente giudizio – ha venduto l’appartamento di Via (omissis) 10 – Bologna (in precedenza promesso in vendita al XX) a tale P(omissis) A(omissis) (documento 2 XX, procedimento cautelare).

Orbene, alla data della compravendita YY-P(omissis) A(omissis):

il XX aveva già operato recesso dal preliminare per cui è causa giusta atto stragiudiziale notificato il 18 gennaio 2006, pretendendo il versamento del doppio della caparra ex art. 1385 co. 2 c.c. (documento 8 attoreo);

la YY aveva già comunicato al XX l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare ai sensi dell’articolo 1454 c.c., stante la diffida in data 22 dicembre 2005 rimasta senza esito, ma non si era resa disponibile alla restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria (documenti 6 attoreo e 5 convenuta).

Dunque, le parti mediante le predette comunicazioni manifestarono chiaramente, seppure per diverse ragioni, il reciproco sopravvenuto disinteresse alla stipula del contratto definitivo.

Peraltro tali comunicazioni non consentono di affermare che il contratto preliminare si sia risolto.

Infatti, a fronte della richiesta del XX, la YY non si è resa disponibile alla restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria (“Qualora un contraente comunichi la dichiarazione di recesso con contestuale richiesta di restituzione della somma versata a titolo di anticipo (o caparra) e di rimborso delle spese sostenute ed il contraente asseritamente inadempiente comunichi anch’esso la volontà di recedere – pur attribuendo l’inadempimento all’altra parte – e la disponibilità alla restituzione delle somme richieste, si verifica la risoluzione del contratto, atteso che le due dichiarazioni di recesso – pur non determinando un accordo negoziale risolutorio, come nell’ipotesi del mutuo consenso, in quanto muovono da premesse contrastanti – sono tuttavia dirette all’identico scopo dello scioglimento del contratto e della restituzione delle somme versate … “: Cass. 16317/2011).

Non resta quindi che valutare quale debba essere la sorte della somma di Euro 75.000 versata dal XX alla YY a titolo di caparra confirmatoria, ad oggi trattenuta dalla YY.

2.

La parte attrice XX (le cui domande costituiscono il frutto di un parziale affastellamento, che non ha giovato alla piana comprensione delle pretese fatte valere in causa) tra l’altro ha dedotto la responsabilità precontrattuale, in sede di trattative, della YY, sul presupposto che la stessa abbia sottaciuto l’esistenza di problemi collegati alla statica dell’edificio condominiale di cui fa parte l’appartamento promesso in vendita.

2.a.

La questione è mal posta.

Questo giudice infatti intende aderire all’orientamento giurisprudenziale in forza del quale “Non costituisce ipotesi di responsabilità precontrattuale la fattispecie in cui l’accordo tra le parti si è formato, ma a condizioni diverse da quelle che si sarebbero avute se la parte venditrice non avesse tenuto nei confronti degli acquirenti un comportamento contrario alla buona fede, in quanto la configurabilità della responsabilità precontrattuale è preclusa dalla intervenuta conclusione del contratto” (Cass. 2479/2007; v. anche Cass. 7768/2007).

Pertanto nel caso in esame, in cui il contratto preliminare è stato stipulato, la doglianza attorea in punto a responsabilità precontrattuale risulta preclusa.

2.b.

Comunque, anche a volere aderire all’orientamento giurisprudenziale in forza del quale la regola dettata dall’articolo 1337 c.c. (comportamento secondo buona fede) non deve ritenersi riferita alla sola ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative in quanto “ha valore di clausola generale, il cui contenuto non può essere predeterminato in modo preciso ed implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l’ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto”, sicché “la violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assume rilievo non solo in caso di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche nel caso in cui il contratto concluso sia valido e, tuttavia, risulti pregiudizievole per la parte vittima dell’altrui comportamento scorretto. …” (Cass. 24795/2008), si deve constatare che il promissario acquirente XX si è limitato ad invocare (appunto) la regola di giudizio sulla buona fede, ma non è arrivato ad allegare in modo chiaro e puntuale (né tantomeno ad offrire quantomeno un principio di prova sul punto) se e come egli avrebbe subito un pregiudizio in forza della stipula del preliminare (in conseguenza del comportamento della YY, in tesi reticente e contrario a buona fede).

Ed infatti, è vero che l’edificio condominiale di cui fa parte l’appartamento promesso in vendita dalla YY al XX risulta caratterizzato da un difficoltoso e risalente percorso di verifica e sistemazione di problemi legati alla statica; sul punto è sufficiente rinviare alle varie perizie tecniche redatte sin dagli anni ’80 su incarico del Condominio, prodotte dalle parti.

Tuttavia, con preciso riferimento all’appartamento per cui è causa, il XX a ben vedere non ha allegato l’esistenza di un pregiudizio che egli avrebbe patito in conseguenza della stipula del preliminare, né ha offerto un principio di prova sul punto.

Egli infatti non ha prodotto una relazione di stima del valore dell’appartamento (al fine di dimostrare, ad esempio, che il prezzo pattuito era troppo elevato avuto riguardo alle condizioni complessive dello stabile); né ha chiesto l’espletamento di una CTU a ciò finalizzata (che, nel difetto di una perizia di parte, sarebbe stata comunque inammissibile in quanto esplorativa).

Ne consegue che non si ha traccia concreta di un possibile pregiudizio che (a contratto preliminare concluso) possa avere giustificato la formulazione da parte del XX di una doglianza in punto a inosservanza della clausola generale di buona fede nelle trattative.

Ad ogni buon conto, strettamente, il XX non ha neppure formulato una domanda risarcitoria che possa essere collegata alla dedotta responsabilità precontrattuale.

Infatti non può valere, di per sé, la richiesta di restituzione del doppio della caparra versata, trattandosi di pretesa pertinente unicamente rispetto alla norma dettata dall’articolo 1385 co. 2 c.c. (altro, rispetto alla responsabilità precontrattuale). 3.

Il XX ha altresì chiesto l’annullamento del contratto preliminare, in considerazione della condotta dolosa (per omissione informativa / reticenza rispetto alle problematiche relative alla statica dell’edificio condominiale) a suo dire posta in essere dalla promittente venditrice YY al momento della stipula del preliminare.

La domanda è stata espressamente formulata dall’attore ai sensi dell’articolo 1439 c.c. (dolo determinante).

Ove accolta, tale domanda (in forza degli effetti retroattivi dell’annullamento) porterebbe alla restituzione del versato e quindi della somma di Euro 75.000, non certo al versamento del doppio della caparra (come ventilato dall’attore, che ha affastellato, si ripete, le varie domande).

Tanto chiarito, valga richiamare il seguente principio di diritto: “In tema di vizi del consenso, il dolo, a norma dell’art. 1439 cod. civ., è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da una parte abbiano determinato la volontà a contrarre del “deceptus”, avendo ingenerato in lui una rappresentazione alterata della realtà, che abbia provocato nel suo meccanismo volitivo un errore essenziale ai sensi dell’art. 1429 cod. civ. In particolare, ricorre il “dolus malus” solo se, in relazione alle circostanze di fatto e personali del contraente, il mendacio sia accompagnato da malizie ed astuzie volte a realizzare l’inganno voluto ed idonee in concreto a sorprendere una persona di normale diligenza e sussista, quindi, in chi se ne proclami vittima, assenza di negligenza o di incolpevole ignoranza” (Cass. 14628/2009).

La fattispecie di cui all’articolo 1439 c.c. va correlata, a fini interpretativi e di valutazione della concreta fattispecie, alla “attigua” fattispecie di cui all’articolo 1440 c.c. (dolo incidente: “In ipotesi di dolo incidente, il contraente il quale, assumendo che, in assenza dei raggiri sofferti avrebbe concluso il contratto a condizioni diverse e che l’altro contraente fu in mala fede, agisce contro costui chiedendo il risarcimento del danno, non deve esercitare anche l’azione di annullamento del contratto, in quanto la suddetta domanda risarcitoria ha come presupposto che i raggiri non abbiano avuto carattere determinante del consenso e che, pertanto, il contratto resti valido (nella specie la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza di merito, la quale, invece, aveva ritenuto che la domanda risarcitoria supponesse la proposizione della domanda di annullamento del contratto, che non era stata formulata)”: Cass. 9523/1999).

Nel caso di specie è pacifico che l’attore non ha formulato domanda ex art. 1440 c.c.

Tuttavia il raffronto fra le due fattispecie è utile in quanto consente di comprendere che l’attore, che in questo caso, non ha sufficientemente né idoneamente allegato le proprie ragioni.

Egli infatti in modo sbrigativo ed apodittico sostiene che, se avesse saputo della situazione problematica relativa alla statica dell’edificio condominiale, non avrebbe stipulato il contratto preliminare.

Ma, per quanto già prima esposto con riferimento alla responsabilità precontrattuale, l’attore non ha svolto utili difese sul punto.

Egli cioè non ha spiegato le ragioni per cui (saputo dei problemi di statica) non si sarebbe determinato a stipulare il preliminare.

Egli comunque non ha dedotto che, in forza delle problematiche relative alla statica dell’edificio, il prezzo pattuito fosse eccessivo.

Vero è, invece, che il XX ad un certo punto si è sottratto tout court alla stipula del rogito, pretendendo da controparte la redazione di una ulteriore perizia (non si sa bene se relativa all’intero stabile o soltanto all’appartamento promesso in vendita) e preannunciando una propria perizia di parte.

Si vedano sul punto i documenti 5 e 7 attorei.

Il rifiuto opposto dal XX rispetto alla stipula del rogito – in quanto non supportato da elementi di fatto che consentano di affermare che la YY abbia “strappato” un prezzo eccessivo rispetto a quello effettivo di mercato, in conseguenza delle problematiche di statica, e quindi che il XX giustificatamente non abbia rogitato, a quel prezzo – svuota di significato la pretesa dell’attore e rende infondata la domanda ex art. 1439 c.c.

Tra l’altro si consideri che le problematiche di statica che connotano l’edificio condominiale non necessariamente hanno avuto una concreta ricaduta sull’appartamento per cui è causa (ché di ciò non vi è traccia in atti).

Ad ogni buon conto, come si evince dalle plurime perizie in atti, si trattava di un fenomeno tenuto sotto controllo, e monitorato da decenni senza che si fossero mai determinate situazioni di concreto pericolo.

In ogni caso il supposto minor valore delle parti comuni (in quanto interessate da fenomeni di assestamento, fessurazioni e quant’altro) non è stato neppure dedotto dall’attore, e comunque non può considerarsi un elemento provato in causa.

Giova aggiungere, sempre a riprova della debolezza della tesi attorea ex art. 1439 c.c., che è intercorso un considerevole lasso di tempo tra la sottoscrizione della proposta di acquisto da parte del XX (12 maggio 2005) e la stipula del preliminare (30 giugno 2005). Tale lasso di tempo avrebbe consentito al XX (sol che egli avesse usato la normale diligenza) di attivarsi per acquisire l’atto di provenienza della YY e per svolgere ogni opportuno approfondimento (anche solo contattando i danti causa della YY), valutando se addivenire alla stipula del preliminare.

Ciò è tanto più vero, sol che si consideri che il XX ha insistentemente rimarcato l’esistenza nell’atto di provenienza della YY (1995) di una postilla notarile che faceva comprendere che la YY era stata espressamente informata dai propri danti causa dei problemi di statica dell’edificio.

Ma ciò depone a sfavore dell’attore: infatti egli, se avesse adoperato la normale diligenza, si sarebbe posto nella condizione di “allarmarsi” sulla qualità dell’immobile oggetto della proposta di acquisto, e magari (ma non è dato di saperlo con certezza) non avrebbe sottoscritto il preliminare.

Invece il XX ha ritenuto di sottoscrivere il preliminare, sostanzialmente nulla facendo tra la sottoscrizione della proposta di acquisto e la stipula del preliminare; e solo dopo ha iniziato ad allegare la reticenza della YY (laddove egli, secondo la normale diligenza, aveva, come detto, la possibilità di svolgere approfondimenti in prevenzione).

Essendo egli venuto meno a un comportamento di normale diligenza, non può ex post far ricadere sulla YY una propria leggerezza.

Comunque il XX avrebbe dovuto, quantomeno, attivarsi subito dopo la stipula del preliminare avvenuta il 30 giugno 2005, per acquisire la copia dell’atto di provenienza della YY e il materiale peritale che gli consentisse di approfondire la questione delle problematiche di statica dell’edificio.

Invece egli sin dalle prime difese ha dato atto di essersi attivato ben dopo, visto che egli ha ricevuto dall’amministratore del condominio il materiale peritale solo tra settembre e ottobre 2005.

A tale ultimo proposito va escluso che sia intercorso un notevole lasso di tempo fra la richiesta del XX e la consegna dei documenti da parte dell’amministratore condominiale V(omissis) S(omissis): questi infatti in sede di esame testimoniale, con dichiarazioni che debbono ritenersi immuni da dubbi di attendibilità, ha dichiarato che intercorsero al massimo dieci giorni fra la richiesta dei documenti e la consegna dei medesimi presso l’ufficio del XX.

Addirittura, dopo l’acquisizione di tali documenti, l’attore attese sino all’ 11 dicembre 2005 (documento 5 attoreo), dunque circa due mesi e mezzo, per comunicare alla YY le proprie rimostranze (tra l’altro solamente tre giorni prima della data fissata in preliminare per la stipula del definitivo).

Con la medesima missiva il XX dedusse di avere “incaricato un tecnico di fiducia” per la verifica della situazione; ma nel presente giudizio egli non ha prodotto alcuna perizia redatta da tecnico di sua fiducia, il che significa che tale perizia non è mai venuta ad esistenza.

Tale atteggiamento, esattamente stigmatizzato dalla convenuta, porta a ragionevolmente ritenere che il XX si sia pentito dell’affare, ammantando tale pentimento di questioni che non sono state allegate né provate in modo consono nel presente giudizio.

Il XX avrebbe dovuto munirsi quantomeno di una propria perizia di parte, mediante la quale fornire un principio di prova sull’eventuale grave divario tra prezzo pattuito e prezzo di mercato effettivo dell’appartamento, ma non lo ha fatto.

Tale scelta non può peraltro ricadere sulla YY.

In buona sostanza e conclusivamente, restano dubbi su ciò che il XX avrebbe fatto se avesse saputo, alle soglie della stipula del preliminare, dell’esistenza delle problematiche di statica. Così come restano dubbi sulla concreta ricaduta delle problematiche di statica dell’edificio nel suo complesso, sul valore dello specifico appartamento oggetto del preliminare.

E comunque l’attore non ha fatto uso della normale diligenza, rispetto alle informazioni sull’appartamento che avrebbe potuto acquisire sol che avesse attivato modalità tempestive e solerti.

Tali dubbi, non diradati dalle scarne allegazioni dell’attore (che sono comunque rimaste prive di principio di prova a suo favore), non consentono di ravvisare un dolo determinante quale vizio genetico del contratto preliminare in esame.

Con ciò non si vuole dire che la YY abbia agito in modo encomiabile, laddove ha ritenuto che la visita effettuata in loco dal XX il 12 maggio 2005 gli abbia consentito di capire tutto sull’immobile. E laddove ha ritenuto non necessario prospettargli, in quel momento o comunque prima della stipula del preliminare, le problematiche di statica sviluppatesi nel corso degli anni precedenti.

Si vuole evidenziare, semplicemente, che il XX non ha dedotto né provato le ragioni che lo avrebbero portato a non stipulare il preliminare, se avesse saputo tutto ciò.

In ogni caso le domande formulate dal XX non possono essere forzate al punto da ravvisare nelle sue difese – laddove egli ha dedotto (qua e là) di avere patito un danno – una implicita domanda ex art. 1440 c.c. (la quale consente il rimedio del risarcimento del danno, lasciando intatta la pattuizione).

Se così si facesse, si incorrerebbe in un evidente vizio di ultrapetizione.

Pertanto la domanda di annullamento va rigettata in quanto infondata.

4.

Non resta che valutare le domande mediante le quali ognuna delle parti ha dedotto l’inadempimento dell’altra parte:

– giustificante, secondo il XX, il recesso e il diritto di conseguire il pagamento del doppio della caparra; o comunque la risoluzione del contratto con ogni conseguente obbligo restitutorio del versato (e di nulla più del versato);

– giustificante, secondo la YY, l’intervenuta risoluzione di diritto del preliminare con conseguente diritto di ritenere la caparra ricevuta.

Vi è subito da dire che la parte attrice ha formulato in modo non del tutto felice la domanda in esame.

Il XX infatti pretende il pagamento di una somma pari al doppio della caparra, ma non invoca espressamente il rimedio del recesso ex art. 1385 co. 2 c.c. (ventilato solamente nelle comunicazioni ante causam).

Egli invoca unicamente il più generale rimedio della risoluzione per inadempimento; ma così si pone all’esterno del meccanismo della preventiva quantificazione del danno (che è proprio della norma dettata dall’articolo 1385 co. 2 c.c.) e fa echeggiare il meccanismo di cui all’articolo 1385 co. 3 c.c. (nell’ambito del quale la prova del danno è governata dalle norme generali, sicché spetta al soggetto che lamenti il maggior danno – cioè il danno maggiore della caparra versata – fornirne la prova).

Ad ogni buon conto, ferme tali aporie, è inevitabile porre a confronto i reciproci inadempimenti prospettati alle parti, per verificare quale di esse debba ritenersi inadempiente.

La risposta, dopo tutto quanto prima esposto, è agevole.

Il soggetto inadempiente è il XX.

Infatti la YY, una volta ricevuta la missiva datata 11 dicembre 2005 (contenente le prime doglianze del XX sulla statica dell’edificio), si è premurata di formulare chiara diffida ad adempiere in data 22 dicembre 2005, consentendo al XX di addivenire alla stipula del definitivo non più in data 14 dicembre 2005 (come pattuito nel preliminare) bensì in data 18 gennaio 2006 (documento 6 attoreo).

Il XX a fronte di ciò si è trincerato dietro le doglianze sulla statica dell’edificio, notificando alla YY i due atti stragiudiziali di cui ai documenti 7 e 8 attorei (con il secondo dei quali ha dichiarato di recedere dal preliminare).

Ma, per le ragioni prima esposte, difetta la prova che il rifiuto del XX di addivenire alla stipula del definitivo o comunque il suo recesso dal preliminare possano dirsi giustificati.

Il suo inadempimento è conclamato e grave in quanto l’unica obbligazione scaturente dal preliminare è appunto quella di rendersi disponibile alla stipula del definitivo.

Scatta dunque la risoluzione di diritto invocata dalla YY la quale – dopo la notifica dei due atti stragiudiziali da parte del XX – ha del tutto coerentemente comunicato al promissario acquirente che il preliminare doveva intendersi risolto di diritto ex art. 1454 c.c. (essendo decorso inutilmente – e senza valide ragioni addotte dal XX – il termine assegnato a quest’ultimo mediante la diffida ad adempiere del 22 dicembre 2005; e dovendosi ritenere che il XX si fosse con ciò reso gravemente inadempiente).

Si veda il documento 5 convenuta.

Vi è a questo punto da dire che la diffida ad adempiere formulata dalla YY (e la intervenuta risoluzione di diritto del contratto) non è incompatibile con la pretesa avanzata dalla YY di vedere accertato il proprio diritto di ritenere la caparra versata, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1385 c.c.

Vale infatti il principio di diritto in forza del quale “La risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 cod. civ., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell’art. 1385 cod. civ., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di accertare che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte adempiente provare anche il danno nell’ “an” e nel “quantum debeatur” (Cass. 2999/2012).

Pertanto, in accoglimento della domanda riconvenzionale della YY, va dichiarata la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 30 giugno 2005, e va riconosciuto il diritto della YY di ritenere la caparra confirmatoria di Euro 75.000,00.

5.

La dirimenza degli argomenti esposti determina l’irrilevanza della CTU insistita dalla parte convenuta.

6.

Al rigetto delle domande attoree consegue, ai sensi dell’articolo 669 novies co. 3 c.p.c., la perdita di efficacia del provvedimento cautelare di sequestro conservativo autorizzato con ordinanza collegiale depositata in data 7 agosto 2006 sino alla concorrenza di Euro 150.000.

C)

Secondo il principio della soccombenza, le spese del presente giudizio e del procedimento cautelare in corso di causa vanno poste a carico di parte attrice.

La liquidazione del compenso va effettuata secondo i parametri introdotti dal Decreto del Ministero della Giustizia 20 luglio 2012 n. 140 (entrato in vigore il 23 agosto 2012), e non secondo i parametri dettati dal nuovo Regolamento di cui al Decreto del Ministero della Giustizia 10 marzo 2014, n. 55 (entrato in vigore il 3 aprile 2014), per le seguenti ragioni.

L’articolo 41 del D.M. n. 140 del 2012 è del seguente tenore: “Disposizione temporale – Le disposizioni di cui al presente decreto si applicano alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore”.

Proprio con riferimento a tale norma, la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite mediante la sentenza n. 17405/2012 ha chiarito che i nuovi parametri di cui al D.M. n. 140 del 2012, cui vanno commisurati i compensi dei professionisti in luogo delle abrogate tariffe professionali, sono da applicare ogni qualvolta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto e si riferisca al compenso spettante ad un professionista che, a quella data, non abbia ancora completato la propria prestazione professionale, ancorché tale prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta quando ancora erano in vigore le tariffe abrogate, evocando l’accezione onnicomprensiva di “compenso” la nozione di un corrispettivo unitario per l’opera complessivamente prestata.

Calando tali principi nel caso in esame è possibile rilevare:

– che la liquidazione del compenso viene effettuata in un momento successivo alla data di entrata in vigore del D.M. n. 140 del 2012;

– che il difensore della YY alla data di entrata in vigore del predetto decreto non aveva ancora completato la propria prestazione professionale;

– che il medesimo difensore ha completato la propria prestazione professionale in data 15 ottobre 2013, al deposito della memoria di replica;

– che quindi sussistono entrambi i presupposti che consentono di applicare i parametri di cui al D.M. n. 140 del 2012.

Per converso, difettano i presupposti per applicare i parametri di cui al nuovo D.M. n. 55 del 2014 entrato in vigore in data 3 aprile 2014 in quanto:

– il nuovo D.M. contiene una norma identica a quella del precedente D.M.;

– si fa riferimento all’articolo 28, parimenti denominato “Disposizione temporale”, in forza del quale “Le disposizioni di cui al presente decreto si applicano alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore”;

– atteso l’identico tenore della “Disposizione temporale”, anche con riferimento al nuovo D.M. debbono valere i principi dettati dalla Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite (non rinvenendosi valide ragioni per discostarsene);

– conseguentemente il nuovo D.M. non si applica alla presente liquidazione: trattasi infatti di liquidazione successiva alla sua entrata in vigore, ma la prestazione del difensore della YY si è completamente esaurita prima del 3 aprile 2014 e dunque sotto il vigore delle precedenti tariffe di cui al D.M. n. 140 del 2012.

Tanto chiarito:

– alla luce della somma accertata come dovuta (Euro 75.000), si applica lo scaglione da Euro 50.001 ad Euro 100.000;

– le fasi da prendere in considerazione sono quelle di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria;

– attesa la complessità del caso trattato e in considerazione dell’istruttoria orale svolta, altresì tenuto conto del risultato utile conseguito dalla YY, si stima equo liquidare complessivi Euro 9.000, oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, difesa, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:

– Rigetta le domande proposte da XX nei confronti di YY.

– In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta YY, dichiara la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 30 giugno 2005, riconoscendo il diritto della YY di ritenere la caparra confirmatoria di Euro 75.000,00.

– Visto l’articolo 669 novies co. 3 c.p.c., dichiara la perdita di efficacia del provvedimento

cautelare di sequestro conservativo autorizzato con ordinanza collegiale depositata in data 7

agosto 2006 (procedimento n. 8994/2006 R.G.) sino alla concorrenza di Euro 150.000.

– Condanna XX al pagamento in favore di YY delle spese del presente giudizio, che si liquidano in Euro 9.000 per compenso, oltre CPA 4% ed IVA se dovuta.

Conclusione

Così deciso in Bologna, il 19 aprile 2014.

Depositata in Cancelleria il 13 maggio 2014.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA – SEZIONE SECONDA

nella persona del giudice unico Dott. Anna Maria ROSSI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 17105/2000 R.G. promossa da:

A.A. elettivamente domiciliato in VIA DE” FALEGNAMI, 5 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. RIDOLFI RENZO che lo rappresenta e difende;

ATTORE

N.N. elettivamente domiciliato in STRADA MAGGIORE, 29 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. SARDINI VITTORIO che lo rappresenta e difende;

CONVENUTO

CONDOMINIO “A.” VIA omissis – SAN BENEDETTO VAL DI SAMBRO (BOLOGNA) elettivamente domiciliato in VIA GARIBALDI, 7 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. SCIRE” LETTERIO che lo rappresenta e difende;

CHIAMATO IN CAUSA

in punto a:

“140999 – Altri contratti tipici ed obbligazioni non rientranti nelle altre materie”

CONCLUSIONI

Il procuratore dell’attore chiede e conclude:

“Voglia l’Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:

accertare e verificare l’esistenza dei vizi esposti in narrativa che rendono l’immobile in questione inidoneo all’uso cui è destinato;

dichiarare conseguentemente la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 27.9.1999 per inadempimento del promittente venditore, sig. N.N.;

condannare il sig. N.N. alla restituzione della somma di Lire 30.000.000 versata al sig. N.N. al momento della stipula del preliminare.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio e del precedente giudizio di accertamento tecnico preventivo.”

Il procuratore del convenuto chiede e conclude:

Voglia l’Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa.

In via preliminare

Autorizzare la chiamata in causa del Condominio “A.” via “M.” n. 1000 San Benedetto Val di Sambro (Bologna) nella persona dell’amministratore pro tempore, per essere dal medesimo manlevato di ogni eventuale conseguenza pregiudizievole che dovesse derivare a parte convenuta dal presente giudizio, ciò sul presupposto che i vizi denunciati dall’attore, se accertati, possono essere solo di esclusiva responsabilità del condominio;

In via principale

Respingere ogni domanda formulata dall’attore in quanto destituita di fondamento in diritto. Con vittoria delle spese della lite.

In via riconvenzionale principale

Disporre, per gli effetti dell’art. 2932 c.c., l’acquisto dell’immobile sito in San Benedetto Val di Sambro (Bologna), via “M.” n. 1000 in capo al sig. A.A. e conseguentemente

Condannare il sig. A.A. a corrispondere a parte convenuta il prezzo pari a Lire 40.000.000 oltre interessi e rivalutazione monetaria.

Con vittoria delle spese di giudizio.

In via riconvenzionale subordinata

Nella denegata ipotesi che l’Ill.mo Tribunale adito ritenesse di accogliere la domanda di risoluzione formulata dall’attore, si chiede che nella determinazione del quantum da restituirsi da parte del sig. N.N. al sig. A.A. si tenga conto dei fattori enunciati al punto 4) del presente atto, i cui importi verranno documentati in corso di causa, con conseguente compensazione e conguaglio delle somme.

Con compensazione delle spese di giudizio.

Il procuratore del terzo chiamato chiede e conclude:

piaccia all’Ill.mo Giudice:

in via preliminare

dichiarare la carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto.

Respingere la domanda proposta nei confronti del condominio per assoluta indeterminatezza del petitum e della causa petendi, determinata dalla mancata esposizione e specificazione delle ragioni di diritto poste a fondamento della domanda nonché dalla sua mancata determinazione.

Nel merito respingere la domanda svolta nei confronti del condominio perché infondata in fatto ed in diritto.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”

Svolgimento del processo

Con domanda notificata il 7.12.2000 A.A. lamentava che nella sua abitazione si erano verificati gravi fenomeni di infiltrazione di umidità e di trasudamento d’acqua e di condensa tali da rendere l’appartamento sito in via “M.’, n. 1000, a San Benedetto Val di Sambro (Bologna), invivibile ed insalubre. Tale appartamento era stato promesso in vendita all’attore con contratto preliminare di compravendita stipulato con il promittente alienante N.N. in data 27.9.1999, per il prezzo di Lire 70.000.000. Il sig. A.A. corrispondeva a titolo di caparra confirmatoria ed acconto prezzo Lire 30.000.000. Preso possesso dell’immobile riscontrava i vizi sopra descritti.

Al fine di far accertare lo stato dei luoghi e le condizioni dell’immobile, il sig. A.A. depositava avanti il Tribunale di Bologna ricorso ex art. 696 c.p.c., R.G. n. 3733/2000. In tale sede conveniva in giudizio il proprietario dell’immobile promesso in vendita che a sua volta chiamava in manleva il condominio di Via “M.’, in persona del suo amministratore pro tempore. Il procedimento si concludeva con deposito della perizia del CTU geom. M. in data 4.9.2000.

Successivamente, il sig. A.A. proponeva domanda, per cui è causa, di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, sig. N.N., previo accertamento dell’esistenza dei vizi dovuti a fenomeni di infiltrazione e umidità che rendono l’immobile inidoneo all’uso pattuito e di condanna alla restituzione della somma di Lire 30.000.000 versata al sig. N.N. al momento della stipula del preliminare.

Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 01.03.20001 il sig. N.N. chiedendo preliminarmente l’autorizzazione alla chiamata in causa del Condominio per essere dal medesimo manlevato da ogni conseguenza pregiudizievole, sull’assunto che i vizi, qualora esistenti, dovessero essere imputati al Condominio.

In via principale il sig. N.N. chiedeva il rigetto della domanda attrice perché infondata e in via riconvenzionale principale la pronuncia di sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. con conseguente condanna del sig. A.A. a corrispondergli il residuo prezzo di Lire 40.000.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria.

In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, chiedeva la determinazione del quantum da restituirsi da parte dell’attore, comprensivo del canone locativo e dei costi per il ripristino dell’appartamento nelle condizioni in cui si trovava al momento della consegna.

In data 29.5.2001 si costituiva in giudizio anche il condominio, contestando le domande svolte nei suoi confronti perché infondate in fatto e in diritto ed eccependo in via preliminare la propria carenza di legittimazione passiva nonché la nullità della domanda proposta nei suoi confronti per indeterminatezza della causa petendi e del petitum.

La causa veniva istruita mediante l’espletamento di prove per testi e CTU richiesta dal convenuto ad integrazione di quanto emerso nell’ATP, il cui fascicolo veniva acquisito d’ufficio agli atti di causa.

All’udienza di precisazione delle conclusioni del 25.10.2007, i difensori delle parti precisavano le conclusioni, come da atto di citazione e da comparsa di costituzione e risposta. All’esito dei termini massimi di legge ai sensi dell’art. 190 c.p.c. la causa veniva trattenuta in decisione.

Motivi della decisione

Ai fini della pronuncia sulla domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare di compravendita vanno innanzitutto presi in considerazione i vizi dedotti, relativi alle manifestazioni di umidità e alle infiltrazioni, dei quali va accertata l’esistenza e la gravità. Segnatamente, tali vizi giustificano la risoluzione del contratto se viene data la prova che hanno assunto obiettiva rilevanza e consistenza in modo da ostacolare la salubrità di vita delle persone che occupavano l’alloggio in questione, incidendo sull’ordinario godimento dell’unità immobiliare e se tali vizi, taciuti dal promittente alienante e non facilmente riconoscibili dal promissario acquirente, sono preesistenti al momento della stipulazione del contratto preliminare.

L’esistenza dei gravi vizi risulta sufficientemente provata dall’attore per i motivi si seguito enunciati.

Nella propria relazione peritale in sede di ATP, il geom. M. ha riscontrato vizi causati da umidità: “vaste porzioni di parete sono umide, con conseguente formazione di macchie di muffa, sgretolamento delle tinteggiature e danneggiamento dell’intonaco. Le macchie di umidità sono ascritte essenzialmente a due tipi di cause: “a fenomeni di risalita per capillarità di acqua presente nel terreno (umidità saliente) e da condensa di umidità nelle zone fredde alle pareti”. La risalita di umidità è dovuta alla mancanza di una barriera impermeabile al livello del terreno, che la impedisca, e di un vespaio, con funzione isolante, ed è notevolmente aggravata dall’accentuata inclinazione del marciapiede che determina un accumulo di acqua. Inoltre, la condensa dell’umidità interna è dovuta all’inadeguatezza del sistema di isolamento in sede di esecuzione dell’edificio.

Le conclusioni del CTU appaiono pienamente condivisibili, in quanto la relazione è accurata e completa sotto ogni profilo, in relazione alla descrizione dell’immobile, all’individuazione dei vizi e alla determinazione delle loro cause e l’iter motivazionale seguito appare congruo alla natura del quesito, sorretto da precise argomentazioni tecniche e immune da qualsivoglia vizio logico.

Orbene, l’esistenza dei vizi, oggettivi e strutturali, così come accertata dal ctu, non è pressoché contestata dalle parti costituite. Le difese del convenuto si appuntano invece su tre diversi elementi: 1) sulla sopravvenienza di tali vizi in un momento successivo alla stipula del preliminare; 2) sulla loro imputabilità alla condotta del promissario acquirente e/o del condominio; 3) sulla scarsa incidenza sulle condizioni di vita nell’immobile.

Quanto al primo punto, si osserva che l’inizio dei lavori da parte del consulente, fissato per giugno del 2000, è di pochi mesi posteriore all’immissione dell’attore nel godimento dell’immobile e che le cause dei difetti accertati dal consulente non sono ravvisabili in circostanze estemporanee ma trovano spiegazione in carenze strutturali, per lo più originarie, e coessenziali alla struttura dell’immobile, ovvero che difficilmente avrebbero potuto insorgere in un breve lasso di tempo. Non valgono a inficiare queste conclusioni le testimonianze rese nell’interesse del convenuto: esse si riferiscono alla non immediata percettibilità delle infiltrazioni, (che consente di ritenere il vizio occulto e la contestazione tempestiva) in ipotesi ascrivibile ad una continua e particolarmente accurata manutenzione del proprietario, ma non valgono a contraddire la CTU in relazione all’esistenza di difetti strutturali nella realizzazione del condominio, che si pongono come antecedente causale dei vizi e dei danni denunciati dall’attore, evidenziatisi poco dopo la promessa vendita all’interno dell’appartamento oggetto del negozio.

Anche a voler diversamente opinare, dal complesso delle testimonianze non si evince comunque in maniera certa l’inesistenza di fenomeni di muffa e infiltrazione nel periodo antecedente alla stipulazione del preliminare: l’agente immobiliare sig.ra L.L. riferisce infatti di aver visitato l’appartamento unicamente nel corso del 1999, dopo il conferimento dell’incarico di vendita da parte del sig. N.N., presumibilmente dopo che l’immobile era stato tinteggiato (cfr. testimonianza sig.ra B.B., moglie dell’attore, in regime di separazione dei beni). Anche le altre testimonianze del figlio del convenuto, sig. M.M., che dichiara di non aver visitato l’appartamento nel 1999, e della sig. S.S. che riferisce di sue visite all’appartamento limitate fino al 1997, non permettono di provare in modo univoco che anteriormente al settembre 1999 lo stato dell’immobile fosse del tutto alieno da fenomeni quali quelli riscontrati dall’attore.

Appare piuttosto più plausibile che durante la stagione invernale dell’anno 1999 si siano manifestate in tutta la loro gravità macchie di muffa, prima rimaste non visibili per la recente tinteggiatura dei vani e per le più favorevoli condizioni meteorologiche. Dalla testimonianza della sig. B.B. risulta, a conferma di ciò, che le prime infiltrazioni e macchie di muffa si sono manifestate a novembre, proprio in concomitanza con le prime nevicate.

A completamento del quadro istruttorio, si collocano le testimonianze dei due elettricisti: il sig. C.C., intervenuto a seguito di chiamata del sig. A.A., ha dichiarato che l’impianto elettrico dell’appartamento era non adeguato e in cattive condizioni e che buona parte delle prese elettriche presenti nell’immobile erano ossidate dall’umidità, aggiungendo di avere scollegato, per evitare il cortocircuito, due dei termosifoni presenti nell’abitazione. In precedenza, nell’ottobre 1998, quando ancora l’appartamento era abitato dal sig. N.N., era intervenuto il sig. Davide D., che in sede di testimonianza ha dichiarato di non aver visto macchie di umidità e di muffa, ma solo di condensa agli angoli.

Quanto al secondo punto, il convenuto deduce che le macchie di umidità sono state causate da una condotta colposa ascrivibile al sig. A.A. che ha eliminato l’impianto termico e apposto doppi infissi con telaio in alluminio. Tali censure sono infondate: il CTU M. esplicitamente riconosce che tali due condotte possono essere valutati come elementi aggravanti ma non determinanti la formazione delle macchie. Con riferimento alla disattivazione di alcuni corpi scaldanti da parte del sig. A.A. si osserva inoltre che tale riduzione dei caloriferi è stata determinata dall’inadeguatezza dell’impianto elettrico, che creava dei cortocircuiti. Pertanto in tale condotta non può essere ravvisato un concorso di colpa del sig. A.A.. Quanto invece alla realizzazione dei doppi infissi, la circostanza che siano stati apposti dal sig. A.A. è solo allegata e non provata dal convenuto.

Infine, riguardo ai rapporti tra promittente alienante e condominio, sui quali si tornerà in prosieguo di motivazione, si evince dalla relazione del CTU la sussistenza di un nesso di causa-effetto tra i vizi riscontrati nell’appartamento da una parte e l’assenza di impermeabilizzazione nella parete esterna del condominio e la mancanza di una barriera impermeabile a livello del terreno dall’altro, che non comporta peraltro alcun addebito in capo al condominio, in relazione all’oggetto della presente controversia, per quanto più avanti si dirà.

Sul piano contrattuale, infatti, dei vizi accertati nell’immobile promesso in vendita risponde oggettivamente il promittente venditore, per il solo fatto della loro esistenza, a prescindere da ogni profilo di colpa. Il rimedio generale della risoluzione del contratto è infatti valevole per il contratto preliminare e può essere esperito dal promissario acquirente anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene che risulti affetto da vizi non considerati nel momento della stipula del preliminare, in quanto l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (Cass. civ. n. 3383/2007).

Ne discende la piena applicabilità anche al preliminare della disciplina sulla garanzia per i vizi come prevista in materia di compravendita, che opera oggettivamente.

Venendo al terzo punto, vale invece anche in questa fattispecie il limite generale della non scarsa importanza dell’inadempimento: rilevanti sono pertanto i vizi che diminuiscono in modo apprezzabile il valore del bene o lo rendono inidoneo all’uso cui è destinato.

Nel caso di specie, i vizi rilevati – come sopra ricordato si tratta di formazione di macchie di muffa, sgretolamento della tinteggiatura, danneggiamento dell’intonaco – sono tali da rendere l’immobile non del tutto idoneo all’uso abitativo: risulta di tutta evidenza che non è in linea con gli attuali standard abitativi un immobile le cui pareti sono interessate da una continua formazione di macchie di muffa e da infiltrazioni, sia per motivi estetici, sia per la gravosa incidenza sulla manutenzione dello stesso, richiedendo il fenomeno una serie costante di interventi, prima dell’effettuazione delle necessarie opere di ripristino sulle pareti esterne che non sono nella disponibilità dell’attore, sia per l’insalubrità dello stesso.

Va pertanto accolta la domanda di risoluzione proposta dall’attore, ricorrendone tutti gli elementi costitutivi, e per l’effetto condannato, il convenuto alla restituzione nei confronti dell’attore di Lire 30.000.000 ricevuti a titolo di caparra e acconto sul prezzo, e l’attore al rilascio dell’immobile; per quanto consta dagli atti di causa, invero, l’attore permane nel godimento dell’immobile oggetto di causa.

Ne consegue l’implicito rigetto della domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto, di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Per contro, va invece accolta la domanda riconvenzionale subordinata del convenuto e, accertato il credito convenuto nei confronti dell’attore, si dichiara interamente compensata la somma di Lire 30.000.000 versata dal A.A. a titolo di acconto del prezzo di vendita e alla cui restituzione è stato condannato il N.N. come effetto della dichiarata risoluzione del preliminare con la somma dovuta dal A.A. per i canoni locativi e i costi di ripristino.

Al riguardo, si osserva preliminarmente che la domanda dell’attore di restituzione è limitata al capitale di Lire 30.000.000, e non è estesa agli interessi, che non possono essere attribuiti d’ufficio. Per costante orientamento giurisprudenziale, in tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi hanno fondamento autonomo rispetto al debito al quale accedono, sicché gli stessi possono essere attribuiti, in applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ., soltanto su espressa domanda della parte (Cass. civ. n. 4423/04).

D’altro canto il convenuto avanza sola domanda di compensazione e non anche di condanna per l’eventuale eccedenza del proprio credito.

Passando al merito della domanda riconvenzionale, dalla CTU esperita in corso di giudizio risulta che l’importo di Lire 30.000.000 dovuto dal N.N. per l’effetto dell’accoglimento della domanda di risoluzione e della conseguente domanda di restituzione proposta dal sig. A.A., era già ampiamente raggiunto per i lavori di ripristino quantificati in Euro. 1.750,00 IVA esclusa e per i canoni locativi dovuti dal 27.9.1999 ad aprile 2006, stimati dal geom. M. secondo un valore locativo medio di Euro 200,00 in un totale di Euro 17.550,00.

Non ci sono ragioni per discostarsi dal calcolo effettuato dal CTU, che ha tenuto conto di un valore medio tra Euro 120,00 di canone mensile per il 1999 e Euro 280,00 per l’anno 2006, anche in ragione dei parametri relativi ad immobili simili per ubicazione, dimensione, livello di finiture.

L’attore lamenta, da un lato che le modifiche apportate all’immobile rispetto alle quali il CTU calcola il costo dei ripristini non sono sufficientemente provate, dall’altro che il CTU ha erroneamente computato nel calcolo del canone un’autorimessa non ricompresa nell’oggetto del contratto preliminare: anche a voler dare spazio a tali doglianze, con conseguente riduzione dell’importo complessivo come sopra calcolato, esso risulta comunque superiore a Lire 30.000.000, atteso che il canone locativo va computato fino alla data dell’odierna pronuncia.

Quanto infine alla domanda avanzata dal N.N. nei confronti del condominio terzo chiamato, essa è da respingere.

Del tutto estranea è la posizione del condominio rispetto all’oggetto della causa, se solo si considera che non si fa in questa sede questione delle opere di esecuzione necessarie per porre rimedio ai vizi strutturali delle parti comuni del condominio, incidenti sulle porzioni di proprietà esclusiva, né si fa valere nei confronti del condominio una responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. per danni cagionati da beni di proprietà condominiale. L’oggetto della causa riguarda il contratto preliminare stipulato tra il sig. N.N. e il sig. A.A., che costituisce res inter alios acta rispetto al condominio e pertanto nessuna responsabilità può essere imputata al condominio per la risoluzione del contratto stipulato dall’attore e dal convenuto. Il condominio può certamente essere ritenuto responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. per i danni arrecati alle singole unità immobiliari se conseguenti a difetti delle parti comuni dell’edificio, ma non può viceversa farsi carico della mancata conclusione del contratto di compravendita dell’immobile, rispetto al quale è rimasto estraneo. Né il convenuto ha dimostrato di avere sollecitato il condominio, (costituitosi a seguito della compiuta edificazione dell’edificio, e quindi certamente immune da responsabilità, rispetto alle scelte costruttive a cui il ctu ha attribuito i problemi di infiltrazioni), nelle dovute sedi, affinché eseguisse le opere necessarie a conferire salubrità alla unità di sua proprietà, così da ritenerlo responsabile per colpevole inerzia della condizione attuale dell’immobile.

Le spese di lite tra attore e convenuto (comprensive delle spese di ATP e CTU) vanno compensate in ragione della reciproca soccombenza, mentre nei rapporti tra convenuto e terzo chiamato, sempre in forza del criterio della soccombenza, il sig. N.N. viene condannato a rifondere al condominio “A.” le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta con atto di citazione ritualmente notificato da A.A. nei confronti di N.N. e sulle domande riconvenzionali proposte da costui nei confronti di A.A., nonché sulla domanda proposta da N.N. nei confronti del terzo chiamato Condominio “A.” sito alla via “M.” n. 1000 in San Benedetto Val di Sambro (Bologna) nella persona dell’amministratore pro tempore, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, ha così provveduto:

-dichiara, previo accertamento dei vizi dedotti, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato da A.A. e N.N.;

-dichiara tenuto e condanna N.N. alla restituzione di Lire 30.000.000 nei confronti di A.A.;

-dichiara tenuto e condanna A.A. al rilascio dell’immobile a favore di N.N., libero da cose o persone;

-dichiara tenuto e condanna A.A. al pagamento della indennità di occupazione, e alla rifusione delle spese di ripristino, fino a concorrenza della somma di Lire 30.000.000 nei confronti di N.N. e per l’effetto dichiara integralmente compensati i rispettivi crediti;

-respinge la domanda proposta da N.N. nei confronti del condominio “A.”;

-compensa le spese tra A.A. e N.N.;

-condanna N.N. a rifondere le spese di lite al condominio “A.”, che liquida in Euro 1.841,04 per diritti, Euro 2.800,00 per onorari, Euro 177,19 per spese vive, oltre spese generali, IVA e CPA.

Cosi” deciso in data 31.3.2008 dal TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA.

il Giudice Dott. Anna Maria ROSSI

Depositata in Cancelleria il 6 MAGGIO 2008

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA – SEZIONE SECONDA

nella persona del giudice unico Dott. Anna Maria ROSSI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 8876/2004 R.G. promossa da: XX elettivamente domiciliato in C/O NARDELLA VIA S. GIULIANO, 12 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. DI MATTIA GIANFRANCO che lo rappresenta e difende;

ATTORE

YY, elettivamente domiciliato in VIA ARTIERI, 2 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. POJANI GIANNUMBERTO che lo rappresenta e difende;

CONVENUTO

in punto a:

“140011 – Vendita di cose immobili”

CONCLUSIONI

Il procuratore dell’attore chiede e conclude: Nel merito in via principale: previo accertamento del grave inadempimento della signora YY, da cui è derivata la mancata stipula dell’atto pubblico di compravendita dell’immobile sito in Bologna, via “Melarancia’, n.30, dare atto della legittimità del recesso operato dall’Ing. XX ex art.1385 2° comma c.c., e per l’effetto condannare la signora YY convenuta al pagamento del saldo della caparra confirmatoria, e quindi a pagare a favore dell’Ing. XX la somma di Euro. 105.000,00 oltre interessi dalla domanda al soddisfo; in via subordinata, dichiarare risolta la promessa di compravendita sottoscritta il 27.11.2003, per grave inadempimento della promissaria acquirente, sig.ra YY, e per l’effetto condannare quest’ultima al pagamento del saldo della caparra confirmatoria di Euro.105.000,00 in virtù di quanto espressamente pattuito, oltre interessi, e al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non, subiti dagli attori, con interessi e rivalutazione, danni da liquidarsi anche in via equitativa.

In via istruttoria, si chiede l’interrogatorio della convenuta sui capitoli di cui alla citazione

Il procuratore del convenuto chiede e conclude: Piaccia al Tribunale, in via principale respingere tutte le domande così come formulate da parte attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto e in via riconvenzionale principalmente condannare l’attore XX a restituire alla signora YY la somma di Euro. 5.000,00 già versata, oltre interessi e rivalutazione dalla data della domanda all’effettivo soddisfo, accertato e ritenuto che il preliminare non si era mai perfezionato, sia per mancanza di volontà del proponente a trasmettere la proposta, o comunque perché ritirata, sia per mancata ricettizietà della accettazione, ed ancora per responsabilità precontrattuale del signor XX, avendo taciuto la esistenza della ipoteca durante la fase delle trattative; in subordine, qualora si ritenga concluso il contratto preliminare, dichiarare risolto per inadempimento del signor XX, per avere taciuto la esistenza della ipoteca, e condannare comunque l’attore alla restituzione della somma di Euro. 5.000,00 già versata, oltre interessi e rivalutazione dalla data della domanda all’effettivo soddisfo.

In via istruttoria chiede di ammettere la prova testimoniale della signora Emilia Testa, sui capitoli della comparsa di risposta.

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con citazione notificata il 26 maggio 2004, XX conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Bologna YY, per la udienza del 16.9.2004, esponendo di essere proprietario di un immobile posto in Bologna, via “Melarancia’, n. 30, e di averne affidato la vendita alla agenzia immobiliare “A.D.”; aggiungeva che la Agenzia in data 28.11.2003 gli aveva sottoposto una “proposta d’acquisto con prosieguo di promessa di compravendita”, sottoscritta il 27.11.2003 da YY, che prometteva irrevocabilmente ai sensi dell’art.1329 c.c. di acquistare per sé o persona da nominare l’immobile dell’attore, per il prezzo complessivo di Euro.560.000,00, fissato a corpo e non a misura, versando un acconto di caparra confirmatoria di Euro. 5.000,00 ed impegnandosi a versare il saldo della caparra confirmatoria, pari ad Euro.105.000,00 entro il 30.1.2004, ed il residuo prezzo al momento dell’atto notarile.

L’attore accettava la proposta e invitava la convenuta a versare il saldo della caparra confirmatoria, fissando un termine di 15 giorni, trascorso il quale recedeva dal contratto, intimando il pagamento della caparra; la convenuta, tuttavia, tramite il suo difensore avv. Costa assumeva di non avere avuto mai intenzione di obbligarsi al versamento di una tale caparra, e di essere stata raggirata dalla agenzia immobiliare.

L’attore concludeva come in epigrafe, chiedendo accertarsi la legittimità del recesso, e condannarsi la convenuta al pagamento della caparra, ovvero, in subordine, dichiarare risolta la promessa di compravendita, per inadempimento della promittente acquirente, e di conseguenza condannare quest’ultima al pagamento del saldo della caparra confirmatoria, oltre interessi, e al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non, subiti dagli attori, con interessi e rivalutazione.

Si costituiva la convenuta, in data 12.7.2004, contestando la pretesa dell’attore; assumeva infatti di avere sottoscritto il modulo predisposto dalla agenzia in base ad informazioni verbali fornitele dall’agente, del tutto difformi dal reale contenuto della “proposta”; in particolare, l’agente le aveva assicurato che si trattava solo di una “prenotazione” che non la impegnava, ma le consentiva di essere preferita ad altri acquirenti, a parità di condizioni; aggiungeva che la proposta non conteneva gli elementi necessari per un preliminare di vendita, atteso che non vi erano indicati i dati catastali del bene, e neppure vi era menzione della ipoteca iscritta sul bene.

Negava che si fosse perfezionato il vincolo obbligatorio anche sotto altro profilo, perché assumeva che la accettazione della proposta non le era pervenuta tempestivamente ed efficacemente, perché entro il termine fissato le era giunta solo tramite il mediatore, non invece dal venditore; contestava, poi, che la somma di Euro. 105.000,00 da versarsi entro il 30 gennaio 2004 fosse qualificabile come caparra confirmatoria, rilevando che ostava a questa qualifica la mancanza di contemporaneità tra la stipula del preliminare (da farsi entro l’8.12.2003) ed il previsto versamento della somma (da farsi entro il 30.12.2003).

Concludeva chiedendo di respingere le domande di parte attrice, e in via riconvenzionale condannare l’attore alla restituzione della somma di Euro.5.000,00 già versata, in ragione del fatto che il preliminare non si era mai perfezionato, ovvero, in subordine, dichiarare risolto per inadempimento il contratto, perché l’attore aveva taciuto la esistenza della ipoteca, e condannare comunque l’attore alla restituzione della somma di Euro.5.000,00 già versata, oltre interessi e rivalutazione.

L’attore contestava la verità dei fatti narrati dalla convenuta, che era invece pienamente consapevole -a suo dire- di essersi impegnata all’acquisto, tanto che aveva fatto inserire nella vendita l’arredamento della cucina e della camera da letto; aggiungeva che la promittente acquirente ben sapeva anche della esistenza del mutuo ipotecario, da estinguersi anticipatamente prima della stipula, utilizzando la caparra che la YY si era impegnata a versare.

La causa veniva istruita con le sole produzioni documentali, e quindi trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate alla udienza del 26.6.2008, dopo il deposito delle conclusionali e repliche.

Motivi

La proposta irrevocabile di acquisto in atti è eloquente, e descrive con chiarezza sia la natura dell’atto negoziale che la parte andava a compiere, sia l’oggetto della proposta, il corrispettivo e le modalità di versamento; contiene quindi tutti gli elementi per impegnare la proponente, con un vincolo obbligatorio che una volta accettato deve essere qualificato come preliminare di compravendita.

La proposta è stata rilasciata dalla YY al mediatore il 27.11.2003, ed accettata dal XX il giorno seguente; come risulta dalla stessa esposizione della convenuta quest’ultima ne ha avuto conoscenza tramite il mediatore, (vedi pag.6 della comparsa di costituzione), e non vi è dubbio, a questa stregua, che il contratto si sia perfezionato, atteso che l’art.1326 c.c. prevede espressamente che “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha avuto conoscenza della accettazione dell’altra parte”, senza affatto richiedere uno scambio diretto tra le parti di proposta ed accettazione; sono quindi irrilevanti le contestazioni di parte convenuta, circa la mancata spedizione o ricezione diretta della proposta.

Per quanto attiene poi alla domanda di condanna al pagamento del saldo della caparra, si osserva che l’art.1385 c.c. disegna l’istituto della caparra confirmatoria come patto di carattere reale, richiedendo che intervenga la dazione materiale della somma, ivi prevista come elemento di perfezione del patto, accompagnata da una chiara espressione di volontà.

Solo con il concorso di queste condizioni si realizza la fattispecie, che configura un vero e proprio patto accessorio al negozio principale, di carattere reale, in cui la volontà delle parti si esprime modificando la disciplina giuridica applicabile in caso di risoluzione, ed inserendo una preventiva liquidazione del danno, forfettaria (v. art.1385 cc).

Ora, nel caso in esame, solo la somma di Euro. 5.000,00 è stata effettivamente versata, mentre la residua somma, di Euro. 105.000,00, è stata promessa, ma non versata: a questa stregua il patto accessorio non si è perfezionato, tra le parti, che quindi non possono far valere una predeterminazione negoziale del danno da inadempimento, con la conseguente applicazione della norma generale, sulla risoluzione per inadempimento.

Esaminando, quindi la domanda subordinata di parte attrice si rileva che vi è inadempimento certo e grave della parte promittente l’acquisto, che nel termine previsto non ha versato la somma pattuita, di Euro.105.000,00, perdurando nell’inadempimento nonostante la intimazione ad adempiere rivoltale ritualmente dal promittente venditore; non può invece ritenersi inadempiente il promittente venditore, atteso che questi si era obbligato a trasferire il bene libero da iscrizioni al momento del rogito, e non prima, cosicché la esistenza della iscrizione ipotecaria, correlata al mutuo, al momento della proposta di acquisto non costituisce inadempimento del venditore; si rileva, tra l’altro, che la convenuta mai ha richiesto, prima del giudizio, la cancellazione della iscrizione ipotecaria, ovvero ne ha lamentato la esistenza, il che evidenzia che non fu questo il problema che determinò la signora YY a ritrarsi dalla proposta, come d’altro canto la stessa ammette, riferendo, in comparsa, che il giorno dopo avere firmato cambiò idea, dopo essersi consultata con un legale.

L’inadempimento riguarda una somma rilevante, e giustifica la risoluzione del contratto preliminare, e la condanna della promittente acquirente al risarcimento del danno che la controparte ha subìto; poiché sappiamo che il venditore ha venduto l’immobile allo stesso prezzo, con un anno di ritardo, e risulta per tabulas che si era obbligato comunque a versare Euro. 10.000,00 alla agenzia di mediazioni, alla firma del preliminare, il danno si determina nella somma di Euro. 10.000,00 per spese di mediazione, oltre che nella somma maturata in un anno a titolo di interessi legali, che all’epoca erano fissati nel 2.5 % annuo, (percentuale che assorbe la inflazione) pari ad Euro. 14.000,00; sommate queste voci di danno, ed estinto per compensazione il credito, fino a concorrenza della somma ricevuta, di Euro. 5.000,00, il danno risarcibile si determina in Euro. 19.000,00, alla data del 28.2.2005; trattandosi di un debito di valore, da quella data fino al saldo sono dovuti, sulla somma capitale, gli importi maturati a titolo di interessi, secondo il tasso legale, ovvero, se maggiore, il danno da svalutazione, liquidato secondo gli indici istat per la variazione dei prezzi al consumo, fino al saldo.

Le spese della lite seguono la soccombenza, come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando sulle domande formulate con citazione notificata il 26 maggio 2004, da XX nei confronti di YY, e da quest’ultima in riconvenzionale, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, ha così provveduto:

– dichiara risolta la promessa di compravendita sottoscritta il 27.11.2003, per grave inadempimento della promissaria acquirente, sig.ra YY, e condanna quest’ultima al risarcimento del danno, mediante il pagamento della somma di Euro. 19.000,00 oltre interessi su detta somma, successivi al 28 febbraio 2005, secondo il tasso legale, ovvero, se maggiore, il danno da svalutazione, liquidato secondo gli indici istat per la variazione dei prezzi al consumo, fino al saldo;

– condanna la convenuta all’integrale rifusione in favore dell’attore delle spese, che si liquidano in Euro. 516,50 per anticipazioni, Euro. 1.903,00 per diritti, Euro.4.000,00 per onorari, oltre spese generali, iva e cpa.

Così deciso in data 29 dicembre 2008

Depositata in Cancelleria il 6 FEBBRAIO 2009

ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

Il proprietario può agire per far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio.

ACONTATTI
ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno [15 c.p.c.]

ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

“La sentenza che, accogliendo un’azione negatoria servitutis, si limita ad accertare l’inesistenza della servitù non è utilizzabile come titolo esecutivo per richiedere al giudice dell’esecuzione ex art. 612 c.p.c., l’individuazione delle misure atte a garantire la protezione da turbative o molestie, ove sul punto non si sia pronunciato, con statuizione di condanna, il giudice del merito ai sensi dell’art. 949 c.c., comma 2. Allo stesso modo, nel caso di accertamento della servitù ai sensi dell’art. 1079 c.c., non è possibile rivolgersi al giudice dell’esecuzione per far cessare eventuali impedimenti o turbative se l’adozione dei provvedimenti occorrenti non sia stata disposta dal giudice del merito”.

L’azione “negatoria servitutis”

ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

 tende alla negazione di qualsiasi diritto, anche dominicale, affermato dal terzo sul bene e, quindi, non al mero accertamento dell’inesistenza della pretesa servitù ma al conseguimento della cessazione della dedotta situazione antigiuridica, al fine di ottenere la libertà del fondo, mentre la domanda di riduzione in pristino per aggravamento di servitù esistente prospetta un’alterazione dei luoghi compiuta dal titolare di una servitù prediale, trovando fondamento nei rimedi di cui agli artt. 1063 e 1067 c.c. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in presenza di una servitù di accesso carraio e di letamaia, ne aveva escluso l’aggravamento, a seguito della chiusura della buca usata per la letamaia ed il collocamento, sul fondo servente, di attrezzi, materiali agricoli e rifiuti, senza tuttavia esaminare il profilo, specificamente denunziato dall’attore, attinente all’inerenza di tali attività rispetto all'”utilitas” conseguente alla funzione di detta buca, destinata ad agevolare la cura e l’allevamento del bestiame).

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ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

L’azione diretta al rispetto delle distanze legali è modellata sullo schema dell’”actio negatoria servitutis”, essendo rivolta non già all’accertamento del diritto di proprietà dell’attore, bensì a respingere l’imposizione di limitazioni a carico della proprietà, suscettibili di dar luogo a servitù; essa, pertanto, non esige la rigorosa dimostrazione della proprietà dell’immobile a cui favore l’azione viene esperita, essendo sufficiente che l’attore dimostri con qualsiasi mezzo, incluse le presunzioni, di possedere il fondo in base ad un valido titolo di acquisto.

La “actio negatoria servitutis” ha come essenziale presupposto la sussistenza di altrui pretese sul bene immobile, non potendo essere esercitata in presenza di turbative o molestie che non si sostanzino in una pretesa di diritto sulla cosa. Ne consegue che un’opera astrattamente idonea a consentire il passaggio da un fondo ad un altro, come l’esistenza di un cancello, non può essere posta a fondamento di una servitù di passaggio per usucapione se tale passaggio non venga concretamente esercitato. (Nella specie, la S.C. ha cassato la pronuncia di secondo grado che aveva ritenuto la semplice esistenza di un cancello, non utilizzato, idonea a rappresentare per il futuro una situazione di apparenza necessaria per fondare l’acquisto a titolo originario di una servitù di passaggio).

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ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

L’azione “negatoria servitutis”, quella di rivendica e la “confessoria servitutis” si differenziano in quanto l’attore, con la prima, si propone quale proprietario e possessore del fondo, chiedendone il riconoscimento della libertà contro qualsiasi pretesa di terzi; con la seconda, si afferma proprietario della cosa di cui non ha il possesso, agendo contro chi la detiene per ottenerne, previo riconoscimento del suo diritto, la restituzione; con la terza, infine, dichiara di vantare sul fondo, che pretende servente, la titolarità di una servitù. Pertanto, sotto il profilo probatorio, nel primo caso egli deve dimostrare, con ogni mezzo ed anche in via presuntiva, di possedere il fondo in forza di un titolo valido; allorché, invece, agisca in rivendica, deve fornire la piena prova della proprietà, dimostrando il suo titolo di acquisto e quello dei suoi danti causa fino ad un acquisto a titolo originario; da ultimo, nell’ipotesi di “confessoria servitutis”, ha l’onere di provare l’esistenza della servitù che lo avvantaggia.

In tema di “actio negatoria servitutis”, ai sensi dell’art. 2697 c.c., il proprietario del fondo servente che ammetta l’esistenza legittima della servitù, deducendo solo che la stessa debba esercitarsi con determinate modalità ed entro certi limiti, ha l’onere di provare l’esistenza delle dedotte modalità e limitazioni.

La “actio negatoria servitutis” può essere diretta sia all’accertamento dell’inesistenza di diritti vantati da terzi sia alla cessazione disturbative o molestie e, in tale ultima ipotesi, ove la turbativa o la molestia sia attuata mediante la realizzazione di un’opera, può anche determinare la condanna alla trasformazione o demolizione dell’opera stessa, ma non l’ordine di esecuzione di opere eccedenti la finalità dell’azione, che è quella di rimuovere una situazione comportante una menomazione del godimento del fondo oggetto

Nell'”actio negatoria servitutis” la legittimazione attiva e passiva compete a coloro che sono titolari delle posizioni giuridiche dominicali, rispettivamente svantaggiate o avvantaggiate dalla servitù, e, nel caso in cui la legittimazione di una delle parti, pur assente all’atto della proposizione della domanda, sopravvenga nel corso del giudizio, il procedimento può proseguire fino all’emissione della decisione, dato che la legittimazione ad agire, rappresentando una condizione dell’azione, non può subire limitazioni temporali, sicché è sufficiente che essa sussista al momento della decisione, poiché la sua sopravvenienza rende proponibile l’azione “ab origine”, indipendentemente dal momento in cui si verifichi.

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ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

In tema di azione negatoria, poiché la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, la parte che agisce in giudizio non ha l’onere di fornire la prova rigorosa della proprietà, come accade nell’azione di rivendica, essendo sufficiente la dimostrazione con ogni mezzo, anche in via presuntiva, del possesso del fondo in forza di un titolo valido, mentre incombe sul convenuto l’onere di provare l’esistenza del diritto di compiere l’attività lamentata come lesiva dall’attore.

Qualora nel corso del giudizio di “negatoria servitutis” il convenuto acquisti la comproprietà del bene (nella specie, una strada), ogni questione relativa alla servitù è assorbita, atteso che la turbativa della proprietà non può essere più inquadrata come tentativo di acquisire un diritto di servitù, ma deve essere regolata nell’ambito del regime di amministrazione della cosa comune tra comproprietari.

LEGATARIO ED EREDE CHE DIFFERENZA C’E’? RISOLVI SUCCESSIONE BOLOGNA PER EREDI

Legatario ed erede: che differenza c’è? RISOLVI SUCCESSIONE BOLOGNA PER EREDI

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SUCCESSIONI E DIVISIONI

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Lo studio legale dell’Avvocato Sergio Armaroli presta la propria assistenza in particolare:

in ambito testamentario, sia per quanto concerne la redazione di testamenti e legati, sia nel caso di atti di donazione;

in caso di impugnazione di testamenti per lesione di quota legittima o per invalidità;

in ambito giudiziale e stragiudiziale per eventuali divisioni ereditarie;

per l’individuazione di quote ereditarie.

L’Avvocato Sergio Armaroli segue tutte le fasi della procedura di successione anche nel caso in cui non sia stato disposto un regolare testamento. In questo caso vengono applicate tutte le regole della successione legittima: dalla determinazione dell’entità della successione (stabilite l’entità della successione e le singole quote ereditarie), alla liquidazione del regime matrimoniale dei beni, fino al ricorso al giudice se non viene raggiunto un accordo tra gli eredi.

L’avvocato Sergio Armaroli Bologna operante da anni nel settore delle successioni ereditarie e testamentarie, offre assistenza legale qualificata, consulenze e pareri in materia successoria ed in relazione alla redazione di testamenti.
Scrivere il proprio testamento è un atto di grande responsabilità che ciascuno di noi deve avere nei confronti della propria famiglia e delle proprie persone care.

Il lasciare che sia la legge a regolare il destino dei nostri beni, quando non ci saremo più, può generare situazioni di comunione e di conflitto tra i chiamati alla nostra eredità.

La successione si apre al momento della morte di una persona, nel luogo del suo ultimo domicilio e può essere di due tipi:

successione testamentaria: quando vi è un testamento;

successione legittima: quando non vi è un testamento, ed in questo caso occorre far riferimento alle disposizioni di legge.

Quando, invece, si parla di legittimari (o riservatari o eredi necessari) si intendono coloro che hanno diritto ad una quota parte del patrimonio del defunto (cd.quota di riserva), indipendentemente dalla volontà manifestata dal testatore. Ricordiamo, infatti che, nonostante le espressioni colorite che spesso usano i nostri parenti più prossimi in occasione di qualche discussione famigliare, nel nostro ordinamento non è prevista la diseredazione. Il defunto non può escludere dalla successione chi abbia diritto alla quota di riserva. Se infatti il defunto, per qualsiasi motivo, non contempla nel proprio testamento chi ha diritto ad una quota della sua eredità, questi potrà agire in giudizio, con la cd. azione di riduzione, al fine di far valere il proprio diritto a ricevere parte del patrimonio del defunto.

I legittimari sono, secondo il nostro ordinamento, il coniuge, i figli, gli ascendenti legittimi.

Ricordiamo che il coniuge cui non sia stata addebitata la separazione con sentenza passata in giudicato, ha gli stessi diritti successori del coniuge non separato. Il coniuge divorziato perde invece i diritti successori.

Il testamento può essere olografo, pubblico, segreto nonché speciale. Il testamento orale è nullo, o meglio inesistente.

L’avvocato Sergio Armaroli Bologna offre assistenza stragiudiziale e giudiziale a 360° in materia successoria, a titolo esemplificativo: impugnazione di testamenti; lesione dei diritti ereditari; falsificazione o distruzione di testamenti; interpretazione di clausole testamentarie complesse, ovvero nella valutazione della liceità o nullità delle medesime; scioglimento della comunione ereditaria, etc.

Il nostro ordinamento prevede due forme di successione ereditaria, successione legittima e successione testamentaria. La successione legittima trova titolo nella legge ed è volta a tutelare i diritti di determinate categorie di persone (c.d. legittimari), regolamentando la devoluzione delle situazioni giuridiche facenti capo al de cuius tutte le volte in cui manca (totalmente o solo in parte) un testamento.

La successione necessaria, che non è un terzo tipo di successione, prevede diritti intangibili per i c.d. legittimari e costituisce un limite alla volontà del testatore.

 L’avvocato Sergio Armaroli Bologna  le seguenti attività:

 ► Assistenza per rinuncia all’eredità

► Assistenza per accettazione dell’eredità con beneficio di inventario

► Ricorso per autorizzazione ad incassare la liquidazione (TFR) in caso di cessazione di rapporto di lavoro a causa del decesso del genitore a favore del minore

► Ricorso per autorizzazione ad incassare polizza assicurativa a favore del minore

► Ricorso per autorizzazione a prelevare dalla banca somme intestate al minore

► Ricorso per autorizzazione ad accettare una donazione fatta al minore

► Procedure/attività legate alla materia delle successioni

Circa i testamenti olografi, L’avvocato Sergio Armaroli Bologna ha maturato una significativa esperienza in materia di analisi della scrittura, essendosi avvalso più volte della consulenza di periti  calligrafi, con i quali ha instaurato un fiduciario e duraturo rapporto di collaborazione.
Lo studio, inoltre, offre servizio di analisi delle singole situazioni personali al fine di programmare successioni personali e aziendali, mediante l’utilizzo degli istituti giuridici previsti dall’ordinamento (ad esempio, trust, patti di famiglia, testamenti, donazioni, ecc.).

L’avvocato Sergio Armaroli Bologna offre  un servizio completo in materia di diritto delle successioni, materia molto specifica e complessa, spesso misconosciuta dagli eredi ai quali è sempre consigliato rivolgersi ad un professionista esperto anche solo per richiedere un parere legale e conoscere come poter operare in maniera legittima e tutelare i propri diritti.

patrimonio ereditario
patrimonio ereditario

L’ordinamento italiano prevede due differenti tipologie di successori: il legatario e l’erede. Si tratta di due figure differenti, che presuppongono conseguenze diverse. Quando si parla di erede, infatti, si fa riferimento a un successore a titolo universale: in pratica, il soggetto che subentra nella titolarità di una quota del patrimonio ereditario o di tutto il patrimonio. Il legatario, a differenza dell’erede, non dispone di una quota del patrimonio ereditario, dal momento che è il successore a titolo particolare che subentra solo in un rapporto giuridico attivo (o anche più di uno). Al legatario viene attribuito dal testatore – attraverso il legato, che è una specifica disposizione testamentaria – un diritto che ha natura patrimoniale. Il caso classico è quello nel quale un soggetto viene nominato da un testatore come suo erede universale, mentre un altro soggetto diventa legatario per un bene specifico (un quadro di famiglia, per esempio).avvocato-p-separazione-e-divorzio
Come può ben spiegare un avvocato per successioni di Bologna o di qualsiasi altra città italiana, l’istituzione ereditaria è ritenuta necessaria dal nostro ordinamento giuridico. Nel caso in cui non vi siano eredi, e cioè non ci siano parenti entro il sesto grado o eredi istituiti tramite un testamento, è previsto che il patrimonio ereditario sia versato allo Stato. Diverso è il caso dei legati, che non sono necessari ma eventuali, eccezion fatta per i diritti di abitazione della casa che è stata adibita a residenza coniugale, a favore del coniuge superstite.avvocato-erede-legittimo-1

Altre differenze tra i legatari e gli eredi

Un’altra differenza che intercorre tra lo status di erede e quello di legatario riguarda le modalità di acquisizione: il legato, infatti, si acquista di diritto, il che vuol dire che non c’è bisogno di un atto di accettazione formale, mentre l’eredità va accettata dal chiamato – sia che l’accettazione sia tacita, sia che l’accettazione sia esplicita -. Ne conseguono circostanze diverse anche per ciò che concerne la rinuncia: un erede ha il diritto di rifiutare di diventare tale prima che intervenga l’accettazione, mentre un legatario non può evitare di acquistare di diritto il lascito; al massimo può rifiutarlo anche se è entrato di diritto nel suo patrimonio. Un avvocato per successioni di Bologna può spiegare anche che il legatario comincia un nuovo possesso del bene, mentre l’erede prosegue nel possesso del soggetto defunto. Per ciò che riguarda le tempistiche e i termini, un legatario può essere beneficiato di una proprietà che è solo temporanea, con un termine iniziale (da una certa data in poi) o con un termine finale (fino a una certa data); un erede, invece, non è mai a termine, secondo il principio semel heres semper heres.

Cosa fare in caso di debiti

patrimonio ereditario
patrimonio ereditario

I problemi potrebbero sorgere in presenza di debiti: in questo caso la consulenza fornita da un avvocato per successioni di Bologna (per esempio lo Studio dell’Avvocato Sergio Armaroli) si può rivelare molto preziosa. Sono soprattutto gli eredi a doverci pensare, dal momento che essi subentrano in tutti i rapporti del soggetto defunto: ecco perché, a meno che non abbiano accettato con beneficio di inventario, sono tenuti a rispondere dei debiti senza limiti. Più semplice, invece, la vita dei legatari, i quali non rispondono dei debiti ereditari, sempre che il testatore non abbia espresso una volontà differente, ma in ogni caso entro il limite della cosa legata.
Per quel che concerne l’usufrutto universale, ci si potrebbe chiedere se una disposizione di questo tipo integri un’istituzione a titolo di legato o a titolo di erede. In realtà una risposta definitiva a questo interrogativo non c’è, come dimostra anche l’orientamento oscillante della giurisprudenza da questo punto di vista: la sentenza n. 207 del 21 gennaio del 1985 della Cassazione ha qualificato l’istituzione a titolo di legato, mentre la sentenza n. 13310 del 12 settembre del 2002 ha parlato di istituzione di erede.avvocato-erede-legittimo-4
Infine, l’ultimo aspetto che merita di essere preso in esame nella distinzione tra legatario ed erede riguarda l’institutio ex re certa: si tratta dell’indicazione di un complesso di beni o di specifici beni che integrerebbero un’istituzione di legato, ma che in realtà attribuiscono la qualità di erede perché si ritengono a titolo universale nel caso in cui dalla scheda testamentaria si deduca che il testatore ha voluto attribuire i beni in questione come quota del proprio patrimonio, secondo quanto stabilito dall’articolo 588 del codice civile.

Bologna AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Imola AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Casalecchio di Reno AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

San Lazzaro di Savena AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Valsamoggia AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

San Giovanni in Persiceto AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castel San Pietro Terme AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Zola Predosa AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Budrio AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castel Maggiore AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Pianoro AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Medicina AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Molinella AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castenaso AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Sasso Marconi AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Ozzano dell’Emilia AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Crevalcore AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Calderara di Reno AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

San Pietro in Casale AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Anzola dell’Emilia AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Granarolo dell’Emilia AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Monte San Pietro AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Argelato AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Malalbergo AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Minerbio AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

San Giorgio di Piano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Sala Bolognese AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Vergato AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Sant’Agata Bolognese AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Pieve di Cento AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Baricella AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Alto Reno Terme AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Marzabotto AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Dozza AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castello d’Argile AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Monzuno AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Monterenzio AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castiglione dei Pepoli AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Bentivoglio AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Galliera AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Gaggio Montano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Mordano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castel Guelfo di Bologna AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Loiano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

San Benedetto Val di Sambro

Grizzana Morandi AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Monghidoro AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Casalfiumanese AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castel di Casio AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Borgo Tossignano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Lizzano in Belvedere AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

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Castel d’Aiano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Camugnano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castel del Rio AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Corte d’Appello|Bologna|Sezione 1|Civile|Sentenza|4 maggio 2018| n. 1170 Vendita – Vizi – Esclusione della garanzia – Vizi facilmente riconoscibili – Diligenza del compratore   Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).

Corte d’Appello|Bologna|Sezione 1|Civile|Sentenza|4 maggio 2018| n. 1170

Vendita – Vizi – Esclusione della garanzia – Vizi facilmente riconoscibili – Diligenza del compratore

 

Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).

avvocato a bolognaNel caso di specie, l’immobile è stato consegnato nel mese di aprile 2005, mentre la prima denunzia dei pretesi vizi è avvenuta con la lettera del 3.8.2005, e quindi tardivamente, né è stata adeguatamente provata, come si è visto, l’esistenza di precedente denunce orali intervenute nel termine suddetto.

Risulta peraltro assorbente il secondo profilo del motivo di appello in esame, con il quale è stata censurata la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha escluso la riconoscibilità dei vizi indicati, affermando che questa non potesse essere desunta dal fatto che il compratore avesse visionato più volte l’immobile (…) le trattative.

Va in proposito ricordato che l’art. 1491 c.c. prevede che “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili”.

La giurisprudenza della S.C. ha al riguardo precisato che “L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, è tuttavia da escludere che l’onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all’opera di esperti o l’effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio” (Cass., n. 2981/2012), ed ancora che: “Ai fini dell’esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l’art. 1491 cod. civ. non richiede il requisito dell’apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l’onere del compratore, quale risulta dal detto articolo 1491 cod. civ., non postula una particolare competenza tecnica, ne’ il ricorso all’opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione”(Cass., n. 14277/1999).

Nel caso in esame, l’elencazione dei numerosi vizi contestati alla venditrice contenuta in atto di citazione concerne la cattiva esecuzione degli intonaci (affetti da numerose imperfezioni, quali rigonfiamenti e crepe), la porta blindata a vetri dell’ingresso (che si assume vistosamente graffiata, erroneamente regolata, con sopraluce che presentano molteplici irregolarità), le finestre e le porte interne (con imperfezioni e irregolarità di varia natura, quali finitura non in squadro delle finestre, danneggiamenti delle cornici delle porte interne e delle medesime bassa qualità di finitura nel montaggio dei telai delle porte interne, malfunzionamenti nella chiusura delle porte), la erronea tinteggiatura dei locali e della colorazione dei battiscopa interni, il montaggio di termosifoni danneggiati, di modello diverso tra loro, i pavimenti difettosi, la erronea esecuzione e il conseguente malfunzionamento degli impianti termici, del gas ed elettrico, la scala retrattile per l’accesso di lunghezza insufficiente, il lucernaio della camera al primo piano incompleto, le placche dei punti luce fuori squadro, la caldaia murale esterna danneggiata, la pavimentazione del marciapiede con difformità esecutive, la cattiva esecuzione della recinzione del lotto, le difformità del condotto di espulsione di fumi provenienti dalla cucina, le deformazioni eccessive delle travi in legno facenti parte del solaio di copertura.

Dall’elenco sopra sinteticamente riportato risulta evidente il carattere apparente e visibile e la conseguente agevole riconoscibilità della gran parte dei vizi allegati, che avrebbero potuto essere facilmente percepiti anche prima del perfezionamento della compravendita, avendo il (…) effettuato numerose visite al cantiere, ma in ogni caso in seguito alla consegna dell’immobile.

Debbono invece essere considerati non immediatamente conoscibili i vizi relativi alla conformità e alla sicurezza degli impianti, in quanto la piena consapevolezza degli stessi necessita richiede normalmente una previa indagine tecnica che, nel caso di specie, è stata eseguita soltanto nel corso del giudizio di primo grado.

 

Corte d’Appello|Bologna|Sezione 1|Civile|Sentenza|4 maggio 2018| n. 1170 Vendita – Vizi – Esclusione della garanzia – Vizi facilmente riconoscibili – Diligenza del compratore   Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA

Prima Sezione Civile

La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:

dott. Roberto Aponte – Presidente

dott. Pietro Guidotti – Consigliere

dott. Manuela Velotti – Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 306/2014 promossa da:

(…) S.R.L. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. LO.VA., elettivamente domiciliata in BOLOGNA, via (…)

APPELLANTE

contro

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. SA.FR., elettivamente domiciliato in BOLOGNA, via Valle (…)

APPELLATO

IN FATTO

Con atto di citazione notificato il 22.2.2006 (…) conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Bologna – Sezione distaccata di Imola la (…) s.r.l., lamentando che l’immobile acquistato da quest’ultima con rogito in data 21.4.2005 presentava vizi rilevanti ai sensi dell’art. 1490 c.c. e chiedendo conseguentemente la riduzione del prezzo di vendita e la condanna della società convenuta al risarcimento del danno, anche biologico, da stress ed alla vita di relazione, asseritamente patito.

Chiedeva inoltre l’accertamento dell’inadempimento della obbligazione di consegna della documentazione relativa all’impiantistica di cui al D.P.R. n. 380 del 2001 art. 107 e ss., con condanna all’adempimento, e, in via subordinata, l’accertamento dell’inadempimento contrattuale di dell'(…) s.r.l. nell’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile in questione di cui alla fattura n. (…) e la restituzione della somma di Euro 42.130,00, relativa a un assegno consegnato dall’attore in garanzia del pagamento di dette opere e indebitamente incassato dalla convenuta.

Si costituiva in giudizio quest’ultima, contestando le domande proposte dall’attore, eccependo la decadenza dalla garanzia di cui all’art. 1490 c.c. nonché di quella di cui all’art. 1667 c.c. e proponendo domanda riconvenzionale per il pagamento del credito residuo nei confronti del (…).

Istruita la causa tramite interrogatorio formale delle parti, prove per testi e c.t.u., con sentenza n. 2797/2013 del 27.8.2013/3.10.2013 il tribunale condannava la (…) s.r.l. al pagamento a favore dell’attore della somma di Euro 79.762,34, da rivalutarsi dalla data di deposito della c.t.u., oltre interessi legali dalla domanda al saldo da calcolarsi sulla somma rivalutata, a titolo di riduzione del prezzo, detratto l’importo di Euro 6.909,99 dovuto dall’attore in accoglimento della domanda di (…), rigettando le ulteriori domande del (…) e condannando la convenuta a rifondere a quest’ultimo le spese di giudizio e di c.t.u.

Contro detta pronuncia (…) ha proposto appello con atto di citazione notificato il 7.2.2014, deducendo 1) l’erroneità della sentenza nella parte in cui, in violazione dell’art. 115 c.p.c., il tribunale non ha posto a fondamento della decisione i fatti non contestati dalle parti – e in particolare la circostanza che la parte acquirente aveva preso visione ed era pienamente consapevole dello stato e qualità degli infissi interni ed esterni e dei pavimenti dell’immobile oggetto di compravendita che, in virtù di una espressa e specifica pattuizione negoziale, non avrebbero dovuto essere oggetto di ristrutturazione e/o sostituzione, con la conseguenza che non potevano essere mosse rimostranze sugli stessi – condannando nonostante ciò l’appellante al pagamento a favore del (…) di una somma a titolo di riduzione del prezzo di vendita dell’immobile compravenduto anche dei pretesi vizi dei suddetti infissi e pavimenti, ed anzi imponendo la corresponsione del prezzo di sostituzione dei medesimi infissi; 2) l’erronea determinazione dell’oggetto del contratto con riferimento alla altrettanto erronea interpretazione del contratto preliminare di compravendita; 3) l’erroneo ritenuto riconoscimento dei vizi da parte di (…), l’erronea esclusione dell’intervenuta decadenza del (…) dalla garanzia per vizi della vendita e dell’appalto e l’erronea esclusione della conoscenza e della conoscibilità dei vizi da parte di quest’ultimo; 4) l’erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha condannato la (…) S.r.l. al pagamento degli interessi legali dalla domanda al saldo sulla somma liquidata in sentenza rivalutata alla data di emissione della sentenza medesima; 5) la censurabilità della sentenza impugnata laddove ha condannato la (…) S.r.l. alla rifusione a favore di (…) delle spese di lite.

Si è costituito (…), chiedendo il rigetto dell’appello.

La causa, trattenuta in decisione all’udienza del 31 ottobre 2017 con assegnazione del termini di cui all’art. 190 c.p.c., è stata rimessa sul ruolo e nuovamente trattenuta in decisione senza termini, previa nomina di un nuovo relatore, all’udienza del 10.4.2018.

IN DIRITTO

Va per primo esaminato il motivo di appello con il quale la società appellante ha dedotto l’insussistenza della invocata garanzia per i vizi ai sensi dell’art. 1491 c.c. e comunque l’intervenuta decadenza dell’odierno appellato da detta garanzia ex art. 1490 c.c., avendo esso portata decisiva.

Occorre innanzi tutto puntualizzare che (…), in relazione ai vizi dell’immobile specificamente indicati in atto di citazione, ha proposto azione di riduzione del prezzo di vendita e di risarcimento del danno ai sensi degli artt. 1490, 1492 e 1494 c.c., richiamando esclusivamente la disciplina del contratto di compravendita e non quella del contratto di appalto; quanto alle ulteriori domande proposte, compresa quella di inadempimento dei lavori oggetto della variante e di conseguente restituzione del corrispettivo versato di Euro 42.130,00 ai sensi delle disposizioni in materia di appalto, si rileva che le stesse sono state rigettate con statuizione non oggetto di impugnazione e pertanto passata in giudicato.

La normativa cui fare riferimento è dunque soltanto quella del contratto di compravendita.

Tanto precisato, si osserva che l’appellante contesta la sentenza impugnata laddove il giudice di prime cure ha considerato raggiunta la prova dell’avvenuto riconoscimento da parte di (…) dell’esistenza dei vizi allegati sulla base della deposizione resa dal (…), il quale avrebbe riferito che, a seguito delle denunce verbali avvenute a partire dall’aprile 2005, la convenuta era intervenuta per eseguire alcuni lavori di ripristino; quest’ultimo punto sarebbe stato poi confermato dalla deposizione del teste (…).

La censura è fondata, dovendo ritenersi che la portata delle suddette testimonianze sia stata erroneamente valutata; risulta infatti dalla lettura dei verbali di causa che all’udienza del 24.7.2008 il teste (…), fratello dell’odierno appellato, rispondendo alla domanda di cui al capitolo n. 1) della prova testimoniale dedotta da parte attrice (“vero che successivamente in data 22/04/05, 23/04/05, il sig. (…) chiese al legale rappresentante della (…) s.r.l., ing. (…), di provvedere a sistemare i problemi riscontrati nell’appartamento sito in M. (B.) via P. 37/2, così come indicati nella lettera inviata dallo stesso in data 03/08/05 che qui si rammostra”), abbia dichiarato: “Confermo che è stata spedita la lettera indicante i problemi riscontrati nell’appartamento del civico 32 al primo piano e al piano terra” e che alla domanda di cui al cap. 2 (“Vero che a tali richieste l’ing. (…) rispose che avrebbe provveduto ad eliminare i vizi riscontrati dal sig. (…) entro e comunque non oltre l’inizio dell’estate”) abbia risposto: “Si, sono venuti per fare delle riparazioni dopo l’estate, in quanto si sono verificati problemi di umidità”.

A sua volta (…) all’udienza 25.6.2009, interrogato sul cap. 15 di parte convenuta ( “Vero che piccoli ritocchi richiesti dal sig. (…) sono stati sempre eseguiti prontamente e senza spese dagli operai della (…)?”), ha risposto: “Si è vero. Posso confermare la circostanza in quanto mi sono recato personalmente con gli operai a casa del sig. (…) per eseguire dei ritocchi come richiesti dal sig. (…). I ritocchi riguardavano alcun macchie che si erano formate nell’intonaco..”.

Il teste (…), dunque, non ha affatto confermato che il compratore effettuò plurime denunce verbali a partire dall’aprile del 2005, ossia subito dopo la consegna dell’immobile avvenuta immediatamente dopo il rogito del (…), ma soltanto che fu inviata della lettera di denuncia dei vizi del 3 agosto 2005.

D’altro canto, l’esecuzione dei “ritocchi” riferiti dal teste (…), volti ad ovviare alle macchie di umidità formatesi nell’intonaco, non può valere quale riconoscimento degli oltre settanta vizi indicati in atto di citazione, ma soltanto di quelli (relativi appunto all’intonaco, dei quali in seguito si dirà) per i quali sono stati effettuati gli interventi.

Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).

Nel caso di specie, l’immobile è stato consegnato nel mese di aprile 2005, mentre la prima denunzia dei pretesi vizi è avvenuta con la lettera del 3.8.2005, e quindi tardivamente, né è stata adeguatamente provata, come si è visto, l’esistenza di precedente denunce orali intervenute nel termine suddetto.

Risulta peraltro assorbente il secondo profilo del motivo di appello in esame, con il quale è stata censurata la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha escluso la riconoscibilità dei vizi indicati, affermando che questa non potesse essere desunta dal fatto che il compratore avesse visionato più volte l’immobile (…) le trattative.

Va in proposito ricordato che l’art. 1491 c.c. prevede che “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili”.

La giurisprudenza della S.C. ha al riguardo precisato che “L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, è tuttavia da escludere che l’onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all’opera di esperti o l’effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio” (Cass., n. 2981/2012), ed ancora che: “Ai fini dell’esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l’art. 1491 cod. civ. non richiede il requisito dell’apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l’onere del compratore, quale risulta dal detto articolo 1491 cod. civ., non postula una particolare competenza tecnica, ne’ il ricorso all’opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione”(Cass., n. 14277/1999).

Nel caso in esame, l’elencazione dei numerosi vizi contestati alla venditrice contenuta in atto di citazione concerne la cattiva esecuzione degli intonaci (affetti da numerose imperfezioni, quali rigonfiamenti e crepe), la porta blindata a vetri dell’ingresso (che si assume vistosamente graffiata, erroneamente regolata, con sopraluce che presentano molteplici irregolarità), le finestre e le porte interne (con imperfezioni e irregolarità di varia natura, quali finitura non in squadro delle finestre, danneggiamenti delle cornici delle porte interne e delle medesime bassa qualità di finitura nel montaggio dei telai delle porte interne, malfunzionamenti nella chiusura delle porte), la erronea tinteggiatura dei locali e della colorazione dei battiscopa interni, il montaggio di termosifoni danneggiati, di modello diverso tra loro, i pavimenti difettosi, la erronea esecuzione e il conseguente malfunzionamento degli impianti termici, del gas ed elettrico, la scala retrattile per l’accesso di lunghezza insufficiente, il lucernaio della camera al primo piano incompleto, le placche dei punti luce fuori squadro, la caldaia murale esterna danneggiata, la pavimentazione del marciapiede con difformità esecutive, la cattiva esecuzione della recinzione del lotto, le difformità del condotto di espulsione di fumi provenienti dalla cucina, le deformazioni eccessive delle travi in legno facenti parte del solaio di copertura.

Dall’elenco sopra sinteticamente riportato risulta evidente il carattere apparente e visibile e la conseguente agevole riconoscibilità della gran parte dei vizi allegati, che avrebbero potuto essere facilmente percepiti anche prima del perfezionamento della compravendita, avendo il (…) effettuato numerose visite al cantiere, ma in ogni caso in seguito alla consegna dell’immobile.

Debbono invece essere considerati non immediatamente conoscibili i vizi relativi alla conformità e alla sicurezza degli impianti, in quanto la piena consapevolezza degli stessi necessita richiede normalmente una previa indagine tecnica che, nel caso di specie, è stata eseguita soltanto nel corso del giudizio di primo grado.

Deve allora concludersi, in parziale accoglimento del motivo di appello in esame, che l’odierno appellato non possa invocare la garanzia di cui all’art. 1490 c.c. in relazione alla maggior parte dei denunciati, in quanto non occulti ma, al contrario, apparenti e facilmente riconoscibili, ad eccezione di quelli relativi agli impianti nonché di quelli concernenti la cattiva esecuzione dell’intonaco, oggetto di specifico riconoscimento da parte di (…), come si desume dalla deposizione del teste (…) in precedenza richiamata.

Con riguardo ad essi, il c.t.u. ing. Ma.La. ha accertato la posa dozzinale del manto di intonaco dei cieli degli ambienti e la presenza di rigonfiamenti e distacchi del manto di intonaco stesso, quantificando i costi di ripristino in Euro 11.736,34, la cattiva esecuzione dell’impianto di adduzione gas metano, con relativi costi di ripristino pari a Euro 2.440,00, la cattiva esecuzione dell’impianto termico, determinando complessivi costi di ripristino in Euro 17.483,34.

Il motivo di appello in esame va pertanto accolto nei limiti sopra indicati e conseguentemente, in parziale riforma della decisione impugnata, (…) S.r.l. va condannata al pagamento a favore dell’odierno appellato della somma di Euro 24.749,6 (al netto dell’importo di Euro 6.909,99 riconosciuto dal giudice di primo grado a favore di (…) in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da quest’ultima e detratto dal totale con decisione non oggetto di gravame sul punto e pertanto passata in giudicato) alla data del deposito della c.t.u., da rivalutarsi alla data della presente sentenza.

Va infine accolto anche il quarto motivo di appello, con il quale si censura la decisione impugnata per avere riconosciuto gli interessi dalla domanda al saldo sulla somma rivalutata all’attualità, senza operarne la devalutazione; come precisato dalla S.C., infatti, “Per i debiti di valore – fra i quali è compreso anche quello di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale di obbligazioni non pecuniarie – va riconosciuto il cumulo della rivalutazione monetaria e degli interessi legali, l’una e gli altri assolvendo a funzioni diverse, giacché la prima mira a ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato ponendolo nella condizione in cui si sarebbe trovato se l’inadempimento non si fosse verificato, mentre i secondi hanno natura compensativa; ne’ consegue che le due misure sono giuridicamente compatibili e che, pertanto, sulla somma risultante dalla rivalutazione debbono essere corrisposti gli interessi, il cui calcolo va effettuato con riferimento ai singoli momenti in relazione ai quali la somma s’incrementa nominalmente, in base agli indici prescelti di rivalutazione monetaria ovvero ad un indice medio” (Cass., n. 9517/2002).

Vanno dunque riconosciuti gli interessi legali sulla somma di Euro 24.749,6, devalutata ai valori monetari dell’aprile 2005 (data in cui si è verificato l’inadempimento in conseguenza della consegna dell’immobile) e annualmente rivalutata sino alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre interessi legali successivi sino al saldo.

L’appellato va a sua volta condannato a restituire ad (…) S.r.l. le somme eccedenti l’importo come sopra determinato ricevute dall’appellante in adempimento della sentenza impugnata, oltre interessi legali dalla notifica dell’appello al saldo.

In considerazione della parziale soccombenza reciproca, le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio vanno interamente compensate tra le parti e le spese della c.t.u. come liquidate in primo grado vanno poste a carico di entrambe le parti in pari misura.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell’appello proposto con atto di citazione notificato il 7.2.2014 da (…) S.r.l. nei confronti di (…) avverso la sentenza n. 2797/2013 del Tribunale di Bologna – Sezione distaccata di Imola, condanna (…) S.r.l. al pagamento a favore dell’appellato della somma di Euro 24.749,6, da rivalutarsi dalla data della c.t.u. alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre agli interessi legali sulla somma così determinata, devalutata all’aprile 2005 e annualmente rivalutata sino alla data di pubblicazione della sentenza, oltre agli interessi legali successivi sino al saldo.

Condanna l’appellato a restituire ad (…) S.r.l. le somme eccedenti l’importo complessivo come sopra determinato ricevute dall’appellante in adempimento della sentenza di primo grado, oltre interessi legali dalla notifica dell’atto di citazione in appello sino al saldo.

Compensa tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e pone le spese di c.t.u. come liquidate in primo grado a carico di entrambe le parti in pari misura.

Così deciso in Bologna il 10 aprile 2018.

Depositata in Cancelleria il 4 maggio 2018.