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OPPURE L’ HAI PAGATA SENZA RISULTATI ?
caparra o acconto
La Caparra Confirmatoria: Un Istituto Giuridico per la Tutela delle Parti Contrattuali
Introduzione
Nel contesto del diritto contrattuale, la caparra confirmatoria è un istituto giuridico che riveste grande importanza, poiché garantisce la tutela delle parti coinvolte in un accordo commerciale o contratto. Essa rappresenta un segno di impegno e affidabilità da parte del contraente che la versa, fornendo un vantaggio per il beneficiario, ma anche implicando responsabilità per chi la concede. In questo articolo, esploreremo i concetti, le caratteristiche, le funzioni e l’importanza della caparra confirmatoria nell’ambito delle transazioni commerciali.
Definizione e Caratteristiche della Caparra Confirmatoria
La caparra confirmatoria è un pagamento anticipato di una somma di denaro effettuato da una delle parti coinvolte in un contratto, in genere dal compratore al venditore o dal contraente al contraente, a titolo di garanzia e segno di conferma dell’accordo raggiunto. In altre parole, la caparra confirmatoria è una sorta di acconto, versato in anticipo rispetto al pagamento finale, che testimonia l’intenzione di adempiere all’accordo e stabilisce un rapporto fiduciario tra le parti.
Le caratteristiche principali della caparra confirmatoria includono:
- Finalità di Impegno: La caparra confirmatoria dimostra l’intenzione seria di adempiere al contratto e costituisce una prova tangibile del consenso delle parti.
- Irrevocabilità: In genere, una volta versata, la caparra confirmatoria diventa irrevocabile, a meno che le parti coinvolte non concordino diversamente.
- Restituzione o Indennizzo: La caparra confirmatoria può essere restituita alla parte che l’ha versata se l’accordo non viene perfezionato per colpa dell’altra parte. Al contrario, se è colui che ha versato la caparra confirmatoria a ritirarsi dall’accordo, potrebbe essere tenuto a pagare una penale o subire una perdita economica.
- Quantificazione: L’importo della caparra confirmatoria viene stabilito di comune accordo tra le parti o può essere determinato dalle normative vigenti.
Funzioni e Importanza della Caparra Confirmatoria
La caparra confirmatoria svolge diverse funzioni all’interno di una transazione commerciale o di un accordo contrattuale. Tra le principali funzioni e l’importanza di questo istituto giuridico, citiamo:
- Garanzia di Serietà: La caparra confirmatoria assicura alla parte beneficiaria che l’altra parte sia seriamente intenzionata a rispettare i termini e le condizioni dell’accordo. Costituisce un segno tangibile della buona fede delle parti coinvolte.
- Stabilire un Impegno Giuridico: La caparra confirmatoria rappresenta un accordo giuridico che, una volta accettato dalle parti, le obbliga ad adempiere ai loro impegni contrattuali.
- Tutela contro Inadempimenti: Nel caso in cui una delle parti non adempia alle proprie obbligazioni, la caparra confirmatoria può fungere da indennizzo per la parte lesa, compensando le spese o le perdite subite.
- Incentivo alla Chiusura dell’Accordo: Il pagamento della caparra confirmatoria può incoraggiare le parti a concludere l’accordo poiché dimostra l’intenzione di impegnarsi nel completamento del contratto.
- Strumento di Selezione del Contraente: La richiesta di una caparra confirmatoria può servire come criterio di selezione per il contraente, dimostrando la sua affidabilità e capacità finanziaria.
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Acquisto casa: caparra confirmatoria, cos’è e come funziona
L’acquisto di una casa è una delle operazioni più importanti della vita di un individuo. Si tratta di un investimento di grandi dimensioni, che richiede un’attenta valutazione di tutti gli aspetti coinvolti.
Uno degli aspetti da considerare è la caparra confirmatoria, una somma di denaro che viene versata dall’acquirente al venditore al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita.
Cos’è la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è una forma di garanzia che tutela entrambe le parti del contratto. In caso di adempimento del contratto, la caparra viene restituita all’acquirente. In caso di inadempimento del contratto, la caparra viene trattenuta dal venditore o, in alternativa, viene restituita all’acquirente raddoppiata.
La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile, che recita:
“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra una somma di denaro a titolo di caparra, la caparra ha la funzione di confermare l’impegno delle parti e di costituire un pegno a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni assunte”.
Funzioni della caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria svolge due funzioni principali:
- Funzione di conferma: la caparra serve a confermare l’impegno delle parti a concludere il contratto. In caso di inadempimento di una delle parti, l’altra parte può richiedere la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra o, in alternativa, la restituzione della caparra raddoppiata.
- Funzione di garanzia: la caparra serve a garantire l’adempimento delle obbligazioni assunte dalle parti. In caso di inadempimento di una delle parti, l’altra parte può trattenere la caparra o, in alternativa, richiederne la restituzione raddoppiata.
Importo della caparra confirmatoria
L’importo della caparra confirmatoria è liberamente determinato dalle parti. In genere, l’importo è compreso tra il 10 e il 20% del prezzo di vendita dell’immobile.
Effetti della caparra confirmatoria in caso di adempimento del contratto
In caso di adempimento del contratto, la caparra confirmatoria viene restituita all’acquirente. La restituzione della caparra può avvenire contestualmente alla stipula del rogito notarile o successivamente, a discrezione delle parti.
Effetti della caparra confirmatoria in caso di inadempimento del contratto
In caso di inadempimento del contratto, la caparra confirmatoria può avere due diversi effetti, a seconda della parte che ha inademprito:
- Inadempimento dell’acquirente: se l’acquirente inadempisce al contratto, il venditore ha diritto a trattenere la caparra.
- Inadempimento del venditore: se il venditore inadempisce al contratto, l’acquirente ha diritto a richiedere la restituzione della caparra raddoppiata.
La caparra confirmatoria e la proposta di acquisto
La caparra confirmatoria può essere versata anche al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto. In questo caso, la caparra ha la funzione di confermare la serietà dell’offerta dell’acquirente.
In caso di accettazione della proposta da parte del venditore, la caparra viene imputata all’importo della caparra confirmatoria prevista nel preliminare di compravendita. In caso di rifiuto della proposta da parte del venditore, la caparra viene restituita all’acquirente.
Conclusioni
La caparra confirmatoria è una figura importante nell’ambito dell’acquisto di un immobile. È importante conoscere le sue funzioni e gli effetti, al fine di tutelarsi in caso di inadempimento del contratto.
Alcuni consigli per la scelta dell’importo della caparra confirmatoria
L’importo della caparra confirmatoria deve essere determinato in modo ponderato, tenendo conto di una serie di fattori, quali:
- Il prezzo di vendita dell’immobile: l’importo della caparra confirmatoria deve essere commisurato al prezzo di vendita dell’immobile.
- Il rischio di inadempimento: l’importo della caparra confirmatoria deve essere sufficiente a compensare il rischio di inadempimento di una delle parti.
- Le disponibilità finanziarie dell’acquirente: l’importo della caparra confirmatoria deve essere sostenibile per le disponibilità finanziarie dell’acquirente.
Conclusioni
La caparra confirmatoria è un elemento fondamentale nel diritto contrattuale, poiché svolge un ruolo cruciale nella tutela delle parti coinvolte in una transazione commerciale. Essa fornisce una sicurezza aggiuntiva al contraente e costituisce una dimostrazione tangibile dell’intenzione di adempiere all’accordo. Tuttavia, è essenziale che le parti coinvolte compiano una valutazione attenta prima di richiedere o versare una caparra confirmatoria, in modo da comprendere appieno le implicazioni giuridiche e finanziarie associate a questo istituto.
Inoltre, le leggi e le normative relative alla caparra confirmatoria possono variare a seconda del paese o della giurisdizione, quindi è consigliabile ottenere consulenza legale specializzata per assicurarsi di agire in conformità con le leggi vigenti.
Caparra confirmatoria liquidazione convenzionale anticipata del danno
Caparra confirmatoria liquidazione convenzionale anticipata del danno
In tema di caparra confirmatoria, il principio di cui al comma 2 dell’art. 1385 c.c. (in virtù del quale la parte non inadempiente ha facoltà di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta od esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile tutte le volte in cui la parte non inadempiente, anziché recedere dal contratto, si avvalga del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, perdendo, in tal caso, la funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno; tuttavia, deve affermarsi (cfr, ad es., Cass. n. 11356 del 2006) che, qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio,
la restituzione della caparra
la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. c.c., salvo che non ne sia stata convenzionalmente predeterminata la misura sotto forma di clausola penale.
In tal senso, occorre richiamare il costante orientamento di questa Corte per il quale (Cass. 4 novembre 2010 n. 22464) la possibilità di eccepire, nel legittimo esercizio del potere di autotutela che l’art. 1460 comma 1 c.c. espressamente attribuisce a ciascuno dei contraenti nei contratti a prestazioni corrispettive, al fine di paralizzare la pretesa avversaria chiedendone il rigetto, l’inadempimento o l’imperfetto adempimento dell’obbligazione assunta da controparte, trova un limite nella ipotesi in cui siano stabiliti termini diversi per l’adempimento in relazione ai diversi contraenti (nello stesso senso Cass. 24 settembre 2009 n. 20614; Cass. 16 luglio 2004 n. 13271; Cass. 26 maggio 2003 n. 8314; Cass. 14 ottobre 1970 n. 2026).
Qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (in questo caso per la risoluzione per inadempimento) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello
(come previsto dall’art. 345 c.p.c. anche nel regime anteriore alla riforma del 1990), quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra, avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento; infatti la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (Cass. S.U. 14/1/2009 n. 553; Cass. 23/2/2012 n. 2737).
In passato alcune sentenze di questa Corte avevano escluso che la domanda di recesso in appello fosse domanda nuova, affermando che la parte adempiente che avesse agito per l’esecuzione o la risoluzione del contratto e per la condanna al risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1453 cod. civ., poteva, in sostituzione di dette pretese, chiedere anche in appello il recesso dal contratto a norma dell’art. 1385, secondo comma, cod. civ., non costituendo tale richiesta una domanda nuova, bensì configurando, rispetto alla domanda di adempimento o di risoluzione, l’esercizio di una perdurante facoltà e solo un’istanza ridotta con riguardo alla proposta risoluzione, nello stesso ambito risarcitorio, in relazione all’inadempimento dell’altra parte (cfr. Cass. 849/2002).
Tuttavia tale orientamento, contraddetto da altra giurisprudenza (cfr. Cass. 2/12/2005 n. 26232) è stato poi definitivamente superato dalla richiamata sentenza delle SS.UU.,seguita da altre conformi.
Le S.U. al riguardo si sono così espresse: ‘ In tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative ‘(Cass. Sez. U, n. 553 del 14/01/2009). Alla luce di queste considerazioni, non v’è dubbio che la M. non poteva chiedere la risoluzione del contratto per poi trasformarla, all’occorrenza, in domanda di recesso (nel caso in cui i pretesi danni fossero stati inferiori al doppio della caparra), senza incorrere, così facendo, in una forma di abuso processuale che proprio l’art. 1385 c.c. mira a prevenire, in relazione alla particolare natura della caparra come sopra evidenziata.
delle Sezioni Unite di questa Corte che con la sentenza n.553/2009 , componendo un contrasto insorto sul punto, ha affermato che
ha affermato che : i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall’altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra perché verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale dei danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di ‘scommettere’ puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta;
l’azione di risoluzione avente natura costitutiva e l’azione di recesso si caratterizzano per evidenti disomogeneità morfologiche e funzionali che rendono inammissibile la trasformazione dell’una nell’altra ;
i rapporti tra l’azione di risarcimento integrale e l’azione di recesso, isolatamente e astrattamente considerate, sono, a loro volta, di incompatibilità strutturale e funzionale;
la parte, in sostituzione della domanda adempimento o di risoluzione contrattuale per inadempimento con domanda di risarcimento del danno, può legittimamente invocare (senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei ‘nova’ in sede di gravame) la facoltà di cui all’art. 1385 c.c., comma 2
i principi espressi dalla sentenza delle sezioni unite dei 2009,non condividendo quanto affermato nella isolata ordinanza di questa Corte n. 24.841 del 2011 dove si afferma che la parte, in sostituzione della domanda adempimento o di risoluzione contrattuale per inadempimento con domanda di risarcimento del danno, può legittimamente invocare (senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei ‘nova’ in sede di gravame) la facoltà di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, ed un’istanza di ampiezza più ridotta rispetto all’azione di risoluzione (Cass. Sez. 2, 11-1-1999 n. 186; Sez. 2, 23-9-1994 n. 7644).
Tale decisione si fonda su una giurisprudenza di legittimità risalente nel tempo e dei tutto superata dalla decisione delle sezioni unite del 2009 da cui detta ordinanza si discosta senza contrastarne la motivazione con alcun argomento convincente e senza tenere conto dell’ulteriore rilievo che chi ammette una fungibilità tra le azioni lato sensu risarcitorie ignora che ciò si risolverebbe nella indiscriminata e gratuita opportunità di modificare, per ragioni di mera convenienza economica, la strategia processuale iniziale dopo averne sperimentato gli esiti ‘; dall’altro ancora, soltanto l’esclusione di una inestinguibile fungibilità tra rimedi consente di evitare situazioni di abuso e rende il contraente non inadempiente doverosamente responsabile delle scelte operate, impedendogli di sottrarsi ai risultati che ne conseguono, quando gli stessi non siano corrispondenti alle aspettative che ne hanno dettato la linea difensiva.[wpforms id=”21592″]
