Avvocato a Bologna Sergio Armaroli

TREVISO COLLAZIONE TRIBUNALE SIMULAZIONE DONAZIONE FRATELLI FRATELLI LITE

TREVISO COLLAZIONE TRIBUNALE SIMULAZIONE DONAZIONE FRATELLI FRATELLI LITE

  • AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI VICENZA TREVISO BOLOGNA RAVENNA FORLI 051 6447838 
  • AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI VICENZA TREVISO BOLOGNA RAVENNA FORLI 6447838 
  • AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI VICENZA TREVISO BOLOGNA RAVENNA FORLI 6447838 
  • AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI VICENZA TREVISO BOLOGNA RAVENNA FORLI 6447838 
  • AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 
    AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838
  • P.M., nella sua qualità di erede universale testamentaria della madre E.S., ha convenuto in giudizio i fratelli G.P., A. e D. allegando che quest’ultimi, con contratto del 25.7.2002, avevano acquistato dalla madre la sua quota di proprietà di taluni immobili e chiedendo:

– l’accertamento del carattere simulato della compravendita in quanto dissimulante una donazione, con conseguente conferimento nella massa ereditaria ex art. 737 c.c. (ossia, nel caso di specie, con obbligo di conferimento ad essa attrice);

– in subordine, l’accertamento della simulazione della quietanza relativa al pagamento della somma di Euro 40.800,00, pari all’acconto sul prezzo di vendita, con conseguente pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento;

Tre le parti la simulazione non può essere provata né per testimoni né conseguentemente per presunzioni (artt. 14172722 e 2729 c.c.), essendo invece necessaria la prova scritta, costituita dalla c.d. controdichiarazione. Siffatto documento, tuttavia, non è stato prodotto nel presente giudizio. Si ricorda, a tal proposito, che solo il legittimario che agisce in riduzione è considerato quale terzo rispetto all’accordo simulatorio (e, pertanto, abilitato a dare prova della simulazione anche per testimoni o presunzioni), mentre invece l’odierna attrice non ha proposto domanda di riduzione (rectius, non l’ha proposta ammissibilmente e l’ha comunque poi abbandonata).

È altresì infondata la domanda di accertamento della simulazione della quietanza relativa al pagamento dell’acconto sul prezzo di vendita.

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 
AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838

L’attrice si è limitata ad affermare che “la quietanza appare simulata”, senza però neppure indicare quali ragioni o elementi oggettivi consentirebbero di giungere ad una tale conclusione. Già tale constatazione consentirebbe di ritenere non assolti gli oneri di prova e, ancor prima, di allegazione gravanti sulla parte.

L’attrice ha invero allegato l’esistenza di alcuni (vaghissimi) elementi presuntivi dai quali si dovrebbe dedurre, a suo dire, l’esistenza della simulazione (chiedendo anche l’ammissione di prove testimoniali, comunque inammissibili in quanto generiche). Anche in tal caso tuttavia, dato che l’attrice non è terza rispetto all’accordo (non assumendo la qualità di legittimario agente in riduzione), valgono per essa le limitazioni probatorie di cui all’art. 1417 c.c.. Non essendo stata fornita prova scritta della simulazione della quietanza, la relativa domanda non può essere accolta.

La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è infondata, dal momento che i convenuti hanno dato piena prova di aver correttamente adempiuto all’obbligo di pagamento del saldo del prezzo di vendita.

I convenuti hanno infatti prodotto non solo le distinte dei singoli bonifici effettuati sul conto della madre (docc. 4-6), ma anche l’estratto del conto corrente a lei intestato (doc. 8), dal quale risulta senza alcun dubbio l’effettivo accredito delle somme via via bonificate dai figli, sino all’effettivo totale pagamento del debito.

L’attrice ha “contestato” le distinte dei bonifici “ai sensi del codice civile in quanto prodotti in copia”. La censura appare francamente incomprensibile, non avendo la parte chiarito cosa intendesse contestare né ai sensi di quale norma del codice civile. In ogni caso, anche a voler ritenere che l’attrice avesse voluto in tal modo contestare la conformità delle copie rispetto agli originali (ai sensi dell’art. 2719 c.c.), il disconoscimento dovrebbe considerarsi tamquam non esset, dato che la parte non ha specificato in cosa le copie sarebbero difformi: il disconoscimento ex art. 2719 c.c. deve infatti essere specifico e circostanziato (cfr. Cass. ord. n. 29993/2017). In ogni caso, l’eccezione è superata sia dalla mancata specifica contestazione da parte dell’attrice dell’effettiva esecuzione dei versamenti (la quale deve quindi ritenersi provata ex art. 115 co. 2 c.p.c.), sia dalla produzione dell’estratto conto doc. 8, dal quale risultano effettivamente gli accrediti dei bonifici effettuati dagli odierni convenuti.

L’attrice ha poi eccepito che il conto corrente nel quale sono state bonificate le somme sarebbe stato cointestato alla de cuius ed ai fratelli, i quali avrebbero quindi di fatto effettuato i bonifici a sé stessi (con correlativo danno in capo alla de cuius). Anche tale eccezione è infondata. Dal doc. 8 emerge quale intestatario del conto la sola E.S. e non è stata prodotta in giudizio altra documentazione dalla quale si possa evincere l’esistenza di altri cointestatari. Si sottolinea che l’attrice, in quanto unica erede di S., ha la piena disponibilità di tutta la documentazione inerente i conti correnti intestati alla de cuius ed è quindi l’unico soggetto in grado di fornire l’eventuale prova dell’esistenza di altri intestatari del conto. Si rileva altresì che, stante il tenore della risposta fornita dalla banca alla richiesta di accesso ex art. 119 TUB (missiva comunque depositata dall’attrice solo con la comparsa conclusionale, quindi tardivamente), la quale ha comunicato di non disporre più della documentazione essendo trascorsi più di dieci anni, vieppiù non avrebbe avuto senso disporre un qualsivoglia ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c.. In ogni caso, l’attrice non ha dato prova che i fratelli avessero mai prelevato alcuna somma dal conto corrente in questione.

L’attrice ha ulteriormente eccepito che gli ordini di bonifico non contenevano alcuna indicazione in ordine alla causale dell’operazione, per cui si dovrebbe ritenere che le relative somme erano state versate dai figli alla madre in esecuzione dell’obbligazione naturale di mantenimento della stessa. Tale tesi non può essere condivisa. Non vi è alcun elemento che possa far ritenere che i convenuti avessero inteso effettuare i versamenti di cui si discute in esecuzione di una supposta obbligazione naturale di mantenimento (si osservi, peraltro, che la de cuius godeva anche di sostanze proprie, in primis la pensione). La mancata indicazione della causale dei bonifici è irrilevante: essendo pacifico che non vi erano altri debiti dei convenuti nei confronti della madre se non quello relativo al pagamento del prezzo della compravendita, va da sé che i versamenti di denaro, in difetto di specifica imputazione, debbono necessariamente essere imputati all’unico debito allora esistente. Del tutto irrilevante che i bonifici potessero anche essere continuati dopo il 2006 (circostanza della quale, comunque, non vi è prova), dato che i figli ben potevano contribuire al mantenimento della madre, una volta estinto il debito nei di lei confronti.

 

 

Tribunale Treviso, Sez. III, Sent., 17/04/2019, n. 886

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI TREVISO

TERZA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Treviso, Terza Sezione civile, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:

dott. Deli Luca – presidente

dott. Andrea Valerio Cambi – giudice

dott. Carlo Baggio – giudice relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n. 345/2017 in data 16.1.2017, promossa

da

P.M., con il patrocinio degli avv. AMATO GIUSEPPE e CORONA MARIA GRAZIA, con domicilio eletto presso lo studio dei difensori in VIA LE TAGLIE 15 – SAN NICOLA LA STRADA (CE)

attrice

contro

G.P.M., A.M. e D.M., con il patrocinio dell’avv. FERRARELLI ANTONIO, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in BORGO CAVOUR 37 – TREVISO

convenuti

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

P.M., nella sua qualità di erede universale testamentaria della madre E.S., ha convenuto in giudizio i fratelli G.P., A. e D. allegando che quest’ultimi, con contratto del 25.7.2002, avevano acquistato dalla madre la sua quota di proprietà di taluni immobili e chiedendo:

– l’accertamento del carattere simulato della compravendita in quanto dissimulante una donazione, con conseguente conferimento nella massa ereditaria ex art. 737 c.c. (ossia, nel caso di specie, con obbligo di conferimento ad essa attrice);

– in subordine, l’accertamento della simulazione della quietanza relativa al pagamento della somma di Euro 40.800,00, pari all’acconto sul prezzo di vendita, con conseguente pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento;

– in ulteriore subordine, pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento per mancato pagamento del saldo del prezzo;

– il risarcimento del danno per il mancato godimento dell’immobile.

I convenuti si sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree.

Con la prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. l’attrice ha introdotto l’ulteriore domanda di riduzione della donazione dissimulata con l’atto di compravendita impugnato.

La causa viene ora in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.

Come sopra accennato, l’attrice ha, con la memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., formulato anche domanda di riduzione (il che comporta la devoluzione della cognizione della presente controversia al Tribunale in composizione collegiale).

Tale domanda deve essere dichiarata inammissibile, in quanto tardivamente formulata.

La stessa attrice, infatti, riconosce che la domanda di riduzione non era stata proposta con l’atto di citazione, salvo poi affermare che nel caso di specie non si configurerebbe (a suo dire) un’inammissibile mutatio libelli, bensì una mera emendatio libelli.

Tali conclusioni non possono essere accolte. Con l’atto di citazione l’attrice aveva chiesto semplicemente che venisse accertato il carattere simulato della compravendita e che conseguentemente il bene asseritamente donato venisse conferito alla massa ereditaria in virtù dell’obbligo di collazione di cui all’art. 737 c.p.c.; in nessun modo, neppure implicitamente, l’attrice aveva invece lamentato una lesione della propria quota di legittima e chiesto la riduzione della presunta donazione fatta dalla madre ai fratelli.

È ben noto che la collazione e la riduzione sono due istituti ben distinti l’uno dall’altro. La collazione, disciplinata dagli art. 737 ss. c.c., consiste nell’obbligo gravante sui figli, i loro discendenti ed il coniuge del de cuius di conferire ai coeredi, in sede di divisione ereditaria, tutto quanto abbiano ricevuto per donazione dal de cuius stesso. L’azione di riduzione mira invece a ridurre le donazioni o le disposizioni testamentarie che si assuma essere lesive della quota di legittima.

Ne discende quindi che la domanda di riduzione non può in alcun modo considerarsi come semplice emendatio rispetto alla domanda di collazione.

La domanda di accertamento della simulazione della compravendita (in quanto asseritamente dissimulante un contratto di donazione) è infondata.

L’attrice ha proposto tale domanda dichiaratamente al fine di far “rientrare i beni di cui in premessa ed oggetto del contratto impugnato nel patrimonio della de cuius, ossia dell’erede P.M.”, in esecuzione dell’obbligo di collazione.

Come sopra accennato, la collazione è un istituto che opera esclusivamente nell’ambito della divisione ereditaria (gli artt. 737 ss. c.c. sono infatti inseriti nel Capo II del Titolo IV del Libro II del Codice, rubricato per l’appunto “della divisione”). La ratio dell’istituto consiste nel mantenimento, tra i discendenti e il coniuge del de cuius, della proporzione stabilita nel testamento o nella legge.

Nel presente caso, tuttavia, non è stata proposta dall’attrice alcuna domanda di divisione. Non sussiste quindi alcun obbligo di collazione, il che rende radicalmente infondata la domanda proposta.

Si sottolinea, per completezza, che la domanda avrebbe dovuto comunque essere dichiarata infondata anche nel caso in cui effettivamente fosse stata effettivamente proposta la domanda di divisione.

Da un lato, infatti, è la stessa attrice a sostenere di essere unica erede universale della defunta madre. Tale circostanza di per sé escluderebbe la sussistenza di una comunione ereditaria: non sussistendo il presupposto per la divisione (la comunione), neppure sussisterebbe alcun obbligo di collazione.

Dall’altro, l’attrice non avrebbe comunque adempiuto al proprio onere probatorio. Tre le parti la simulazione non può essere provata né per testimoni né conseguentemente per presunzioni (artt. 14172722 e 2729 c.c.), essendo invece necessaria la prova scritta, costituita dalla c.d. controdichiarazione. Siffatto documento, tuttavia, non è stato prodotto nel presente giudizio. Si ricorda, a tal proposito, che solo il legittimario che agisce in riduzione è considerato quale terzo rispetto all’accordo simulatorio (e, pertanto, abilitato a dare prova della simulazione anche per testimoni o presunzioni), mentre invece l’odierna attrice non ha proposto domanda di riduzione (rectius, non l’ha proposta ammissibilmente e l’ha comunque poi abbandonata).

È altresì infondata la domanda di accertamento della simulazione della quietanza relativa al pagamento dell’acconto sul prezzo di vendita.

L’attrice si è limitata ad affermare che “la quietanza appare simulata”, senza però neppure indicare quali ragioni o elementi oggettivi consentirebbero di giungere ad una tale conclusione. Già tale constatazione consentirebbe di ritenere non assolti gli oneri di prova e, ancor prima, di allegazione gravanti sulla parte.

L’attrice ha invero allegato l’esistenza di alcuni (vaghissimi) elementi presuntivi dai quali si dovrebbe dedurre, a suo dire, l’esistenza della simulazione (chiedendo anche l’ammissione di prove testimoniali, comunque inammissibili in quanto generiche). Anche in tal caso tuttavia, dato che l’attrice non è terza rispetto all’accordo (non assumendo la qualità di legittimario agente in riduzione), valgono per essa le limitazioni probatorie di cui all’art. 1417 c.c.. Non essendo stata fornita prova scritta della simulazione della quietanza, la relativa domanda non può essere accolta.

La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è infondata, dal momento che i convenuti hanno dato piena prova di aver correttamente adempiuto all’obbligo di pagamento del saldo del prezzo di vendita.

I convenuti hanno infatti prodotto non solo le distinte dei singoli bonifici effettuati sul conto della madre (docc. 4-6), ma anche l’estratto del conto corrente a lei intestato (doc. 8), dal quale risulta senza alcun dubbio l’effettivo accredito delle somme via via bonificate dai figli, sino all’effettivo totale pagamento del debito.

L’attrice ha “contestato” le distinte dei bonifici “ai sensi del codice civile in quanto prodotti in copia”. La censura appare francamente incomprensibile, non avendo la parte chiarito cosa intendesse contestare né ai sensi di quale norma del codice civile. In ogni caso, anche a voler ritenere che l’attrice avesse voluto in tal modo contestare la conformità delle copie rispetto agli originali (ai sensi dell’art. 2719 c.c.), il disconoscimento dovrebbe considerarsi tamquam non esset, dato che la parte non ha specificato in cosa le copie sarebbero difformi: il disconoscimento ex art. 2719 c.c. deve infatti essere specifico e circostanziato (cfr. Cass. ord. n. 29993/2017). In ogni caso, l’eccezione è superata sia dalla mancata specifica contestazione da parte dell’attrice dell’effettiva esecuzione dei versamenti (la quale deve quindi ritenersi provata ex art. 115 co. 2 c.p.c.), sia dalla produzione dell’estratto conto doc. 8, dal quale risultano effettivamente gli accrediti dei bonifici effettuati dagli odierni convenuti.

L’attrice ha poi eccepito che il conto corrente nel quale sono state bonificate le somme sarebbe stato cointestato alla de cuius ed ai fratelli, i quali avrebbero quindi di fatto effettuato i bonifici a sé stessi (con correlativo danno in capo alla de cuius). Anche tale eccezione è infondata. Dal doc. 8 emerge quale intestatario del conto la sola E.S. e non è stata prodotta in giudizio altra documentazione dalla quale si possa evincere l’esistenza di altri cointestatari. Si sottolinea che l’attrice, in quanto unica erede di S., ha la piena disponibilità di tutta la documentazione inerente i conti correnti intestati alla de cuius ed è quindi l’unico soggetto in grado di fornire l’eventuale prova dell’esistenza di altri intestatari del conto. Si rileva altresì che, stante il tenore della risposta fornita dalla banca alla richiesta di accesso ex art. 119 TUB (missiva comunque depositata dall’attrice solo con la comparsa conclusionale, quindi tardivamente), la quale ha comunicato di non disporre più della documentazione essendo trascorsi più di dieci anni, vieppiù non avrebbe avuto senso disporre un qualsivoglia ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c.. In ogni caso, l’attrice non ha dato prova che i fratelli avessero mai prelevato alcuna somma dal conto corrente in questione.

L’attrice ha ulteriormente eccepito che gli ordini di bonifico non contenevano alcuna indicazione in ordine alla causale dell’operazione, per cui si dovrebbe ritenere che le relative somme erano state versate dai figli alla madre in esecuzione dell’obbligazione naturale di mantenimento della stessa. Tale tesi non può essere condivisa. Non vi è alcun elemento che possa far ritenere che i convenuti avessero inteso effettuare i versamenti di cui si discute in esecuzione di una supposta obbligazione naturale di mantenimento (si osservi, peraltro, che la de cuius godeva anche di sostanze proprie, in primis la pensione). La mancata indicazione della causale dei bonifici è irrilevante: essendo pacifico che non vi erano altri debiti dei convenuti nei confronti della madre se non quello relativo al pagamento del prezzo della compravendita, va da sé che i versamenti di denaro, in difetto di specifica imputazione, debbono necessariamente essere imputati all’unico debito allora esistente. Del tutto irrilevante che i bonifici potessero anche essere continuati dopo il 2006 (circostanza della quale, comunque, non vi è prova), dato che i figli ben potevano contribuire al mantenimento della madre, una volta estinto il debito nei di lei confronti.

Deve infine essere rigettata la domanda di risarcimento del danno, dato che la stessa è stata formulata dall’attrice in via consequenziale rispetto alle domande di simulazione e di risoluzione, le quali tuttavia sono da rigettare per i motivi sinora esposti.

Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. La liquidazione viene effettuata secondo valori inferiori ai medi, stante l’assenza di attività istruttoria e di particolari questioni di fatto e di diritto da risolvere.

Sussistono altresì i presupposti per disporre la condanna della parte attrice ai sensi dell’art. 96 co. 4 c.p.c.. In particolare, sono indice di mala fede (o, quanto meno, di colpa grave): l’aver introdotto tardivamente la domanda di riduzione; l’aver svolto una domanda di collazione senza aver proposto domanda di divisione; l’aver svolto una domanda di simulazione relativa del tutto apoditticamente; l’aver svolto domanda di simulazione della quietanza, pur essendo la stessa stata rilasciata nell’atto notarile di compravendita ed in difetto non solo della necessaria prova scritta, ma finanche in difetto di qualsivoglia serio elemento indiziario (comunque irrilevante); l’aver richiesto un risarcimento del danno per l’importo palesemente sproporzionato e totalmente indimostrato di ben 100.000 Euro. Si ritiene equo quantificare la condanna in un importo pari alla metà delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

  1. dichiara inammissibile la domanda di riduzione in quanto tardivamente proposta; 2. dichiara infondate tutte le altre domande attoree;

  2. condanna l’attrice P.M. a rifondere ai convenuti G.P., A. e D.M. le spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in Euro 9.000,00 per compensi, oltre ad IVA, CPA e rimborso forfettario ex D.M. n. 55 del 2014;

  3. condanna l’attrice P.M. a pagare ai convenuti G.P., A. e D.M. la somma capitale di Euro 4.500,00 ex art. 96co. 3 c.p.c.;

  4. ordina al competente Conservatore dei RR.II. (Agenzia Entrate di Treviso) la cancellazione della trascrizione n. 17019 RG – 12013 RP, eseguita in data 19.5.2017, della domanda giudiziale 22/11/2016 di accertamento della simulazione, con relative spese a carico dell’attrice soccombente P.M..

Conclusione

Così deciso in Treviso, il 8 aprile 2019.

Depositata in Cancelleria il 17 aprile 2019.

TREVISO COLLAZIONE TRIBUNALE SIMULAZIONE DONAZIONE FRATELLI FRATELLI LITE

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE EREDITARIE TRA FRATELLI EREDI 051 6447838 

CASA FAMIGLIARE NELLA SEPARAZIONE : COMODATO DEL NONNO

CASA FAMIGLIARE NELLA SEPARAZIONE : COMODATO DEL NONNO

la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale nei registri immobiliari, cosi da risultare opponibile al terzo acquirente dell’immobile, anche oltre i nove anni;

– la circostanza, anch’essa (in tesi) sintomatica della mancanza di correttezza e buona fede, che il preliminare di compravendita tra B.T. e un terzo era stato stipulato solamente in data 20/8/2015;

CASA FAMIGLIARE NELLA SEPARAZIONE : COMODATO DEL NONNO
CASA FAMIGLIARE NELLA SEPARAZIONE : COMODATO DEL NONNO

– l’assenza di un grave, imprevedibile e urgente bisogno del comodante di vendere l’immobile libero da vincolo di comodato.

la consegna degli immobili viene effettuata dal comodante affinchè il comodatario possa servirsi del bene ed utilizzarlo a suo piacimento”, dall’altro è fatta comunque “salva la natura, la sostanza della cosa stessa e la sua naturale destinazione”.

Assume che tale “naturale destinazione” poteva univocamente evincersi da quella che all’immobile era stata impressa prima degli atti negoziali del 2014 e dalla cronologia degli eventi che li avevano preceduti e seguiti.

Rimarca in tal senso che:

– il trasferimento della proprietà dell’immobile ed il susseguente contratto di comodato stipulato tra padre e figlio B. (nel 2014) erano intervenuti in epoca di

Come conseguenza di tale, eventuale abuso, l’ordinamento pone una regola generale, nel senso di rifiutare la tutela ai poteri, diritti e interessi, esercitati in violazione delle corrette regole di esercizio, posti in essere con comportamenti contrari alla buona fede oggettiva.

E nella formula della mancanza di tutela sta la finalità di impedire che possano essere conseguiti o conservati i vantaggi ottenuti – ed i diritti connessi – attraverso atti di per sè strutturalmente idonei, ma esercitati in modo da alterarne la funzione, violando la normativa di correttezza, che è regola cui l’ordinamento fa espresso richiamo nella disciplina dei rapporti di autonomia privata (così, in motivazione, Cass. n. 20106 del 2009, cit.).

Ebbene, tale canone valutativo ben può attagliarsi alla vicenda, quale emergente dai fatti in questione, erroneamente obliterati dal giudice a quo, segnatamente nel rapporto tra comodante ed effettiva controparte del comodato, da identificarsi nella ex coniuge del formale comodatario, per gli effetti che discendono da provvedimento di assegnazione della casa familiare e che come noto consistono nel “concentrare” sulla prima i diritti a questo spettanti (v. Cass. Sez. U. n. 20448 del 29/09/2014Cass. Sez. U. n. 13603 del 21/07/2004Cass. n. 2627 del 07/02/2006).DIRITTO-IMMOBILIARE-5

Cass. civ., Sez. III, Ord., (data ud. 27/05/2021) 30/09/2021, n. 26541

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SESTINI Danilo – Presidente –

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14292/2019 R.G. proposto da:

S.E., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Ida Grimaldi, e Ugo Sardo, con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Ildebrando Goiran, n. 23;

– ricorrente –

contro

B.T., rappresentato e difeso dall’Avv. Andrea Tirondola, con domicilio eletto in Roma, Via Abruzzi, n. 25, presso lo studio dell’Avv. Ugo Scuro;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia, n. 1030/2019 depositata il 19 marzo 2019;

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 27 maggio 2021 dal Consigliere Dott. Emilio Iannello.

Svolgimento del processo

  1. Con sentenza n. 1030/2019 del 19 marzo 2019 la Corte di appello di Venezia, in riforma della sentenza di primo grado ed in conseguente accoglimento della domanda avanzata da B.T. contro S.E. – avendo ritenuto cessato, alla prevista scadenza del 1 ottobre 2014, il contratto di comodato di immobile stipulato sei mesi prima tra B.T. ed il figlio G., coniuge della S. – ha condannato quest’ultima (che lo deteneva quale casa familiare assegnatale nel successivo giudizio di separazione e poi in quello di divorzio) al rilascio del bene in favore di B.T., oltre che al pagamento, in favore dello stesso, della somma di Euro 300 al mese dalla domanda al rilascio, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo.

“Superati i primi due motivi di gravame, relativi al contestato abuso del diritto, espressione utilizzata dal tribunale nei confronti della condotta di B.T.” (questo testualmente l’incipit della parte motiva della sentenza), la corte lagunare ha ritenuto costituire “ragione più liquida” per l’accoglimento del gravame quella proposta con il terzo motivo con il quale il B. si doleva della violazione dell’art. 1809 c.c. e della costante giurisprudenza di legittimità in materia di assegnazione della casa familiare di proprietà di terzi e vincolata da comodato a termine non correlato alle esigenze familiari.

“Vero è, infatti, – si osserva in sentenza – che S.E. era assegnataria della ex casa coniugale di (OMISSIS), in quanto i figli minori, affidati congiuntamente ai genitori, avevano abitazione prevalente presso la madre, ma su detto immobile,… incontestatamente di proprietà di B.T., gravava un comodato a titolo gratuito della durata di mesi 6, sottoscritto dal padre T. in favore del figlio G. – ex marito della S. davanti al notaio in data 1/4/2014.AVV-ARMAROLI-INNAZI-A-UNA-STATUA

“Il comodato, dunque, veniva a scadere il 1 ottobre ed era stato concesso a B.G. espressamente “affinchè il comodatario possa servirsi del bene ed utilizzarlo a suo piacimento, salva la natura, la sostanza della cosa stessa e la sua naturale destinazione”: altrimenti detto, il comodato, costituito prima della presentazione, da parte di G., della domanda di separazione giudiziale in data (OMISSIS), non menzionava le esigenze familiari, nè le considerava in alcun modo, essendo esso finalizzato esclusivamente, come precisato nell’atto, alle necessità di B.G.”.

  1. Avverso detta sentenza S.E. propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, cui resiste B.T., depositando controricorso.

Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero. Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 380-bis.1 c.p.c..

Motivi della decisione

  1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 115116 c.p.c., in relazione agli artt. 2697, 1803 e 1809 c.c..

Sostiene, in sintesi, che dal complesso delle emergenze probatorie relative in particolare al comportamento delle parti, preesistente ma anche successivo al contratto di comodato, emergeva la concorde volontà e intenzione delle parti di imprimere all’immobile un vincolo di destinazione della casa alle esigenze familiari e che, peraltro, in tal senso avrebbe potuto valorizzarsi anche quanto scritto nel contratto medesimo, in particolare nell’art. 2, ove, se da un lato è previsto, come rimarcato in sentenza, che “la consegna degli immobili viene effettuata dal comodante affinchè il comodatario possa servirsi del bene ed utilizzarlo a suo piacimento”, dall’altro è fatta comunque “salva la natura, la sostanza della cosa stessa e la sua naturale destinazione”.

Assume che tale “naturale destinazione” poteva univocamente evincersi da quella che all’immobile era stata impressa prima degli atti negoziali del 2014 e dalla cronologia degli eventi che li avevano preceduti e seguiti.

Rimarca in tal senso che:

– il trasferimento della proprietà dell’immobile ed il susseguente contratto di comodato stipulato tra padre e figlio B. (nel 2014) erano intervenuti in epoca di molto successiva alla data in cui i coniugi B. – S. avevano ivi stabilito la residenza familiare, cioè dal (OMISSIS);

– ivi essa odierna ricorrente, assieme ai figli, aveva continuato a mantenere la residenza senza soluzione di continuità, sia in costanza di matrimonio, sia dopo lo scioglimento del vincolo coniugale;

– il trasferimento della proprietà dell’immobile, prima, da B.G. al padre e la concessione in comodato, subito dopo, da parte del secondo al primo, ebbero luogo, nel (OMISSIS), all’insaputa della S., in coincidenza della sopravveniente crisi della famiglia B. – S. e nell’imminenza del deposito del ricorso per separazione giudiziale da parte di B.G..

Afferma che il complessivo contesto nel quale i contratti erano stati stipulati e la natura dei rapporti tra tutte le parti erano tali da far emergere la volontà di utilizzare in modo strumentale atti leciti al fine di eludere il preesistente vincolo di destinazione alle esigenze del nucleo familiare e della prole e di escludere la S. e i figli dalla detenzione qualificata dell’immobile.

Indica come sintomatico di malafede il silenzio tenuto dai B., padre e figlio, durante tutto il procedimento di separazione, sulle attività negoziali che avevano portato al comodato, sino al procedimento di divorzio, ove veniva per la prima volta prospettata la questione.

Evidenzia che l’ordinanza presidenziale in sede di separazione è successiva alla data indicata in contratto come scadenza del comodato; tanto più lo è la sentenza di separazione; che nemmeno al momento del deposito del ricorso per ottenere il divorzio, in data (OMISSIS), B.G. aveva accennato alla scadenza del comodato, sollevando la questione per la prima volta solo nel giugno 2016, e che, nonostante ciò, veniva confermata, dall’ordinanza presidenziale, l’assegnazione della casa familiare alla S., così cristallizzandosi – assume – con un ulteriore vincolo, la destinazione del bene alle necessità familiari.

  1. Con il secondo motivo la ricorrente deduce, con riferimento all’art. 360c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 18031809, 337-ter e 337-sexies c.c. e art. 6, comma 6, Legge Div., per avere la corte d’appello erroneamente limitato il rapporto al comodatario B.G., senza estenderlo ai componenti del nucleo familiare con lui conviventi sin da epoca precedente l’atto, e per non aver rilevato la conservazione del vincolo di destinazione familiare, preesistente al comodato, e l’estensione del titolo di detentore qualificato alla moglie del comodatario e ai figli conviventi, a seguito della “cristallizzazione” di tale vincolo di destinazione per effetto dei provvedimenti giudiziali di assegnazione dell’abitazione familiare nei procedimenti di separazione, prima, e di divorzio, poi.

Sostiene che, in dipendenza della rilevanza costituzionale del diritto all’abitazione, il vincolo di destinazione impresso sin dall’origine alla casa familiare, a tutela degli interessi della famiglia, va considerato prevalente rispetto a quello delle parti originarie del contratto di comodato, tanto più quando, come nel caso di specie, questo sia intervenuto in un momento successivo rispetto a quello in cui il nucleo familiare aveva destinato l’abitazione a casa familiare e lo stesso bene era pacificamente di proprietà esclusiva di uno dei coniugi.

  1. Con il terzo motivo la ricorrente deduce, con riferimento all’art. 360c.p.c., comma 1, n. 5, omesso esame dei seguenti fatti che afferma essere decisivi per il giudizio ed essere stati oggetto di discussione tra le parti:

– il momento di emersione del vincolo di destinazione dell’immobile come casa familiare alla data del (OMISSIS);

– la proprietà del bene immobile, da parte del coniuge B.G., all’epoca di stabilimento della residenza familiare, in data (OMISSIS);

– l’epoca di “apertura” della crisi coniugale (introdotta con lettera del 14/3/2014 del legale della S. al marito) e la contemporanea adozione, da parte del marito, di atti dispositivi del bene immobile (17/3/2014 trasferimento della proprietà al padre e 1/4/2014 contratto di comodato tra padre e figlio) in vista del deposito del ricorso per separazione giudiziale, da lui effettuato due mesi dopo, il (OMISSIS);

– l’adozione di tali atti dispositivi, da parte di B.G., all’insaputa della moglie e la permanenza ininterrotta di quest’ultima e dei figli a lei affidati nella casa familiare;

– l’assenza di contestazioni o rilievi circa il comodato, da parte del comodante B.T., verso l’odierna ricorrente, dapprima nel corso del procedimento di separazione, conclusosi con sentenza del 30/1/2015, e sino all’instaurazione del procedimento di divorzio il 18/1/2016;

– la contestazione, da parte del comodante, dello spirare (alla data del 1/10/2014) del termine del comodato e la richiesta di rilascio dell’immobile manifestate soltanto in data 16/9/2016, quasi due anni dopo la presunta scadenza e dopo che, sia in sede di separazione, sia in sede di divorzio, l’abitazione familiare era stata assegnata alla S., senza alcuna opposizione;

– la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale nei registri immobiliari, cosi da risultare opponibile al terzo acquirente dell’immobile, anche oltre i nove anni;

– la circostanza, anch’essa (in tesi) sintomatica della mancanza di correttezza e buona fede, che il preliminare di compravendita tra B.T. e un terzo era stato stipulato solamente in data 20/8/2015;

– l’assenza di un grave, imprevedibile e urgente bisogno del comodante di vendere l’immobile libero da vincolo di comodato.

Afferma che, alla luce di tali fatti, gli atti posti in essere dai B., padre e figlio, sarebbero dovuti apparire preordinati e finalizzati all’attuazione concordata di una comune linea ostruzionistica ai provvedimenti che, di lì a poco, sarebbero stati emanati nell’ambito del giudizio di separazione, ed allo scopo di aggirarli.

  1. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360c.p.c., comma 1, n. 4, violazione e falsa applicazione degli artt. 337-ter337-sexies c.c., art. 6, comma 6, Legge Div., nonchè degli artt. 2043 e 2056 c.c., in combinato disposto con gli artt. 12231226 e 2697 c.c., in relazione alla condanna al risarcimento del danno per l’illegittima occupazione dell’immobile de quo.

Sostiene che, per effetto dei provvedimenti di assegnazione della casa familiare, mai revocati, la sua detenzione dell’immobile non poteva essere considerata sine titulo.

Soggiunge che, peraltro, secondo la giurisprudenza di questa Corte, il danno conseguente al mancato godimento dell’immobile va allegato e provato e non può essere considerato in re ipsa.

  1. Appare fondato e di rilievo assorbente il terzo motivo di ricorso.

5.1. Il contesto fattuale agevolmente desumibile dalle circostanze descritte in ricorso – la cui allegazione nella presente sede deve ritenersi osservante degli oneri di specificità imposti dall’art. 366 c.p.c., n. 6 e più in generale dal paradigma censorio modellato per costante interpretazione sulla previsione di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (Cass. Sez. U. 07/04/2014, nn. 80538054) – appare potenzialmente idoneo a condurre ad una diversa ricostruzione della disciplina applicabile alla fattispecie.

La cronologia degli atti e il rapporto di stretta parentela tra le parti rendono, infatti, evidente un collegamento negoziale tra l’alienazione in permuta dell’immobile, dal figlio in favore del padre, e la successiva stipula di comodato, sul medesimo immobile, a parti invertite.

La pratica utilità di tale complessiva operazione negoziale non altrimenti può percepirsi se non in funzione chiaramente elusiva del rischio che la già manifestatasi crisi coniugale, e la prevedibile assegnazione della casa familiare al coniuge in sede di giudizio di separazione e poi di divorzio, ne facessero perdere disponibilità e godimento all’originario proprietario.

Per conseguenza la previsione prima, in detto contesto, di un termine di durata del comodato, e l’esercizio da parte del comodante del conseguente diritto al rilascio del bene (peraltro dopo che la detenzione si era comunque protratta per quasi due anni dopo la sua scadenza), ben potrebbero leggersi come strumentali a tale preordinato obiettivo.

Si profila, dunque, un intento elusivo riconducibile ad ipotesi di abuso del diritto, la cui valutazione è esplicitamente quanto immotivatamente tralasciata in sentenza attraverso un improprio richiamo al principio della ragione più liquida.

5.2. Converrà in proposito rammentare che a tale opzione motivazionale può accedersi in quanto la questione ritenuta di più agevole soluzione, ancorchè logicamente subordinata, renda non necessario l’esame delle altre perchè “assorbite”, ossia perchè, in ipotesi, tendenti al medesimo risultato pratico (assorbimento proprio, per difetto di interesse della parte stessa che quella questione aveva prospettato) o perchè comunque inidonee a condurre ad un esito diverso per la prevalenza, in ogni caso, dell’esito cui conduce la questione cui si è data priorità nella trattazione (assorbimento improprio) (cfr. Cass. Sez. U. n. 9936 del 08/05/2014, che ha ritenuto ragione più liquida l’accoglimento del secondo motivo di ricorso, relativo alla infondatezza nel merito della pretesa risarcitoria, rispetto alla pregiudiziale questione di giurisdizione posta dal primo motivo; v. anche ex aliis Cass. 28/05/2014, n. 12002).

Deve essere però ben chiaro ed esplicito il motivo per il quale si è scelto di tralasciare l’esame, altrimenti prioritario, di questioni pregiudiziali o preliminari, onde non vi sia dubbio sul fatto che tali questioni sono state ritenute assorbite e non sono state, invece, neppure implicitamente rigettate.

Tali condizioni certamente non sussistono nel caso di specie, avendo la corte veneta puramente e semplicemente scelto di non affrontare il tema, pur ritualmente proposto, dell’abuso del diritto, che certamente avrebbe potuto condurre a una diversa qualificazione della fattispecie (e sul cui esame, dunque, l’appellata non aveva certo perso interesse), senza dare di ciò alcuna spiegazione.

5.3. Un esame della fattispecie nella prospettiva non esaminata ben potrebbe, invero, giustificare il diniego di copertura giuridica dell’obiettivo perseguito dal comodante.

Come questa Corte ha già in passato evidenziato, (v. Cass. 18/09/2009, n. 20106), gli elementi costitutivi dell’abuso del diritto – ricostruiti attraverso l’apporto dottrinario e giurisprudenziale – sono i seguenti: 1) la titolarità di un diritto soggettivo in capo ad un soggetto; 2) la possibilità che il concreto esercizio di quel diritto possa essere effettuato secondo una pluralità di modalità non rigidamente predeterminate; 3) la circostanza che tale esercizio concreto, anche se formalmente rispettoso della cornice attributiva di quel diritto, sia svolto secondo modalità censurabili rispetto ad un criterio di valutazione, giuridico od extragiuridico; 4) la circostanza che, a causa di una tale modalità di esercizio, si verifichi una sproporzione ingiustificata tra il beneficio del titolare del diritto ed il sacrifico cui è soggetta la controparte.

L’abuso del diritto, quindi, lungi dal presupporre una violazione in senso formale, delinea l’utilizzazione alterata dello schema formale del diritto, finalizzata al conseguimento di obiettivi ulteriori e diversi rispetto a quelli indicati dal Legislatore.

E’ ravvisabile, in sostanza, quando, nel collegamento tra il potere di autonomia conferito al soggetto ed il suo atto di esercizio, risulti alterata la funzione obiettiva dell’atto rispetto al potere che lo prevede.

Come conseguenza di tale, eventuale abuso, l’ordinamento pone una regola generale, nel senso di rifiutare la tutela ai poteri, diritti e interessi, esercitati in violazione delle corrette regole di esercizio, posti in essere con comportamenti contrari alla buona fede oggettiva.

E nella formula della mancanza di tutela sta la finalità di impedire che possano essere conseguiti o conservati i vantaggi ottenuti – ed i diritti connessi – attraverso atti di per sè strutturalmente idonei, ma esercitati in modo da alterarne la funzione, violando la normativa di correttezza, che è regola cui l’ordinamento fa espresso richiamo nella disciplina dei rapporti di autonomia privata (così, in motivazione, Cass. n. 20106 del 2009, cit.).

Ebbene, tale canone valutativo ben può attagliarsi alla vicenda, quale emergente dai fatti in questione, erroneamente obliterati dal giudice a quo, segnatamente nel rapporto tra comodante ed effettiva controparte del comodato, da identificarsi nella ex coniuge del formale comodatario, per gli effetti che discendono da provvedimento di assegnazione della casa familiare e che come noto consistono nel “concentrare” sulla prima i diritti a questo spettanti (v. Cass. Sez. U. n. 20448 del 29/09/2014Cass. Sez. U. n. 13603 del 21/07/2004Cass. n. 2627 del 07/02/2006).

5.4. Sotto altro ma convergente profilo appare altresì rilevante, nel senso di poter condurre a diversa ricostruzione del rapporto in questione e del regime ad esso applicabile, la circostanza, anch’essa fondatamente dedotta come oggetto di omesso esame, che i provvedimenti di assegnazione della casa familiari risalgano a data successiva alla scadenza del termine pattuito tra padre e figlio del contratto di comodato, e che gli stessi abbiano avuto attuazione per quasi due anni senza che nè il coniuge separato nè il di lui padre abbiano mai opposto non solo la scadenza del contratto di comodato, ma nemmeno l’esistenza stessa del contratto.

Tale circostanza ben potrebbe quanto meno essere vagliata quale indice della volontà di prescindere da quel termine e correlare la durata del contratto all’uso cui lo stesso è di fatto destinato.

5.5. Sono dunque, quelli indicati in ricorso, fatti decisivi la cui totale obliterazione nella ricostruzione della fattispecie rende in effetti del tutto inappagante la qualificazione operata in sentenza ed espone la stessa al denunciato vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

  1. In accoglimento, dunque, del terzo motivo, assorbiti i rimanenti, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio al giudice a quo anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il terzo motivo di ricorso, nei termini di cui in motivazione; dichiara assorbiti i rimanenti; cassa la sentenza rinvia alla Corte di appello di Venezia in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Conclusione

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 27 maggio 2021.

Depositato in Cancelleria il 30 settembre 2021

BOLOGNA REATI EDILIZI RISTRUTTURAZIONE IMMOBILE

Tribunale|Bologna|Penale|Sentenza|| n. 1100

CHIAMA AVVOCATO ESPERTO REATI EDILIZI 0516447838BANCAROTTA-PER-DISTRAZIONE

del reato p. e p. dagli artt. 93, e 95 D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità descritte sub a) realizzavano le opere ivi specificate su fabbricato insistente in zona omogenea A centro storico del Comune di Crevalcore, situato in zona sismica, senza presentare preventiva denuncia dei lavori con allegazione del progetto (essendo il progetto presentato per lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere mentre venivano realizzati n. 2 scale di collegamento, di cui una collegante il piano terra con il primo piano e l’altra collegante il piano terra con i 2 piani soprastanti) e relativi allegati al competente Ufficio tecnico regionale.

Del reato p. e p. dall’art. 44 lett. B) D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità:

– Ma.Gu. (legale rappresentante Im. S.a.s.) di proprietario e committente i lavori – Be.Gi. di direttore dei lavori – Gl.Gi. di esecutore dei lavoriIn mancanza del prescritto titolo abilitativo consistente nel permesso di costruire attesa la tipologia dei lavori effettuati, consistenti in demolizione e parziale ricostruzione di un fabbricato insistente in zona omogenea A centro storico e sottoposto da P.R.G. a grado di tutela 3 che prescrive “divieto di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio o di parti di esso” e dunque ristrutturazione con variazioni essenziali (laddove veniva presentata una DIA nella quale si rappresentavano lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere) realizzavano le seguenti opere:

completa demolizione di un fabbricato posto in via (…) (angolo via (…)) del Comune di Crevalcore e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso e modifiche dei prospetti e della sagoma.

Reati edilizi – Ristrutturazione edilizia – Nozione – Intervento – Carenza di vincoli al rispetto degli elementi tipologici, formali o strutturali del manufatto esistente – Regime giuridico – Permesso di costruire – Legittima sostituzione con la denuncia di inizio attività – Inosservanza della denuncia – Responsabilità penale – Fattispecie – Totale difformità dalla denuncia di inizio attività – Riedificazione del manufatto

 

 


REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI BOLOGNA

SEZIONE PENALE

Il Giudice Dott.ssa Gabriella Castore

all’udienza dibattimentale del 19 marzo 2012

Con l’intervento del P.M. Dott. Antonio Castello

e

con l’assistenza del cancelliere Davide Dell’Anna

ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo la seguente

SENTENZA

Nei confronti di:

1) Ma.Gu., nato (…)

residente a Crevalcore Via (…),

2) Be.Gi., nato (…)

residente a Crevalcore Via (…)

3) Gl.Gi., nato (…)

residente a (…)

Imputati

A) Del reato p. e p. dall’art. 44 lett. B) D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità:

– Ma.Gu. (legale rappresentante Im. S.a.s.) di proprietario e committente i lavori – Be.Gi. di direttore dei lavori – Gl.Gi. di esecutore dei lavori

In mancanza del prescritto titolo abilitativo consistente nel permesso di costruire attesa la tipologia dei lavori effettuati, consistenti in demolizione e parziale ricostruzione di un fabbricato insistente in zona omogenea A centro storico e sottoposto da P.R.G. a grado di tutela 3 che prescrive “divieto di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio o di parti di esso” e dunque ristrutturazione con variazioni essenziali (laddove veniva presentata una DIA nella quale si rappresentavano lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere) realizzavano le seguenti opere:

completa demolizione di un fabbricato posto in via (…) (angolo via (…)) del Comune di Crevalcore e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso e modifiche dei prospetti e della sagoma.

b) del reato p. e p. dagli artt. 93, e 95 D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità descritte sub a) realizzavano le opere ivi specificate su fabbricato insistente in zona omogenea A centro storico del Comune di Crevalcore, situato in zona sismica, senza presentare preventiva denuncia dei lavori con allegazione del progetto (essendo il progetto presentato per lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere mentre venivano realizzati n. 2 scale di collegamento, di cui una collegante il piano terra con il primo piano e l’altra collegante il piano terra con i 2 piani soprastanti) e relativi allegati al competente Ufficio tecnico regionale.

Be.Gi.

Gu.Gi.

c) del reato p. e p. dagli artt. 664, 65, 71 e 72 e 73 D.P.R. 380/01 perché nelle rispettive qualità Be. di direttore dei lavori e Gu. di esecutore realizzavano le opere ivi specificate sul preesistente fabbricato con effettuazione di lavori in cemento armato senza provvedere alla redazione di un progetto esecutivo redatto da un tecnico abilitato e all’obbligatoria preventiva denuncia al competente ufficio tecnico con deposito della successiva relazione dei lavori effettuati a cura del direttore dei lavori (essendo il progetto presentato per lavori di entità e natura diversa da quelli effettivamente posti in essere con fondazioni delle mura perimetrali con sensibile disassamento tra spiccato e piede non previsto negli elaborati depositati all’avvio dei lavori e fondazioni continue in luogo della rappresentata fondazione a platea).

MOTIVAZIONE

Con decreto di citazione del 25/5/2010 gli odierni imputati venivano tratti a giudizio per rispondere dei reati di cui in epigrafe.

La vicenda attiene ad un fabbricato sito in zona omogenea A del centro storico del comune di Crevalcore e sottoposto al grado di tutela tre con divieto di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio o di parti di esso, per il quale era stata presentata una dia per la ristrutturazione. Nel corso dei lavori si era operata la demolizione dell’intera struttura e successivamente, dopo un iniziale ordine di sospensione comunale, l’immobile era stato ricostruito parzialmente sulla base di un’ordinanza di remissione in pristino emessa dal Comune di Crevalcore. Successivamente era intervenuto un sequestro preventivo dell’immobile disposto dal gip su richiesta del pubblico ministero e successivamente revocato. Il tribunale del riesame, su appello del pubblico ministero, aveva imposto nuovamente il vincolo.

L’istruttoria dibattimentale è consistita nel sentire testi del pubblico ministero e testi della difesa nonché gli imputati. È stata acquisita copiosa documentazione relativa a tutte le pratiche espletate dalla società proprietaria dell’area nonché alla pratica edilizia stessa. All’esito dell’istruttoria, pm e difesa hanno concluso come da verbale in atti.

Il teste Mi.Ba. responsabile dell’area tecnica del comune di Crevalcore ha riferito che la pratica avente ad oggetto gli immobili di cui si tratta era già stata iniziata prima che lui assumesse la reggenza dell’area tecnica nell’ottobre 2007. Era stata presentata una dia che prevedeva sostanzialmente una rivisitazione interna dell’edificio facendo salvo l’involucro esterno con modifica dei vani scala, una distribuzione diversa degli ambienti ed erano previste alcune parziali demolizioni e ricostruzioni. Tale demolizioni erano relative agli spazi interni. L’immobile era vincolato secondo il piano regolatore all’epoca vigente che prevedeva per gli edifici all’interno del Comune cinque gradi di tutela. L’immobile in oggetto aveva una tutela tre; si tratta di una tutela attribuita ad edifici che avevano già compromessa la loro originaria partitura ma che mantenevano una loro uniformità e omogeneità con inserimento nel tessuto urbano del centro storico. Per questo tipo di immobili si richiamava la normativa regionale in materia di ristrutturazione facendo però espresso divieto di procedere a demolizione totale dell’edificio. In pratica l’intervento, nel caso di edifici a tutela tre, poteva comportare demolizioni e ricostruzioni solo nel caso in cui la demolizione per la ricostruzione avesse ad oggetto parti dell’edificio caratterizzate da opere incongrue quando per incongrue si intende opere che nel contesto architettonico non hanno un carattere di continuità con l’ambiente urbano. Ciò avrebbe di fatto consentito di demolire la maggior parte della struttura interna che non aveva questa caratteristica di continuità con l’ambiente urbano.

Quando venne presentata la dia contestualmente venne depositato anche un progetto strutturale.

Successivamente una volta verificato che l’immobile era stato completamente demolito il Comune aveva emesso un’ordinanza di rimessione in pristino ai sensi dell’articolo 10 della legge regionale che recita

2. Qualora le opere abusive siano state eseguite su immobili vincolati in base alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali, lo Sportello unico per l’edilizia ordina la sospensione dei lavori e dispone, acquisito il parere della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio, la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile dell’abuso, indicando criteri e modalità diretti a ricostituire l’originario organismo edilizio, ed irroga una sanzione pecuniaria da 2.000 a 20.000 Euro. Su richiesta motivata dell’interessato presentata a seguito della avvenuta sospensione dei lavori, lo Sportello unico per l’edilizia irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere, determinato ai sensi dell’articolo 21, comma 2, qualora accerti, con apposita relazione tecnica, l’impossibilità della restituzione in pristino a causa della compromissione del bene tutelato. In tale ipotesi il Comune può prescrivere l’esecuzione di opere dirette a rendere l’intervento consono al contesto ambientale, assegnando un congruo termine per l’esecuzione dei lavori. Lo Sportello unico per l’edilizia si pronuncia sulla richiesta entro novanta giorni, decorsi i quali la richiesta stessa si intende rifiutata.

Di fatto il comune aveva, anche se non vi era stata alcuna istanza di parte, e quindi in modo alquanto sorprendente, emesso un’ordinanza di rimessione in pristino ai sensi della seconda parte dell’articolo 10 della legge regionale; cioè, valutata l’impossibilità della restituzione in pristino aveva prescritto l’esecuzione di opere consistenti sostanzialmente nelle opere che erano state indicate in sede di presentazione della precedente dia. Si tornerà più avanti sul punto, ma fin da ora si sottolinea come questo provvedimento emesso dal Comune non abbia alcuna valenza abilitativa in relazione all’esecuzione di opere.

Secondo il teste Ba. del Comune di Crevalcore l’intervento che era stato richiesto era un intervento che richiedeva semplicemente la presentazione della dia.

Peraltro si è accertato nel corso dell’udienza dibattimentale del 7 novembre 2011 che le opere che erano state indicate nel progetto allegato alla dia avrebbero comportato una modifica della sagoma e del prospetto dell’immobile originario e comunque un mutamento della destinazione d’uso in quanto si sarebbe passati da uso commerciale a uso abitativo.

Infatti nel progetto era previsto che una parte della copertura (parzialmente già crollata) venisse demolita e quindi ricostruita sostituendo l’originaria copertura a falda unica con due falde.

Sulla sagoma la cassazione nel trattare di varianti ha detto che il permesso di costruire è necessario in caso di varianti in corso d’opera che comportino modifiche volumetriche tanto in aumento quanto in diminuzione, non essendo queste ultime assentibili, al pari delle prime, in base a mera denuncia di inizio attività ai sensi dell’art. 22, comma secondo, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. In motivazione la Corte ha aggiunto per quanto interessa in questa sede, che, parimenti, anche le modifiche alla forma ed alle dimensioni del tetto, in quanto alterano la sagoma dell’edificio, necessitano del permesso di costruire e non sono assentibili con d.i.a. (trattasi del nostro caso).

Per quanto riguarda poi i prospetti le aperture e le chiusure sarebbero state modificate cioè delle finestre sarebbero state trasformate in porte; vecchie porte sarebbero state tamponate e sarebbero state realizzate nuove porte di accesso.

In tema di reati edilizi, l’apertura di una porta al posto di una preesistente finestra necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo sufficiente la mera denuncia d’inizio attività poiché si tratta d’intervento edilizio comportante una modifica dei prospetti, in quanto tale non qualificabile come ristrutturazione edilizia “minore”, la apertura di una porta, al posto della preesistente finestra, comporta una modifica dei prospetti e, di conseguenza, non può essere annoverata tra le ristrutturazioni minori.(vedi cass. Sez. 3, Sentenza n. 834 del 2009).

Quanto infine alla modifica delle destinazioni d’uso dell’edificio che inizialmente prevedeva tre unità abitative e due unità commerciale (osteria e negozio), anche questa è stata realizzata in quanto erano previste nel progetto esclusivamente abitazioni.

Sempre nella relazione allegata alla dia e nei progetti allegati risultava che per le murature perimetrali si sarebbe intervenuti con la tecnica del cuci scuci cioè con tecnica che consiste in un intervento puntuale di sostituzione della muratura in modo alternato in modo da sostituire solo le parti che presentavano problematiche legate all’umidità.

Inoltre sempre nella detta documentazione (relazione ed allegate tavole) risultava che una parte delle murature interne non si sarebbero dovute demolire.

Era stata poi depositata in data 13 marzo del 2008 la relazione fatta dall’ingegnere Soffritti: si tratta di una relazione comprensiva sia delle opere in cemento armato che della normativa antisismica; le variazioni che erano state rilevate in sede di sopralluogo tra lo stato di fatto e il progetto sono sostanzialmente consistite esclusivamente in un disassamento del muro perimetrale rispetto al piano della fondazione dovuto alla necessità di collocare sul muro esterno un cappotto di otto o dieci cm consistente in una copertura di materiali isolanti a fini di risparmio energetico che consentiva di realizzare alla fine un muro perimetrale che non debordasse rispetto agli immobili adiacenti.

Sul punto hanno reso dichiarazioni testimoniali i testi della difesa che hanno di fatto confermato che le due relazioni erano relative all’opera come sarebbe stata costruita – addirittura prevedendo di fatto una costruzione ex novo – e che il problema del disassamento avrebbe potuto essere successivamente sanato con una variante. Ciò consente fin da ora di ritenere che i fatti contestati ai capi B) e C) di fatto non sussistono.

Infatti il teste So. della difesa che ha elaborato il progetto delle strutture portanti ed effettuato i calcoli necessari in materia di normativa sul cemento armato nonché in materia di normativa antisismica ha confermato che il progetto prevedeva le scale di collegamento ai piani e fondazioni continue come da progetto, inoltre ha spiegato che il disassamento avrebbe comportato una sollecitazione del tutto compatibile con i limiti accettabili per i terreni di Crevalcore per cui egli aveva autorizzato che in corso d’opera venisse effettuata questa modifica.

Il teste ha esplicitamente risposto ad una domanda precisa del giudice dicendo che egli aveva effettuato il progetto pensando ad una struttura da ricostruire totalmente; gli era stato infatti chiesto di presentare un progetto che non teneva conto di una demolizione parziale, (vedi trascrizioni aff. 37: “non mi fu chiesto. Non mi fu chiesto questo particolare. Mi fu presentato un progetto dicendo fammi una verifica sismica sulle nuove strutture) tanto che egli elaborò il suo lavoro sulla tavola 2 – progetto architettonico – che non mostrava le demolizioni e le ricostruzioni, ma solo il progetto finale.

Il teste del Comune inoltre ha spiegato che, una volta assodato che non sarebbe stato possibile sulla base della normativa vigente e sulla base degli strumenti urbanistici demolire l’immobile e poi ricostruirlo, una volta assodato che sulla base della normativa vigente e degli strumenti urbanistici non si sarebbe mai potuto demolire e quindi ricostruire l’immobile, nel caso in cui si fosse verificata l’impossibilità di conservare la struttura perimetrale per svariati motivi quali ad esempio la non congruità della malta che legava i mattoni esistenti, si sarebbe dovuto avviare una procedura urbanistica di rimozione del vincolo di tutela.

Nel caso poi in cui fosse franato nel corso dei lavori il muro perimetrale (come avvenuto in ipotesi difensiva nel caso di specie) non sarebbe stato più possibile edificare in quanto essendo centro storico l’area era sostanzialmente inedificabile.

Riassumendo possiamo dire che veniva presentata una denuncia di inizio attività avente ad oggetto la ristrutturazione edilizia di un fabbricato esistente di proprietà di una immobiliare facente capo all’odierno imputato Ma. con tecnico progettista e direttore dei lavori Be.Gi. Dai documenti risulta inoltre che l’impresa costruttrice faceva capo al terzo imputato, Gu.

Sull’individuazione negli odierni imputati dei responsabili dell’ipotizzato abuso edilizio, hanno riferito anche i testi di polizia giudiziaria. Gli imputati inoltre hanno reso interrogatorio e sul punto delle qualità personali non vi è alcuna contestazione.

La denuncia di inizio attività veniva corredata di una relazione a firma del Be. (depositata il 10 luglio del 2007) nella quale si dava atto che sarebbero state fatte una serie di modifiche interne e che per l’umidità ascendente esistente ed estesa (dei muri perimetrali) si sarebbe proceduto alla sostituzione delle parti umide fino ad altezza adeguata con il metodo cuci scuci mentre alcune parti interne sarebbero state completamente sostituite.

Il piano regolatore del Comune di Crevalcore all’articolo 28 faceva divieto di completa demolizione e ricostruzione dell’intero edificio o di parti di esso in relazione al vincolo gravante sull’immobile in quanto grado di tutela tre in zona omogenea a. Era consentita la sola demolizione delle opere incongrue secondo la definizione che è stata più sopra riportata.

Di fatto se fosse stata presentata una dia o anche una richiesta di permesso di costruzione sottolineando che si sarebbe provveduto ad una demolizione e alla completa ricostruzione il Comune non avrebbe potuto consentire alla esecuzione delle opere.

Una volta presentata la dia ed iniziata l’attività invece di operare secondo il metodo del cuci scuci si è operata l’intera demolizione dell’edificio di fatto azzerando completamente la struttura eliminando cioè tutti i muri perimetrali e anche le pareti interne che avrebbero dovuto, secondo il progetto sopravvivere (non tutte le pareti interne era previsto che fossero demolite e ricostruite), scalzando le fondamenta e ricominciando a ricostruire da zero.

Le dichiarazioni rese dall’imputato in ordine al fatto che si sarebbe verificato un improvviso crollo tale da mettere a repentaglio la vita e l’integrità fisica di chi stava effettuando i lavori appare del tutto inverosimile. Il crollo dell’intero edificio avrebbe allertato la popolazione del comune di Crevalcore e sarebbe giunta informazione all’ufficio tecnico del Comune. Il crollo di un pezzo di muro può ritenersi accidentale per quella sola parte e mai avrebbe legittimato la demolizione completa di tutto l’edificio.

Si ritiene che gli imputati avessero già deciso di sbrigativamente demolire e ricostruire completamente il fabbricato.

Si rammenta infatti che i progetti sono stati effettuati tenendo conto di una struttura completamente nuova, come ha detto il teste della difesa. D’altra parte il tecnico Be., nella relazione depositata in comune, sebbene stilata in epoca di poco anteriore all’inizio dei lavori non ha in alcun modo parlato di muri pericolanti, ma solo di umidità ascendente ed estesa che avrebbe richiesto la sostituzione delle parti interessate al fenomeno secondo la tecnica del cuci scuci; laddove la struttura era fatiscente nella relazione se ne dà atto e si prevede espressamente la sostituzione. Deve conseguentemente arguirsi che o la struttura perimetrale non era per nulla pericolante e fatiscente e si sarebbe potuto allora seguire la (ben più gravosa economicamente) tecnica del cuci scuci ovvero era fatiscente e nulla avrebbe potuto consentire di lavorare senza causare crolli. In questo secondo caso il tecnico doveva essere perfettamente a conoscenza della circostanza proprio in considerazione del suo profilo professionale e se non l’ha menzionata nella relazione è perché si era già evidentemente previsto di demolire tutto per poi ricostruire. Gli imputati infatti erano tutti perfettamente consapevoli che mai sarebbe stato concesso di eseguire una ristrutturazione con completa demolizione avendo già tentato da alcuni anni di sbloccare i vincoli sul fabbricato che imponevano ancor maggiori limiti in sede di esecuzione lavori (si veda il parere preventivo rilasciato dal comune).

Ma quand’anche si fosse verificato un crollo improvviso e accidentale – come si assume in tesi difensiva – nulla avrebbe giustificato le operazioni di demolizione di tutte le parti e non solo di quella interessata al crollo e la nuova costruzione che è stata attuata.

Non risulta che sia stata effettuata alcuna immediata segnalazione agli uffici competenti comunali, ma, eseguita l’intera demolizione, si sono ripresi alacremente i lavori per riedificare da zero.

Tanto premesso si osserva che le problematiche da valutare attengono al tipo di violazione e prima ancora alla valutazione del tipo di autorizzazione prevista per gli interventi.

A livello di normativa statale il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 3, comma 1, lett. d) (modificato dal D.Lgs. n. 301 del 2002) definisce ristrutturazione edilizia gli interventi rivolti a trasformare i manufatti attraverso un insieme sistematico di opere che possono condurre ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi possono comportare il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio e la eliminazione, la modifica, l’inserimento di nuovi elementi o impianti.

Dalla definizione normativa dell’ambito dell’intervento, risulta chiaro che la ristrutturazione edilizia non è vincolata al rispetto degli elementi tipologici, formali, strutturali del manufatto esistente.

Per quanto concerne il regime giuridico della edificazione in esame, il T.U. prevede diversificate soluzioni.

Il permesso di costruire è richiesto, per il disposto dell’art. 10, comma 1, lett. c, per le ristrutturazioni che comportano un aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici (ovvero si riconnettano a mutamenti di destinazione d’uso limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A).

Per tali ristrutturazioni, il permesso di costruire può essere sostituito, a sensi dell’art. 22, comma 3, lett. a) ed a scelta discrezionale dell’interessato, dalla denuncia di inizio di attività (c.d. superdia) la cui carenza comporta le sanzioni penali previste dal cit. D.P.R., art. 44, u.c. Dal combinato disposto delle norme ricordate, si evince che le ristrutturazioni di portata minore – che conservano all’edificio, pur rinnovato, la sua consistenza urbanistica – possono essere effettuate con mera denuncia di inizio di attività, la cui mancanza non ha rilievo penale.

Nel caso di specie l’intervento non poteva essere effettuato mediante una mera presentazione di dia ai sensi del I comma dell’art. 22 in quanto come sopra evidenziato vi erano state modifiche di prospetti e sagoma e di destinazione d’uso in area omogenee di tipo a.

Nel nostro caso la dia è stata fatta quindi in alternativa al permesso di costruire. La assenza di dia o la totale difformità è sanzionabile ai sensi della lettera b) mentre le difformità minori ai sensi dell’art. 44 lett. a), ma solo sotto il profilo del contrasto con lo strumento urbanistico.

Infatti, come detto, l’articolo 44 comma due bis dice che le disposizione dell’articolo 44 si applicano anche gli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell’articolo 22 comma tre che siano eseguite in assenza o in totale difformità della stessa.

Pertanto tale comma non si applica a tutte le denunce di inizio attività ma solo quelle di cui al comma tre dell’articolo 22 cioè quegli interventi che possono essere realizzati in alternativa al permesso di costruire anche mediante denuncia di inizio attività e cioè tra gli altri gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10 comma 1C (con aumenti di volume di unità immobiliari modifiche di sagoma prospetto superfici o che comportino nelle zone omogenee a mutamenti della destinazione d’uso). Si tratta in definitiva degli interventi di cui ci occupiamo.

Ora il fatto che la normativa regionale dica che per le ristrutturazione è obbligatoria e non facoltativa la dia non muta sotto il profilo sostanziale la questione. Una cosa infatti è la questione relativa alle procedure amministrative da seguire, altra cosa è la disciplina penale da applicare in caso di violazioni”.

Infatti, nel nostro caso, si verte in ipotesi di una dia parificata al permesso di costruire e quindi con sanzioni penali di cui alla lettera b) in caso di violazione.

Infatti l’art. 22 c. 4 dice che le regioni possono ampliare o ridurre l’ambito applicativo delle norme, ma restano salve le sanzioni penali di cui all’art. 44.

Quindi nel caso in cui la normativa regionale, come nel caso dell’Emilia – Romagna, ritenga necessario e obbligatorio per le pratiche di ristrutturazione la dia e non il permesso di costruire ciò non vuol dire che trattandosi di un intervento che secondo la normativa statale sarebbe stata solo sottoposto al permesso di costruire o a dia parificata non debbano applicarsi le sanzioni penali previste per il caso di omissione o difformità rispetto al titolo delle opere in oggetto.

Nel caso di specie le opere sono state eseguite in totale difformità dalla denuncia di inizio attività poiché si è operata l’intera demolizione anche del perimetro esterno oltre che di alcune tramezzature interne che non sarebbe stato possibile effettuare sulla base della denuncia di inizio attività. Il criterio per dire che la difformità è totale deve legarsi a parametri sostanziali e non formali così che è difforme totalmente l’intervento che mai avrebbe potuto essere assentito come nel caso di specie (demolizione totale per la successiva ricostruzione).

Peraltro per la parte in cui si è operata una nuova ricostruzione si deve ritenere che questa sia avvenuta non in difformità rispetto al titolo ma addirittura in assenza di titolo; infatti né può ritenersi, come sostiene la difesa, che la ricostruzione sia legittimata dal titolo originario accompagnato da una variante in corso d’opera (per le opere inizialmente non previste cioè la ricostruzione perimetrale e delle murature interne delle quali non era prevista la demolizione) né può ritenersi titolo idoneo l’ordine di rimessione in pristino emesso dal comune. Quanto al primo profilo si osserva che il giudice penale non è in alcun modo tenuto ad interpretare le norme seguendo le interpretazioni del giudice amministrativo; unico limite è quello connesso alle esistenza di provvedimenti giurisdizionali del giudice amministrativo passati in giudicato aventi ad oggetto proprio il bene del quale si discute.

Infatti in materia edilizia il potere del giudice penale di accertare la conformità alla legge ed agli strumenti urbanistici di una costruzione edilizia, e conseguentemente di valutare la legittimità di eventuali provvedimenti amministrativi concessori o autorizzatoli, trova un limite esclusivamente nei provvedimenti giurisdizionali del giudice amministrativo passati in giudicato. E’ noto infatti che la giurisprudenza penale e quella amministrativa anche in passato sono apparse spesso in disaccordo in ordine a definizioni (come proprio ad es. nel caso del concetto di ristrutturazione).

Alcune sentenze riportate nella memoria della difesa sembrerebbero avallare la interpretazione della difesa in ordine alla ritenuta (dal TAR Lombardia) sopravvivenza del titolo originario in caso di crollo accidentale; ma a parte il fatto che questo giudice non condivide l’assunto, la giurisprudenza citata fa riferimento non già al caso di demolizione volontaria, come nel caso di specie, ma al caso di crolli accidentali.

Nel caso di specie l’immobile originario è stato integralmente compromesso, privato del suo involucro esteriore e non è più esistente. L’attività di integrale riedificazione del fabbricato non può certo ritenersi intervento di ristrutturazione che presuppone necessariamente un edificio già esistente.

Deve pertanto escludersi la sopravvivenza del titolo originario.

Quanto poi al secondo profilo si osserva che l’ordinanza del Comune del 24 luglio 2008 è stata emessa dal Comune al di fuori dei casi in cui avrebbe potuto emetterla: infatti non vi era neanche un’istanza motivata di parte, presupposto questo per l’emissione dell’atto, l’ordinanza è stata emessa d’ufficio dal Comune,il suo contenuto attiene ad un ordine di rimessione in pristino oggettivamente impossibile da realizzarsi in quanto ciò che c’era prima non vi era più.

La possibilità di prescrivere l’esecuzione di opere dirette a rendere l’intervento consono al contesto ambientale presuppone necessariamente che l’intervento sia su un immobile ancora esistente, cosa che nel caso di specie era da escludere completamente.

La detta ordinanza inoltre è stata emessa prima che l’interessato avesse presentato il progetto – sebbene lo stesso sia necessario ai fini di poter procedere a nuove edificazione – in base al quale si intendeva ricostruire l’intero edificio.

Quand’anche dunque si dovesse ritenere che detta ordinanza sia assimilabile a un titolo abilitativo questo sarebbe sostanzialmente illegittimo per i motivi sopra specificati.

In materia edilizia, il giudice penale può accertare la illegittimità sostanziale del titolo abilitativo non soltanto se l’atto medesimo sia illecito, ovvero frutto di attività criminosa per eventuali collusioni del soggetto beneficiario con organi dell’amministrazione, ma anche nell’ipotesi in cui sussista la non conformità dell’atto alla normativa che ne regola l’emanazione o alle disposizioni legislative in materia urbanistico – edilizia (vedi Sez. 3, Sentenza n. 1894 del 14/12/2006). Ne consegue un’affermazione di penale responsabilità degli imputati in ordine al reato sub a) loro ascritto.

Quanto invece reati sub b) e c) l’istruttoria dibattimentale, come sopra accennato, ha dimostrato come il fatto non sussista.

Passando alla determinazione della pena si stima equo indicare tenuto conto di tutti i parametri di cui all’articolo 133 c.p. la pena di mesi tre di arresto ed Euro 55.000 di ammenda (l’ammenda è stata aumentata con legge 24 novembre 2003 n. 326) per ciascuno degli imputati.

La pena può essere sospesa formulandosi un giudizio prognostico positivo in ordine alla futura astensione dal reato per i tre imputati.

Va disposta la revoca del sequestro preventivo dell’immobile che non può essere sottoposto a confisca in quanto si deve disporre ai sensi dell’articolo 31 comma nove del D.P.R. 380 2001 la sua demolizione.

P.Q.M.

Visti gli artt. 533, 535 c.p.p. dichiara gli imputati colpevoli del reato loro ascritto al capo a) e li condanna alla pena di mesi 3 di arresto ed Euro 55.000,00 di ammenda ciascuno.

Visto l’art. 163 c.p. ordina che la pena anzidetta resti condizionalmente sospesa nei termini di legge.

Dispone la revoca del sequestro preventivo dell’immobile posto in via (…) angolo via (…) nel comune di Crevalcore.

Visto l’art. 31 c. 9 D.P.R. 380/01 ordina la demolizione dell’immobile posto in via (…) angolo via (…) nel comune di Crevalcore.

Visto l’art. 530 c.p.p. assolve gli imputati dai reati loro rispettivamente ascritti ai capi b) e c) perché il fatto non sussiste.

Così deciso in Bologna il 19 marzo 2012.

Depositata in Cancelleria il 20 marzo 2012.

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AVVOCATO SERGIO ARMAROLI ESPERTO CAUSE IMMOBILIARI E VIZI IMMOBILI DANNI

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SENTENZE VIZI IMMOBILE
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA

SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mariacolomba Giuliano ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 15766/2005 promossa da:

XX

con il patrocinio dell’avv. Barbara Iannuccelli; elettivamente domiciliata in via de’ Poeti, 5 40124 Bologna, presso il difensore avv. Barbara Iannuccelli

ATTRICE

contro

‘A.B.’ SNC di YY e JJ

YY in proprio

JJ in proprio

tutti con il patrocinio dell’avv. Massimo Brugioni presso l’avv. Lucio Strazziari via D’Azeglio 27 40123 Bologna; tutti elettivamente domiciliati in via D’Azeglio 27 40123 Bologna, presso il difensore avv. Massimo Brugioni

Arch. WW

con il patrocinio dell’avv. Claudia Domenichini e dell’avv. Luca Esposito (c.f. …omissis…) piazza Sacrati, 11 44121 Ferrara; elettivamente domiciliato in Strada Maggiore 42 40125 Bologna, presso il difensore avv. Claudia Domenichini

CONVENUTI

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con atto di citazione notificato il 25.10.2005 XX conveniva in giudizio la ‘A.B.’ di YY e JJ S.n.c. nonché il YY ed il JJ in proprio quali soci illimitatamente responsabili onde ottenerne la condanna ex art. 1669 c.c. al risarcimento dei danni, pari a Euro (Euro) 58.821,00, conseguenti ai gravi vizi costruttivi presenti nel fabbricato di sua proprietà, posto in (omissis), recte : località in provincia di Bologna ; NdRedattore , via (omissis) n. (omissis), oggetto di lavori di ristrutturazione e trasformazione da rurale a residenziale, appaltati alla ‘A.B.’ S.n.c. con contratto del 21.10.2000; l’attrice citava altresì WW, architetto, affinché rispondesse in solido con gli altri convenuti in relazione al ruolo di progettista e direttore lavori.

L’arch. WW si costituiva chiedendo il rigetto della domanda attorea, infondata, essendo stata peraltro raggiunta fra le parti in data 1.7.2003 una transazione in merito alla ristrutturazione dell’immobile.

Gli altri convenuti si costituivano chiedendo il rigetto della domanda attorea, infondata, richiamato il disposto deli artt. 1665 e 1667 c.c. in tema, rispettivamente, di vizi conosciuti o comunque riconoscibili, e di vizi occulti.

Acquisito il fascicolo relativo all’ATP svolto ante causam su ricorso della XX, consistito nell’espletamento di CTU affidata all’ing. Dorigo, con ordinanza del 3.4.2006 l’attrice veniva autorizzata a procedere a sequestro conservativo nei confronti della ‘A.B.’ S.n.c. sino alla concorrenza di Euro (Euro) 45.000,00, sequestro che, con ordinanza dell’8.10.2007, veniva revocato ex art. 684 c.p.c. previo versamento di cauzione di Euro (Euro) 58.821,00 a mezzo di libretto bancario.

La causa, istruita documentalmente, con l’escussione di testimoni e mediante CTU affidata all’ing. Pini, veniva posta in decisione sulle conclusioni di cui in epigrafe all’udienza dell’ 11.7.2013 .

La convenuta si costituiva tempestivamente chiedendo il rigetto della domanda attorea, infondata non potendo i vizi qualificarsi gravi, eccepita preliminarmente la prescrizione dell’azione in relazione alla denuncia effettuata nel 2002.

Acquisito il fascicolo relativo all’ATP ed espletata CTU affidata all’ing. Gianluca Morselli, la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni di cui in epigrafe all’udienza del 6.6.2013.

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La domanda attorea merita accoglimento nei limiti di cui appresso.

È opportuno premettere che la natura e l’entità delle opere appaltate alla ‘A.B.’ snc, finalizzate al cambio di destinazione d’uso del fabbricato, è tale da far assimilare la ristrutturazione alla realizzazione dell’immobile con caratteristiche destinate a garantirne la lunga durata, da ciò derivando la configurabilità della responsabilità del venditore-costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c..

Sempre in via preliminare si rileva che non sono conferenti con la fattispecie di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c., in relazione alla quale la XX ha agito, le eccezioni relative alla responsabilità negoziale stabilite, in tema di appalto, dall’art. 1665 c.c. (che esclude la garanzia per i vizi non occulti in caso di accettazione dell’opera) e dall’art. 1667 c.c. (che stabilisce a pena di decadenza la denuncia dei vizi occulti entro due mesi dalla loro scoperta).

Orbene, dalla CTU dell’ing. Pini e dalla successiva integrazione peritale, relazioni immuni da vizi logici o giuridici ed esaustivamente motivate anche con puntuale risposta alle osservazioni dei CTP, è emerso che, dei vizi lamentati dall’attrice, sussistono e sono imputabili ai lavori eseguiti dalla ‘A.B.’ S.n.c. soltanto la mancanza di sfiati per i servizi igienici sfocianti oltre il manto di copertura, per l’esecuzione dei quali va prevista la spesa di Euro (Euro) 525,00, e le infiltrazioni provenienti dalla copertura, per l’eliminazione delle quali sono necessari i lavori meglio specificati in perizia, del costo complessivo, ai valori della CTU, di Euro (Euro) 15.165,00; la somma dei costi relativi alle due problematiche (Euro (Euro) 525,00 + (Euro) 15.165,00) è, pari con l’IVA, ad Euro (Euro) 19.141,80.

È risultata quindi confermata la presenza di vizi imputabili alla esecuzione non a regola d’arte della costruzione tali da configurare responsabilità extracontrattuale della convenuta ai sensi dell’art. 1669 c.c., ricordandosi che, secondo il costante insegnamento della S.C., il “difetto di costruzione” che, a norma dell’art.1669 c.c., legittima l’azione di risarcimento danni dei committente nei confronti dell’appaltatore e, come in ispecie, dell’impresa venditrice-costruttrice, può consistere in una qualunque alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la rovina o il pericolo di rovina) bensì quegli elementi secondari o accessori, quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata, incide negativamente e in modo considerevole sulla abitabilità o sulla funzionalità dell’immobile medesimo, indipendentemente dal fatto che i difetti siano emendabili a mezzo di interventi di straordinaria oppure ordinaria manutenzione (v. ex multis Cass. 2238/2012, 8140/2004, 81/2000 e 456/1999).

Detta responsabilità va vieppiù affermata alla luce dell’orientamento più volte espresso dalla S.C. nella materia, laddove si è ravvisata la fattispecie di cui all’art. 1669 c.c. in ipotesi di infiltrazioni dal manto di copertura e di umidità (fra le tante, Cass. 11740/2003117/2000) e nella presenza di vizi anche di limitata localizzazione (Cass. 8140/2004).

L’importo suindicato di Euro (Euro) 19.141,80, inerendo a obbligazione risarcitoria e pertanto a debito di valore, va svalutato dalla data della perizia (agosto 2011) alla data della domanda e quindi rivalutato dalla domanda ad oggi (Euro (Euro) 17.030,07); per lo stesso arco temporale, esso va poi aumentato degli interessi legali maturati secondo la rivalutazione annuale, a titolo di risarcimento del danno da ritardo nell’adempimento dell’obbligazione risarcitoria (Cass. 1712/1995). Si ottiene così la somma di Euro (Euro) 23.416,04 sulla quale decorreranno gli interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo.

L’ing. Pini ha invece correttamente escluso la sussistenza dei vizi lamentati dalla XX relativi alla mancanza di fermaneve, all’ancoraggio dei coppi, al pettine fermaneve, ai distacchi della tinteggiatura esterna (semplicemente mal eseguita, ma da parte di impresa diversa dalla convenuta), e alla presenza di crepe.

Correttamente lo stesso perito ha poi osservato che non costituisce un vizio né una difformità, tanto meno integrante in sé grave vizio costruttivo rilevante agli effetti dell’art. 1669 c.c., la mera realizzazione del tetto con le caratteristiche di ventilazione previste nella tavola n. 8 allegata alla concessione edilizia. Il tetto effettivamente realizzato, come da tavola n. 15, di costo molto inferiore a quello di un tetto ventilato e come tale pagato secondo l’elenco prezzo sottoscritto dalle parti, è dunque conforme alle previsioni negoziali, che riservavano peraltro all’arch. WW la possibilità di fornire all’impresa indicazioni relative alle dimensioni e alle caratteristiche dei particolari costruttivi singole opere. Ma se anche così non fosse, l’azione riservata alla committente per ottenere l’esatta realizzazione dell’opera come appaltata sarebbe un’azione contrattuale di adempimento, affatto diversa da quella extracontrattuale e risarcitoria per gravi vizi costruttivi esercitata in questo giudizio.

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Va invece respinta la domanda proposta dall’attrice nei confronti dell’arch. WW avendo il CTU accertato che non è allo stesso imputabile, con riferimento ai vizi riscontrati, alcun inadempimento nell’esecuzione delle prestazioni a lui demandate quale progettista e quale direttore dei lavori.

Quanto alla conversione ex art. 684 c.p.c. del sequestro conservativo, nulla deve provvedersi dovendo trovare applicazione la disciplina generale in tema di sequestro conservativo, essendo stata semplicemente sostituita la somma versata nei libretti custoditi in Cancelleria all’oggetto originario del sequestro.

Le spese di lite, comprese quelle relative al procedimento di ATP (Euro (Euro) 1.000,00 per diritti e onorari, oltre ad anticipazioni) nonché quelle relative al procedimento cautelare incidentale, liquidate unitariamente come da dispositivo, seguono la soccombenza secondo i criteri di cui al D.M. n. 140 del 2012 tenuto conto della somma effettivamente riconosciuta all’attrice e dell’importo della domanda come proposta nei confronti dell’arch. WW.

Le spese relative alla CTU svolta in sede di ATP vanno definitivamente poste a carico dell’attrice per il 50% e della ‘A.B.’ S.n.c., del YY e del JJ per il restante 50%; quelle della CTU, pagate, in via provvisoria dall’attrice, dall’attrice, dall’arch. WW e dagli altri convenuti un terzo per ciascuno, vanno definitivamente poste a carico della XX per due terzi e della ‘A.B.’ S.n.c., del YY e del JJ per il restante terzo; le spese di CTP rimangono a carico di ciascuna delle parti che le ha anticipate.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da XX nei confronti della ‘A.B.’ di YY e JJ S.n.c. nonché di YY e JJ in proprio quali soci illimitatamente responsabili, e dell’arch. WW, disattesa e respinta ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede:

condanna in solido la ‘A.B.’ di YY e JJ S.n.c. nonché YY e JJ a pagare alla XX Euro 23.416,04 oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo;

rigetta la domanda proposta dalla XX nei confronti dell’arch. WW.

Pone le spese di CTU svolte nell’ATP definitivamente a carico della XX per il 50% e, per il restante 50%, a carico della ‘A.B.’ S.n.c., del YY e del JJ; pone le spese della CTU svolta in questo giudizio definitivamente a carico della XX per due terzi e della ‘A.B.’ S.n.c., del YY e del JJ per il restante terzo.

Condanna la ‘A.B.’ di YY e JJ S.n.c. nonché YY e JJ a rifondere all’attrice le spese di lite che liquida in Euro 1.393,66 per anticipazioni (comprese quelle dell’ATP ed il 50% della CTU svolta in ATP) ed Euro 4.200,00 per compensi, oltre a CPA ed IVA come per legge.

Condanna la XX a rifondere all’arch. WW le spese di lite che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre a CPA ed IVA come per legge, oltre, per anticipazioni, quanto dall’arch. WW corrisposto al CTU ing. Pini.

Conclusione

Così deciso in Bologna, il 29 gennaio 2014.

Depositata in Cancelleria il 7 febbraio 2014.

EPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA

SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona di:

dott. Vittorio Serra

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 9105/03 promossa da:

Condominio via M. 11 R. di P., con il patrocinio dell’avv. Valerio Cavallari, come da mandato in atti;

attore

contro

  1. s.r.l., con il patrocinio dell’avv. Francesca Romana Gori, come da mandato in atti;

convenuta

con l’intervento di

F.F., con il patrocinio dell’avv. Carlo Gubellini, come da mandato in atti;

terzo chiamato

in punto a: appalto

Svolgimento del processo

I

Con atto di citazione notificato in data 13.6.2003 il Condominio via M. ll R. di P. conveniva in giudizio R. s.r.l..

Esponeva il Condominio che:

– R. aveva acquistato un fabbricato sito in via E.M. n. ll nel Comune di P., frazione di R.; aveva demolito l’edificio e poi lo aveva ricostruito; aveva quindi venduto i singoli appartamenti nel corso del 2001 e successivamente;

– in data 14/6/2002 l’amministratore del condominio aveva segnalato a R. una serie di inconvenienti alle parti comuni dell’edificio;

– successivamente, dopo specifici accertamenti tecnici, era emerso che i vizi e difetti della costruzione riguardavano:

  1. a) il giardino pensile, che aveva evidenziato infiltrazioni d’acqua nei sottostanti corsello e box autorimessa;
  2. b) la pavimentazione del lastrico solare, per la totale mancanza di pendenza di fuga tra le piastrelle e per la mancanza di giunti di dilatazione;

– questi ultimi vizi erano stati denunciati con raccomandata ricevuta da R. in data 13/1/2003;

– successivamente erano state riscontrate ulteriori infiltrazioni d’acqua nella muratura contro terra che al piano interrato separava il corridoio cantine e due cantine dal terreno;

– era stata anche accertata l’esistenza di un probabile vizio occulto riguardante il muro contro terra esterno, che pareva non avesse alcuna protezione contro le infiltrazioni d’acqua del terreno;

– anche tali vizi erano stati denunciati con raccomandata ricevuta in data 27/3/2003;

– i vizi denunciati costituivano gravi difetti ai sensi dell’articolo 1669 c.c.;

– per eliminare i vizi erano necessari interventi il cui costo poteva essere quantificato in Euro 78.000 oltre i.v.a..

Ciò premesso il condominio chiedeva che:

  1. a) la società convenuta fosse condannata a risarcire il danno derivato dai vizi e difetti delle parti comuni dell’immobile nella misura di Euro 78.000,00, oltre i.v.a..

II

Si costituiva in giudizio R. s.r.l..

Esponeva la società convenuta che:

– i vizi denunciati non erano riconducibili all’ipotesi prevista dall’articolo 1669 c.c.;

– i vizi, ove esistenti, sarebbero comunque stati di modestissima entità;

– erano decorsi i termini di prescrizione e di decadenza previsti dall’articolo 1495 c.c;

– la costruzione dell’immobile era stata affidata in appalto all’Impresa F. geom. F. ed era interesse della convenuta chiamare l’appaltatore in causa.

Ciò premesso, la società convenuta chiedeva che, previa chiamata in causa del F.:

  1. a) fossero respinte tutte le domande proposte dall’attore;

in subordine chiedeva che:

  1. b) fosse dichiarato che l’Impresa F. geom. F. era obbligata a tenere R. indenne da tutte le domande svolte nei suoi confronti dall’attore e che di conseguenza l’Impresa F. fosse condannata a rimborsare tutte le somme che la convenuta avesse dovuto corrispondere all’attore.

III

Con atto di citazione notificato in data 4/11/2003 R. s.r.l.chiamava in giudizio l’Impresa F. geom. F..

La società chiamante esponeva i fatti di causa e concludeva come in comparsa di costituzione risposta.

IV

Si costituiva in giudizio F.F..

Esponeva il chiamato che:

– R. era decaduta dall’azione di regresso, per inosservanza del termine di sessanta giorni previsto dall’art. 1670 c.c., essendo stata l’impresa F. messa in mora solo in data 7.10.2002, pur avendo la convenuta ricevuto la prima denuncia dei vizi in data 14.6.2002;

– i vizi denunciati non erano riconducibili alle previsioni di cui all’art. 1669 c.c.;

– erano decorsi i termini di prescrizione e di decadenza del diritto azionato avverso R.;

– i vani interrati interessati dalle infiltrazioni provenienti dal giardino pensile appartenevano ai condomini Giusti e Rapolla ed ogni questione era stata definita all’esito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo anteriore alla causa, in cui era stato autorizzato il c.t.u. a far eseguire i lavori necessari all’eliminazione dei difetti;

– i presunti lastrici erano in realtà balconi ad uso esclusivo degli appartamenti di pertinenza, completamente coperti dal tetto dello stabile;

– non vi era comunque responsabilità dell’impresa appaltatrice, in quanto fin dai particolari di progetto di costruzione vi erano incongruenze tra gli spessori della sezione complessiva del fabbricato e quella dei particolari costruttivi.

Ciò premesso, il F. chiedeva che:

  1. a) fosse dichiarata la carenza di legittimazione attiva del condominio e tutte le domande dallo stesso proposte fossero respinte per difetto di interesse e con ciò fosse dichiarata cessata la materia del contendere;
  2. b) fosse dichiarata l’intervenuta decadenza di R. da ogni azione nei confronti dell’Impresa F. e fossero respinte tutte le domande dalla stessa avanzate;
  3. c) fossero respinte tutte le domande proposte dal condominio nei confronti R..

V

La causa era istruita con prove documentali e mediante c.t.u. ed all’udienza del 20.10.2011 era posta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe.

Motivi della decisione

  1. Preliminarmente deve essere respinta l’eccezione di nullità della c.t.u., su cui il Condominio ha insistito in sede di precisazione delle conclusioni, dal momento che la partecipazione del F. alle operazioni peritali, nella veste di consulente tecnico di se stesso, non viola il principio della “parità delle armi processuali”.
  2. Nel merito, la domanda del Condominio è parzialmente fondata.

2.1. In primo luogo occorre rilevare che, secondo l’orientamento della giurisprudenza, l’acquirente dell’immobile ha azione ai sensi dell’art. 1669 ce. nei confronti del venditore-costruttore, anche quando quest’ultimo abbia interamente affidato a terzi la realizzazione dell’opera (cfr. Cass. 3146/98).

2.2. Sempre secondo la giurisprudenza, costituiscono gravi difetti ai sensi dell’art. 1669 c.c. quei vizi dell’opera che, pur non riguardando elementi essenziali ma accessori o secondari, pregiudicano in modo considerevole il godimento dell’immobile e, tra questi, devono essere ricompresi quei difetti che determinano infiltrazioni di acqua e umidità (cfr. Cass. 3301/96).

Nel caso in esame, alla luce della c.t.u. effettuata deve ritenersi provato che l’immobile presenta vizi e difetti in più punti e precisamente sfaldature ai mattoni della pensilina di accesso pedonale; corrosione dei tubi del gas; scarsa pendenza dei pavimenti di lastrici e terrazze; infiltrazioni d’acqua causate dalla non corretta funzionalità delle lattonerie di facciata; infiltrazioni alle soglie di tre portefinestre; infiltrazioni dai muri controterra a livello dei box; infiltrazioni dai muri controterra del vano scale.

I vizi denunciati dal Condominio devono quindi ritenersi idonei ad integrare l’ipotesi prevista dall’art. 1669 c.c..

2.3. Essendo infondate, alla luce della disciplina prevista dal citato articolo 1669 c.c., le eccezioni di decadenza e di prescrizione sollevate dalla società convenuta, occorre concludere che il Condominio abbia diritto ad essere risarcito dei costi necessari all’eliminazione dei difetti.

Secondo il consulente, tali costi possono essere stimati in Euro 14.300,00.

Le conclusioni del c.t.u. devono essere integralmente condivise.

Non possono invero trovare accoglimento le contestazioni del Condominio, secondo cui dovrebbero essere quantificati anche futuri intereventi di ripristino e dovrebbe essere valorizzato il pregiudizio costituito dalla scarsa pendenza della pavimentazione dei lastrici e delle terrazze.

Non è allo stato possibile una stima razionale del grado di probabilità di nuove manifestazioni dei problemi già emersi, della loro frequenza e della loro intensità, e non vi è prova che i “localizzati ristagni” di acqua sui terrazzi – di cui il c.t.u. dà atto – siano di ampiezza tale da cagionare apprezzabile disagio ai condomini.

La società convenuta deve pertanto essere condannata a pagare la somma sopra indicata, oltre interessi dalla domanda al saldo.

  1. L’azione di regresso del venditore-costruttore nei confronti dell’appaltore che abbia realizzato l’opera è soggetta ai termini di cui all’art. 1670c.c.. (cfr. Cass. 8109/97).
  2. ha ricevuto la prima denuncia dei vizi in data 14.6.2002, ma solo in data 7.10.2002 ha dato comunicazione al F. della denuncia ricevuta.

Essendo quindi la comuncazione all’appaltatore successiva alla scadenza del termine di sessanta giorni previsto dall’art. 1670 c.c., la domanda proposta da R. nei confronti del F. è inammissibile.

  1. Considerato l’esito della causa, è equo compensare per metà le spese di lite tra il Condominio e R., ponendo a carico della convenuta le rimanenti, che si liquidano per tale frazione in complessivi Euro 4050,00, di cui per spese 250,00, per diritti 1800,00 e per onorari 2000,00, oltre spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge.

Le spese sostenute dal F., regolate secondo il criterio della soccombenza, devono essere poste a carico della convenuta, e si liquidano in complessivi Euro 6664,00, di cui per spese 51,00, per diritti 2613,00 e per onorari 4000,00, oltre spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge.

Le spese di c.t.u., come già liquidate, devono essere definitivamente poste a carico di R..

P.Q.M.

il tribunale, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, definitivamente pronunciando nella causa tra

Condominio via M. 11 R. di P.

contro

  1. s.r.l.

con l’intervento di

F.F.

così provvede:

– dichiara tenuta e condanna R. s.r.l. al pagamento in favore di Condominio via M. 11 R. di P. della somma di Euro 14.300,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

– dichiara inammissibile la domanda proposta da R. s.r.l. nei confronti di F.F.;

– compensa per metà le spese di giudizio tra Condominio via M. 11 R. di P. e R. s.r.l. e condanna quest’ultima al pagamento delle rimanenti, che liquida per tale frazione in complessivi Euro 4050,00, di cui per spese 250,00, per diritti 1800,00 e per onorari 2000,00, oltre spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge;

– dichiara tenuta e condanna R. s.r.l. al pagamento delle spese di giudizio sostenute da F.F., che liquida in complessivi Euro 6664,00, di cui per spese 51,00, per diritti 2613,00 e per onorari 4000,00, oltre spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge;

– pone le spese di c.t.u., come già liquidate, definitivamente a carico di R. s.r.l..

Conclusione

Così deciso in Bologna, il 4 maggio 2012.

Depositata in Cancelleria il 15 maggio 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA – SEZIONE SECONDA

nella persona del giudice unico Dott. Anna Maria ROSSI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 17105/2000 R.G. promossa da:

A.A. elettivamente domiciliato in VIA DE” FALEGNAMI, 5 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. RIDOLFI RENZO che lo rappresenta e difende;

ATTORE

N.N. elettivamente domiciliato in STRADA MAGGIORE, 29 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. SARDINI VITTORIO che lo rappresenta e difende;

CONVENUTO

CONDOMINIO “A.” VIA omissis – SAN BENEDETTO VAL DI SAMBRO (BOLOGNA) elettivamente domiciliato in VIA GARIBALDI, 7 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. SCIRE” LETTERIO che lo rappresenta e difende;

CHIAMATO IN CAUSA

in punto a:

“140999 – Altri contratti tipici ed obbligazioni non rientranti nelle altre materie”

CONCLUSIONI

Il procuratore dell’attore chiede e conclude:

“Voglia l’Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:

accertare e verificare l’esistenza dei vizi esposti in narrativa che rendono l’immobile in questione inidoneo all’uso cui è destinato;

dichiarare conseguentemente la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 27.9.1999 per inadempimento del promittente venditore, sig. N.N.;

condannare il sig. N.N. alla restituzione della somma di Lire 30.000.000 versata al sig. N.N. al momento della stipula del preliminare.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio e del precedente giudizio di accertamento tecnico preventivo.”

Il procuratore del convenuto chiede e conclude:

Voglia l’Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa.

In via preliminare

Autorizzare la chiamata in causa del Condominio “A.” via “M.” n. 1000 San Benedetto Val di Sambro (Bologna) nella persona dell’amministratore pro tempore, per essere dal medesimo manlevato di ogni eventuale conseguenza pregiudizievole che dovesse derivare a parte convenuta dal presente giudizio, ciò sul presupposto che i vizi denunciati dall’attore, se accertati, possono essere solo di esclusiva responsabilità del condominio;

In via principale

Respingere ogni domanda formulata dall’attore in quanto destituita di fondamento in diritto. Con vittoria delle spese della lite.

In via riconvenzionale principale

Disporre, per gli effetti dell’art. 2932 c.c., l’acquisto dell’immobile sito in San Benedetto Val di Sambro (Bologna), via “M.” n. 1000 in capo al sig. A.A. e conseguentemente

Condannare il sig. A.A. a corrispondere a parte convenuta il prezzo pari a Lire 40.000.000 oltre interessi e rivalutazione monetaria.

Con vittoria delle spese di giudizio.

In via riconvenzionale subordinata

Nella denegata ipotesi che l’Ill.mo Tribunale adito ritenesse di accogliere la domanda di risoluzione formulata dall’attore, si chiede che nella determinazione del quantum da restituirsi da parte del sig. N.N. al sig. A.A. si tenga conto dei fattori enunciati al punto 4) del presente atto, i cui importi verranno documentati in corso di causa, con conseguente compensazione e conguaglio delle somme.

Con compensazione delle spese di giudizio.

Il procuratore del terzo chiamato chiede e conclude:

piaccia all’Ill.mo Giudice:

in via preliminare

dichiarare la carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto.

Respingere la domanda proposta nei confronti del condominio per assoluta indeterminatezza del petitum e della causa petendi, determinata dalla mancata esposizione e specificazione delle ragioni di diritto poste a fondamento della domanda nonché dalla sua mancata determinazione.

Nel merito respingere la domanda svolta nei confronti del condominio perché infondata in fatto ed in diritto.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”

Svolgimento del processo

Con domanda notificata il 7.12.2000 A.A. lamentava che nella sua abitazione si erano verificati gravi fenomeni di infiltrazione di umidità e di trasudamento d’acqua e di condensa tali da rendere l’appartamento sito in via “M.’, n. 1000, a San Benedetto Val di Sambro (Bologna), invivibile ed insalubre. Tale appartamento era stato promesso in vendita all’attore con contratto preliminare di compravendita stipulato con il promittente alienante N.N. in data 27.9.1999, per il prezzo di Lire 70.000.000. Il sig. A.A. corrispondeva a titolo di caparra confirmatoria ed acconto prezzo Lire 30.000.000. Preso possesso dell’immobile riscontrava i vizi sopra descritti.

Al fine di far accertare lo stato dei luoghi e le condizioni dell’immobile, il sig. A.A. depositava avanti il Tribunale di Bologna ricorso ex art. 696 c.p.c., R.G. n. 3733/2000. In tale sede conveniva in giudizio il proprietario dell’immobile promesso in vendita che a sua volta chiamava in manleva il condominio di Via “M.’, in persona del suo amministratore pro tempore. Il procedimento si concludeva con deposito della perizia del CTU geom. M. in data 4.9.2000.

Successivamente, il sig. A.A. proponeva domanda, per cui è causa, di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, sig. N.N., previo accertamento dell’esistenza dei vizi dovuti a fenomeni di infiltrazione e umidità che rendono l’immobile inidoneo all’uso pattuito e di condanna alla restituzione della somma di Lire 30.000.000 versata al sig. N.N. al momento della stipula del preliminare.

Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 01.03.20001 il sig. N.N. chiedendo preliminarmente l’autorizzazione alla chiamata in causa del Condominio per essere dal medesimo manlevato da ogni conseguenza pregiudizievole, sull’assunto che i vizi, qualora esistenti, dovessero essere imputati al Condominio.

In via principale il sig. N.N. chiedeva il rigetto della domanda attrice perché infondata e in via riconvenzionale principale la pronuncia di sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. con conseguente condanna del sig. A.A. a corrispondergli il residuo prezzo di Lire 40.000.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria.

In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, chiedeva la determinazione del quantum da restituirsi da parte dell’attore, comprensivo del canone locativo e dei costi per il ripristino dell’appartamento nelle condizioni in cui si trovava al momento della consegna.

In data 29.5.2001 si costituiva in giudizio anche il condominio, contestando le domande svolte nei suoi confronti perché infondate in fatto e in diritto ed eccependo in via preliminare la propria carenza di legittimazione passiva nonché la nullità della domanda proposta nei suoi confronti per indeterminatezza della causa petendi e del petitum.

La causa veniva istruita mediante l’espletamento di prove per testi e CTU richiesta dal convenuto ad integrazione di quanto emerso nell’ATP, il cui fascicolo veniva acquisito d’ufficio agli atti di causa.

All’udienza di precisazione delle conclusioni del 25.10.2007, i difensori delle parti precisavano le conclusioni, come da atto di citazione e da comparsa di costituzione e risposta. All’esito dei termini massimi di legge ai sensi dell’art. 190 c.p.c. la causa veniva trattenuta in decisione.

Motivi della decisione

Ai fini della pronuncia sulla domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare di compravendita vanno innanzitutto presi in considerazione i vizi dedotti, relativi alle manifestazioni di umidità e alle infiltrazioni, dei quali va accertata l’esistenza e la gravità. Segnatamente, tali vizi giustificano la risoluzione del contratto se viene data la prova che hanno assunto obiettiva rilevanza e consistenza in modo da ostacolare la salubrità di vita delle persone che occupavano l’alloggio in questione, incidendo sull’ordinario godimento dell’unità immobiliare e se tali vizi, taciuti dal promittente alienante e non facilmente riconoscibili dal promissario acquirente, sono preesistenti al momento della stipulazione del contratto preliminare.

L’esistenza dei gravi vizi risulta sufficientemente provata dall’attore per i motivi si seguito enunciati.

Nella propria relazione peritale in sede di ATP, il geom. M. ha riscontrato vizi causati da umidità: “vaste porzioni di parete sono umide, con conseguente formazione di macchie di muffa, sgretolamento delle tinteggiature e danneggiamento dell’intonaco. Le macchie di umidità sono ascritte essenzialmente a due tipi di cause: “a fenomeni di risalita per capillarità di acqua presente nel terreno (umidità saliente) e da condensa di umidità nelle zone fredde alle pareti”. La risalita di umidità è dovuta alla mancanza di una barriera impermeabile al livello del terreno, che la impedisca, e di un vespaio, con funzione isolante, ed è notevolmente aggravata dall’accentuata inclinazione del marciapiede che determina un accumulo di acqua. Inoltre, la condensa dell’umidità interna è dovuta all’inadeguatezza del sistema di isolamento in sede di esecuzione dell’edificio.

Le conclusioni del CTU appaiono pienamente condivisibili, in quanto la relazione è accurata e completa sotto ogni profilo, in relazione alla descrizione dell’immobile, all’individuazione dei vizi e alla determinazione delle loro cause e l’iter motivazionale seguito appare congruo alla natura del quesito, sorretto da precise argomentazioni tecniche e immune da qualsivoglia vizio logico.

Orbene, l’esistenza dei vizi, oggettivi e strutturali, così come accertata dal ctu, non è pressoché contestata dalle parti costituite. Le difese del convenuto si appuntano invece su tre diversi elementi: 1) sulla sopravvenienza di tali vizi in un momento successivo alla stipula del preliminare; 2) sulla loro imputabilità alla condotta del promissario acquirente e/o del condominio; 3) sulla scarsa incidenza sulle condizioni di vita nell’immobile.

Quanto al primo punto, si osserva che l’inizio dei lavori da parte del consulente, fissato per giugno del 2000, è di pochi mesi posteriore all’immissione dell’attore nel godimento dell’immobile e che le cause dei difetti accertati dal consulente non sono ravvisabili in circostanze estemporanee ma trovano spiegazione in carenze strutturali, per lo più originarie, e coessenziali alla struttura dell’immobile, ovvero che difficilmente avrebbero potuto insorgere in un breve lasso di tempo. Non valgono a inficiare queste conclusioni le testimonianze rese nell’interesse del convenuto: esse si riferiscono alla non immediata percettibilità delle infiltrazioni, (che consente di ritenere il vizio occulto e la contestazione tempestiva) in ipotesi ascrivibile ad una continua e particolarmente accurata manutenzione del proprietario, ma non valgono a contraddire la CTU in relazione all’esistenza di difetti strutturali nella realizzazione del condominio, che si pongono come antecedente causale dei vizi e dei danni denunciati dall’attore, evidenziatisi poco dopo la promessa vendita all’interno dell’appartamento oggetto del negozio.

Anche a voler diversamente opinare, dal complesso delle testimonianze non si evince comunque in maniera certa l’inesistenza di fenomeni di muffa e infiltrazione nel periodo antecedente alla stipulazione del preliminare: l’agente immobiliare sig.ra L.L. riferisce infatti di aver visitato l’appartamento unicamente nel corso del 1999, dopo il conferimento dell’incarico di vendita da parte del sig. N.N., presumibilmente dopo che l’immobile era stato tinteggiato (cfr. testimonianza sig.ra B.B., moglie dell’attore, in regime di separazione dei beni). Anche le altre testimonianze del figlio del convenuto, sig. M.M., che dichiara di non aver visitato l’appartamento nel 1999, e della sig. S.S. che riferisce di sue visite all’appartamento limitate fino al 1997, non permettono di provare in modo univoco che anteriormente al settembre 1999 lo stato dell’immobile fosse del tutto alieno da fenomeni quali quelli riscontrati dall’attore.

Appare piuttosto più plausibile che durante la stagione invernale dell’anno 1999 si siano manifestate in tutta la loro gravità macchie di muffa, prima rimaste non visibili per la recente tinteggiatura dei vani e per le più favorevoli condizioni meteorologiche. Dalla testimonianza della sig. B.B. risulta, a conferma di ciò, che le prime infiltrazioni e macchie di muffa si sono manifestate a novembre, proprio in concomitanza con le prime nevicate.

A completamento del quadro istruttorio, si collocano le testimonianze dei due elettricisti: il sig. C.C., intervenuto a seguito di chiamata del sig. A.A., ha dichiarato che l’impianto elettrico dell’appartamento era non adeguato e in cattive condizioni e che buona parte delle prese elettriche presenti nell’immobile erano ossidate dall’umidità, aggiungendo di avere scollegato, per evitare il cortocircuito, due dei termosifoni presenti nell’abitazione. In precedenza, nell’ottobre 1998, quando ancora l’appartamento era abitato dal sig. N.N., era intervenuto il sig. Davide D., che in sede di testimonianza ha dichiarato di non aver visto macchie di umidità e di muffa, ma solo di condensa agli angoli.

Quanto al secondo punto, il convenuto deduce che le macchie di umidità sono state causate da una condotta colposa ascrivibile al sig. A.A. che ha eliminato l’impianto termico e apposto doppi infissi con telaio in alluminio. Tali censure sono infondate: il CTU M. esplicitamente riconosce che tali due condotte possono essere valutati come elementi aggravanti ma non determinanti la formazione delle macchie. Con riferimento alla disattivazione di alcuni corpi scaldanti da parte del sig. A.A. si osserva inoltre che tale riduzione dei caloriferi è stata determinata dall’inadeguatezza dell’impianto elettrico, che creava dei cortocircuiti. Pertanto in tale condotta non può essere ravvisato un concorso di colpa del sig. A.A.. Quanto invece alla realizzazione dei doppi infissi, la circostanza che siano stati apposti dal sig. A.A. è solo allegata e non provata dal convenuto.

Infine, riguardo ai rapporti tra promittente alienante e condominio, sui quali si tornerà in prosieguo di motivazione, si evince dalla relazione del CTU la sussistenza di un nesso di causa-effetto tra i vizi riscontrati nell’appartamento da una parte e l’assenza di impermeabilizzazione nella parete esterna del condominio e la mancanza di una barriera impermeabile a livello del terreno dall’altro, che non comporta peraltro alcun addebito in capo al condominio, in relazione all’oggetto della presente controversia, per quanto più avanti si dirà.

Sul piano contrattuale, infatti, dei vizi accertati nell’immobile promesso in vendita risponde oggettivamente il promittente venditore, per il solo fatto della loro esistenza, a prescindere da ogni profilo di colpa. Il rimedio generale della risoluzione del contratto è infatti valevole per il contratto preliminare e può essere esperito dal promissario acquirente anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene che risulti affetto da vizi non considerati nel momento della stipula del preliminare, in quanto l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (Cass. civ. n. 3383/2007).

Ne discende la piena applicabilità anche al preliminare della disciplina sulla garanzia per i vizi come prevista in materia di compravendita, che opera oggettivamente.

Venendo al terzo punto, vale invece anche in questa fattispecie il limite generale della non scarsa importanza dell’inadempimento: rilevanti sono pertanto i vizi che diminuiscono in modo apprezzabile il valore del bene o lo rendono inidoneo all’uso cui è destinato.

Nel caso di specie, i vizi rilevati – come sopra ricordato si tratta di formazione di macchie di muffa, sgretolamento della tinteggiatura, danneggiamento dell’intonaco – sono tali da rendere l’immobile non del tutto idoneo all’uso abitativo: risulta di tutta evidenza che non è in linea con gli attuali standard abitativi un immobile le cui pareti sono interessate da una continua formazione di macchie di muffa e da infiltrazioni, sia per motivi estetici, sia per la gravosa incidenza sulla manutenzione dello stesso, richiedendo il fenomeno una serie costante di interventi, prima dell’effettuazione delle necessarie opere di ripristino sulle pareti esterne che non sono nella disponibilità dell’attore, sia per l’insalubrità dello stesso.

Va pertanto accolta la domanda di risoluzione proposta dall’attore, ricorrendone tutti gli elementi costitutivi, e per l’effetto condannato, il convenuto alla restituzione nei confronti dell’attore di Lire 30.000.000 ricevuti a titolo di caparra e acconto sul prezzo, e l’attore al rilascio dell’immobile; per quanto consta dagli atti di causa, invero, l’attore permane nel godimento dell’immobile oggetto di causa.

Ne consegue l’implicito rigetto della domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto, di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Per contro, va invece accolta la domanda riconvenzionale subordinata del convenuto e, accertato il credito convenuto nei confronti dell’attore, si dichiara interamente compensata la somma di Lire 30.000.000 versata dal A.A. a titolo di acconto del prezzo di vendita e alla cui restituzione è stato condannato il N.N. come effetto della dichiarata risoluzione del preliminare con la somma dovuta dal A.A. per i canoni locativi e i costi di ripristino.

Al riguardo, si osserva preliminarmente che la domanda dell’attore di restituzione è limitata al capitale di Lire 30.000.000, e non è estesa agli interessi, che non possono essere attribuiti d’ufficio. Per costante orientamento giurisprudenziale, in tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi hanno fondamento autonomo rispetto al debito al quale accedono, sicché gli stessi possono essere attribuiti, in applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ., soltanto su espressa domanda della parte (Cass. civ. n. 4423/04).

D’altro canto il convenuto avanza sola domanda di compensazione e non anche di condanna per l’eventuale eccedenza del proprio credito.

Passando al merito della domanda riconvenzionale, dalla CTU esperita in corso di giudizio risulta che l’importo di Lire 30.000.000 dovuto dal N.N. per l’effetto dell’accoglimento della domanda di risoluzione e della conseguente domanda di restituzione proposta dal sig. A.A., era già ampiamente raggiunto per i lavori di ripristino quantificati in Euro. 1.750,00 IVA esclusa e per i canoni locativi dovuti dal 27.9.1999 ad aprile 2006, stimati dal geom. M. secondo un valore locativo medio di Euro 200,00 in un totale di Euro 17.550,00.

Non ci sono ragioni per discostarsi dal calcolo effettuato dal CTU, che ha tenuto conto di un valore medio tra Euro 120,00 di canone mensile per il 1999 e Euro 280,00 per l’anno 2006, anche in ragione dei parametri relativi ad immobili simili per ubicazione, dimensione, livello di finiture.

L’attore lamenta, da un lato che le modifiche apportate all’immobile rispetto alle quali il CTU calcola il costo dei ripristini non sono sufficientemente provate, dall’altro che il CTU ha erroneamente computato nel calcolo del canone un’autorimessa non ricompresa nell’oggetto del contratto preliminare: anche a voler dare spazio a tali doglianze, con conseguente riduzione dell’importo complessivo come sopra calcolato, esso risulta comunque superiore a Lire 30.000.000, atteso che il canone locativo va computato fino alla data dell’odierna pronuncia.

Quanto infine alla domanda avanzata dal N.N. nei confronti del condominio terzo chiamato, essa è da respingere.

Del tutto estranea è la posizione del condominio rispetto all’oggetto della causa, se solo si considera che non si fa in questa sede questione delle opere di esecuzione necessarie per porre rimedio ai vizi strutturali delle parti comuni del condominio, incidenti sulle porzioni di proprietà esclusiva, né si fa valere nei confronti del condominio una responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. per danni cagionati da beni di proprietà condominiale. L’oggetto della causa riguarda il contratto preliminare stipulato tra il sig. N.N. e il sig. A.A., che costituisce res inter alios acta rispetto al condominio e pertanto nessuna responsabilità può essere imputata al condominio per la risoluzione del contratto stipulato dall’attore e dal convenuto. Il condominio può certamente essere ritenuto responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. per i danni arrecati alle singole unità immobiliari se conseguenti a difetti delle parti comuni dell’edificio, ma non può viceversa farsi carico della mancata conclusione del contratto di compravendita dell’immobile, rispetto al quale è rimasto estraneo. Né il convenuto ha dimostrato di avere sollecitato il condominio, (costituitosi a seguito della compiuta edificazione dell’edificio, e quindi certamente immune da responsabilità, rispetto alle scelte costruttive a cui il ctu ha attribuito i problemi di infiltrazioni), nelle dovute sedi, affinché eseguisse le opere necessarie a conferire salubrità alla unità di sua proprietà, così da ritenerlo responsabile per colpevole inerzia della condizione attuale dell’immobile.

Le spese di lite tra attore e convenuto (comprensive delle spese di ATP e CTU) vanno compensate in ragione della reciproca soccombenza, mentre nei rapporti tra convenuto e terzo chiamato, sempre in forza del criterio della soccombenza, il sig. N.N. viene condannato a rifondere al condominio “A.” le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta con atto di citazione ritualmente notificato da A.A. nei confronti di N.N. e sulle domande riconvenzionali proposte da costui nei confronti di A.A., nonché sulla domanda proposta da N.N. nei confronti del terzo chiamato Condominio “A.” sito alla via “M.” n. 1000 in San Benedetto Val di Sambro (Bologna) nella persona dell’amministratore pro tempore, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, ha così provveduto:

-dichiara, previo accertamento dei vizi dedotti, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato da A.A. e N.N.;

-dichiara tenuto e condanna N.N. alla restituzione di Lire 30.000.000 nei confronti di A.A.;

-dichiara tenuto e condanna A.A. al rilascio dell’immobile a favore di N.N., libero da cose o persone;

-dichiara tenuto e condanna A.A. al pagamento della indennità di occupazione, e alla rifusione delle spese di ripristino, fino a concorrenza della somma di Lire 30.000.000 nei confronti di N.N. e per l’effetto dichiara integralmente compensati i rispettivi crediti;

-respinge la domanda proposta da N.N. nei confronti del condominio “A.”;

-compensa le spese tra A.A. e N.N.;

-condanna N.N. a rifondere le spese di lite al condominio “A.”, che liquida in Euro 1.841,04 per diritti, Euro 2.800,00 per onorari, Euro 177,19 per spese vive, oltre spese generali, IVA e CPA.

Cosi” deciso in data 31.3.2008 dal TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA.

il Giudice Dott. Anna Maria ROSSI

Depositata in Cancelleria il 6 MAGGIO 2008

Tribunale Bologna, Sez. II, Sent., 13/05/2014

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Sentenza

Massime (1)

Codici (1)

IntestazioneSvolgimento del processo – Motivi della decisioneP.Q.M.Conclusione

OBBLIGAZIONI E CONTRATTI › Recesso
OBBLIGAZIONI E CONTRATTI › Risoluzione del contratto per inadempimento

Intestazione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale civile e penale di Bologna, Sezione II civile, in persona del giudice unico dott.ssa Paola Matteucci, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile promossa con atto di citazione notificato in data 16 febbraio 2006

da:

XX nato a Bologna l'(omissis) (omissis) 1962, c.f. …omissis…

rappresentato e difeso, giusta mandato in calce all’atto di citazione, dall’avv. Pierpasquale Monea ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Bologna, Piazza Trento e Trieste 4

– attore –

nei confronti di:

YY nata a (omissis) (Bologna) il (omissis) (omissis) 1953, c.f. …omissis… rappresentata e difesa, giusta mandato in calce alla copia notificata dell’atto di citazione, dall’avv. Lucio Strazziari ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Bologna, Via d’Azeglio 27

– convenuta –

in punto a: risoluzione / annullamento di contratto preliminare di compravendita.

Causa trattenuta in decisione all’udienza dell’ 11 giugno 2013 sulle seguenti

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

A)

  1. – Il giudizio di cognizione.

XX con atto di citazione notificato in data 16 febbraio 2006 conveniva YY avanti al Tribunale intestato, esponendo:

– di avere stipulato in data 30 giugno 2005 con la YY un contratto preliminare di compravendita, mediante il quale la YY si impegnava a vendergli un appartamento con accessori sito in Bologna, Via (omissis) n. 10;

– di avere versato Euro 75.000 a titolo di caparra;

– di essere entrato in possesso, nell’ottobre 2005, per il tramite dell’amministratore dello stabile geom. V(omissis) S(omissis) autorizzato dalla YY, di alcune perizie redatte sul bene promesso in vendita, dalle quali emergevano gravi problemi di natura statico-strutturale dell’immobile che avrebbero comportato la necessità di procedere ad interventi di sottofondazione profonda;

– che la situazione dell’immobile, taciuta dalla YY in occasione della visita del 12 maggio 2005 e in occasione della stipula del preliminare, era dalla stessa ben conosciuta sin dal 1995 quando essa aveva acquistato l’immobile giusta atto a ministero Notaio M(omissis) di Bologna n. (omissis) Rep. (ove la YY quale parte acquirente dava atto che lo stato di fatto e di diritto dell’immobile le era “ben noto … con particolare riferimento alla situazione statica complessiva del fabbricato condominiale”);

– che, visto che la YY nonostante ogni sollecito non forniva adeguati ragguagli, il XX decideva di recedere dal preliminare con atto stragiudiziale notificato in data 18 gennaio 2006, esigendo il pagamento della somma di Euro 150.000 pari al doppio della caparra versata.

In diritto parte attrice deduceva:

– che il contratto preliminare doveva ritenersi annullabile ex art. 1439 c.c. in quanto la YY aveva dolosamente omesso di informarlo dello stato dell’immobile;

– che doveva ritenersi comunque violato l’obbligo di informazione in sede precontrattuale e di esecuzione del contratto preliminare, in violazione dei principi di correttezza e buona fede; che sussisteva comunque una causa di risoluzione del contratto preliminare stante l’inadempimento della YY;

– di avere legittimamente receduto dal contratto, stante il comportamento della convenuta.

Parte attrice concludeva quindi chiedendo l’annullamento o la risoluzione del preliminare, con condanna della YY al pagamento del doppio della caparra versata.

La convenuta YY si costituiva tempestivamente in data 4 maggio 2006, contestando ogni assunto avverso ed evidenziando:

– che era il XX a doversi ritenere inadempiente, non essendosi reso disponibile alla stipulazione del rogito entro il termine stabilito del 14 dicembre 2005 (adducendo questioni connesse alla statica dell’edificio);

– di avere inviato al XX diffida ad adempiere in data 22 dicembre 2005, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1454 c.c., indicando per la stipulazione del rogito la data del 18 gennaio 2006 presso lo studio del Notaio S(omissis) in Bologna, segnalando che in caso di mancato adempimento il contratto sarebbe stato ritenuto risolto;

– che il XX non si presentava per la stipula del rogito ed anzi in data 18 gennaio 2006 inviava alla YY atto stragiudiziale con il quale dichiarava dì recedere dal contratto;

– di avere pertanto comunicato a mezzo legale al XX, in data 8 febbraio 2006, che il contratto doveva intendersi risolto di diritto ex art. 1454 c.c.

Esponeva inoltre la YY:

– di non avere sottaciuto alcunché al XX, non essendovi da comunicargli nulla di più di quanto egli stesso aveva potuto verificare in occasione delle visite in loco;

– di avere autorizzato l’amministratore del condominio, non appena ne ebbe ricevuto richiesta dal XX, a consegnare a quest’ultimo tutta la documentazione riguardante l’appartamento e l’intero stabile condominiale;

– che la frase estrapolata dal rogito del 1995 costituisce mera clausola di stile, e “fa riferimento alla conoscenza che la acquirente aveva della “situazione statica complessiva del fabbricato condominiale”, e non, e non sicuramente, di possibili problematiche che a quella situazione fossero correlate”;

– che la situazione dell’edificio non poteva dirsi compromessa, come si evince dalle perizie R(omissis) e O(omissis)i e anche dalla perizia 2 febbraio 2006 redatta dal perito incaricato dalla convenuta, dott. ing. L(omissis) B(omissis).

La convenuta concludeva quindi chiedendo:

– il rigetto di ogni domanda avversa;

– in via riconvenzionale, che fosse dichiarata la piena legittimità del recesso operato, con riconoscimento del proprio diritto di ritenere la caparra versata ai sensi dell’articolo 1385 c.c.

In occasione dell’udienza ex art. 180 c.p.c. tenutasi in data 25 maggio 2006 venivano assegnati termini per il deposito di comparse e repliche ex artt. 170180 c.p.c.

Esperito tentativo di conciliazione che dava esito negativo, venivano assegnati termini per il deposito di memorie ex artt. 183 e 184 c.p.c.

Con ordinanza riservata depositata in data 22 settembre 2009 venivano ammesse in parte le prove capitolate dalle parti.

Quindi all’udienza del 21 giugno 2010 la convenuta veniva sottoposta ad interrogatorio formale e venivano esaminati i testi V(omissis) S(omissis) (all’epoca dei fatti amministratore del condominio di Via (omissis) 10), F(omissis) N(omissis) (agente immobiliare incaricato dalla YY all’epoca dei fatti) e R(omissis) F(omissis) (amica del XX).

Infine con ordinanza riservata depositata in data 11 febbraio 2011 veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni.

Acquisito il fascicolo del reclamo n. 8994/2006 R.G., all’udienza dell’ 11 giugno 2013 le parti hanno precisato le rispettive conclusioni come in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini massimi ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

Le parti hanno depositato gli scritti difensivi conclusivi entro i termini assegnati.

La parte attrice, che a ciò si era resa disponibile in sede di precisazione delle conclusioni (v. verbale), non ha provveduto a depositare, unitamente alla comparsa conclusionale, la trascrizione integrale del verbale (redatto a mano, poco comprensibile) dell’udienza del 21 giugno 2010 in occasione della quale sono state assunte le prove.

  1. – Il procedimento cautelare in corso di causa.

In data 23 febbraio 2006 parte attrice XX depositava ricorso per sequestro conservativo in corso di causa, chiedendo di essere autorizzato all’esecuzione del sequestro sui beni mobili e immobili della YY sino alla concorrenza di Euro 150.000.

Si costituiva la convenuta YY, chiedendo il rigetto della domanda.

Autorizzata parte ricorrente al deposito di memoria integrativa, con ordinanza riservata depositata in data 15 maggio 2006 il ricorso veniva rigettato sul presupposto del difetto del periculum in mora.

A seguito di reclamo proposto dal XX, il Tribunale in composizione collegiale con ordinanza riservata depositata in data 7 agosto 2006 autorizzava il sequestro conservativo fino alla concorrenza della somma di Euro 150.000.

Il provvedimento veniva notificato al difensore del XX in data 16 agosto 2006, e al difensore della YY in data 28 agosto 2006.

Il XX dava corso ad espropriazione prezzo terzi (Credem), attivando la notifica in data 4 settembre 2006 nel rispetto del termine di gg. 30 dalla comunicazione/notifica della pronuncia, previsto dall’articolo 675 c.p.c. a pena di inefficacia del sequestro (cfr. documento 12 prodotto dal XX all’udienza dell’ 11 giugno 2013).

B)

1.

La convenuta YY in data 15 febbraio 2006 – dunque più o meno in un momento coevo alla notifica dell’atto introduttivo del presente giudizio – ha venduto l’appartamento di Via (omissis) 10 – Bologna (in precedenza promesso in vendita al XX) a tale P(omissis) A(omissis) (documento 2 XX, procedimento cautelare).

Orbene, alla data della compravendita YY-P(omissis) A(omissis):

il XX aveva già operato recesso dal preliminare per cui è causa giusta atto stragiudiziale notificato il 18 gennaio 2006, pretendendo il versamento del doppio della caparra ex art. 1385 co. 2 c.c. (documento 8 attoreo);

la YY aveva già comunicato al XX l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare ai sensi dell’articolo 1454 c.c., stante la diffida in data 22 dicembre 2005 rimasta senza esito, ma non si era resa disponibile alla restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria (documenti 6 attoreo e 5 convenuta).

Dunque, le parti mediante le predette comunicazioni manifestarono chiaramente, seppure per diverse ragioni, il reciproco sopravvenuto disinteresse alla stipula del contratto definitivo.

Peraltro tali comunicazioni non consentono di affermare che il contratto preliminare si sia risolto.

Infatti, a fronte della richiesta del XX, la YY non si è resa disponibile alla restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria (“Qualora un contraente comunichi la dichiarazione di recesso con contestuale richiesta di restituzione della somma versata a titolo di anticipo (o caparra) e di rimborso delle spese sostenute ed il contraente asseritamente inadempiente comunichi anch’esso la volontà di recedere – pur attribuendo l’inadempimento all’altra parte – e la disponibilità alla restituzione delle somme richieste, si verifica la risoluzione del contratto, atteso che le due dichiarazioni di recesso – pur non determinando un accordo negoziale risolutorio, come nell’ipotesi del mutuo consenso, in quanto muovono da premesse contrastanti – sono tuttavia dirette all’identico scopo dello scioglimento del contratto e della restituzione delle somme versate … “: Cass. 16317/2011).

Non resta quindi che valutare quale debba essere la sorte della somma di Euro 75.000 versata dal XX alla YY a titolo di caparra confirmatoria, ad oggi trattenuta dalla YY.

2.

La parte attrice XX (le cui domande costituiscono il frutto di un parziale affastellamento, che non ha giovato alla piana comprensione delle pretese fatte valere in causa) tra l’altro ha dedotto la responsabilità precontrattuale, in sede di trattative, della YY, sul presupposto che la stessa abbia sottaciuto l’esistenza di problemi collegati alla statica dell’edificio condominiale di cui fa parte l’appartamento promesso in vendita.

2.a.

La questione è mal posta.

Questo giudice infatti intende aderire all’orientamento giurisprudenziale in forza del quale “Non costituisce ipotesi di responsabilità precontrattuale la fattispecie in cui l’accordo tra le parti si è formato, ma a condizioni diverse da quelle che si sarebbero avute se la parte venditrice non avesse tenuto nei confronti degli acquirenti un comportamento contrario alla buona fede, in quanto la configurabilità della responsabilità precontrattuale è preclusa dalla intervenuta conclusione del contratto” (Cass. 2479/2007; v. anche Cass. 7768/2007).

Pertanto nel caso in esame, in cui il contratto preliminare è stato stipulato, la doglianza attorea in punto a responsabilità precontrattuale risulta preclusa.

2.b.

Comunque, anche a volere aderire all’orientamento giurisprudenziale in forza del quale la regola dettata dall’articolo 1337 c.c. (comportamento secondo buona fede) non deve ritenersi riferita alla sola ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative in quanto “ha valore di clausola generale, il cui contenuto non può essere predeterminato in modo preciso ed implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l’ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto”, sicché “la violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assume rilievo non solo in caso di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche nel caso in cui il contratto concluso sia valido e, tuttavia, risulti pregiudizievole per la parte vittima dell’altrui comportamento scorretto. …” (Cass. 24795/2008), si deve constatare che il promissario acquirente XX si è limitato ad invocare (appunto) la regola di giudizio sulla buona fede, ma non è arrivato ad allegare in modo chiaro e puntuale (né tantomeno ad offrire quantomeno un principio di prova sul punto) se e come egli avrebbe subito un pregiudizio in forza della stipula del preliminare (in conseguenza del comportamento della YY, in tesi reticente e contrario a buona fede).

Ed infatti, è vero che l’edificio condominiale di cui fa parte l’appartamento promesso in vendita dalla YY al XX risulta caratterizzato da un difficoltoso e risalente percorso di verifica e sistemazione di problemi legati alla statica; sul punto è sufficiente rinviare alle varie perizie tecniche redatte sin dagli anni ’80 su incarico del Condominio, prodotte dalle parti.

Tuttavia, con preciso riferimento all’appartamento per cui è causa, il XX a ben vedere non ha allegato l’esistenza di un pregiudizio che egli avrebbe patito in conseguenza della stipula del preliminare, né ha offerto un principio di prova sul punto.

Egli infatti non ha prodotto una relazione di stima del valore dell’appartamento (al fine di dimostrare, ad esempio, che il prezzo pattuito era troppo elevato avuto riguardo alle condizioni complessive dello stabile); né ha chiesto l’espletamento di una CTU a ciò finalizzata (che, nel difetto di una perizia di parte, sarebbe stata comunque inammissibile in quanto esplorativa).

Ne consegue che non si ha traccia concreta di un possibile pregiudizio che (a contratto preliminare concluso) possa avere giustificato la formulazione da parte del XX di una doglianza in punto a inosservanza della clausola generale di buona fede nelle trattative.

Ad ogni buon conto, strettamente, il XX non ha neppure formulato una domanda risarcitoria che possa essere collegata alla dedotta responsabilità precontrattuale.

Infatti non può valere, di per sé, la richiesta di restituzione del doppio della caparra versata, trattandosi di pretesa pertinente unicamente rispetto alla norma dettata dall’articolo 1385 co. 2 c.c. (altro, rispetto alla responsabilità precontrattuale). 3.

Il XX ha altresì chiesto l’annullamento del contratto preliminare, in considerazione della condotta dolosa (per omissione informativa / reticenza rispetto alle problematiche relative alla statica dell’edificio condominiale) a suo dire posta in essere dalla promittente venditrice YY al momento della stipula del preliminare.

La domanda è stata espressamente formulata dall’attore ai sensi dell’articolo 1439 c.c. (dolo determinante).

Ove accolta, tale domanda (in forza degli effetti retroattivi dell’annullamento) porterebbe alla restituzione del versato e quindi della somma di Euro 75.000, non certo al versamento del doppio della caparra (come ventilato dall’attore, che ha affastellato, si ripete, le varie domande).

Tanto chiarito, valga richiamare il seguente principio di diritto: “In tema di vizi del consenso, il dolo, a norma dell’art. 1439 cod. civ., è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da una parte abbiano determinato la volontà a contrarre del “deceptus”, avendo ingenerato in lui una rappresentazione alterata della realtà, che abbia provocato nel suo meccanismo volitivo un errore essenziale ai sensi dell’art. 1429 cod. civ. In particolare, ricorre il “dolus malus” solo se, in relazione alle circostanze di fatto e personali del contraente, il mendacio sia accompagnato da malizie ed astuzie volte a realizzare l’inganno voluto ed idonee in concreto a sorprendere una persona di normale diligenza e sussista, quindi, in chi se ne proclami vittima, assenza di negligenza o di incolpevole ignoranza” (Cass. 14628/2009).

La fattispecie di cui all’articolo 1439 c.c. va correlata, a fini interpretativi e di valutazione della concreta fattispecie, alla “attigua” fattispecie di cui all’articolo 1440 c.c. (dolo incidente: “In ipotesi di dolo incidente, il contraente il quale, assumendo che, in assenza dei raggiri sofferti avrebbe concluso il contratto a condizioni diverse e che l’altro contraente fu in mala fede, agisce contro costui chiedendo il risarcimento del danno, non deve esercitare anche l’azione di annullamento del contratto, in quanto la suddetta domanda risarcitoria ha come presupposto che i raggiri non abbiano avuto carattere determinante del consenso e che, pertanto, il contratto resti valido (nella specie la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza di merito, la quale, invece, aveva ritenuto che la domanda risarcitoria supponesse la proposizione della domanda di annullamento del contratto, che non era stata formulata)”: Cass. 9523/1999).

Nel caso di specie è pacifico che l’attore non ha formulato domanda ex art. 1440 c.c.

Tuttavia il raffronto fra le due fattispecie è utile in quanto consente di comprendere che l’attore, che in questo caso, non ha sufficientemente né idoneamente allegato le proprie ragioni.

Egli infatti in modo sbrigativo ed apodittico sostiene che, se avesse saputo della situazione problematica relativa alla statica dell’edificio condominiale, non avrebbe stipulato il contratto preliminare.

Ma, per quanto già prima esposto con riferimento alla responsabilità precontrattuale, l’attore non ha svolto utili difese sul punto.

Egli cioè non ha spiegato le ragioni per cui (saputo dei problemi di statica) non si sarebbe determinato a stipulare il preliminare.

Egli comunque non ha dedotto che, in forza delle problematiche relative alla statica dell’edificio, il prezzo pattuito fosse eccessivo.

Vero è, invece, che il XX ad un certo punto si è sottratto tout court alla stipula del rogito, pretendendo da controparte la redazione di una ulteriore perizia (non si sa bene se relativa all’intero stabile o soltanto all’appartamento promesso in vendita) e preannunciando una propria perizia di parte.

Si vedano sul punto i documenti 5 e 7 attorei.

Il rifiuto opposto dal XX rispetto alla stipula del rogito – in quanto non supportato da elementi di fatto che consentano di affermare che la YY abbia “strappato” un prezzo eccessivo rispetto a quello effettivo di mercato, in conseguenza delle problematiche di statica, e quindi che il XX giustificatamente non abbia rogitato, a quel prezzo – svuota di significato la pretesa dell’attore e rende infondata la domanda ex art. 1439 c.c.

Tra l’altro si consideri che le problematiche di statica che connotano l’edificio condominiale non necessariamente hanno avuto una concreta ricaduta sull’appartamento per cui è causa (ché di ciò non vi è traccia in atti).

Ad ogni buon conto, come si evince dalle plurime perizie in atti, si trattava di un fenomeno tenuto sotto controllo, e monitorato da decenni senza che si fossero mai determinate situazioni di concreto pericolo.

In ogni caso il supposto minor valore delle parti comuni (in quanto interessate da fenomeni di assestamento, fessurazioni e quant’altro) non è stato neppure dedotto dall’attore, e comunque non può considerarsi un elemento provato in causa.

Giova aggiungere, sempre a riprova della debolezza della tesi attorea ex art. 1439 c.c., che è intercorso un considerevole lasso di tempo tra la sottoscrizione della proposta di acquisto da parte del XX (12 maggio 2005) e la stipula del preliminare (30 giugno 2005). Tale lasso di tempo avrebbe consentito al XX (sol che egli avesse usato la normale diligenza) di attivarsi per acquisire l’atto di provenienza della YY e per svolgere ogni opportuno approfondimento (anche solo contattando i danti causa della YY), valutando se addivenire alla stipula del preliminare.

Ciò è tanto più vero, sol che si consideri che il XX ha insistentemente rimarcato l’esistenza nell’atto di provenienza della YY (1995) di una postilla notarile che faceva comprendere che la YY era stata espressamente informata dai propri danti causa dei problemi di statica dell’edificio.

Ma ciò depone a sfavore dell’attore: infatti egli, se avesse adoperato la normale diligenza, si sarebbe posto nella condizione di “allarmarsi” sulla qualità dell’immobile oggetto della proposta di acquisto, e magari (ma non è dato di saperlo con certezza) non avrebbe sottoscritto il preliminare.

Invece il XX ha ritenuto di sottoscrivere il preliminare, sostanzialmente nulla facendo tra la sottoscrizione della proposta di acquisto e la stipula del preliminare; e solo dopo ha iniziato ad allegare la reticenza della YY (laddove egli, secondo la normale diligenza, aveva, come detto, la possibilità di svolgere approfondimenti in prevenzione).

Essendo egli venuto meno a un comportamento di normale diligenza, non può ex post far ricadere sulla YY una propria leggerezza.

Comunque il XX avrebbe dovuto, quantomeno, attivarsi subito dopo la stipula del preliminare avvenuta il 30 giugno 2005, per acquisire la copia dell’atto di provenienza della YY e il materiale peritale che gli consentisse di approfondire la questione delle problematiche di statica dell’edificio.

Invece egli sin dalle prime difese ha dato atto di essersi attivato ben dopo, visto che egli ha ricevuto dall’amministratore del condominio il materiale peritale solo tra settembre e ottobre 2005.

A tale ultimo proposito va escluso che sia intercorso un notevole lasso di tempo fra la richiesta del XX e la consegna dei documenti da parte dell’amministratore condominiale V(omissis) S(omissis): questi infatti in sede di esame testimoniale, con dichiarazioni che debbono ritenersi immuni da dubbi di attendibilità, ha dichiarato che intercorsero al massimo dieci giorni fra la richiesta dei documenti e la consegna dei medesimi presso l’ufficio del XX.

Addirittura, dopo l’acquisizione di tali documenti, l’attore attese sino all’ 11 dicembre 2005 (documento 5 attoreo), dunque circa due mesi e mezzo, per comunicare alla YY le proprie rimostranze (tra l’altro solamente tre giorni prima della data fissata in preliminare per la stipula del definitivo).

Con la medesima missiva il XX dedusse di avere “incaricato un tecnico di fiducia” per la verifica della situazione; ma nel presente giudizio egli non ha prodotto alcuna perizia redatta da tecnico di sua fiducia, il che significa che tale perizia non è mai venuta ad esistenza.

Tale atteggiamento, esattamente stigmatizzato dalla convenuta, porta a ragionevolmente ritenere che il XX si sia pentito dell’affare, ammantando tale pentimento di questioni che non sono state allegate né provate in modo consono nel presente giudizio.

Il XX avrebbe dovuto munirsi quantomeno di una propria perizia di parte, mediante la quale fornire un principio di prova sull’eventuale grave divario tra prezzo pattuito e prezzo di mercato effettivo dell’appartamento, ma non lo ha fatto.

Tale scelta non può peraltro ricadere sulla YY.

In buona sostanza e conclusivamente, restano dubbi su ciò che il XX avrebbe fatto se avesse saputo, alle soglie della stipula del preliminare, dell’esistenza delle problematiche di statica. Così come restano dubbi sulla concreta ricaduta delle problematiche di statica dell’edificio nel suo complesso, sul valore dello specifico appartamento oggetto del preliminare.

E comunque l’attore non ha fatto uso della normale diligenza, rispetto alle informazioni sull’appartamento che avrebbe potuto acquisire sol che avesse attivato modalità tempestive e solerti.

Tali dubbi, non diradati dalle scarne allegazioni dell’attore (che sono comunque rimaste prive di principio di prova a suo favore), non consentono di ravvisare un dolo determinante quale vizio genetico del contratto preliminare in esame.

Con ciò non si vuole dire che la YY abbia agito in modo encomiabile, laddove ha ritenuto che la visita effettuata in loco dal XX il 12 maggio 2005 gli abbia consentito di capire tutto sull’immobile. E laddove ha ritenuto non necessario prospettargli, in quel momento o comunque prima della stipula del preliminare, le problematiche di statica sviluppatesi nel corso degli anni precedenti.

Si vuole evidenziare, semplicemente, che il XX non ha dedotto né provato le ragioni che lo avrebbero portato a non stipulare il preliminare, se avesse saputo tutto ciò.

In ogni caso le domande formulate dal XX non possono essere forzate al punto da ravvisare nelle sue difese – laddove egli ha dedotto (qua e là) di avere patito un danno – una implicita domanda ex art. 1440 c.c. (la quale consente il rimedio del risarcimento del danno, lasciando intatta la pattuizione).

Se così si facesse, si incorrerebbe in un evidente vizio di ultrapetizione.

Pertanto la domanda di annullamento va rigettata in quanto infondata.

4.

Non resta che valutare le domande mediante le quali ognuna delle parti ha dedotto l’inadempimento dell’altra parte:

– giustificante, secondo il XX, il recesso e il diritto di conseguire il pagamento del doppio della caparra; o comunque la risoluzione del contratto con ogni conseguente obbligo restitutorio del versato (e di nulla più del versato);

– giustificante, secondo la YY, l’intervenuta risoluzione di diritto del preliminare con conseguente diritto di ritenere la caparra ricevuta.

Vi è subito da dire che la parte attrice ha formulato in modo non del tutto felice la domanda in esame.

Il XX infatti pretende il pagamento di una somma pari al doppio della caparra, ma non invoca espressamente il rimedio del recesso ex art. 1385 co. 2 c.c. (ventilato solamente nelle comunicazioni ante causam).

Egli invoca unicamente il più generale rimedio della risoluzione per inadempimento; ma così si pone all’esterno del meccanismo della preventiva quantificazione del danno (che è proprio della norma dettata dall’articolo 1385 co. 2 c.c.) e fa echeggiare il meccanismo di cui all’articolo 1385 co. 3 c.c. (nell’ambito del quale la prova del danno è governata dalle norme generali, sicché spetta al soggetto che lamenti il maggior danno – cioè il danno maggiore della caparra versata – fornirne la prova).

Ad ogni buon conto, ferme tali aporie, è inevitabile porre a confronto i reciproci inadempimenti prospettati alle parti, per verificare quale di esse debba ritenersi inadempiente.

La risposta, dopo tutto quanto prima esposto, è agevole.

Il soggetto inadempiente è il XX.

Infatti la YY, una volta ricevuta la missiva datata 11 dicembre 2005 (contenente le prime doglianze del XX sulla statica dell’edificio), si è premurata di formulare chiara diffida ad adempiere in data 22 dicembre 2005, consentendo al XX di addivenire alla stipula del definitivo non più in data 14 dicembre 2005 (come pattuito nel preliminare) bensì in data 18 gennaio 2006 (documento 6 attoreo).

Il XX a fronte di ciò si è trincerato dietro le doglianze sulla statica dell’edificio, notificando alla YY i due atti stragiudiziali di cui ai documenti 7 e 8 attorei (con il secondo dei quali ha dichiarato di recedere dal preliminare).

Ma, per le ragioni prima esposte, difetta la prova che il rifiuto del XX di addivenire alla stipula del definitivo o comunque il suo recesso dal preliminare possano dirsi giustificati.

Il suo inadempimento è conclamato e grave in quanto l’unica obbligazione scaturente dal preliminare è appunto quella di rendersi disponibile alla stipula del definitivo.

Scatta dunque la risoluzione di diritto invocata dalla YY la quale – dopo la notifica dei due atti stragiudiziali da parte del XX – ha del tutto coerentemente comunicato al promissario acquirente che il preliminare doveva intendersi risolto di diritto ex art. 1454 c.c. (essendo decorso inutilmente – e senza valide ragioni addotte dal XX – il termine assegnato a quest’ultimo mediante la diffida ad adempiere del 22 dicembre 2005; e dovendosi ritenere che il XX si fosse con ciò reso gravemente inadempiente).

Si veda il documento 5 convenuta.

Vi è a questo punto da dire che la diffida ad adempiere formulata dalla YY (e la intervenuta risoluzione di diritto del contratto) non è incompatibile con la pretesa avanzata dalla YY di vedere accertato il proprio diritto di ritenere la caparra versata, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1385 c.c.

Vale infatti il principio di diritto in forza del quale “La risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 cod. civ., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell’art. 1385 cod. civ., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di accertare che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte adempiente provare anche il danno nell’ “an” e nel “quantum debeatur” (Cass. 2999/2012).

Pertanto, in accoglimento della domanda riconvenzionale della YY, va dichiarata la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 30 giugno 2005, e va riconosciuto il diritto della YY di ritenere la caparra confirmatoria di Euro 75.000,00.

5.

La dirimenza degli argomenti esposti determina l’irrilevanza della CTU insistita dalla parte convenuta.

6.

Al rigetto delle domande attoree consegue, ai sensi dell’articolo 669 novies co. 3 c.p.c., la perdita di efficacia del provvedimento cautelare di sequestro conservativo autorizzato con ordinanza collegiale depositata in data 7 agosto 2006 sino alla concorrenza di Euro 150.000.

C)

Secondo il principio della soccombenza, le spese del presente giudizio e del procedimento cautelare in corso di causa vanno poste a carico di parte attrice.

La liquidazione del compenso va effettuata secondo i parametri introdotti dal Decreto del Ministero della Giustizia 20 luglio 2012 n. 140 (entrato in vigore il 23 agosto 2012), e non secondo i parametri dettati dal nuovo Regolamento di cui al Decreto del Ministero della Giustizia 10 marzo 2014, n. 55 (entrato in vigore il 3 aprile 2014), per le seguenti ragioni.

L’articolo 41 del D.M. n. 140 del 2012 è del seguente tenore: “Disposizione temporale – Le disposizioni di cui al presente decreto si applicano alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore”.

Proprio con riferimento a tale norma, la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite mediante la sentenza n. 17405/2012 ha chiarito che i nuovi parametri di cui al D.M. n. 140 del 2012, cui vanno commisurati i compensi dei professionisti in luogo delle abrogate tariffe professionali, sono da applicare ogni qualvolta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto e si riferisca al compenso spettante ad un professionista che, a quella data, non abbia ancora completato la propria prestazione professionale, ancorché tale prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta quando ancora erano in vigore le tariffe abrogate, evocando l’accezione onnicomprensiva di “compenso” la nozione di un corrispettivo unitario per l’opera complessivamente prestata.

Calando tali principi nel caso in esame è possibile rilevare:

– che la liquidazione del compenso viene effettuata in un momento successivo alla data di entrata in vigore del D.M. n. 140 del 2012;

– che il difensore della YY alla data di entrata in vigore del predetto decreto non aveva ancora completato la propria prestazione professionale;

– che il medesimo difensore ha completato la propria prestazione professionale in data 15 ottobre 2013, al deposito della memoria di replica;

– che quindi sussistono entrambi i presupposti che consentono di applicare i parametri di cui al D.M. n. 140 del 2012.

Per converso, difettano i presupposti per applicare i parametri di cui al nuovo D.M. n. 55 del 2014 entrato in vigore in data 3 aprile 2014 in quanto:

– il nuovo D.M. contiene una norma identica a quella del precedente D.M.;

– si fa riferimento all’articolo 28, parimenti denominato “Disposizione temporale”, in forza del quale “Le disposizioni di cui al presente decreto si applicano alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore”;

– atteso l’identico tenore della “Disposizione temporale”, anche con riferimento al nuovo D.M. debbono valere i principi dettati dalla Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite (non rinvenendosi valide ragioni per discostarsene);

– conseguentemente il nuovo D.M. non si applica alla presente liquidazione: trattasi infatti di liquidazione successiva alla sua entrata in vigore, ma la prestazione del difensore della YY si è completamente esaurita prima del 3 aprile 2014 e dunque sotto il vigore delle precedenti tariffe di cui al D.M. n. 140 del 2012.

Tanto chiarito:

– alla luce della somma accertata come dovuta (Euro 75.000), si applica lo scaglione da Euro 50.001 ad Euro 100.000;

– le fasi da prendere in considerazione sono quelle di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria;

– attesa la complessità del caso trattato e in considerazione dell’istruttoria orale svolta, altresì tenuto conto del risultato utile conseguito dalla YY, si stima equo liquidare complessivi Euro 9.000, oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, difesa, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:

– Rigetta le domande proposte da XX nei confronti di YY.

– In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta YY, dichiara la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 30 giugno 2005, riconoscendo il diritto della YY di ritenere la caparra confirmatoria di Euro 75.000,00.

– Visto l’articolo 669 novies co. 3 c.p.c., dichiara la perdita di efficacia del provvedimento

cautelare di sequestro conservativo autorizzato con ordinanza collegiale depositata in data 7

agosto 2006 (procedimento n. 8994/2006 R.G.) sino alla concorrenza di Euro 150.000.

– Condanna XX al pagamento in favore di YY delle spese del presente giudizio, che si liquidano in Euro 9.000 per compenso, oltre CPA 4% ed IVA se dovuta.

Conclusione

Così deciso in Bologna, il 19 aprile 2014.

Depositata in Cancelleria il 13 maggio 2014.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA – SEZIONE SECONDA

nella persona del giudice unico Dott. Anna Maria ROSSI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 17105/2000 R.G. promossa da:

A.A. elettivamente domiciliato in VIA DE” FALEGNAMI, 5 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. RIDOLFI RENZO che lo rappresenta e difende;

ATTORE

N.N. elettivamente domiciliato in STRADA MAGGIORE, 29 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. SARDINI VITTORIO che lo rappresenta e difende;

CONVENUTO

CONDOMINIO “A.” VIA omissis – SAN BENEDETTO VAL DI SAMBRO (BOLOGNA) elettivamente domiciliato in VIA GARIBALDI, 7 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. SCIRE” LETTERIO che lo rappresenta e difende;

CHIAMATO IN CAUSA

in punto a:

“140999 – Altri contratti tipici ed obbligazioni non rientranti nelle altre materie”

CONCLUSIONI

Il procuratore dell’attore chiede e conclude:

“Voglia l’Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:

accertare e verificare l’esistenza dei vizi esposti in narrativa che rendono l’immobile in questione inidoneo all’uso cui è destinato;

dichiarare conseguentemente la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 27.9.1999 per inadempimento del promittente venditore, sig. N.N.;

condannare il sig. N.N. alla restituzione della somma di Lire 30.000.000 versata al sig. N.N. al momento della stipula del preliminare.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio e del precedente giudizio di accertamento tecnico preventivo.”

Il procuratore del convenuto chiede e conclude:

Voglia l’Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa.

In via preliminare

Autorizzare la chiamata in causa del Condominio “A.” via “M.” n. 1000 San Benedetto Val di Sambro (Bologna) nella persona dell’amministratore pro tempore, per essere dal medesimo manlevato di ogni eventuale conseguenza pregiudizievole che dovesse derivare a parte convenuta dal presente giudizio, ciò sul presupposto che i vizi denunciati dall’attore, se accertati, possono essere solo di esclusiva responsabilità del condominio;

In via principale

Respingere ogni domanda formulata dall’attore in quanto destituita di fondamento in diritto. Con vittoria delle spese della lite.

In via riconvenzionale principale

Disporre, per gli effetti dell’art. 2932 c.c., l’acquisto dell’immobile sito in San Benedetto Val di Sambro (Bologna), via “M.” n. 1000 in capo al sig. A.A. e conseguentemente

Condannare il sig. A.A. a corrispondere a parte convenuta il prezzo pari a Lire 40.000.000 oltre interessi e rivalutazione monetaria.

Con vittoria delle spese di giudizio.

In via riconvenzionale subordinata

Nella denegata ipotesi che l’Ill.mo Tribunale adito ritenesse di accogliere la domanda di risoluzione formulata dall’attore, si chiede che nella determinazione del quantum da restituirsi da parte del sig. N.N. al sig. A.A. si tenga conto dei fattori enunciati al punto 4) del presente atto, i cui importi verranno documentati in corso di causa, con conseguente compensazione e conguaglio delle somme.

Con compensazione delle spese di giudizio.

Il procuratore del terzo chiamato chiede e conclude:

piaccia all’Ill.mo Giudice:

in via preliminare

dichiarare la carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto.

Respingere la domanda proposta nei confronti del condominio per assoluta indeterminatezza del petitum e della causa petendi, determinata dalla mancata esposizione e specificazione delle ragioni di diritto poste a fondamento della domanda nonché dalla sua mancata determinazione.

Nel merito respingere la domanda svolta nei confronti del condominio perché infondata in fatto ed in diritto.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”

Svolgimento del processo

Con domanda notificata il 7.12.2000 A.A. lamentava che nella sua abitazione si erano verificati gravi fenomeni di infiltrazione di umidità e di trasudamento d’acqua e di condensa tali da rendere l’appartamento sito in via “M.’, n. 1000, a San Benedetto Val di Sambro (Bologna), invivibile ed insalubre. Tale appartamento era stato promesso in vendita all’attore con contratto preliminare di compravendita stipulato con il promittente alienante N.N. in data 27.9.1999, per il prezzo di Lire 70.000.000. Il sig. A.A. corrispondeva a titolo di caparra confirmatoria ed acconto prezzo Lire 30.000.000. Preso possesso dell’immobile riscontrava i vizi sopra descritti.

Al fine di far accertare lo stato dei luoghi e le condizioni dell’immobile, il sig. A.A. depositava avanti il Tribunale di Bologna ricorso ex art. 696 c.p.c., R.G. n. 3733/2000. In tale sede conveniva in giudizio il proprietario dell’immobile promesso in vendita che a sua volta chiamava in manleva il condominio di Via “M.’, in persona del suo amministratore pro tempore. Il procedimento si concludeva con deposito della perizia del CTU geom. M. in data 4.9.2000.

Successivamente, il sig. A.A. proponeva domanda, per cui è causa, di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, sig. N.N., previo accertamento dell’esistenza dei vizi dovuti a fenomeni di infiltrazione e umidità che rendono l’immobile inidoneo all’uso pattuito e di condanna alla restituzione della somma di Lire 30.000.000 versata al sig. N.N. al momento della stipula del preliminare.

Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 01.03.20001 il sig. N.N. chiedendo preliminarmente l’autorizzazione alla chiamata in causa del Condominio per essere dal medesimo manlevato da ogni conseguenza pregiudizievole, sull’assunto che i vizi, qualora esistenti, dovessero essere imputati al Condominio.

In via principale il sig. N.N. chiedeva il rigetto della domanda attrice perché infondata e in via riconvenzionale principale la pronuncia di sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. con conseguente condanna del sig. A.A. a corrispondergli il residuo prezzo di Lire 40.000.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria.

In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, chiedeva la determinazione del quantum da restituirsi da parte dell’attore, comprensivo del canone locativo e dei costi per il ripristino dell’appartamento nelle condizioni in cui si trovava al momento della consegna.

In data 29.5.2001 si costituiva in giudizio anche il condominio, contestando le domande svolte nei suoi confronti perché infondate in fatto e in diritto ed eccependo in via preliminare la propria carenza di legittimazione passiva nonché la nullità della domanda proposta nei suoi confronti per indeterminatezza della causa petendi e del petitum.

La causa veniva istruita mediante l’espletamento di prove per testi e CTU richiesta dal convenuto ad integrazione di quanto emerso nell’ATP, il cui fascicolo veniva acquisito d’ufficio agli atti di causa.

All’udienza di precisazione delle conclusioni del 25.10.2007, i difensori delle parti precisavano le conclusioni, come da atto di citazione e da comparsa di costituzione e risposta. All’esito dei termini massimi di legge ai sensi dell’art. 190 c.p.c. la causa veniva trattenuta in decisione.

Motivi della decisione

Ai fini della pronuncia sulla domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare di compravendita vanno innanzitutto presi in considerazione i vizi dedotti, relativi alle manifestazioni di umidità e alle infiltrazioni, dei quali va accertata l’esistenza e la gravità. Segnatamente, tali vizi giustificano la risoluzione del contratto se viene data la prova che hanno assunto obiettiva rilevanza e consistenza in modo da ostacolare la salubrità di vita delle persone che occupavano l’alloggio in questione, incidendo sull’ordinario godimento dell’unità immobiliare e se tali vizi, taciuti dal promittente alienante e non facilmente riconoscibili dal promissario acquirente, sono preesistenti al momento della stipulazione del contratto preliminare.

L’esistenza dei gravi vizi risulta sufficientemente provata dall’attore per i motivi si seguito enunciati.

Nella propria relazione peritale in sede di ATP, il geom. M. ha riscontrato vizi causati da umidità: “vaste porzioni di parete sono umide, con conseguente formazione di macchie di muffa, sgretolamento delle tinteggiature e danneggiamento dell’intonaco. Le macchie di umidità sono ascritte essenzialmente a due tipi di cause: “a fenomeni di risalita per capillarità di acqua presente nel terreno (umidità saliente) e da condensa di umidità nelle zone fredde alle pareti”. La risalita di umidità è dovuta alla mancanza di una barriera impermeabile al livello del terreno, che la impedisca, e di un vespaio, con funzione isolante, ed è notevolmente aggravata dall’accentuata inclinazione del marciapiede che determina un accumulo di acqua. Inoltre, la condensa dell’umidità interna è dovuta all’inadeguatezza del sistema di isolamento in sede di esecuzione dell’edificio.

Le conclusioni del CTU appaiono pienamente condivisibili, in quanto la relazione è accurata e completa sotto ogni profilo, in relazione alla descrizione dell’immobile, all’individuazione dei vizi e alla determinazione delle loro cause e l’iter motivazionale seguito appare congruo alla natura del quesito, sorretto da precise argomentazioni tecniche e immune da qualsivoglia vizio logico.

Orbene, l’esistenza dei vizi, oggettivi e strutturali, così come accertata dal ctu, non è pressoché contestata dalle parti costituite. Le difese del convenuto si appuntano invece su tre diversi elementi: 1) sulla sopravvenienza di tali vizi in un momento successivo alla stipula del preliminare; 2) sulla loro imputabilità alla condotta del promissario acquirente e/o del condominio; 3) sulla scarsa incidenza sulle condizioni di vita nell’immobile.

Quanto al primo punto, si osserva che l’inizio dei lavori da parte del consulente, fissato per giugno del 2000, è di pochi mesi posteriore all’immissione dell’attore nel godimento dell’immobile e che le cause dei difetti accertati dal consulente non sono ravvisabili in circostanze estemporanee ma trovano spiegazione in carenze strutturali, per lo più originarie, e coessenziali alla struttura dell’immobile, ovvero che difficilmente avrebbero potuto insorgere in un breve lasso di tempo. Non valgono a inficiare queste conclusioni le testimonianze rese nell’interesse del convenuto: esse si riferiscono alla non immediata percettibilità delle infiltrazioni, (che consente di ritenere il vizio occulto e la contestazione tempestiva) in ipotesi ascrivibile ad una continua e particolarmente accurata manutenzione del proprietario, ma non valgono a contraddire la CTU in relazione all’esistenza di difetti strutturali nella realizzazione del condominio, che si pongono come antecedente causale dei vizi e dei danni denunciati dall’attore, evidenziatisi poco dopo la promessa vendita all’interno dell’appartamento oggetto del negozio.

Anche a voler diversamente opinare, dal complesso delle testimonianze non si evince comunque in maniera certa l’inesistenza di fenomeni di muffa e infiltrazione nel periodo antecedente alla stipulazione del preliminare: l’agente immobiliare sig.ra L.L. riferisce infatti di aver visitato l’appartamento unicamente nel corso del 1999, dopo il conferimento dell’incarico di vendita da parte del sig. N.N., presumibilmente dopo che l’immobile era stato tinteggiato (cfr. testimonianza sig.ra B.B., moglie dell’attore, in regime di separazione dei beni). Anche le altre testimonianze del figlio del convenuto, sig. M.M., che dichiara di non aver visitato l’appartamento nel 1999, e della sig. S.S. che riferisce di sue visite all’appartamento limitate fino al 1997, non permettono di provare in modo univoco che anteriormente al settembre 1999 lo stato dell’immobile fosse del tutto alieno da fenomeni quali quelli riscontrati dall’attore.

Appare piuttosto più plausibile che durante la stagione invernale dell’anno 1999 si siano manifestate in tutta la loro gravità macchie di muffa, prima rimaste non visibili per la recente tinteggiatura dei vani e per le più favorevoli condizioni meteorologiche. Dalla testimonianza della sig. B.B. risulta, a conferma di ciò, che le prime infiltrazioni e macchie di muffa si sono manifestate a novembre, proprio in concomitanza con le prime nevicate.

A completamento del quadro istruttorio, si collocano le testimonianze dei due elettricisti: il sig. C.C., intervenuto a seguito di chiamata del sig. A.A., ha dichiarato che l’impianto elettrico dell’appartamento era non adeguato e in cattive condizioni e che buona parte delle prese elettriche presenti nell’immobile erano ossidate dall’umidità, aggiungendo di avere scollegato, per evitare il cortocircuito, due dei termosifoni presenti nell’abitazione. In precedenza, nell’ottobre 1998, quando ancora l’appartamento era abitato dal sig. N.N., era intervenuto il sig. Davide D., che in sede di testimonianza ha dichiarato di non aver visto macchie di umidità e di muffa, ma solo di condensa agli angoli.

Quanto al secondo punto, il convenuto deduce che le macchie di umidità sono state causate da una condotta colposa ascrivibile al sig. A.A. che ha eliminato l’impianto termico e apposto doppi infissi con telaio in alluminio. Tali censure sono infondate: il CTU M. esplicitamente riconosce che tali due condotte possono essere valutati come elementi aggravanti ma non determinanti la formazione delle macchie. Con riferimento alla disattivazione di alcuni corpi scaldanti da parte del sig. A.A. si osserva inoltre che tale riduzione dei caloriferi è stata determinata dall’inadeguatezza dell’impianto elettrico, che creava dei cortocircuiti. Pertanto in tale condotta non può essere ravvisato un concorso di colpa del sig. A.A.. Quanto invece alla realizzazione dei doppi infissi, la circostanza che siano stati apposti dal sig. A.A. è solo allegata e non provata dal convenuto.

Infine, riguardo ai rapporti tra promittente alienante e condominio, sui quali si tornerà in prosieguo di motivazione, si evince dalla relazione del CTU la sussistenza di un nesso di causa-effetto tra i vizi riscontrati nell’appartamento da una parte e l’assenza di impermeabilizzazione nella parete esterna del condominio e la mancanza di una barriera impermeabile a livello del terreno dall’altro, che non comporta peraltro alcun addebito in capo al condominio, in relazione all’oggetto della presente controversia, per quanto più avanti si dirà.

Sul piano contrattuale, infatti, dei vizi accertati nell’immobile promesso in vendita risponde oggettivamente il promittente venditore, per il solo fatto della loro esistenza, a prescindere da ogni profilo di colpa. Il rimedio generale della risoluzione del contratto è infatti valevole per il contratto preliminare e può essere esperito dal promissario acquirente anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene che risulti affetto da vizi non considerati nel momento della stipula del preliminare, in quanto l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (Cass. civ. n. 3383/2007).

Ne discende la piena applicabilità anche al preliminare della disciplina sulla garanzia per i vizi come prevista in materia di compravendita, che opera oggettivamente.

Venendo al terzo punto, vale invece anche in questa fattispecie il limite generale della non scarsa importanza dell’inadempimento: rilevanti sono pertanto i vizi che diminuiscono in modo apprezzabile il valore del bene o lo rendono inidoneo all’uso cui è destinato.

Nel caso di specie, i vizi rilevati – come sopra ricordato si tratta di formazione di macchie di muffa, sgretolamento della tinteggiatura, danneggiamento dell’intonaco – sono tali da rendere l’immobile non del tutto idoneo all’uso abitativo: risulta di tutta evidenza che non è in linea con gli attuali standard abitativi un immobile le cui pareti sono interessate da una continua formazione di macchie di muffa e da infiltrazioni, sia per motivi estetici, sia per la gravosa incidenza sulla manutenzione dello stesso, richiedendo il fenomeno una serie costante di interventi, prima dell’effettuazione delle necessarie opere di ripristino sulle pareti esterne che non sono nella disponibilità dell’attore, sia per l’insalubrità dello stesso.

Va pertanto accolta la domanda di risoluzione proposta dall’attore, ricorrendone tutti gli elementi costitutivi, e per l’effetto condannato, il convenuto alla restituzione nei confronti dell’attore di Lire 30.000.000 ricevuti a titolo di caparra e acconto sul prezzo, e l’attore al rilascio dell’immobile; per quanto consta dagli atti di causa, invero, l’attore permane nel godimento dell’immobile oggetto di causa.

Ne consegue l’implicito rigetto della domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto, di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Per contro, va invece accolta la domanda riconvenzionale subordinata del convenuto e, accertato il credito convenuto nei confronti dell’attore, si dichiara interamente compensata la somma di Lire 30.000.000 versata dal A.A. a titolo di acconto del prezzo di vendita e alla cui restituzione è stato condannato il N.N. come effetto della dichiarata risoluzione del preliminare con la somma dovuta dal A.A. per i canoni locativi e i costi di ripristino.

Al riguardo, si osserva preliminarmente che la domanda dell’attore di restituzione è limitata al capitale di Lire 30.000.000, e non è estesa agli interessi, che non possono essere attribuiti d’ufficio. Per costante orientamento giurisprudenziale, in tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi hanno fondamento autonomo rispetto al debito al quale accedono, sicché gli stessi possono essere attribuiti, in applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ., soltanto su espressa domanda della parte (Cass. civ. n. 4423/04).

D’altro canto il convenuto avanza sola domanda di compensazione e non anche di condanna per l’eventuale eccedenza del proprio credito.

Passando al merito della domanda riconvenzionale, dalla CTU esperita in corso di giudizio risulta che l’importo di Lire 30.000.000 dovuto dal N.N. per l’effetto dell’accoglimento della domanda di risoluzione e della conseguente domanda di restituzione proposta dal sig. A.A., era già ampiamente raggiunto per i lavori di ripristino quantificati in Euro. 1.750,00 IVA esclusa e per i canoni locativi dovuti dal 27.9.1999 ad aprile 2006, stimati dal geom. M. secondo un valore locativo medio di Euro 200,00 in un totale di Euro 17.550,00.

Non ci sono ragioni per discostarsi dal calcolo effettuato dal CTU, che ha tenuto conto di un valore medio tra Euro 120,00 di canone mensile per il 1999 e Euro 280,00 per l’anno 2006, anche in ragione dei parametri relativi ad immobili simili per ubicazione, dimensione, livello di finiture.

L’attore lamenta, da un lato che le modifiche apportate all’immobile rispetto alle quali il CTU calcola il costo dei ripristini non sono sufficientemente provate, dall’altro che il CTU ha erroneamente computato nel calcolo del canone un’autorimessa non ricompresa nell’oggetto del contratto preliminare: anche a voler dare spazio a tali doglianze, con conseguente riduzione dell’importo complessivo come sopra calcolato, esso risulta comunque superiore a Lire 30.000.000, atteso che il canone locativo va computato fino alla data dell’odierna pronuncia.

Quanto infine alla domanda avanzata dal N.N. nei confronti del condominio terzo chiamato, essa è da respingere.

Del tutto estranea è la posizione del condominio rispetto all’oggetto della causa, se solo si considera che non si fa in questa sede questione delle opere di esecuzione necessarie per porre rimedio ai vizi strutturali delle parti comuni del condominio, incidenti sulle porzioni di proprietà esclusiva, né si fa valere nei confronti del condominio una responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. per danni cagionati da beni di proprietà condominiale. L’oggetto della causa riguarda il contratto preliminare stipulato tra il sig. N.N. e il sig. A.A., che costituisce res inter alios acta rispetto al condominio e pertanto nessuna responsabilità può essere imputata al condominio per la risoluzione del contratto stipulato dall’attore e dal convenuto. Il condominio può certamente essere ritenuto responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. per i danni arrecati alle singole unità immobiliari se conseguenti a difetti delle parti comuni dell’edificio, ma non può viceversa farsi carico della mancata conclusione del contratto di compravendita dell’immobile, rispetto al quale è rimasto estraneo. Né il convenuto ha dimostrato di avere sollecitato il condominio, (costituitosi a seguito della compiuta edificazione dell’edificio, e quindi certamente immune da responsabilità, rispetto alle scelte costruttive a cui il ctu ha attribuito i problemi di infiltrazioni), nelle dovute sedi, affinché eseguisse le opere necessarie a conferire salubrità alla unità di sua proprietà, così da ritenerlo responsabile per colpevole inerzia della condizione attuale dell’immobile.

Le spese di lite tra attore e convenuto (comprensive delle spese di ATP e CTU) vanno compensate in ragione della reciproca soccombenza, mentre nei rapporti tra convenuto e terzo chiamato, sempre in forza del criterio della soccombenza, il sig. N.N. viene condannato a rifondere al condominio “A.” le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta con atto di citazione ritualmente notificato da A.A. nei confronti di N.N. e sulle domande riconvenzionali proposte da costui nei confronti di A.A., nonché sulla domanda proposta da N.N. nei confronti del terzo chiamato Condominio “A.” sito alla via “M.” n. 1000 in San Benedetto Val di Sambro (Bologna) nella persona dell’amministratore pro tempore, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, ha così provveduto:

-dichiara, previo accertamento dei vizi dedotti, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato da A.A. e N.N.;

-dichiara tenuto e condanna N.N. alla restituzione di Lire 30.000.000 nei confronti di A.A.;

-dichiara tenuto e condanna A.A. al rilascio dell’immobile a favore di N.N., libero da cose o persone;

-dichiara tenuto e condanna A.A. al pagamento della indennità di occupazione, e alla rifusione delle spese di ripristino, fino a concorrenza della somma di Lire 30.000.000 nei confronti di N.N. e per l’effetto dichiara integralmente compensati i rispettivi crediti;

-respinge la domanda proposta da N.N. nei confronti del condominio “A.”;

-compensa le spese tra A.A. e N.N.;

-condanna N.N. a rifondere le spese di lite al condominio “A.”, che liquida in Euro 1.841,04 per diritti, Euro 2.800,00 per onorari, Euro 177,19 per spese vive, oltre spese generali, IVA e CPA.

Cosi” deciso in data 31.3.2008 dal TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA.

il Giudice Dott. Anna Maria ROSSI

Depositata in Cancelleria il 6 MAGGIO 2008

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA – SEZIONE SECONDA

nella persona del giudice unico Dott. Anna Maria ROSSI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 8876/2004 R.G. promossa da: XX elettivamente domiciliato in C/O NARDELLA VIA S. GIULIANO, 12 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. DI MATTIA GIANFRANCO che lo rappresenta e difende;

ATTORE

YY, elettivamente domiciliato in VIA ARTIERI, 2 – BOLOGNA, presso e nello studio dell’avv. POJANI GIANNUMBERTO che lo rappresenta e difende;

CONVENUTO

in punto a:

“140011 – Vendita di cose immobili”

CONCLUSIONI

Il procuratore dell’attore chiede e conclude: Nel merito in via principale: previo accertamento del grave inadempimento della signora YY, da cui è derivata la mancata stipula dell’atto pubblico di compravendita dell’immobile sito in Bologna, via “Melarancia’, n.30, dare atto della legittimità del recesso operato dall’Ing. XX ex art.1385 2° comma c.c., e per l’effetto condannare la signora YY convenuta al pagamento del saldo della caparra confirmatoria, e quindi a pagare a favore dell’Ing. XX la somma di Euro. 105.000,00 oltre interessi dalla domanda al soddisfo; in via subordinata, dichiarare risolta la promessa di compravendita sottoscritta il 27.11.2003, per grave inadempimento della promissaria acquirente, sig.ra YY, e per l’effetto condannare quest’ultima al pagamento del saldo della caparra confirmatoria di Euro.105.000,00 in virtù di quanto espressamente pattuito, oltre interessi, e al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non, subiti dagli attori, con interessi e rivalutazione, danni da liquidarsi anche in via equitativa.

In via istruttoria, si chiede l’interrogatorio della convenuta sui capitoli di cui alla citazione

Il procuratore del convenuto chiede e conclude: Piaccia al Tribunale, in via principale respingere tutte le domande così come formulate da parte attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto e in via riconvenzionale principalmente condannare l’attore XX a restituire alla signora YY la somma di Euro. 5.000,00 già versata, oltre interessi e rivalutazione dalla data della domanda all’effettivo soddisfo, accertato e ritenuto che il preliminare non si era mai perfezionato, sia per mancanza di volontà del proponente a trasmettere la proposta, o comunque perché ritirata, sia per mancata ricettizietà della accettazione, ed ancora per responsabilità precontrattuale del signor XX, avendo taciuto la esistenza della ipoteca durante la fase delle trattative; in subordine, qualora si ritenga concluso il contratto preliminare, dichiarare risolto per inadempimento del signor XX, per avere taciuto la esistenza della ipoteca, e condannare comunque l’attore alla restituzione della somma di Euro. 5.000,00 già versata, oltre interessi e rivalutazione dalla data della domanda all’effettivo soddisfo.

In via istruttoria chiede di ammettere la prova testimoniale della signora Emilia Testa, sui capitoli della comparsa di risposta.

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con citazione notificata il 26 maggio 2004, XX conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Bologna YY, per la udienza del 16.9.2004, esponendo di essere proprietario di un immobile posto in Bologna, via “Melarancia’, n. 30, e di averne affidato la vendita alla agenzia immobiliare “A.D.”; aggiungeva che la Agenzia in data 28.11.2003 gli aveva sottoposto una “proposta d’acquisto con prosieguo di promessa di compravendita”, sottoscritta il 27.11.2003 da YY, che prometteva irrevocabilmente ai sensi dell’art.1329 c.c. di acquistare per sé o persona da nominare l’immobile dell’attore, per il prezzo complessivo di Euro.560.000,00, fissato a corpo e non a misura, versando un acconto di caparra confirmatoria di Euro. 5.000,00 ed impegnandosi a versare il saldo della caparra confirmatoria, pari ad Euro.105.000,00 entro il 30.1.2004, ed il residuo prezzo al momento dell’atto notarile.

L’attore accettava la proposta e invitava la convenuta a versare il saldo della caparra confirmatoria, fissando un termine di 15 giorni, trascorso il quale recedeva dal contratto, intimando il pagamento della caparra; la convenuta, tuttavia, tramite il suo difensore avv. Costa assumeva di non avere avuto mai intenzione di obbligarsi al versamento di una tale caparra, e di essere stata raggirata dalla agenzia immobiliare.

L’attore concludeva come in epigrafe, chiedendo accertarsi la legittimità del recesso, e condannarsi la convenuta al pagamento della caparra, ovvero, in subordine, dichiarare risolta la promessa di compravendita, per inadempimento della promittente acquirente, e di conseguenza condannare quest’ultima al pagamento del saldo della caparra confirmatoria, oltre interessi, e al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non, subiti dagli attori, con interessi e rivalutazione.

Si costituiva la convenuta, in data 12.7.2004, contestando la pretesa dell’attore; assumeva infatti di avere sottoscritto il modulo predisposto dalla agenzia in base ad informazioni verbali fornitele dall’agente, del tutto difformi dal reale contenuto della “proposta”; in particolare, l’agente le aveva assicurato che si trattava solo di una “prenotazione” che non la impegnava, ma le consentiva di essere preferita ad altri acquirenti, a parità di condizioni; aggiungeva che la proposta non conteneva gli elementi necessari per un preliminare di vendita, atteso che non vi erano indicati i dati catastali del bene, e neppure vi era menzione della ipoteca iscritta sul bene.

Negava che si fosse perfezionato il vincolo obbligatorio anche sotto altro profilo, perché assumeva che la accettazione della proposta non le era pervenuta tempestivamente ed efficacemente, perché entro il termine fissato le era giunta solo tramite il mediatore, non invece dal venditore; contestava, poi, che la somma di Euro. 105.000,00 da versarsi entro il 30 gennaio 2004 fosse qualificabile come caparra confirmatoria, rilevando che ostava a questa qualifica la mancanza di contemporaneità tra la stipula del preliminare (da farsi entro l’8.12.2003) ed il previsto versamento della somma (da farsi entro il 30.12.2003).

Concludeva chiedendo di respingere le domande di parte attrice, e in via riconvenzionale condannare l’attore alla restituzione della somma di Euro.5.000,00 già versata, in ragione del fatto che il preliminare non si era mai perfezionato, ovvero, in subordine, dichiarare risolto per inadempimento il contratto, perché l’attore aveva taciuto la esistenza della ipoteca, e condannare comunque l’attore alla restituzione della somma di Euro.5.000,00 già versata, oltre interessi e rivalutazione.

L’attore contestava la verità dei fatti narrati dalla convenuta, che era invece pienamente consapevole -a suo dire- di essersi impegnata all’acquisto, tanto che aveva fatto inserire nella vendita l’arredamento della cucina e della camera da letto; aggiungeva che la promittente acquirente ben sapeva anche della esistenza del mutuo ipotecario, da estinguersi anticipatamente prima della stipula, utilizzando la caparra che la YY si era impegnata a versare.

La causa veniva istruita con le sole produzioni documentali, e quindi trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate alla udienza del 26.6.2008, dopo il deposito delle conclusionali e repliche.

Motivi

La proposta irrevocabile di acquisto in atti è eloquente, e descrive con chiarezza sia la natura dell’atto negoziale che la parte andava a compiere, sia l’oggetto della proposta, il corrispettivo e le modalità di versamento; contiene quindi tutti gli elementi per impegnare la proponente, con un vincolo obbligatorio che una volta accettato deve essere qualificato come preliminare di compravendita.

La proposta è stata rilasciata dalla YY al mediatore il 27.11.2003, ed accettata dal XX il giorno seguente; come risulta dalla stessa esposizione della convenuta quest’ultima ne ha avuto conoscenza tramite il mediatore, (vedi pag.6 della comparsa di costituzione), e non vi è dubbio, a questa stregua, che il contratto si sia perfezionato, atteso che l’art.1326 c.c. prevede espressamente che “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha avuto conoscenza della accettazione dell’altra parte”, senza affatto richiedere uno scambio diretto tra le parti di proposta ed accettazione; sono quindi irrilevanti le contestazioni di parte convenuta, circa la mancata spedizione o ricezione diretta della proposta.

Per quanto attiene poi alla domanda di condanna al pagamento del saldo della caparra, si osserva che l’art.1385 c.c. disegna l’istituto della caparra confirmatoria come patto di carattere reale, richiedendo che intervenga la dazione materiale della somma, ivi prevista come elemento di perfezione del patto, accompagnata da una chiara espressione di volontà.

Solo con il concorso di queste condizioni si realizza la fattispecie, che configura un vero e proprio patto accessorio al negozio principale, di carattere reale, in cui la volontà delle parti si esprime modificando la disciplina giuridica applicabile in caso di risoluzione, ed inserendo una preventiva liquidazione del danno, forfettaria (v. art.1385 cc).

Ora, nel caso in esame, solo la somma di Euro. 5.000,00 è stata effettivamente versata, mentre la residua somma, di Euro. 105.000,00, è stata promessa, ma non versata: a questa stregua il patto accessorio non si è perfezionato, tra le parti, che quindi non possono far valere una predeterminazione negoziale del danno da inadempimento, con la conseguente applicazione della norma generale, sulla risoluzione per inadempimento.

Esaminando, quindi la domanda subordinata di parte attrice si rileva che vi è inadempimento certo e grave della parte promittente l’acquisto, che nel termine previsto non ha versato la somma pattuita, di Euro.105.000,00, perdurando nell’inadempimento nonostante la intimazione ad adempiere rivoltale ritualmente dal promittente venditore; non può invece ritenersi inadempiente il promittente venditore, atteso che questi si era obbligato a trasferire il bene libero da iscrizioni al momento del rogito, e non prima, cosicché la esistenza della iscrizione ipotecaria, correlata al mutuo, al momento della proposta di acquisto non costituisce inadempimento del venditore; si rileva, tra l’altro, che la convenuta mai ha richiesto, prima del giudizio, la cancellazione della iscrizione ipotecaria, ovvero ne ha lamentato la esistenza, il che evidenzia che non fu questo il problema che determinò la signora YY a ritrarsi dalla proposta, come d’altro canto la stessa ammette, riferendo, in comparsa, che il giorno dopo avere firmato cambiò idea, dopo essersi consultata con un legale.

L’inadempimento riguarda una somma rilevante, e giustifica la risoluzione del contratto preliminare, e la condanna della promittente acquirente al risarcimento del danno che la controparte ha subìto; poiché sappiamo che il venditore ha venduto l’immobile allo stesso prezzo, con un anno di ritardo, e risulta per tabulas che si era obbligato comunque a versare Euro. 10.000,00 alla agenzia di mediazioni, alla firma del preliminare, il danno si determina nella somma di Euro. 10.000,00 per spese di mediazione, oltre che nella somma maturata in un anno a titolo di interessi legali, che all’epoca erano fissati nel 2.5 % annuo, (percentuale che assorbe la inflazione) pari ad Euro. 14.000,00; sommate queste voci di danno, ed estinto per compensazione il credito, fino a concorrenza della somma ricevuta, di Euro. 5.000,00, il danno risarcibile si determina in Euro. 19.000,00, alla data del 28.2.2005; trattandosi di un debito di valore, da quella data fino al saldo sono dovuti, sulla somma capitale, gli importi maturati a titolo di interessi, secondo il tasso legale, ovvero, se maggiore, il danno da svalutazione, liquidato secondo gli indici istat per la variazione dei prezzi al consumo, fino al saldo.

Le spese della lite seguono la soccombenza, come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando sulle domande formulate con citazione notificata il 26 maggio 2004, da XX nei confronti di YY, e da quest’ultima in riconvenzionale, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, ha così provveduto:

– dichiara risolta la promessa di compravendita sottoscritta il 27.11.2003, per grave inadempimento della promissaria acquirente, sig.ra YY, e condanna quest’ultima al risarcimento del danno, mediante il pagamento della somma di Euro. 19.000,00 oltre interessi su detta somma, successivi al 28 febbraio 2005, secondo il tasso legale, ovvero, se maggiore, il danno da svalutazione, liquidato secondo gli indici istat per la variazione dei prezzi al consumo, fino al saldo;

– condanna la convenuta all’integrale rifusione in favore dell’attore delle spese, che si liquidano in Euro. 516,50 per anticipazioni, Euro. 1.903,00 per diritti, Euro.4.000,00 per onorari, oltre spese generali, iva e cpa.

Così deciso in data 29 dicembre 2008

Depositata in Cancelleria il 6 FEBBRAIO 2009

ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

Il proprietario può agire per far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio.

ACONTATTI
ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno [15 c.p.c.]

ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

“La sentenza che, accogliendo un’azione negatoria servitutis, si limita ad accertare l’inesistenza della servitù non è utilizzabile come titolo esecutivo per richiedere al giudice dell’esecuzione ex art. 612 c.p.c., l’individuazione delle misure atte a garantire la protezione da turbative o molestie, ove sul punto non si sia pronunciato, con statuizione di condanna, il giudice del merito ai sensi dell’art. 949 c.c., comma 2. Allo stesso modo, nel caso di accertamento della servitù ai sensi dell’art. 1079 c.c., non è possibile rivolgersi al giudice dell’esecuzione per far cessare eventuali impedimenti o turbative se l’adozione dei provvedimenti occorrenti non sia stata disposta dal giudice del merito”.

L’azione “negatoria servitutis”

ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

 tende alla negazione di qualsiasi diritto, anche dominicale, affermato dal terzo sul bene e, quindi, non al mero accertamento dell’inesistenza della pretesa servitù ma al conseguimento della cessazione della dedotta situazione antigiuridica, al fine di ottenere la libertà del fondo, mentre la domanda di riduzione in pristino per aggravamento di servitù esistente prospetta un’alterazione dei luoghi compiuta dal titolare di una servitù prediale, trovando fondamento nei rimedi di cui agli artt. 1063 e 1067 c.c. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in presenza di una servitù di accesso carraio e di letamaia, ne aveva escluso l’aggravamento, a seguito della chiusura della buca usata per la letamaia ed il collocamento, sul fondo servente, di attrezzi, materiali agricoli e rifiuti, senza tuttavia esaminare il profilo, specificamente denunziato dall’attore, attinente all’inerenza di tali attività rispetto all'”utilitas” conseguente alla funzione di detta buca, destinata ad agevolare la cura e l’allevamento del bestiame).

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ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

L’azione diretta al rispetto delle distanze legali è modellata sullo schema dell’”actio negatoria servitutis”, essendo rivolta non già all’accertamento del diritto di proprietà dell’attore, bensì a respingere l’imposizione di limitazioni a carico della proprietà, suscettibili di dar luogo a servitù; essa, pertanto, non esige la rigorosa dimostrazione della proprietà dell’immobile a cui favore l’azione viene esperita, essendo sufficiente che l’attore dimostri con qualsiasi mezzo, incluse le presunzioni, di possedere il fondo in base ad un valido titolo di acquisto.

La “actio negatoria servitutis” ha come essenziale presupposto la sussistenza di altrui pretese sul bene immobile, non potendo essere esercitata in presenza di turbative o molestie che non si sostanzino in una pretesa di diritto sulla cosa. Ne consegue che un’opera astrattamente idonea a consentire il passaggio da un fondo ad un altro, come l’esistenza di un cancello, non può essere posta a fondamento di una servitù di passaggio per usucapione se tale passaggio non venga concretamente esercitato. (Nella specie, la S.C. ha cassato la pronuncia di secondo grado che aveva ritenuto la semplice esistenza di un cancello, non utilizzato, idonea a rappresentare per il futuro una situazione di apparenza necessaria per fondare l’acquisto a titolo originario di una servitù di passaggio).

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ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

L’azione “negatoria servitutis”, quella di rivendica e la “confessoria servitutis” si differenziano in quanto l’attore, con la prima, si propone quale proprietario e possessore del fondo, chiedendone il riconoscimento della libertà contro qualsiasi pretesa di terzi; con la seconda, si afferma proprietario della cosa di cui non ha il possesso, agendo contro chi la detiene per ottenerne, previo riconoscimento del suo diritto, la restituzione; con la terza, infine, dichiara di vantare sul fondo, che pretende servente, la titolarità di una servitù. Pertanto, sotto il profilo probatorio, nel primo caso egli deve dimostrare, con ogni mezzo ed anche in via presuntiva, di possedere il fondo in forza di un titolo valido; allorché, invece, agisca in rivendica, deve fornire la piena prova della proprietà, dimostrando il suo titolo di acquisto e quello dei suoi danti causa fino ad un acquisto a titolo originario; da ultimo, nell’ipotesi di “confessoria servitutis”, ha l’onere di provare l’esistenza della servitù che lo avvantaggia.

In tema di “actio negatoria servitutis”, ai sensi dell’art. 2697 c.c., il proprietario del fondo servente che ammetta l’esistenza legittima della servitù, deducendo solo che la stessa debba esercitarsi con determinate modalità ed entro certi limiti, ha l’onere di provare l’esistenza delle dedotte modalità e limitazioni.

La “actio negatoria servitutis” può essere diretta sia all’accertamento dell’inesistenza di diritti vantati da terzi sia alla cessazione disturbative o molestie e, in tale ultima ipotesi, ove la turbativa o la molestia sia attuata mediante la realizzazione di un’opera, può anche determinare la condanna alla trasformazione o demolizione dell’opera stessa, ma non l’ordine di esecuzione di opere eccedenti la finalità dell’azione, che è quella di rimuovere una situazione comportante una menomazione del godimento del fondo oggetto

Nell'”actio negatoria servitutis” la legittimazione attiva e passiva compete a coloro che sono titolari delle posizioni giuridiche dominicali, rispettivamente svantaggiate o avvantaggiate dalla servitù, e, nel caso in cui la legittimazione di una delle parti, pur assente all’atto della proposizione della domanda, sopravvenga nel corso del giudizio, il procedimento può proseguire fino all’emissione della decisione, dato che la legittimazione ad agire, rappresentando una condizione dell’azione, non può subire limitazioni temporali, sicché è sufficiente che essa sussista al momento della decisione, poiché la sua sopravvenienza rende proponibile l’azione “ab origine”, indipendentemente dal momento in cui si verifichi.

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ART 949 CODICE CIVILE AZIONE NEGATORIA

In tema di azione negatoria, poiché la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, la parte che agisce in giudizio non ha l’onere di fornire la prova rigorosa della proprietà, come accade nell’azione di rivendica, essendo sufficiente la dimostrazione con ogni mezzo, anche in via presuntiva, del possesso del fondo in forza di un titolo valido, mentre incombe sul convenuto l’onere di provare l’esistenza del diritto di compiere l’attività lamentata come lesiva dall’attore.

Qualora nel corso del giudizio di “negatoria servitutis” il convenuto acquisti la comproprietà del bene (nella specie, una strada), ogni questione relativa alla servitù è assorbita, atteso che la turbativa della proprietà non può essere più inquadrata come tentativo di acquisire un diritto di servitù, ma deve essere regolata nell’ambito del regime di amministrazione della cosa comune tra comproprietari.

SEPARAZIONI-BOLOGNA

RESPONSABILITA’ PROFESSIONALE E CIVILE ARCHITETTO

 

RESPONSABILITA’ PROFESSIONALE E CIVILE ARCHITETTO

 

AVVOCATO ESPERTO CIVILE

 

 

PENALE  DISCIPLINARE

 

 

 

ARCHITETTI 051 6447838

 

RESPONSABILITA’ DISCIPLINARE ARCHITETTI LA CASSAZIONE:

 

 

La ricorrente sostiene che l’art. 78, comma 3, TUEL sarebbe una norma di stretta interpretazione, sicche’ in tanto sussisterebbe l’obbligo di astensione in quanto si sia in presenza di una correlazione immediata e diretta tra contenuto dell’atto e l’interesse dell’amministratore. Ma questa correlazione nella specie difetterebbe, essendo l’arch. B. sindaco e non assessore del Comune ed avendo provveduto a delegare le competenze in materia di urbanistica, edilizia e lavori pubblici all’assessore. In capo alla ricorrente quale sindaco non sussisteva, con riguardo alla contestata condotta riguardante la sottoscrizione della pratica edilizia, alcuna competenza, nemmeno mediata o di riferimento, in materia di edilizia ed urbanistica, tale da obbligarla all’astensione dall’attivita’ professionale. Il terzo motivo lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost., comma 6, avuto riguardo alla omessa motivazione in ordine alle contestate violazioni al codice deontologico, nonche’ violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5, in ordine all’omessa motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti. 2.1. – Il secondo ed il terzo motivo – da esaminare congiuntamente, stante la stretta connessione – sono infondati. Quanto alla partecipazione alla fase iniziale del procedimento disciplinare dell’arch. G.P. valgono le considerazioni espresse in sede di scrutinio del primo motivo di ricorso. In relazione all’altro profilo preliminare e formale (con il quale si lamenta che l’incolpazione non sia stata “riportata e/o esplicitata in alcuna parte della decisione avversata”), si tratta di una censura che non tiene conto del fatto che la decisione del Consiglio nazionale indica con chiarezza l’addebito che e’ stato contestato all’arch. B., nelle sue componenti sia fattuali che giuridiche. Nel merito, l’art. 78, comma 3, del testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali, approvato con il D.Lgs. n. 267 del 2000, prevede che “i componenti la giunta comunale competenti in materia di urbanistica, di edilizia e di lavori pubblici devono astenersi dall’esercitare attivita’ professionale in materia di edilizia privata e pubblica nel territorio da essi amministrato”.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. BUCCIANTE Ettore – Presidente – Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere – Dott. MANNA Felice – Consigliere – Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere – Dott. FALASCHI Milena – Consigliere – ha pronunciato la seguente: SENTENZA sul ricorso proposto da: Arch. B.C., rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Alberto D. Zanetta, con domicilio eletto in Roma, via Valsavaranche, n. 46 (studio legale Corradi); – ricorrente – contro CONSIGLIO DELL’ORDINE DEGLI ARCHITETTI, PIANIFICATORI, PAESAGGISTI E CONSERVATORI DI NOVARA; PROCURATORE DELLA REPUBBLICA PRESSO IL TRIBUNALE DI NOVARA; – intimati – avverso la decisione del Consiglio nazionale degli architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori in data 15 giugno 2015. Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 22 giugno 2016 dal Consigliere relatore dott. Alberto Giusti; udito l’Avv. Alberto Zanetta; udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo 1. – Il Consiglio dell’ordine degli architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori di Novara ha irrogato all’arch. B.C. la sanzione disciplinare della sospensione dall’esercizio della professione per tre mesi, per violazione del D.Lgs. 18 agosto 2000, n. 267, art. 78 (Testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali), e di disposizioni del codice deontologico degli architetti italiani, perche’, quale sindaco del Comune di Gozzano, l’iscritta aveva firmato e presentato una segnalazione certificata di inizio attivita’ (SCIA) presso lo stesso Comune. 2. – Il Consiglio nazionale degli architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori, con decisione depositata il 15 giugno 2015, ha respinto l’impugnazione dell’incolpata. Il Consiglio nazionale ha escluso l’eccezione di nullita’ del procedimento per mancata astensione dell’arch. G.P., sia perche’ non risulta che costui abbia comunque partecipato alla fase deliberativa, sia perche’ la sua posizione non sembra configurare una ipotesi di conflitto di interessi. Secondo il Consiglio nazionale, “il sindaco doveva astenersi dal firmare una SCIA e a nulla rileva la delega agli assessori poiche’ tale delega riguarda semmai la determinazione dell’ente locale su quella SCIA, non gia’ la sua presentazione al Comune da parte di un libero professionista”; e il D.Lgs. n. 267 del 2000, art. 78, comma 3, “e’ norma applicabile al caso di specie, non essendo dubbio che l’obbligo di astensione ivi disciplinato riguardi anche il sindaco”. 3. – Per la cassazione della decisione del Consiglio nazionale l’arch. B. ha proposto ricorso, con atto notificato il 22 luglio 2015, sulla base di cinque motivi. Nessuno degli intimati ha svolto attivita’ difensiva in questa sede. In prossimita’ dell’udienza la ricorrente ha depositato una memoria illustrativa. Motivi della decisione 1. – Con il primo motivo si deduce la nullita’ della decisione e del procedimento per mancata astensione dell’arch. G.P., violazione degli artt. 24 e 25 Cost. e art. 111 Cost., comma 2, per difetto di valida costituzione (D.P.R. 7 agosto 2012, n. 137, e regolamento di disciplina 16 novembre 2012), terzieta’ ed imparzialita’ del giudice con lesione del diritto di difesa, nonche’ violazione dell’art. 111 Cost., comma 6, per violazione del dovere di motivazione. Preliminarmente la ricorrente deduce che la sanzione e’ stata a lei irrogata dal Consiglio dell’ordine costituito in Commissione di disciplina ai sensi del D.P.R. n. 137 del 2012, art. 8, comma 10, e dell’art. 6, comma 1, delregolamento 16 novembre 2012, quando, secondo la normativa applicabile, l’Ordine era tenuto ad istituire la Commissione di disciplina. Non averlo fatto – ed avere utilizzato la disciplina transitoria – avrebbe comportato che la ricorrente e’ stata privata del suo giudice naturale precostituito per legge. La nullita’ del procedimento deriverebbe inoltre dal fatto che l’arch. G.P., pur non avendo partecipato alla fase deliberativa, si e’ astenuto tardivamente, solo a seguito di eccezione dell’arch. Ga.Pi., primo difensore della ricorrente, ma intanto lo stesso ha curato la documentazione fotografica posta a base dell’esposto, ha partecipato all’elaborazione dell’incolpazione ed stato attivo protagonista dell’istruttoria. Atteso che il Collegio di disciplina e’ un collegio perfetto, la presenza, nella maggior parte delle attivita’ finalizzate alla decisione, dell’arch. G.P. e la sua astensione, su eccezione di parte e solo in fase deliberativa, comprometterebbe la valida costituzione del giudice e la regolarita’ del procedimento, quest’ultimo viziato da quanto svolto dal membro del collegio solo successivamente astenutosi. Vi sarebbero gravi ragioni di convenienza che imponevano l’astensione dell’arch. G., in ragione della contrapposizione politico-elettorale tra questo e la ricorrente. La decisione impugnata non avrebbe svolto alcuna motivazione per escludere l’esistenza di quel conflitto, provato dall’avere l’arch. G. scattato la fotografia allegata all’esposto dell’Associazione Ernesto Regazzoni. Non avrebbe tenuto conto il Consiglio nazionale della dichiarazione di S.S., al quale l’arch. G. riferi’ che era sua ferma volonta’ di adoperarsi perche’ l’arch. B. fosse espulsa dall’Ordine: il che paleserebbe la sussistenza di una grave inimicizia. 1.1. – Il motivo e’ infondato, sotto entrambi i profili. Quanto alla denuncia di invalida costituzione dell’organo che ha irrogato la sanzione disciplinare (il Consiglio territoriale dell’ordine costituito in Commissione di disciplina), occorre precisare che la legittimita’ della costituzione dell’organo disciplinare deriva proprio dalla disposizione regolamentare – il D.P.R. n. 137 del 2012, recante riforma degli ordinamenti professionali, a norma del D.L. 13 agosto 2011, n. 138, art. 3, comma 5, convertito, con modificazioni, dalla L. 14 settembre 2011, n. 148 – di cui la ricorrente lamenta l’avvenuta violazione. Infatti, il D.P.R. n. 137 del 2012, art. 8 cit., nel dettare disposizioni sul procedimento disciplinare delle professioni regolamentate diverse da quelle sanitarie, ha si’ previsto l’istituzione presso i Consigli dell’ordine territoriali di Consigli di disciplina territoriali cui sono affidati compiti di istruzione e decisione delle questioni disciplinari riguardanti gli iscritti all’albo, con l’incompatibilita’ tra la carica di consigliere dell’ordine e la carica di consigliere del corrispondente consiglio di disciplina; ma ha anche stabilito – al comma 10 – che fino all’insediamento dei nuovi Consigli di disciplina territoriali, “le funzioni disciplinari restano interamente regolate dalle disposizioni vigenti”. Ne consegue che, in applicazione della prevista disciplina transitoria, in attesa della istituzione del Consiglio di disciplina territoriale, le funzioni disciplinari legittimamente sono state esercitate dal Consiglio dell’ordine costituito in Commissione di disciplina, secondo la disciplina vigente. Quanto, poi, alla nullita’ procedimentale derivante dalla partecipazione al procedimento dell’arch. G.P., componente del Consiglio dell’ordine di Novara, ogni questione al riguardo resta superata dal fatto che questi si e’ astenuto nel corso del procedimento e non ha partecipato alla deliberazione con cui, in esito al procedimento disciplinare, e’ stata irrogata la sanzione. La validita’ di questa deliberazione finale – resa da un organo collegiale a composizione variabile che non si presenta come un collegio perfetto (Cass., Sez. 3, 14 aprile 2005, n. 7765), ed in esito ad un procedimento al quale non si estendono in via analogica le disposizioni del codice di procedura penale (Cass., Sez. Un., 7 maggio 1998, n. 4627; Cass., Sez. 3, 7 luglio 2006, n. 15523) – non e’ inficiata dalla partecipazione del componente poi astenutosi alle precedenti attivita’ di apertura del procedimento disciplinare e di formalizzazione dell’incolpazione, ne’ dal fatto che lo stesso fosse presente all’attivita’ istruttoria svolta dal Consiglio dell’ordine. D’altra parte, non si vede come ed in che termini l’avere l’arch. G.P. realizzato l’allegato fotografico della segnalazione iniziale abbia alterato il contraddittorio e le garanzie dell’interessata, che mai ha negato il fatto storico, difendendosi esclusivamente in punto di diritto. 2. – Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 111 Cost. e art. 360 c.p.c., n. 4, avuto riguardo alla valida contestazione dell’incolpazione, alla responsabilita’ deontologica e alla violazione del codice deontologico, violazione dell’art. 111, secondo comma, Cost. per errata applicazione del disposto dell’art. 78, comma 3, TUEL, e violazione dell’art. 111 Cost., comma 6, per omissione del dovere di motivazione. La ricorrente sostiene che l’art. 78, comma 3, TUEL sarebbe una norma di stretta interpretazione, sicche’ in tanto sussisterebbe l’obbligo di astensione in quanto si sia in presenza di una correlazione immediata e diretta tra contenuto dell’atto e l’interesse dell’amministratore. Ma questa correlazione nella specie difetterebbe, essendo l’arch. B. sindaco e non assessore del Comune ed avendo provveduto a delegare le competenze in materia di urbanistica, edilizia e lavori pubblici all’assessore. In capo alla ricorrente quale sindaco non sussisteva, con riguardo alla contestata condotta riguardante la sottoscrizione della pratica edilizia, alcuna competenza, nemmeno mediata o di riferimento, in materia di edilizia ed urbanistica, tale da obbligarla all’astensione dall’attivita’ professionale. Il terzo motivo lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost., comma 6, avuto riguardo alla omessa motivazione in ordine alle contestate violazioni al codice deontologico, nonche’ violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5, in ordine all’omessa motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti. 2.1. – Il secondo ed il terzo motivo – da esaminare congiuntamente, stante la stretta connessione – sono infondati. Quanto alla partecipazione alla fase iniziale del procedimento disciplinare dell’arch. G.P. valgono le considerazioni espresse in sede di scrutinio del primo motivo di ricorso. In relazione all’altro profilo preliminare e formale (con il quale si lamenta che l’incolpazione non sia stata “riportata e/o esplicitata in alcuna parte della decisione avversata”), si tratta di una censura che non tiene conto del fatto che la decisione del Consiglio nazionale indica con chiarezza l’addebito che e’ stato contestato all’arch. B., nelle sue componenti sia fattuali che giuridiche. Nel merito, l’art. 78, comma 3, del testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali, approvato con il D.Lgs. n. 267 del 2000, prevede che “i componenti la giunta comunale competenti in materia di urbanistica, di edilizia e di lavori pubblici devono astenersi dall’esercitare attivita’ professionale in materia di edilizia privata e pubblica nel territorio da essi amministrato”. La citata disposizione contempla un obbligo di astensione dall’esercizio di attivita’ professionali in materia di edilizia privata e pubblica nell’ambito del territorio amministrato, essendo tali attivita’ ritenute incompatibili con la carica pubblica ricoperta. Tale obbligo di astensione – diretto non solo ad evitare che il professionista tragga vantaggio nella sua attivita’ professione dal mandato pubblico rivestito, ma anche a precludere, per ragioni di trasparenza e buon andamento dell’amministrazione dell’ente territoriale, che l’esercizio delle funzioni collegate a tale mandato sia sviato dall’interesse personale dell’amministratore – grava sui “componenti la giunta comunale competenti in materia di urbanistica, di edilizia e di lavori pubblici”. Tra i destinatari dell’obbligo di astensione dall’esercitare attivita’ professionale in materia di edilizia privata e pubblica nel territorio comunale rientrano non solo gli assessori cui siano state conferite deleghe nei settori dell’urbanistica, dell’edilizia e dei lavori pubblici, ma anche lo stesso sindaco, sul quale, come organo responsabile dell’amministrazione del Comune e presidente della giunta comunale, grava l’onere di sovrintendere su tutte le attivita’ del Comune, anche su quelle delegate. Tale interpretazione trova conferma nella stessa lettera della disposizione dell’art. 78, comma 3, del testo unico, il quale, per indicare i destinatari dell’obbligo di astensione, impiega la locuzione “componenti la giunta comunale competenti in materia di urbanistica, di edilizia e di lavori pubblici”, non quella di assessori all’urbanistica, all’edilizia e ai lavori pubblici. Da un punto di vista sistematico, inoltre, occorre considerare che, anche nelle ipotesi in cui si avvalga della facolta’ di delega, il sindaco conserva, in ogni caso, la titolarita’ delle competenze, mantenendo verso il delegato l’assessore – i poteri di direttiva e di vigilanza, oltre a quelli di nomina e di revoca. Va pertanto escluso che, per il fatto di essersi avvalso della facolta’ di delega ad un assessore nella materia urbanistica, edilizia e lavori pubblici, il sindaco possa ritenersi esonerato dall’osservanza dell’obbligo di astensione dall’esercitare, nel territorio da lui amministrato, attivita’ professionale di architetto in materia di edilizia privata e pubblica. Di questo principio ha fatto puntuale applicazione il Consiglio nazionale degli architetti, riconoscendo la responsabilita’ disciplinare dell’arch. B. per avere firmato e presentato una segnalazione certificata di inizio attivita’ (SCIA) presso lo stesso Comune in cui era sindaco. E correttamente il Consiglio nazionale ha ritenuto la condotta dell’iscritta in contrasto anche con le norme del codice deontologico degli architetti, posto che l’architetto e’ tenuto a svolgere la sua attivita’ con lealta’ e correttezza, s rispettare la legge nell’esercizio della professione e nell’organizzazione della sua attivita’ e, in particolare, a curare che le modalita’ con cui svolge il proprio mandato presso le istituzioni siano improntate a non conseguire utilita’ di qualsiasi natura per se’ o per altri (artt. 3, 9 e 21 del codice deontologico ratione temporis applicabile). 3. – Con il quarto mezzo la ricorrente censura violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost., comma 6, avuto riguardo alla omessa motivazione in ordine alla sanzione irrogata, nonche’ violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5, in ordine all’omessa motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti. 3.1. – Il motivo e’ infondato. Il Consiglio nazionale, nel confermare la sanzione della sospensione applicata dal Consiglio dell’ordine territoriale, ha correttamente deciso la questione di diritto sottoposta al suo esame, posto che l’art. 47 del codice deontologico prevede la sanzione della sospensione per ogni infrazione relativa ad incompatibilita’, ed in tale ipotesi ricade la condotta – mancata astensione dall’esercizio di attivita’ professionale incompatibile con il mandato pubblico rivestito – di cui l’arch. B. e’ stata riconosciuta responsabile. 4. – Il quinto motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost., commi 2 e 6, in relazione all’avvenuta acquisizione integrale, rilevante ai fini del decidere, della deposizione resa dinanzi al Consiglio dell’ordine dall’arch. Gu.Fa.. Secondo la ricorrente, la decisione impugnata sarebbe viziata da omessa pronuncia sull’istanza di rinnovazione dell’istruttoria e da omessa motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. 4.1. – Il motivo e’ inammissibile per difetto di specificita’ e decisivita’, perche’ non spiega quale rilevanza ai fini del decidere rivestirebbe l’acquisizione integrale della deposizione dell’arch. Gu.. E anche a volere integrare il motivo con quanto trascritto a pag. 21-22, non si comprende in che termini la specificazione delle pratiche pendenti ovvero l’opinione “liberatoria” del teste possano alterare la decisione resa. 5. – Il ricorso e’ rigettato. Non vi e’ luogo a pronuncia sulle spese, non avendo l’intimato Consiglio dell’ordine svolto attivita’ difensiva in questa sede. 6. – Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ respinto, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13. Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il 22 giugno 2016. Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2016

 

 

 

FATTO

era da considerarsi consapevole dell’attività professionale svolta dall’architetto S., avuto riguardo alla testimonianza di M.R., alla sentenza penale di patteggiamento emessa nei confronti dell’appellante, all’autorizzazione chiesta dalla stessa M.C. al Comune e dalla stessa impugnata di falso ed, anzi, doveva ritenersi “che tra committenti e professionista fosse stato stipulato un contratto contra legem al fine di perpetrare un abuso, quale l’ampliamento di un manufatto, la demolizione ed il rifacimento di una copertura”; era preclusa, quindi, la richiesta di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno da parte di chi versava in illecito ed era superflua ogni decisione sulla querela di falso, risultando da altri elementi la consapevolezza della M. in ordine all’abuso edilizio in questione. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso la M. formulando due motivi di ricorso. Resiste con controricorso il S., proponendo, altresì, ricorso incidentale condizionato, in relazione al mancato accoglimento dell’eccezione di difetto di legittimazione della M. ed alla sussistenza dell’obbligo di manleva della compagnia Fondiaria SAI s.p.a.; quest’ultima e la M. resistono con controricorso. Le parti hanno successivamente depositato memorie

DECISIONE

AVVOCATO PER CAUSE CIVILI BOLOGNA

1) violazione o falsa applicazione degli artt.1218 e 2226 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3;

contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di merito, l’oggetto del contratto concluso col S. era da ritenersi lecito, dovendosi ritenere illecite solo le relative modalità esecutive, configuranti obbligazioni del prestatore d’opera, del cui inadempimento doveva rispondere esclusivamente il S. in quanto il vizio dell’opera, consistente nella qualificazione giuridica dell’intervento edilizio come manutenzione straordinaria, anzichè come ristrutturazione, non era facilmente riconoscibile da essa committente e, in secondo luogo, perchè la firma in calce alla domanda di autorizzazione, a nome ” M.C.”, era apocrifa;

2) violazione dell’art. 91 c.p.c. e dell’art. 92 c.p.c., comma 2 in punto di regolamento delle spese nei confronti della Fondiaria -SAI s.p.a.; erroneamente tali spese erano state poste a carico della M., pur non avendo la stessa proposto domande nei confronti di detta compagnia assicuratrice in relazione al rapporto di garanzia tra questa ed il S..

Il primo motivo del ricorso principale è fondato. Con l’atto di appello la M. lamentava, fra l’altro, che il Tribunale avesse escluso l’inadempimento dell’Arch. S., consistente nell’avere questi rappresentato in progetto l’opera da eseguire in modo difforme dall’affettiva realizzazione, senza considerare che la doglianza investiva anche l’erroneo iter urbanistico seguito dal professionista stesso, per aver egli richiesto l’autorizzazione per la manutenzione straordinaria di un edificio, anzichè quella gratuita per la ristrutturazione.

In particolare, si evidenziava nel motivo di appello che, quand’anche la M. fosse stata al corrente del progetto, doveva ugualmente ravvisarsi la responsabilità del S., posto che la relazione da questi redatta e sottoscritta, al fine di richiedere la dovuta autorizzazione comunale per l’esecuzione dei lavori progettati, facevano riferimento ad opere di manutenzione straordinaria e non, invece, alla diversa ipotesi di ristrutturazione (come correttamente indicata nella successiva relazione per arch. Y., incaricato di portare a termine le opere sottoposte a sequestro), nè tale errore era percepibile da persona “profana” in materia, quale la M..

La Corte di merito si è limitata a respingere tale censura ribadendo le argomentazioni del giudice di prime cure sulla consapevolezza della M. in ordine all’esecuzione dei lavori previsti nel progetto del S., omettendo di considerare che l’istruttoria della pratica amministrativa, diretta ad ottenere la necessaria autorizzazione per l’esecuzione delle opere progettate,rientra nelle competenze del progettista e nell’incarico a lui conferito e che , in ogni caso, la “relazione tecnica sulle opere di manutenzione straordinaria”, in data 16.2.06 (timbro di protocollo n. 4941), descrittiva dello stato dell’immobile da ristrutturare nonchè delle opere da eseguire, risulta sottoscritta dal S. ed ha, evidentemente, carattere strumentale per il rilascio del necessario titolo autorizzativo da parte del Comune di Roma.

Va rammentato al riguardo, in aderenza a quanto affermato dalle S.U. di questa Corte (Cass. n. 15781/2005), che la distinzione tra obbligazioni “di mezzi” e “di risultato” è ininfluente ai fini della valutazione della responsabilità di chi è incaricato di redigere un progetto di ingegneria o architettura in quanto il mancato conseguimento dello scopo pratico avuto di mira dal cliente è, comunque, addebitabile al professionista ove sia conseguenza dei suoi errori che rendano le previsioni progettuali inidonee ad essere attuate.

La Cassazione a S.U.(Cass. n. 577/2008) ha successivamente ribadito il superamento della distinzione tra obbligazioni di mezzi e di risultato, specie nelle ipotesi di prestazione d’opera intellettuale, tenuto conto che un risultato è dovuto in tutte le obbligazioni, richiedendosi in ogni obbligazione la compresenza sia del comportamento del debitore che del risultato, sia pure in proporzione variabile. Ha precisato, inoltre, la S.C. che il comportamento rilevante, nell’ipotesi di azione di responsabilità per risarcimento del danno nelle obbligazioni cosiddette di comportamento, è quello integrante causa o concausa efficiente del danno e che spetta al debitore dimostrare che tale inadempimento non vi è stato o che, pur esistendo, non è stato, nella fattispecie concreta, causa dell’evento dannoso lamentato. Con riferimento al caso in esame va chiarito che, se è vero che il progetto sino a quando non sia materialmente realizzato, costituisce una fase preparatoria, strumentalmente preordinata alla concreta attuazione dell’opera, è anche vero che, sul piano tecnico e giuridico, il progettista deve assicurare la conformità del progetto alla normativa urbanistica ed individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da assicurare la preventiva e corretta soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dell’opera richiesta dal committente (Cfr. Cass. n. 2257/2007; n. 11728/2002 ;

  1. 22487/2004). La scelta, quindi, del titolo autorizzativo all’esecuzione di opere, in relazione al tipo di intervento edilizio progettato, non può automaticamente rientrare nell’accordo illecito fra le parti per porre in essere un abuso edilizio, spettando al professionista effettuare tale scelta in quanto qualificata da una specifica competenza tecnica.

Nella specie non, può, di conseguenza, trovare applicazione l’esimente di cui all’art. 2226 c.c., comma 1, essendo, comunque, irrilevante che la committente M. avesse o meno apposto la propria firma sul progetto redatto dal S. o che la stessa fosse stata falsificata. Tale firma non valeva, infatti, ad escludere in tutto o in parte la responsabilità del S. per l’attività professionale da lui espletata nella fase antecedente alla esecuzione delle opere, rientrando nell’obbligo di diligenza a carico del prestatore di opera professionale, ex art. 1176 c.c., comma 2, sia il risultato finale mirante a soddisfare l’interesse del creditore (committente)e sia i mezzi necessari per realizzarlo, tramite l’adozione di determinate modalità di attuazione che esigono il rispetto delle regole professionali in funzione del raggiungimento del risultato finale.

L’accoglimento del primo motivo di ricorso per il difetto di argomentazioni della Corte territoriale su detto motivo di appello, comporta il riesame, in sede di rinvio, della relativa questione, in conformità dei principi enunciati. Rimane, sul piano logico, assorbito il secondo motivo formulato nel ricorso principale e del secondo motivo dedotto con il ricorso incidentale, con cui il S. chiede, nell’ipotesi di una sua condanna, affermarsi la validità della polizza assicurativa stipulata con la Fondiaria SAI s.p.a. e l’obbligo della stessa di manlevarlo per quanto eventualmente egli fosse condannato a pagare alla M..

Deve, infine, rigettarsi il primo motivo del medesimo ricorso incidentale, relativo al difetto di legittimazione attiva della M., avendo la Corte di appello dichiarato non luogo a provvedere sull’appello subordinato proposto da S.M., una volta rigettato nel merito l’appello proposto da M.C., implicitamente ritenuta assorbita tale eccezione, anche sulla base della richiamata motivazione della sentenza di primo grado in ordine alla sussistenza della prova sul conferimento dell’incarico professionale al S. anche da parte di M.C., come emerso dalle prove testimoniali. Il S., come riportato a pag.

4 della sent. impugnata, in un momento successivo al conferimento dell’incarico professionale di cui alla lettera del 2.8.1995, aveva preteso che la stessa fosse firmata oltre che da M.G., padre di M.C., pure da quest’ultima, quale proprietaria dell’immobile oggetto di detto incarico.

In conclusione, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa deve essere rinviata,anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio,ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.

 

 

 

Cass. civ. Sez. II, Sent., 21-05-2012, n. 8014 Responsabilità civile

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 23.12.1998, M.C. conveniva in giudizio, innanzi alla ex Pretura di Roma L’arch.

S.M. per sentire dichiarare la risoluzione del contratto con lui concluso e per sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti per l’inadempimento all’incarico professionale conferitogli per la ristrutturazione dell’immobile sito in (OMISSIS). Assumeva che le opere eseguite sotto la direzione del convenuto erano state sottoposte a sequestro per mancanza di concessione edilizia e di aver appreso, in occasione del giudizio penale a suo carico, che i progetti redatti dal convenuto non corrispondevano alle opere in corso per cui era stata costretta a demolire quelle realizzate e ad eseguire le relative ricostruzioni.

Si costituiva in giudizio il S. eccependo, preliminarmente, la carenza di legittimazione attiva dell’attrice, avendo egli ricevuto l’incarico professionale da M.G..

Con successivo atto di citazione il S. conveniva, innanzi al medesimo Tribunale, la s.p.a. La Fondiaria Assicurazioni (oggi s.p.a.

Fondiaria-SAI) al fine di essere manlevato e garantito da ogni avversa pretesa risarcitoria.

La società assicuratrice, costituitasi in giudizio, eccepiva la non operatività della garanzia assicurativa per violazione, da parte dell’assicurato, della normativa contrattuale. Riunite le cause,con sentenza 20.10.2003, il Tribunale rigettava le domande proposte dalla M.C. nei confronti del S., compensando fra le parti stesse le spese processuali per metà e ponendo la residua metà a carico della M.; condannava, inoltre, quest’ultima, al pagamento delle spese di lite nei confronti della Fondiaria- SAI s.p.a.

Avverso tale decisione la M. proponeva appello cui resisteva, con impugnazione incidentale subordinata il S. e la società assicuratrice.

Con sentenza depositata il 20.7.2010 la Corte di appello di Roma rigettava l’appello, condannando la M. al pagamento delle spese processuali del grado in favore del S. e della Fondiaria Sai S.P.A..

Osservava la Corte di merito che M.C. era da considerarsi consapevole dell’attività professionale svolta dall’architetto S., avuto riguardo alla testimonianza di M.R., alla sentenza penale di patteggiamento emessa nei confronti dell’appellante, all’autorizzazione chiesta dalla stessa M.C. al Comune e dalla stessa impugnata di falso ed, anzi, doveva ritenersi “che tra committenti e professionista fosse stato stipulato un contratto contra legem al fine di perpetrare un abuso, quale l’ampliamento di un manufatto, la demolizione ed il rifacimento di una copertura”; era preclusa, quindi, la richiesta di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno da parte di chi versava in illecito ed era superflua ogni decisione sulla querela di falso, risultando da altri elementi la consapevolezza della M. in ordine all’abuso edilizio in questione. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso la M. formulando due motivi di ricorso. Resiste con controricorso il S., proponendo, altresì, ricorso incidentale condizionato, in relazione al mancato accoglimento dell’eccezione di difetto di legittimazione della M. ed alla sussistenza dell’obbligo di manleva della compagnia Fondiaria SAI s.p.a.; quest’ultima e la M. resistono con controricorso. Le parti hanno successivamente depositato memorie.

Motivi della decisione

La M. deduce:

1) violazione o falsa applicazione degli artt.1218 e 2226 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3;

contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di merito, l’oggetto del contratto concluso col S. era da ritenersi lecito, dovendosi ritenere illecite solo le relative modalità esecutive, configuranti obbligazioni del prestatore d’opera, del cui inadempimento doveva rispondere esclusivamente il S. in quanto il vizio dell’opera, consistente nella qualificazione giuridica dell’intervento edilizio come manutenzione straordinaria, anzichè come ristrutturazione, non era facilmente riconoscibile da essa committente e, in secondo luogo, perchè la firma in calce alla domanda di autorizzazione, a nome ” M.C.”, era apocrifa;

2) violazione dell’art. 91 c.p.c. e dell’art. 92 c.p.c., comma 2 in punto di regolamento delle spese nei confronti della Fondiaria -SAI s.p.a.; erroneamente tali spese erano state poste a carico della M., pur non avendo la stessa proposto domande nei confronti di detta compagnia assicuratrice in relazione al rapporto di garanzia tra questa ed il S..

Il primo motivo del ricorso principale è fondato. Con l’atto di appello la M. lamentava, fra l’altro, che il Tribunale avesse escluso l’inadempimento dell’Arch. S., consistente nell’avere questi rappresentato in progetto l’opera da eseguire in modo difforme dall’affettiva realizzazione, senza considerare che la doglianza investiva anche l’erroneo iter urbanistico seguito dal professionista stesso, per aver egli richiesto l’autorizzazione per la manutenzione straordinaria di un edificio, anzichè quella gratuita per la ristrutturazione.

In particolare, si evidenziava nel motivo di appello che, quand’anche la M. fosse stata al corrente del progetto, doveva ugualmente ravvisarsi la responsabilità del S., posto che la relazione da questi redatta e sottoscritta, al fine di richiedere la dovuta autorizzazione comunale per l’esecuzione dei lavori progettati, facevano riferimento ad opere di manutenzione straordinaria e non, invece, alla diversa ipotesi di ristrutturazione (come correttamente indicata nella successiva relazione per arch. Y., incaricato di portare a termine le opere sottoposte a sequestro), nè tale errore era percepibile da persona “profana” in materia, quale la M..

La Corte di merito si è limitata a respingere tale censura ribadendo le argomentazioni del giudice di prime cure sulla consapevolezza della M. in ordine all’esecuzione dei lavori previsti nel progetto del S., omettendo di considerare che l’istruttoria della pratica amministrativa, diretta ad ottenere la necessaria autorizzazione per l’esecuzione delle opere progettate,rientra nelle competenze del progettista e nell’incarico a lui conferito e che , in ogni caso, la “relazione tecnica sulle opere di manutenzione straordinaria”, in data 16.2.06 (timbro di protocollo n. 4941), descrittiva dello stato dell’immobile da ristrutturare nonchè delle opere da eseguire, risulta sottoscritta dal S. ed ha, evidentemente, carattere strumentale per il rilascio del necessario titolo autorizzativo da parte del Comune di Roma.

Va rammentato al riguardo, in aderenza a quanto affermato dalle S.U. di questa Corte (Cass. n. 15781/2005), che la distinzione tra obbligazioni “di mezzi” e “di risultato” è ininfluente ai fini della valutazione della responsabilità di chi è incaricato di redigere un progetto di ingegneria o architettura in quanto il mancato conseguimento dello scopo pratico avuto di mira dal cliente è, comunque, addebitabile al professionista ove sia conseguenza dei suoi errori che rendano le previsioni progettuali inidonee ad essere attuate.

La Cassazione a S.U.(Cass. n. 577/2008) ha successivamente ribadito il superamento della distinzione tra obbligazioni di mezzi e di risultato, specie nelle ipotesi di prestazione d’opera intellettuale, tenuto conto che un risultato è dovuto in tutte le obbligazioni, richiedendosi in ogni obbligazione la compresenza sia del comportamento del debitore che del risultato, sia pure in proporzione variabile. Ha precisato, inoltre, la S.C. che il comportamento rilevante, nell’ipotesi di azione di responsabilità per risarcimento del danno nelle obbligazioni cosiddette di comportamento, è quello integrante causa o concausa efficiente del danno e che spetta al debitore dimostrare che tale inadempimento non vi è stato o che, pur esistendo, non è stato, nella fattispecie concreta, causa dell’evento dannoso lamentato. Con riferimento al caso in esame va chiarito che, se è vero che il progetto sino a quando non sia materialmente realizzato, costituisce una fase preparatoria, strumentalmente preordinata alla concreta attuazione dell’opera, è anche vero che, sul piano tecnico e giuridico, il progettista deve assicurare la conformità del progetto alla normativa urbanistica ed individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da assicurare la preventiva e corretta soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dell’opera richiesta dal committente (Cfr. Cass. n. 2257/2007; n. 11728/2002 ;

  1. 22487/2004). La scelta, quindi, del titolo autorizzativo all’esecuzione di opere, in relazione al tipo di intervento edilizio progettato, non può automaticamente rientrare nell’accordo illecito fra le parti per porre in essere un abuso edilizio, spettando al professionista effettuare tale scelta in quanto qualificata da una specifica competenza tecnica.

Nella specie non, può, di conseguenza, trovare applicazione l’esimente di cui all’art. 2226 c.c., comma 1, essendo, comunque, irrilevante che la committente M. avesse o meno apposto la propria firma sul progetto redatto dal S. o che la stessa fosse stata falsificata. Tale firma non valeva, infatti, ad escludere in tutto o in parte la responsabilità del S. per l’attività professionale da lui espletata nella fase antecedente alla esecuzione delle opere, rientrando nell’obbligo di diligenza a carico del prestatore di opera professionale, ex art. 1176 c.c., comma 2, sia il risultato finale mirante a soddisfare l’interesse del creditore (committente)e sia i mezzi necessari per realizzarlo, tramite l’adozione di determinate modalità di attuazione che esigono il rispetto delle regole professionali in funzione del raggiungimento del risultato finale.

L’accoglimento del primo motivo di ricorso per il difetto di argomentazioni della Corte territoriale su detto motivo di appello, comporta il riesame, in sede di rinvio, della relativa questione, in conformità dei principi enunciati. Rimane, sul piano logico, assorbito il secondo motivo formulato nel ricorso principale e del secondo motivo dedotto con il ricorso incidentale, con cui il S. chiede, nell’ipotesi di una sua condanna, affermarsi la validità della polizza assicurativa stipulata con la Fondiaria SAI s.p.a. e l’obbligo della stessa di manlevarlo per quanto eventualmente egli fosse condannato a pagare alla M..

Deve, infine, rigettarsi il primo motivo del medesimo ricorso incidentale, relativo al difetto di legittimazione attiva della M., avendo la Corte di appello dichiarato non luogo a provvedere sull’appello subordinato proposto da S.M., una volta rigettato nel merito l’appello proposto da M.C., implicitamente ritenuta assorbita tale eccezione, anche sulla base della richiamata motivazione della sentenza di primo grado in ordine alla sussistenza della prova sul conferimento dell’incarico professionale al S. anche da parte di M.C., come emerso dalle prove testimoniali. Il S., come riportato a pag.

4 della sent. impugnata, in un momento successivo al conferimento dell’incarico professionale di cui alla lettera del 2.8.1995, aveva preteso che la stessa fosse firmata oltre che da M.G., padre di M.C., pure da quest’ultima, quale proprietaria dell’immobile oggetto di detto incarico.

In conclusione, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa deve essere rinviata,anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio,ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbito il secondo motivo del ricorso stesso ed il secondo motivo del ricorso incidentale; rigetta il primo motivo del ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.

Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.

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  1. La L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. legge Ponte) art. 10, nel sostituire il menzionato art. 31 della Legge Urbanistica, ha esteso l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale (nel centro abitato e fuori).
  2. 3. La successiva L. 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi) ha posto il principio secondo cui ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la relativa esecuzione è subordinata a concessione da parte del sindaco (art. 1). La sostituzione della licenza con la concessione edilizia (cfr. art. 21) non ha, peraltro, comportato modifiche sostanziali dal punto di vista giuridico, in quanto la nuova concessione a edificare non ha attribuito nuovi diritti, ma ha svolto una funzione sostanzialmente analoga all’antica licenza: accertare la ricorrenza delle condizioni previste dall’ordinamento per l’esercizio dello jus aedificandi (cfr. Corte Cost. n. 5 del 1980).
    • Col testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sono stati definiti i tipi d’intervento edilizio (art. 3), è stato previsto uno specifico titolo abilitativo per ciascuna tipologia di intervento, ed individuati casi di attività completamente libere. In particolare, la concessione è stata sostituita dal permesso di costruire (art. 10), sono stati indicati gli interventi realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (già denuncia di inizio attività) (art. 22) anche in sostituzione del permesso (art. 23, quale modificato dal D.Lgs. n. 222 del 2016, art. 3, comma 1 lett. g)), sono stati codificati i lavori che si reputano eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31), enunciate le condizioni in presenza delle quali ricorre “l’essenzialità” della variazione al progetto approvato, che deve essere stabilita dalle Regioni (art. 32).
  3. La comminatoria della nullità.
  4. 1. L’inosservanza dei precetti posti dalla normativa urbanistica, da sempre variamente sanzionata sotto un profilo amministrativo, con la distruzione, o la sospensione dei lavori, o la demolizione del manufatto contrario al PRG o al titolo abilitativo o con l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale (L. n. 2359 del 1865, art. 90; art. 26 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, art. 6; L. n. 10 del 1977, art. 15; L. n. 47 del 1985, art. 7, e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 40) e penale, con fattispecie contravvenzionali (art. 41 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, art. 13; L. n. 10 del 1977, art. 17; L. n. 47 del 1985, art. 20; D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44), ha avuto la sua prima disciplina in riferimento alla sorte degli atti tra privati aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati irregolari sotto il profilo urbanistico con la L. n. 10 del 1977, il cui art. 15, comma 7, ha previsto, per quanto interessa in questa sede, che: “Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”, disposizione che era stata preceduta dalla L. n. 765 del 1967, art. 10, che, nel modificare l’art. 31 della Legge Urbanistica, aveva disposto la nullità delle compravendite di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale nel medesimo caso in cui “da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza” di una lottizzazione autorizzata.
  5. 2. La L. 28 febbraio 1985, n. 47, denominata “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico – edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” ed emanata appunto al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell’abusivismo e di sanare il pregresso, ha rimodulato la sanzione di nullità, disponendo all’art. 17, comma 1, che: “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Analogamente ha disposto il successivo art. 40, comma 2, che, in relazione agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitù) riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della legge stessa, ha previsto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienante la licenza e la concessione in sanatoria (che la legge introduceva), la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera era stata iniziata prima del 2 settembre 1967.
  6. Entrambe tali disposizioni hanno previsto (art. 17, comma 4, e art. 40, comma 3) la possibilità della “conferma” delle comminate nullità, nel caso in cui la mancata indicazione della concessione edilizia, ovvero la mancanza di dichiarazione o il mancato deposito di documenti, non fossero dipesi dall’inesistenza, al tempo della stipula, della concessione, o della domanda di concessione in sanatoria, o, ancora dal fatto che la costruzione sia stata iniziata dopo il 2 settembre 1967: in tal caso, è stata prevista la possibilità della conferma degli atti, anche da una sola delle parti, mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, contenente la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda di concessione in sanatoria.
  7. 3. La menzionata L. n. 47 del 1985, art. 17, è stato abrogato (l’art. 40 è invece rimasto in vigore) dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 136, a far data dalla sua entrata in vigore, ma è stato sostanzialmente riprodotto dal medesimo D.P.R. n. 380, art. 46, intitolato “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; D.L. n. 23 aprile 1985, n. 146, art. 8)” secondo cui: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Il comma 4, della norma in esame prevede, anch’esso, la possibilità di conferma nell’ipotesi in cui la mancata indicazione nell’atto degli estremi del titolo non sia dipesa dall’inesistenza del titolo stesso.
  8. 4. Va aggiunto che il discrimen temporale tra la L. n. 47 del 1985, ed il TU sull’edilizia (costruzioni realizzate prima e dopo il 17.3.1985) è stato superato per effetto di due successivi condoni, introdotti con L. n. 724 del 1994 (art. 39) e col D.L. n. 269 del 2003, convertito dalla L. n. 326 del 2003 (art. 32, comma 25) per alcune tipologie di fabbricati ed irregolarità edilizie in riferimento ad abusi, rispettivamente, commessi fino al 31 dicembre 1993 e fino al 31 marzo 2003.
  9. La giurisprudenza sulla legge Bucalossi.
  10. 1. Val bene rilevare che, nonostante la realizzazione di lavori senza licenza costituisse, come si è visto, un illecito sanzionato penalmente dalla L. 17 agosto del 1942, n. 1150, art. 41, (anche prima delle sue modifiche da parte della L. n. 765 del 1967 art. 13), la giurisprudenza di questa Corte ha escluso l’invalidità dei rapporti che avevano ad oggetto edifici realizzati in assenza di licenza, o la relativa incommerciabilità, reputando che, in assenza di espressa comminatoria, la nullità della compravendita non poteva ritenersi integrata sotto il profilo della illiceità dell’oggetto del contratto, per essere oggetto di tale negozio il trasferimento della proprietà della cosa, insuscettibile, nella sua essenza, in termini di valutazione di illiceità, attenendo tale qualificazione all’attività della sua produzione, in sè estranea al contenuto tipico delle prestazioni oggetto della compravendita (cfr. Cass. n. 2631 del 1984; n. 6466 del 1990), sicché la costruzione di un immobile senza licenza edilizia comportava unicamente l’illiceità dell’attività del costruttore, e poteva dar luogo ai rimedi civilisti della risoluzione per inadempimento, dell’actio quanti minoris o della garanzia per evizione, (in ipotesi di sanzione pecuniaria o di demolizione del bene, Cass. n. 6399 del 1984; n. 11218 del 1991; n. 4786 del 2007), ma non impediva che il proprietario del suolo acquistasse il diritto dominicale dell’edificio costruito e ne potesse liberamente disporre nei confronti dei terzi (Cass. n. 4096 del 1980; n. 6063 del 1995).
  11. 2. In tale contesto, la disposizione di cui alla L. n. 10 del 1977, art. 15, che, come si è sopra esposto, ha introdotto la comminatoria di nullità degli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, semprecché dagli stessi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione, è stata valutata, come pure rammenta l’ordinanza di rimessione, in termini di invalidità relativa, deducibile solo dal contraente in buona fede ignaro dell’abuso edilizio, e volto a tutelarne, ulteriormente, le ragioni e così consentirgli di ripetere il corrispettivo pagato, o di evitarne, comunque, il pagamento qualora non fosse stato ancora versato (cfr. Cass. n. 3350 del 1992; n. 4926 del 1993; n. 8685 del 1999).
  12. La giurisprudenza sulla L. n. 47 del 1985 e sul TU n. 380 del 2001.

    cause separazione internazionali
  13. Teoria c.d. formale.

 

 

 

  1. 1. In riferimento alle disposizioni della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 8685 del 1999) nel rimarcare la differenza col pregresso regime, ha sottolineato che dette norme mirano a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e, derivando dalla mancata indicazione nell’atto, da parte dell’alienante, degli estremi della concessione (ad edificare o in sanatoria), non hanno alcun riguardo allo stato di buona o mala fede dell’acquirente. La nuova sanzione, da esse prevista, costituisce un’ipotesi di nullità assoluta, come tale suscettibile di esser fatta valere da chiunque vi abbia interesse, rilevabile d’ufficio dal giudice ex art. 1421 c.c., e riconducibile all’art. 1418 c.c., u.c., quale ipotesi di nullità formale e non virtuale, conclusione che non è smentita dalla possibilità di successiva conferma degli atti viziati mediante la redazione di altro atto, reputato un semplice rimedio convalidante, “consentito soltanto nel caso che le carenze della precedente stipulazione siano meramente formali e non siano dipese, quindi, dall’insussistenza, all’epoca di essa, dei requisiti sostanziali per la commerciabilità del bene”.

 

 

 

  1. La natura formale della nullità è stata confermata da Cass. n. 8147 del 2000, che, dopo averne posto in evidenza il duplice obiettivo di soddisfare l’esigenza di tutela dell’affidamento dell’acquirente e l’esigenza di prevenzione degli abusi, ha osservato che le prescritte dichiarazioni costituiscono requisito formale del contratto, sicché è la loro assenza “che di per sè comporta la nullità dell’atto, a prescindere cioè dalla regolarità dell’immobile che ne costituisce l’oggetto”, in altri termini: “l’irregolarità del bene non rileva di per sè, ma solo in quanto preclude la conferma dell’atto. Simmetricamente, la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico non rileva in sè, ma solo in quanto consente la conferma dell’atto”. In tale arresto, è stata, in particolare, esclusa la fondatezza della tesi, secondo cui accanto a tale nullità avrebbe dovuto ravvisarsi una nullità sostanziale (per la difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo), sul rilevo che ove “il legislatore avesse voluto attribuire diretta rilevanza alla non conformità dei beni alla normativa urbanistica, con o senza il “filtro” della prescrizione di forma, si dovrebbe finire per considerare valido, al di là delle indicazioni, l’atto che riguardi beni comunque in regola con le norme urbanistiche”, evidenziando che, in tal modo, si sarebbe svuotata la portata precettiva della previsione della conferma degli atti e così vanificato “l’apprezzabile tentativo operato dal legislatore di trovare una soluzione che non solo costituisca uno strumento di lotta contro l’abusivismo, ma che soddisfi anche l’interesse dell’acquirente alla (esatta) conoscenza delle condizioni del bene oggetto del contratto”.

 

 

  1. 2. Tale ricostruzione sistematica è stata poi seguita dalla giurisprudenza successiva, tra le altre: la sentenza n. 5068 del 2001 (rigettando il motivo di ricorso avverso una sentenza emessa ex art. 2932 c.c.) ha riaffermato il principio della natura formale delle nullità in esame; la sentenza n. 5898 del 2004, ne ha ribadito la riconducibilità all’art. 1418 c.c., u.c., e la sua configurabilità nella mancata indicazione nell’atto degli estremi della concessione, confermando che la sanzione non prende in considerazione l’ipotesi della conformità o meno dell’edificio rispetto al titolo urbanistico, e che la nullità del contratto di compravendita è prevista a prescindere dalla regolarità dell’immobile che ne costituisce l’oggetto; la sentenza n. 26970 del 2005 ha aggiunto che tale conclusione consegue alla rigidità della previsione normativa; la sentenza n. 7534 del 2004 ha sottolineato il principio secondo cui le norme che sanciscono la nullità degli atti sia in base alla L. n. 10 del 1977, art. 15, che in base alla L. n. 47 del 1985, art. 40, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono applicate ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste; la sentenza n. 16876 del 2013, pur ritenendo interessante la tesi della c.d. nullità sostanziale, ha confermato che i canoni normativi dell’interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola, e che i casi di nullità previsti dalla norma di cui all’art. 40 – mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia, ovvero dell’inizio della costruzione prima del 1967 – sono tassativi e non estensibili per analogia.
  2. 3. In base a tale impostazione, la questione della negoziabilità di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, è stata risolta nella giurisprudenza di questa Corte sul piano dell’inadempimento, in modo in sostanza non difforme da quanto si era ritenuto in riferimento alle disposizioni della legge Bucalossi. In particolare, in tema di preliminare, la sentenza n. 27129 del 2006 ha ritenuto inadempimento di non scarsa importanza – tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata – il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile costruito in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta e al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione; e la sentenza n. 20714 del 2012 ha affermato che la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perché possa essere presa in esame, con probabilità di accoglimento, dalla P.A., in difetto delle quali il preliminare di vendita può essere risolto per colpa del promittente venditore. In tema di vendita, poi, la sentenza n. 25357 2014 (in fattispecie in cui il convenuto con azione di evizione aveva chiamato in manleva i propri venditori) ha affermato che la responsabilità dell’alienante di un immobile affetto da irregolarità edilizie si applica, indipendentemente dalla prestazione di una garanzia in tal senso, salva l’ipotesi della conoscenza della medesima irregolarità.
  3. Teoria c.d. sostanziale 5.4. Il primo segnale del diverso orientamento, richiamato nell’ordinanza di rimessione, va individuato nella sentenza n. 20258 del 2009, che, nel valutare la fondatezza di una domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, pur richiamando il precedente consolidato indirizzo, non ha mancato di precisare che la strumentazione prevista dalla L. n. 47 del 1985, ha lo scopo di garantire che il “bene nasca e si trasmetta nella contrattazione soltanto se privo di determinati caratteri di abusivismo”, aggiungendo che il prescritto obbligo di dichiarazione in seno all’atto degli estremi della licenza o della concessione edilizia (ovvero della concessione in sanatoria) presuppone che detta documentazione vi sia effettivamente e riguardi la costruzione in concreto realizzata.
  4. 5. Il diverso indirizzo si è, però, concretizzato con lasentenza n. 23591 del 2013. Con tale decisione, si è, appunto, affermato che il contratto avente ad oggetto un bene irregolare dal punto di vista edilizio è affetto da nullità sostanziale. Ciò è stato ritenuto, anzitutto, sulla base dello scopo perseguito dalla norma, che è stato individuato in quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico; inoltre, è stata posta in evidenza l’incongruità di un sistema che sanzioni con la nullità per motivi meramente formali atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico, o in corso di regolarizzazione, e consenta, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando alle parti interessate la possibilità di assumere l’iniziativa di risolverli sul piano dell’inadempimento contrattuale, o, addirittura, di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto ed immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunziasse al diritto a far valere l’inadempimento della controparte. Si è sottolineato, ancora, che il maggior rigore voluto dal legislatore, con L. n. 47 del 1985, rispetto a quello previsto dalla legge Ponte – che prevedeva la nullità degli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, ove da essi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancata concessione – resterebbe vanificato se, per gli atti in questione, si riconoscesse all’acquirente la sola tutela prevista per l’inadempimento. La sentenza in esame ha poi evidenziato che, nonostante la sua “non perfetta formulazione”, la lettera della L. n. 47 del 1985, art. 40, consente di desumere “l’affermazione del principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi”. Conclusione avvalorata dal comma 3, del medesimo articolo, che consente la conferma dell’atto, con conseguente salvezza dalla nullità, solo, nel caso in cui la mancanza delle dichiarazioni o il deposito dei documenti non siano dipesi dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati; conferma che non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, e ferma restando la responsabilità per inadempimento del venditore.
  5. 6. Tale decisione è stata recepita nella sentenza n. 28194 del 2013, adottata in pari data, di analogo tenore, ed è stata seguita dallesentenze n. 25811 del 2014e n. 18261 del 2015, prive in parte qua di specifiche argomentazioni.
  6. La natura della nullità.
  7. 1. Come si è detto in narrativa, l’ordinanza di rimessione invita queste Sezioni Unite a riconsiderare l’indirizzo più recente, non mancando di sottolineare come la tesi della nullità virtuale da esso propugnato: a) non trova un solido riscontro nella lettera della legge; b) può risultare foriera di notevoli complicazioni nella prassi applicativa, con conseguente rischio per la parte acquirente, esposta alla declaratoria di nullità pur in situazioni in cui aveva fatto incolpevole affidamento sulla validità dell’atto; c) impone, in tal caso, di precisare la nozione di irregolarità urbanistica che dà luogo alla nullità, ed eventualmente di chiarire se sia applicabile alla materia degli atti ad effetti reali, la nozione tra variazione essenziale e non essenziale elaborata in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.
  8. 2. Il contrasto, che non è solo diacronico, constando esser stata di recente ribadita la tesi della nullità formale (sentenza n. 14804 del 2017, che richiama la n. 8147 del 2000, sopra citata al p. 5.1.), attiene invero alla possibilità di ravvisare accanto alla nullità formale dovuta alla mancata inclusione nell’atto della dichiarazione dell’alienante, che è unanimemente riconosciuta, anche, l’esistenza di una nullità sostanziale dell’atto ad effetti reali per l’irregolarità urbanistica della costruzione, affermata dalla giurisprudenza più recente ed in precedenza negata.
  9. 3. A fronte del sostanziale distacco mostrato in passato rispetto al tema della rispondenza del bene al titolo abilitativo, la cui nunciazione in seno all’atto è stata nei fatti considerata un mero requisito formale e l’esigenza di prevenzione degli abusi concorrente, se non secondaria, rispetto alla tutela dell’affidamento dell’acquirente, gli argomenti a sostegno dell’interpretazione c.d. rigorista sopra riassunti, sono, per contro, mossi dal chiaro intento di supportare, anche da un punto di vista schiettamente civilistico, il disvalore espresso dall’ordinamento rispetto al diffuso fenomeno dell’abusivismo edilizio.
  10. Tale disvalore, in effetti, si coglie non solo in riferimento alle sanzioni penali ed amministrative variamente graduate che reprimono direttamente la commissione di abusi edilizi (di cui si è già detto e su cui infra), ma, in generale, in relazione alla percezione negativa di ciò che circonda il bene abusivo. Tanto si desume dalla giurisprudenza che ritiene nulli per illiceità dell’oggetto i contratti d’appalto aventi ad oggetto la costruzione di un immobile senza titolo abilitativo (Cass. n. 7961 del 2016; n. 13969 del 2011 e cfr., pure, 3913 del 2009; n. 2187 del 2011; n. 30703 del 2018), o non suscettibili di indennizzo espropriativo gli edifici costruiti abusivamente (a meno che, alla data dell’esproprio, sia stata avanzata domanda di sanatoria, pur non ancora scrutinata dalla P.A., ma con favorevole valutazione prognostica, D.P.R. n. 327 del 2001, art. 38, comma 2 bis, Cass. n. 18694 del 2016; n. 10458 del 2017; n. 645 del 2018), ed, in assoluto, in relazione al valore conformativo della proprietà riconosciuto alla disciplina urbanistica (Cass. SU n. 183 del 2001 e successive conformi). Inoltre, l’importanza della veridicità delle dichiarazioni dell’alienante, affermata dalla menzionata sentenza n. 20258 del 2009, ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza in tema di contratto preliminare (Cass. n. 52 del 2010; n. 8081 del 2014).

    AVVOCATO BOLOGNA
  11. L’esegesi propugnata dalla teoria c.d. sostanziale, pur mossa da un intento commendevole, non può tuttavia prescindere dagli specifici dati normativi di riferimento, ed al cui esame non può essere qui avallata.
  12. 4. Il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, dichiara, infatti, invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi non risultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell’alienante. Nella disposizione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 17, la dichiarazione deve avere ad oggetto, coerentemente alla disciplina abilitativa allora vigente, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, laddove l’art. 40, della menzionata L. n. 47, consente di stipulare validamente, oltre che con l’indicazione degli estremi della licenza o della concessione in sanatoria, anche con l’allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967.
  13. Nell’ipotesi qui in rilievo di compravendita di edifici o parte di essi (ed a parte le allegazioni di cui all’art. 40), le norme pongono, dunque, un medesimo, specifico, precetto: che nell’atto si dia conto della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei menzionati titoli, mentre la sanzione di nullità e l’impossibilità della stipula sono direttamente connesse all’assenza di siffatta dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all’art. 40). Null’altro.
  14. 5. Pare, dunque, che il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di poter desumere da tale contesto normativo, sottolineando l’intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, costituisca un’opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all’art. 12 preleggi, comma 1, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione. La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell’interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis (cfr. Cass. n. 12144 del 2016), tanto che, in tema di eccesso di potere giurisdizionale riferito all’attività legislativa, queste Sezioni Unite hanno affermato che l’attività interpretativa è, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticità del significante testuale (cfr.Cass. S.U. n. 15144 del 2011; n. 27341 del 2014).
  15. La tesi della nullità generalizzata non è neppure in linea col criterio di interpretazione teleologica, di cui all’ultima parte dell’art. 12, comma 1, citato, che non consente all’interprete di modificare il significato tecnico giuridico proprio delle espressioni che la compongono, ove ritenga che l’effetto che ne deriva sia inadatto rispetto alla finalità pratica cui la norma è intesa (cfr. Cass. n. 3495 del 1996; n. 9700 del 2004 e giurisprudenza ivi citata) e ciò in quanto la finalità di una norma va, proprio al contrario, individuata in esito all’esegesi del testo oggetto di esame e non già, o al più in via complementare, in funzione dalle finalità ispiratrici del più ampio complesso normativo in cui quel testo è inserito (cfr. Cass. n. 24165 del 2018).
  16. Inoltre, come ricordato dal PG nella sua requisitoria, la lettera della norma costituisce il limite cui deve arrestarsi, anche, l’interpretazione costituzionalmente orientata dovendo, infatti, esser sollevato l’incidente di costituzionalità ogni qual volta l’opzione ermeneutica supposta conforme a costituzione sia incongrua rispetto al tenore letterale della norma stessa (Corte Cost. sentenze n. 78 del 2012; n. 49 del 2015; 36 del 2016 e n. 82 del 2017).
  17. Del resto, lo scarto dialettico della tesi si coglie, anche, dalla prospettiva delle decisioni che la hanno sostenuta, laddove hanno ritenuto “imperfetta” la formulazione della norma.
  18. 6. In base a tali principi, e specie al lume della consolidata ed univoca interpretazione giurisprudenziale delle disposizioni in tema di ricadute civilistiche relative ad atti aventi ad oggetto immobili abusivi e nonostante la relativa edificazione, come si è ricordato, fosse sanzionata penalmente, l’ipotizzato scopo avrebbe potuto esser agevolmente perseguito mediante una semplice previsione di nullità degli atti aventi ad oggetto siffatti immobili o d’incommerciabilità degli stessi.

 

 

 

  1. La L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. legge Ponte) art. 10, nel sostituire il menzionato art. 31 della Legge Urbanistica, ha esteso l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale (nel centro abitato e fuori).
  2. 3. La successiva L. 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi) ha posto il principio secondo cui ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la relativa esecuzione è subordinata a concessione da parte del sindaco (art. 1). La sostituzione della licenza con la concessione edilizia (cfr. art. 21) non ha, peraltro, comportato modifiche sostanziali dal punto di vista giuridico, in quanto la nuova concessione a edificare non ha attribuito nuovi diritti, ma ha svolto una funzione sostanzialmente analoga all’antica licenza: accertare la ricorrenza delle condizioni previste dall’ordinamento per l’esercizio dello jus aedificandi (cfr. Corte Cost. n. 5 del 1980).
  3. 4. Col testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sono stati definiti i tipi d’intervento edilizio (art. 3), è stato previsto uno specifico titolo abilitativo per ciascuna tipologia di intervento, ed individuati casi di attività completamente libere. In particolare, la concessione è stata sostituita dal permesso di costruire (art. 10), sono stati indicati gli interventi realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (già denuncia di inizio attività) (art. 22) anche in sostituzione del permesso (art. 23, quale modificato dal D.Lgs. n. 222 del 2016, art. 3, comma 1 lett. g)), sono stati codificati i lavori che si reputano eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31), enunciate le condizioni in presenza delle quali ricorre “l’essenzialità” della variazione al progetto approvato, che deve essere stabilita dalle Regioni (art. 32).
  4. La comminatoria della nullità.
  5. 1. L’inosservanza dei precetti posti dalla normativa urbanistica, da sempre variamente sanzionata sotto un profilo amministrativo, con la distruzione, o la sospensione dei lavori, o la demolizione del manufatto contrario al PRG o al titolo abilitativo o con l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale (L. n. 2359 del 1865, art. 90; art. 26 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, art. 6; L. n. 10 del 1977, art. 15; L. n. 47 del 1985, art. 7, e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 40) e penale, con fattispecie contravvenzionali (art. 41 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, art. 13; L. n. 10 del 1977, art. 17; L. n. 47 del 1985, art. 20; D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44), ha avuto la sua prima disciplina in riferimento alla sorte degli atti tra privati aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati irregolari sotto il profilo urbanistico con la L. n. 10 del 1977, il cui art. 15, comma 7, ha previsto, per quanto interessa in questa sede, che: “Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”, disposizione che era stata preceduta dalla L. n. 765 del 1967, art. 10, che, nel modificare l’art. 31 della Legge Urbanistica, aveva disposto la nullità delle compravendite di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale nel medesimo caso in cui “da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza” di una lottizzazione autorizzata.[wpforms id=”21592″ description=”true”]
  6. 2. La L. 28 febbraio 1985, n. 47, denominata “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico – edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” ed emanata appunto al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell’abusivismo e di sanare il pregresso, ha rimodulato la sanzione di nullità, disponendo all’art. 17, comma 1, che: “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Analogamente ha disposto il successivo art. 40, comma 2, che, in relazione agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitù) riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della legge stessa, ha previsto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienante la licenza e la concessione in sanatoria (che la legge introduceva), la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera era stata iniziata prima del 2 settembre 1967.
  7. Entrambe tali disposizioni hanno previsto (art. 17, comma 4, e art. 40, comma 3) la possibilità della “conferma” delle comminate nullità, nel caso in cui la mancata indicazione della concessione edilizia, ovvero la mancanza di dichiarazione o il mancato deposito di documenti, non fossero dipesi dall’inesistenza, al tempo della stipula, della concessione, o della domanda di concessione in sanatoria, o, ancora dal fatto che la costruzione sia stata iniziata dopo il 2 settembre 1967: in tal caso, è stata prevista la possibilità della conferma degli atti, anche da una sola delle parti, mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, contenente la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda di concessione in sanatoria.
  8. 3. La menzionata L. n. 47 del 1985, art. 17, è stato abrogato (l’art. 40 è invece rimasto in vigore) dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 136, a far data dalla sua entrata in vigore, ma è stato sostanzialmente riprodotto dal medesimo D.P.R. n. 380, art. 46, intitolato “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; D.L. n. 23 aprile 1985, n. 146, art. 8)” secondo cui: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Il comma 4, della norma in esame prevede, anch’esso, la possibilità di conferma nell’ipotesi in cui la mancata indicazione nell’atto degli estremi del titolo non sia dipesa dall’inesistenza del titolo stesso.
  9. 4. Va aggiunto che il discrimen temporale tra la L. n. 47 del 1985, ed il TU sull’edilizia (costruzioni realizzate prima e dopo il 17.3.1985) è stato superato per effetto di due successivi condoni, introdotti con L. n. 724 del 1994 (art. 39) e col D.L. n. 269 del 2003, convertito dalla L. n. 326 del 2003 (art. 32, comma 25) per alcune tipologie di fabbricati ed irregolarità edilizie in riferimento ad abusi, rispettivamente, commessi fino al 31 dicembre 1993 e fino al 31 marzo 2003.
  10. La giurisprudenza sulla legge Bucalossi.
  11. 1. Val bene rilevare che, nonostante la realizzazione di lavori senza licenza costituisse, come si è visto, un illecito sanzionato penalmente dalla L. 17 agosto del 1942, n. 1150, art. 41, (anche prima delle sue modifiche da parte della L. n. 765 del 1967 art. 13), la giurisprudenza di questa Corte ha escluso l’invalidità dei rapporti che avevano ad oggetto edifici realizzati in assenza di licenza, o la relativa incommerciabilità, reputando che, in assenza di espressa comminatoria, la nullità della compravendita non poteva ritenersi integrata sotto il profilo della illiceità dell’oggetto del contratto, per essere oggetto di tale negozio il trasferimento della proprietà della cosa, insuscettibile, nella sua essenza, in termini di valutazione di illiceità, attenendo tale qualificazione all’attività della sua produzione, in sè estranea al contenuto tipico delle prestazioni oggetto della compravendita (cfr. Cass. n. 2631 del 1984; n. 6466 del 1990), sicché la costruzione di un immobile senza licenza edilizia comportava unicamente l’illiceità dell’attività del costruttore, e poteva dar luogo ai rimedi civilisti della risoluzione per inadempimento, dell’actio quanti minoris o della garanzia per evizione, (in ipotesi di sanzione pecuniaria o di demolizione del bene, Cass. n. 6399 del 1984; n. 11218 del 1991; n. 4786 del 2007), ma non impediva che il proprietario del suolo acquistasse il diritto dominicale dell’edificio costruito e ne potesse liberamente disporre nei confronti dei terzi (Cass. n. 4096 del 1980; n. 6063 del 1995).
  12. 2. In tale contesto, la disposizione di cui alla L. n. 10 del 1977, art. 15, che, come si è sopra esposto, ha introdotto la comminatoria di nullità degli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, semprecché dagli stessi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione, è stata valutata, come pure rammenta l’ordinanza di rimessione, in termini di invalidità relativa, deducibile solo dal contraente in buona fede ignaro dell’abuso edilizio, e volto a tutelarne, ulteriormente, le ragioni e così consentirgli di ripetere il corrispettivo pagato, o di evitarne, comunque, il pagamento qualora non fosse stato ancora versato (cfr. Cass. n. 3350 del 1992; n. 4926 del 1993; n. 8685 del 1999).
  13. La giurisprudenza sulla L. n. 47 del 1985 e sul TU n. 380 del 2001.
  14. Teoria c.d. formale.
  15. 1. In riferimento alle disposizioni della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 8685 del 1999) nel rimarcare la differenza col pregresso regime, ha sottolineato che dette norme mirano a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e, derivando dalla mancata indicazione nell’atto, da parte dell’alienante, degli estremi della concessione (ad edificare o in sanatoria), non hanno alcun riguardo allo stato di buona o mala fede dell’acquirente. La nuova sanzione, da esse prevista, costituisce un’ipotesi di nullità assoluta, come tale suscettibile di esser fatta valere da chiunque vi abbia interesse, rilevabile d’ufficio dal giudice ex art. 1421 c.c., e riconducibile all’art. 1418 c.c., u.c., quale ipotesi di nullità formale e non virtuale, conclusione che non è smentita dalla possibilità di successiva conferma degli atti viziati mediante la redazione di altro atto, reputato un semplice rimedio convalidante, “consentito soltanto nel caso che le carenze della precedente stipulazione siano meramente formali e non siano dipese, quindi, dall’insussistenza, all’epoca di essa, dei requisiti sostanziali per la commerciabilità del bene”.
  16. La natura formale della nullità è stata confermata da Cass. n. 8147 del 2000, che, dopo averne posto in evidenza il duplice obiettivo di soddisfare l’esigenza di tutela dell’affidamento dell’acquirente e l’esigenza di prevenzione degli abusi, ha osservato che le prescritte dichiarazioni costituiscono requisito formale del contratto, sicché è la loro assenza “che di per sè comporta la nullità dell’atto, a prescindere cioè dalla regolarità dell’immobile che ne costituisce l’oggetto”, in altri termini: “l’irregolarità del bene non rileva di per sè, ma solo in quanto preclude la conferma dell’atto. Simmetricamente, la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico non rileva in sè, ma solo in quanto consente la conferma dell’atto”. In tale arresto, è stata, in particolare, esclusa la fondatezza della tesi, secondo cui accanto a tale nullità avrebbe dovuto ravvisarsi una nullità sostanziale (per la difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo), sul rilevo che ove “il legislatore avesse voluto attribuire diretta rilevanza alla non conformità dei beni alla normativa urbanistica, con o senza il “filtro” della prescrizione di forma, si dovrebbe finire per considerare valido, al di là delle indicazioni, l’atto che riguardi beni comunque in regola con le norme urbanistiche”, evidenziando che, in tal modo, si sarebbe svuotata la portata precettiva della previsione della conferma degli atti e così vanificato “l’apprezzabile tentativo operato dal legislatore di trovare una soluzione che non solo costituisca uno strumento di lotta contro l’abusivismo, ma che soddisfi anche l’interesse dell’acquirente alla (esatta) conoscenza delle condizioni del bene oggetto del contratto”.
  17. 2. Tale ricostruzione sistematica è stata poi seguita dalla giurisprudenza successiva, tra le altre: la sentenza n. 5068 del 2001 (rigettando il motivo di ricorso avverso una sentenza emessa ex art. 2932 c.c.) ha riaffermato il principio della natura formale delle nullità in esame; la sentenza n. 5898 del 2004, ne ha ribadito la riconducibilità all’art. 1418 c.c., u.c., e la sua configurabilità nella mancata indicazione nell’atto degli estremi della concessione, confermando che la sanzione non prende in considerazione l’ipotesi della conformità o meno dell’edificio rispetto al titolo urbanistico, e che la nullità del contratto di compravendita è prevista a prescindere dalla regolarità dell’immobile che ne costituisce l’oggetto; la sentenza n. 26970 del 2005 ha aggiunto che tale conclusione consegue alla rigidità della previsione normativa; la sentenza n. 7534 del 2004 ha sottolineato il principio secondo cui le norme che sanciscono la nullità degli atti sia in base alla L. n. 10 del 1977, art. 15, che in base alla L. n. 47 del 1985, art. 40, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono applicate ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste; la sentenza n. 16876 del 2013, pur ritenendo interessante la tesi della c.d. nullità sostanziale, ha confermato che i canoni normativi dell’interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola, e che i casi di nullità previsti dalla norma di cui all’art. 40 – mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia, ovvero dell’inizio della costruzione prima del 1967 – sono tassativi e non estensibili per analogia.
  18. 3. In base a tale impostazione, la questione della negoziabilità di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, è stata risolta nella giurisprudenza di questa Corte sul piano dell’inadempimento, in modo in sostanza non difforme da quanto si era ritenuto in riferimento alle disposizioni della legge Bucalossi. In particolare, in tema di preliminare, la sentenza n. 27129 del 2006 ha ritenuto inadempimento di non scarsa importanza – tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata – il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile costruito in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta e al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione; e la sentenza n. 20714 del 2012 ha affermato che la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perché possa essere presa in esame, con probabilità di accoglimento, dalla P.A., in difetto delle quali il preliminare di vendita può essere risolto per colpa del promittente venditore. In tema di vendita, poi, la sentenza n. 25357 2014 (in fattispecie in cui il convenuto con azione di evizione aveva chiamato in manleva i propri venditori) ha affermato che la responsabilità dell’alienante di un immobile affetto da irregolarità edilizie si applica, indipendentemente dalla prestazione di una garanzia in tal senso, salva l’ipotesi della conoscenza della medesima irregolarità.
  19. Teoria c.d. sostanziale 5.4. Il primo segnale del diverso orientamento, richiamato nell’ordinanza di rimessione, va individuato nella sentenza n. 20258 del 2009, che, nel valutare la fondatezza di una domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, pur richiamando il precedente consolidato indirizzo, non ha mancato di precisare che la strumentazione prevista dalla L. n. 47 del 1985, ha lo scopo di garantire che il “bene nasca e si trasmetta nella contrattazione soltanto se privo di determinati caratteri di abusivismo”, aggiungendo che il prescritto obbligo di dichiarazione in seno all’atto degli estremi della licenza o della concessione edilizia (ovvero della concessione in sanatoria) presuppone che detta documentazione vi sia effettivamente e riguardi la costruzione in concreto realizzata.
  20. 5. Il diverso indirizzo si è, però, concretizzato con lasentenza n. 23591 del 2013. Con tale decisione, si è, appunto, affermato che il contratto avente ad oggetto un bene irregolare dal punto di vista edilizio è affetto da nullità sostanziale. Ciò è stato ritenuto, anzitutto, sulla base dello scopo perseguito dalla norma, che è stato individuato in quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico; inoltre, è stata posta in evidenza l’incongruità di un sistema che sanzioni con la nullità per motivi meramente formali atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico, o in corso di regolarizzazione, e consenta, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando alle parti interessate la possibilità di assumere l’iniziativa di risolverli sul piano dell’inadempimento contrattuale, o, addirittura, di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto ed immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunziasse al diritto a far valere l’inadempimento della controparte. Si è sottolineato, ancora, che il maggior rigore voluto dal legislatore, con L. n. 47 del 1985, rispetto a quello previsto dalla legge Ponte – che prevedeva la nullità degli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, ove da essi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancata concessione – resterebbe vanificato se, per gli atti in questione, si riconoscesse all’acquirente la sola tutela prevista per l’inadempimento. La sentenza in esame ha poi evidenziato che, nonostante la sua “non perfetta formulazione”, la lettera della L. n. 47 del 1985, art. 40, consente di desumere “l’affermazione del principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi”. Conclusione avvalorata dal comma 3, del medesimo articolo, che consente la conferma dell’atto, con conseguente salvezza dalla nullità, solo, nel caso in cui la mancanza delle dichiarazioni o il deposito dei documenti non siano dipesi dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati; conferma che non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, e ferma restando la responsabilità per inadempimento del venditore.
  21. 6. Tale decisione è stata recepita nella sentenza n. 28194 del 2013, adottata in pari data, di analogo tenore, ed è stata seguita dallesentenze n. 25811 del 2014e n. 18261 del 2015, prive in parte qua di specifiche argomentazioni.
  22. La natura della nullità.
  23. 1. Come si è detto in narrativa, l’ordinanza di rimessione invita queste Sezioni Unite a riconsiderare l’indirizzo più recente, non mancando di sottolineare come la tesi della nullità virtuale da esso propugnato: a) non trova un solido riscontro nella lettera della legge; b) può risultare foriera di notevoli complicazioni nella prassi applicativa, con conseguente rischio per la parte acquirente, esposta alla declaratoria di nullità pur in situazioni in cui aveva fatto incolpevole affidamento sulla validità dell’atto; c) impone, in tal caso, di precisare la nozione di irregolarità urbanistica che dà luogo alla nullità, ed eventualmente di chiarire se sia applicabile alla materia degli atti ad effetti reali, la nozione tra variazione essenziale e non essenziale elaborata in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.
  24. 2. Il contrasto, che non è solo diacronico, constando esser stata di recente ribadita la tesi della nullità formale (sentenza n. 14804 del 2017, che richiama la n. 8147 del 2000, sopra citata al p. 5.1.), attiene invero alla possibilità di ravvisare accanto alla nullità formale dovuta alla mancata inclusione nell’atto della dichiarazione dell’alienante, che è unanimemente riconosciuta, anche, l’esistenza di una nullità sostanziale dell’atto ad effetti reali per l’irregolarità urbanistica della costruzione, affermata dalla giurisprudenza più recente ed in precedenza negata.
  25. 3. A fronte del sostanziale distacco mostrato in passato rispetto al tema della rispondenza del bene al titolo abilitativo, la cui nunciazione in seno all’atto è stata nei fatti considerata un mero requisito formale e l’esigenza di prevenzione degli abusi concorrente, se non secondaria, rispetto alla tutela dell’affidamento dell’acquirente, gli argomenti a sostegno dell’interpretazione c.d. rigorista sopra riassunti, sono, per contro, mossi dal chiaro intento di supportare, anche da un punto di vista schiettamente civilistico, il disvalore espresso dall’ordinamento rispetto al diffuso fenomeno dell’abusivismo edilizio.
  26. Tale disvalore, in effetti, si coglie non solo in riferimento alle sanzioni penali ed amministrative variamente graduate che reprimono direttamente la commissione di abusi edilizi (di cui si è già detto e su cui infra), ma, in generale, in relazione alla percezione negativa di ciò che circonda il bene abusivo. Tanto si desume dalla giurisprudenza che ritiene nulli per illiceità dell’oggetto i contratti d’appalto aventi ad oggetto la costruzione di un immobile senza titolo abilitativo (Cass. n. 7961 del 2016; n. 13969 del 2011 e cfr., pure, 3913 del 2009; n. 2187 del 2011; n. 30703 del 2018), o non suscettibili di indennizzo espropriativo gli edifici costruiti abusivamente (a meno che, alla data dell’esproprio, sia stata avanzata domanda di sanatoria, pur non ancora scrutinata dalla P.A., ma con favorevole valutazione prognostica, D.P.R. n. 327 del 2001, art. 38, comma 2 bis, Cass. n. 18694 del 2016; n. 10458 del 2017; n. 645 del 2018), ed, in assoluto, in relazione al valore conformativo della proprietà riconosciuto alla disciplina urbanistica (Cass. SU n. 183 del 2001 e successive conformi). Inoltre, l’importanza della veridicità delle dichiarazioni dell’alienante, affermata dalla menzionata sentenza n. 20258 del 2009, ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza in tema di contratto preliminare (Cass. n. 52 del 2010; n. 8081 del 2014).
  27. L’esegesi propugnata dalla teoria c.d. sostanziale, pur mossa da un intento commendevole, non può tuttavia prescindere dagli specifici dati normativi di riferimento, ed al cui esame non può essere qui avallata.
  28. 4. Il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, dichiara, infatti, invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi non risultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell’alienante. Nella disposizione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 17, la dichiarazione deve avere ad oggetto, coerentemente alla disciplina abilitativa allora vigente, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, laddove l’art. 40, della menzionata L. n. 47, consente di stipulare validamente, oltre che con l’indicazione degli estremi della licenza o della concessione in sanatoria, anche con l’allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967.
  29. Nell’ipotesi qui in rilievo di compravendita di edifici o parte di essi (ed a parte le allegazioni di cui all’art. 40), le norme pongono, dunque, un medesimo, specifico, precetto: che nell’atto si dia conto della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei menzionati titoli, mentre la sanzione di nullità e l’impossibilità della stipula sono direttamente connesse all’assenza di siffatta dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all’art. 40). Null’altro.
  30. 5. Pare, dunque, che il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di poter desumere da tale contesto normativo, sottolineando l’intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, costituisca un’opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all’art. 12 preleggi, comma 1, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione. La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell’interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis (cfr. Cass. n. 12144 del 2016), tanto che, in tema di eccesso di potere giurisdizionale riferito all’attività legislativa, queste Sezioni Unite hanno affermato che l’attività interpretativa è, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticità del significante testuale (cfr.Cass. S.U. n. 15144 del 2011; n. 27341 del 2014).
  31. La tesi della nullità generalizzata non è neppure in linea col criterio di interpretazione teleologica, di cui all’ultima parte dell’art. 12, comma 1, citato, che non consente all’interprete di modificare il significato tecnico giuridico proprio delle espressioni che la compongono, ove ritenga che l’effetto che ne deriva sia inadatto rispetto alla finalità pratica cui la norma è intesa (cfr. Cass. n. 3495 del 1996; n. 9700 del 2004 e giurisprudenza ivi citata) e ciò in quanto la finalità di una norma va, proprio al contrario, individuata in esito all’esegesi del testo oggetto di esame e non già, o al più in via complementare, in funzione dalle finalità ispiratrici del più ampio complesso normativo in cui quel testo è inserito (cfr. Cass. n. 24165 del 2018).
  32. Inoltre, come ricordato dal PG nella sua requisitoria, la lettera della norma costituisce il limite cui deve arrestarsi, anche, l’interpretazione costituzionalmente orientata dovendo, infatti, esser sollevato l’incidente di costituzionalità ogni qual volta l’opzione ermeneutica supposta conforme a costituzione sia incongrua rispetto al tenore letterale della norma stessa (Corte Cost. sentenze n. 78 del 2012; n. 49 del 2015; 36 del 2016 e n. 82 del 2017).
  33. Del resto, lo scarto dialettico della tesi si coglie, anche, dalla prospettiva delle decisioni che la hanno sostenuta, laddove hanno ritenuto “imperfetta” la formulazione della norma.
  34. 6. In base a tali principi, e specie al lume della consolidata ed univoca interpretazione giurisprudenziale delle disposizioni in tema di ricadute civilistiche relative ad atti aventi ad oggetto immobili abusivi e nonostante la relativa edificazione, come si è ricordato, fosse sanzionata penalmente, l’ipotizzato scopo avrebbe potuto esser agevolmente perseguito mediante una semplice previsione di nullità degli atti aventi ad oggetto siffatti immobili o d’incommerciabilità degli stessi.

VIzI OCCULTI IMMOBILE CAUSA AL VENDITORE TERMINI

VIzI OCCULTI IMMOBILE CAUSA AL VENDITORE

TERMINI

Pacifica giurisprudenza della Corte, alla stregua della quale, in tema di compravendita, il termine di decadenza dalla garanzia per vizi occulti decorre solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva dell’esistenza e della consistenza del vizio lamentato, non essendo sufficiente il semplice sospetto (cfr., ad es., Cass. n. 8183/2002, relativa ad una fattispecie simile in tema di acquisto di piantine di vite rivelatesi inidonee all’uso dopo alcuni mesi dall’;acquisto; v., anche, Cass. n. 5732/2011).

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI
ESPERTO CAUSE IMMOBILIARI
CHIAMA 051 6447838
VIzI OCCULTI IMMOBILE CAUSA AL VENDITORE TERMINI
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Ed è importante puntualizzare come sia anche stato condivisibilrnente affermato il principio secondo cui il termine di decadenza per la denunzia dei vizi della cosa venduta ai sensi dell’art. 1495 c.c., pur dovendo essere riferito alla semplice manifestazione del vizio e non già alla sua individuazione causale, decorre tuttavia solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la piena cognizione sul piano oggettivo dell’esistenza del vizio, con la conseguenza che ove la scoperta avvenga in via graduale ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sull’entità del vizio stesso, occorre fare riferimento al momento in cui sia effettivamente e compiutamente emersa la relativa scoperta (v. Cass.n. 1458/1994 e Cass. n. 12011/1997).

Una serie di commenti a sentenze di avvocato a Bologna Sergio Armaroli per dare una prima idea degli orientamenti di giurisprudenza, si tratta di articoli sulle successioni, sulla separazione e divorzio, e sul danno alla persona da incidente  stradale a responsabilita' medica.
PENALE EDILIZIA AVVOCATO PENALISTA ESPERTO BOLOGNA serie di commenti a sentenze di avvocato a Bologna Sergio Armaroli per dare una prima idea degli orientamenti di giurisprudenza,si tratta di articoli sulle successioni, sulla separazione e divorzio, e sul danno alla persona da incidente  stradale a responsabilita’ medica.

  1. A questo punto si può passare all’esame del secondo motivo che involge propriamente la questione di massima di particolare importanza sottoposta al vaglio di queste Sezioni unite.
2.1. L’ordinanza interlocutoria.
La Seconda sezione – nell’affrontare, con la richiamata ordinanza interlocutoria, la questione implicata dal secondo motivo di ricorso, con il quale si contestava che le comunicazioni con cui l’acquirente aveva manifestato alla venditrice l’esistenza di vizi dei beni venduti, prospettando, mediante tali atti, il ricorso alla tutela giudiziaria, poi effettivamente esperito, costituissero atti idonei ad interrompere, la prescrizione della garanzia del venditore, di cui all’art. 1490 c.c. e delle azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo che da essa derivano ex art. 1492 c.c. – ha osservato come su tale questione si siano essenzialmente formati due orientamenti contrastanti nella giurisprudenza della Corte. Secondo un primo indirizzo, la prescrizione della garanzia, stabilita dall’;art. 1495, comma 3, c.c. in un anno, è interrotta dalla manifestazione stragiudiziale al venditore della volontà – del compratore – di volerla esercitare, anche se il medesimo riservi ad un momento successivo la scelta tra la tutela alternativa di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.
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Ai fini interruttivi, peraltro, non sarebbe necessaria la precisazione del tipo di tutela giudiziaria che il compratore intende richiedere né risulterebbe rilevante che egli riservi ad un momento successivo tale scelta.

AVVOCATO BOLOGNA

In tal senso si è espressa Cass., sez. 2, 10 settembre 1999, n. 9630 e, ancor prima, si era pronunciata nello stesso senso Cass., sez. 2, 6 giugno 1977, n. 2322.
Tale orientamento è stato poi ripreso da Cass., Sez. 2, 8 luglio 2010, n. 18035 e da Cass., Sez. 2, 10 novembre 2015, n. 22903. L’interpretazione accolta da tali pronunce – osserva la Seconda Sezione – postula la distinzione tra la garanzia, intesa quale situazione giuridica autonoma suscettibile di distinti atti interruttivi della prescrizione, e le azioni edilizie di cui all’art. 1492 c.c. che da essa derivano.
Tale distinzione sarebbe alla base della sentenza di queste Sezioni unite n. 13294 del 2005, la quale ha affermato che l’impegno del venditore di eliminare i vizi della cosa venduta non costituisce una nuova obbligazione estintivo- satisfattiva dell’originaria obbligazione di garanzia, ma consente al compratore di essere svincolato dai termini di decadenza e dalle condizioni di cui all’art.1495 c.c. ai fini dell’esercizio delle azioni di cui al citato art. 1492 c.c., costituendo riconoscimento del debito interruttivo della prescrizione. Secondo un diverso orientamento, invece, la facoltà riconosciuta al compratore di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo ha natura di diritto potestativo a fronte del quale la posizione del venditore è di mera soggezione. Conseguentemente, si è ritenuto che il termine di prescrizione per l’esercizio di tali azioni possa essere interrotto unicamente attraverso la domanda giudiziale e non anche mediante atti di costituzione in mora ex art. 1219, comma 1, c.c. i quali si attagliano ai diritti di credito ma non ai diritti potestativi. Quale espressione di questo orientamento sono richiamate le pronunce della Seconda sezione n. 18477 del 2003, n. 20332 del 2007 e n. 20705 del 2017.
Tale ricostruzione – osserva l’ordinanza interlocutoria – non distingue tra prescrizione della garanzia e prescrizione delle azioni edilizie e condurrebbe a ritenere inidoneo ai fini interruttivi l’impegno del venditore di eliminare i vizi, «e ciò senza indagare se detto atto, in quanto idoneo a interrompere la prescrizione della garanzia impedisca pure la prescrizione delle azioni edilizie “a valle”». Si pone pertanto, ad avviso della Seconda Sezione, la questione di stabilire quali atti siano idonei ad interrompere il breve termine prescrizionale previsto dall’;art. 1495 c.c. e cioè se, a tal fine, valga solo l’azione giudiziale ovvero siano idonei anche altri atti e quale debba essere il loro contenuto, nonché il rapporto tra la garanzia, intesa quale autonoma posizione sostanziale e processuale, e quali i diritti e le azioni che da essa hanno origine.

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diritto immobiliare Bologna

Tale questione postula a monte la risoluzione di altra controversa problematica relativa alla natura giuridica della garanzia per vizi e del rapporto tra le categorie generali della “garanzia” da una parte e delle situazioni giuridiche passive dall’;altra.
2.2. La specifica questione sottoposta all’esame delle Sezioni unite. Da quanto riportato si evince, dunque, che la questione centrale – qualificata come di massima di particolare importanza – prospettata dalla Seconda Sezione tconcern3 previa qualificazione dell’istituto della garanzia per vizi nella compravendita (con esclusione, stante la loro peculiare disciplina, delle fattispecie di compravendita disciplinate dal c.d. codice del consumo), concerne l’individuazione degli atti idonei a interrompere la prescrizione di cui all’art. 1495, comma 3, c.c., ai sensi degli artt. 2943 e segg. c.c., ed in particolare se possa riconoscersi tale effetto anche ad atti diversi dalla proposizione dell’azione giudiziale, e se, ed in quale misura, detti atti interruttivi inibiscano il decorso della prescrizione in relazione alle azioni edilizie di cui all’art. 1492, comma 1, c.c. .
2.3. La disciplina della garanzia per vizi della cosa. Si rileva, in primo luogo, l’opportunità di esporre una sintesi di massima sugli aspetti generali maggiormente precipui della regolamentazione che presiede alla tutela della garanzia per i vizi dell’oggetto della compravendita. Una parte rilevante delle disposizioni codicistiche in tema di vendita concerne le garanzie cui il venditore è tenuto nei confronti del compratore e, in particolare, la garanzia per evizione, la garanzia per vizi (artt. 1490-1496 c.c.), la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.) e la garanzia di buon funzionamento (art. 1512 c.c.).
La riconducibilità di tutte tali ipotesi ad un medesimo fondamento è tuttora discussa in dottrina e giurisprudenza, così come non è del tutto pacifica la natura giuridica delle stesse, anche in ragione della disciplina articolata e non univoca predisposta dal legislatore. Le questioni prospettate attengono alla garanzia per il c.d. vizio redibitorio, cioè il vizio che rende la cosa venduta inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.).

Perviene poi all'affermazione che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicchè anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12). Giunge infine a sancire condivisibilmente che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera'.
Perviene poi all’affermazione che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicchè anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12).
Giunge infine a sancire condivisibilmente che l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera’.

Tale garanzia è espressamente contemplata dall’;art. 1476, n. 3, c.c. che la include tra le obbligazioni principali del venditore. Gli effetti della garanzia sono delineati dal comma 1 dell’art. 1492 c.c. il quale prevede che, nei casi di cui all’art. 1490 c.c., il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (azione redibitoria), ovvero la riduzione del prezzo (azione estimatoria, o quanti minoris), salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
La scelta tra le due forme di tutela può avvenire fino al momento della proposizione della domanda giudiziale e da tale momento è irrevocabile. Alla risoluzione del contratto conseguono effetti restitutori in quanto il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare al compratore le spese e i pagamenti sostenuti per la vendita, mentre il compratore deve restituire la cosa, a meno che questa non sia perita a causa dei vizi (art. 1493 c.c.). L’art. 1494 c.c. riconosce, inoltre, al compratore il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore non dimostri di aver ignorato senza sua colpa l’esistenza dei vizi.

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Il venditore è, altresì, tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi (art. 1494, comma 2 c.c.). Si ritiene che, mentre la responsabilità risarcitoria del venditore presuppone che egli versi in una situazione di colpa, i rimedi di cui all’art. 1492 c.c., invece, prescindono da questa e sono azionabili per il fatto oggettivo della esistenza dei vizi.
La garanzia resta esclusa se, al momento della conclusione del contratto, il compratore era a conoscenza dei vizi o questi erano facilmente riconoscibili secondo l’ordinaria diligenza, a meno che il venditore abbia dichiarato che la cosa ne era esente (art. 1491 c.c.).
La garanzia può anche essere esclusa o limitata pattiziamente ma tale patto non vale se il venditore abbia in malafede taciuto al compratore i vizi da cui era affetta la cosa (art. 1490, comma 2 c.c.). L’esercizio delle azioni previste dall’;art. 1492 c.c. (cc.dd. azioni edilizie) è circoscritto temporalmente attraverso la previsione di un duplice termine, di decadenza e di prescrizione.Infatti, ai sensi dell’art. 1495, comma 1, c.c., il compratore decade dal diritto di garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, ma le parti possono stabilire convenzionalmente un termine diverso. Nel caso in cui il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o lo abbia occultato, la denuncia non è necessaria. L’art. 1495, comma 3, c.c. — che rappresenta la norma intorno alla quale ruota la questione rimessa a queste Sezioni unite – prevede, inoltre, un breve termine di prescrizione disponendo che l’azione si prescrive in ogni caso in un anno dalla consegna. Tuttavia, convenuto in giudizio per l’esecuzione del contratto, il compratore può sempre far valere la garanzia, purché il vizio sia stato denunciato entro il termine di decadenza e prima che sia decorso un anno dalla consegna. Agli stessi termini si ritiene soggetta anche l’azione di risarcimento del danno. L’art. 1497 c.c. contempla, altresì, in favore del compratore un rimedio per la mancanza di qualità promesse o essenziali per l’uso cui è destinata, soggetto anch’esso ai termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1495. Proprio al fine di svincolare l’acquirente dai limiti imposti dall’;art. 1495 c.c. ed assicurargli una tutela più ampia, la giurisprudenza ha elaborato la figura dell’aliud pro alio datum, la quale ricorre quando vi è diversità qualitativa tra la cosa consegnata e quella pattuita, ovvero anche in ipotesi di vizi di particolare gravità.
In tal caso la tutela del compratore è assicurata attraverso i rimedi ordinari dell’azione di risoluzione e di esatto adempimento secondo il termine di prescrizione ordinario, oltre che con il risarcimento del danno. Parte della dottrina (seguita pure da un circoscritto filone giurisprudenziale), sempre al fine di garantire una tutela più ampia al compratore e ispirandosi alla normativa comunitaria relativa ai beni di consumo, si era anche orientata a riconoscere al compratore l’azione di esatto adempimento, cioè la possibilità di agire in giudizio per ottenere la riparazione o sostituzione del bene.

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Cassazione SS.UU. civile n.18672 del
11/07/2019 VIzI OCCULTI IMMOBILE CAUSA AL VENDITORE TERMINI
SENTENZA
sul ricorso 23154-2014 proposto da: VIVAI Caio Caio S.C. A R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VITTORIOII 18, presso lo STUDIO GREZ & ASSOCIATI, rappresentata e difesa dall’;avvocato STEFANO PACIFICI;
– ricorrente
– contro AZIENDA AGRICOLA Tizio DI Tizio Tizio & C. S.A.S., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 38, presso lo studio dell’avvocato MASSIMO BOGGIA, rappresentata e difesa dall’;avvocato NICOLA MAZZIA;
– con troricorrente – avverso la sentenza n. 1449/2013 del TRIBUNALE di TARANTO, depositata il 3/7/2013. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 9/4/2019 dal Consigliere ALDO CARRATO; udito il Pubblico Ministero, in persona dell’Avvocato Generale LUIGI SALVATO, che ha concluso per il rigetto del ricorso
AVVOCATO SERGIO ARMAROLI
ESPERTO CAUSE IMMOBILIARI
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FATTI DI CAUSA
  1. Con atto di citazione notificato il 2 gennaio 2006, l’Azienda Agricola Tizio conveniva in giudizio dinanzi al giudice di pace di Lizzano la Vivai Caio Caio scarl, per sentir pronunciare – ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c. – la riduzione del prezzo di una partita di piante acquistate dalla convenuta il 29 febbraio 2004, salvo il risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio. L’attrice esponeva, al riguardo, di aver provveduto alla restituzione di una parte delle piante in data 8 marzo 2004, in quanto palesemente affette da virosi, e di aver reiterato la denuncia per vizi con quattro raccomandate, cui la venditrice non aveva dato alcun riscontro, procedendo esecutivamente per il recupero del credito residuo.
La convenuta, costituitasi in giudizio, eccepiva la tardività della denuncia e la conseguente decadenza dalla garanzia per vizi e, in ogni caso, la prescrizione dell’azione.L’aclito giudice di pace – con sentenza n. 118/2009 – accolse la domanda di riduzione del prezzo.
La sentenza fu confermata – con sentenza n. 1449/2013 – dal Tribunale di Taranto che respinse le eccezioni di decadenza e prescrizione riproposte in appello dalla venditrice, ritenendo, quanto alla decadenza, che l’acquirente aveva avuto piena contezza dei vizi nel corso del tempo, e che, per effetto delle note inviate nel 2004 e 2005, poteva ritenersi osservato il termine decadenziale; quanto alla prescrizione, rilevò che l’azione di garanzia poteva ritenersi utilmente interrotta dalle diverse comunicazioni, con le quali l’acquirente aveva manifestato per iscritto alla venditrice l’inidoneità delle piante all’innesto, prospettando, in tali missive, il ricorso alla tutela giudiziaria poi concretamente attuato.
  1. Avverso detta sentenza di appello, la Vivai Caio Caio scarl ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, resistito con controricorso dall’;Azienda Agricola Tizio.
Il difensore della società controricorrente ha anche depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. .
2.1. Con il primo motivo la ricorrente Vivai Caio Caio scarl ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell’art. 1495 c.c. nonché, sotto diverso profilo, degli artt. 2697 e 1491 c.c., congiuntamente all’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che avevano costituito oggetto della controversia, avuto riguardo all’esclusione – nell’impugnata sentenza – della fondatezza della formulata eccezione di decadenza dal diritto alla garanzia.
2.2. Con il secondo motivo la stessa ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1495, comma 3, c.c. in uno alla prospettazione del vizio di omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che avevano costituito oggetto della controversia, con riferimento alla statuizione contenuta nella sentenza del Tribunale di Taranto con la quale era stata ritenuta l’idoneità di preventivi atti di costituzione in mora quali atti utili ad interrompere la prescrizione annuale di cui alla norma ritenuta violata, non rilevandosi l’indispensabilità – a tal fine – di dover ricorrere all’esercizio dell’azione giudiziale in senso proprio.

Perviene poi all'affermazione che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicchè anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12). Giunge infine a sancire condivisibilmente che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera'.
Perviene poi all’affermazione che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicchè anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12).
Giunge infine a sancire condivisibilmente che l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera’.

2.3. Con il terzo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. sotto diverso profilo, ancora congiuntamente all’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che avevano costituito oggetto della controversia, in ordine all’asserita confusione dei vizi originari delle piante oggetto della compravendita con il pregiudizio subito dal compratore ritenuto riconducibile a tali vizi, con la mancata valutazione di circostanze che avrebbero potuto condurre ad una diversa decisione.
  1. Con ordinanza n. 23857/2018, depositata il 31 gennaio 2018, la Seconda Sezione civile ha rilevato l’emergenza di una questione di massima di particolare importanza riferita all’istituto della garanzia per vizi nel contratto di compravendita e, specificamente, sull’aspetto se siano configurabili idonei atti interruttivi della prescrizione prevista dall’;art. 1495, comma 3, c.c., ai sensi degli artt. 2943 e segg. c.c., diversi dalla proposizione dell’azione giudiziale, e se, ed in quale misura, detti atti interruttivi inibiscano il decorso della prescrizione in relazione alle azioni edilizie.
Il Primo Presidente ha disposto – ai sensi dell’art. 374, comma 2, c.p.c. – la decisione sul ricorso, implicante la risoluzione della prospettata questione di massima di particolare importanza, da parte delle Sezioni unite.
RAGIONI DELLA DECISIONE
  1. Rileva il collegio che, prima di esaminare la questione di massima di particolare importanza, posta con l’ordinanza interlocutoria n. 23857/2018 della Seconda Sezione in riferimento al secondo motivo, occorre farsi carico della valutazione del primo motivo formulato dalla ricorrente siccome attinente al profilo preliminare della prospettata erroneità dell’impugnata sentenza circa la ritenuta tempestività della denuncia dei vizi operata dalla società Azienda Agricola Tizio (oggi controricorrente).
1.1. La censura è inammissibile perché – diversamente dall’;indicazione delle violazioni assunte in rubrica – essa si risolve, in effetti, nella sollecitazione a sindacare le valutazioni di merito compiute dal Tribunale di Taranto in ordine alla denuncia tempestiva dei vizi della partita di piante oggetto di compravendita, su cui, invece, detto Tribunale ha motivato adeguatamente ed in conformità al dettato di cui all’art. 1495, comma 1, c.c., avuto in particolare riguardo all’individuazione della decorrenza del previsto termine di otto giorni per procedere alla relativa denuncia con riferimento all’accertata condizione della effettiva “scoperta” dei vizi. A tal proposito il giudice di appello – conformemente a quello di primo grado – ha ritenuto, con adeguato apprezzamento di fatto immune da vizi logici o giuridici (e, perciò, non sindacabile in sede di legittimità), che tale tempestività avrebbe dovuto farsi decorrere dal momento in cui la società acquirente aveva acquisito la certezza oggettiva dell’esistenza del vizio per gradi ed in tempi diversi e che, solo all’esito degli accertamenti eseguiti dal proprio perito, era stato possibile avere piena contezza del vizio medesimo.

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In particolare, il Tribunale tarantino ha sul punto attestato che la società acquirente, anche per effetto dei contrasti valutativi che avevano riguardato l’eziologia delle caratteristiche negative che afferivano alle piante (per come emerso dagli esiti dell’espletata prova orale), aveva avuto una completa ed effettiva cognizione dei vizi in concreto incidenti sulla qualità e sull’idoneità del prodotto alla specifica funzione cui era preposto nel corso del tempo, in ragione dei tempi colturali e degli accertamenti compiuti dal proprio tecnico.
In tal modo il suddetto Tribunale si è uniformato alla pacifica giurisprudenza di questa Corte, alla stregua della quale, in tema di compravendita, il termine di decadenza dalla garanzia per vizi occulti decorre solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva dell’esistenza e della consistenza del vizio lamentato, non essendo sufficiente il semplice sospetto (cfr., ad es., Cass. n. 8183/2002, relativa ad una fattispecie simile in tema di acquisto di piantine di vite rivelatesi inidonee all’uso dopo alcuni mesi dall’;acquisto; v., anche, Cass. n. 5732/2011). Ed è importante puntualizzare come sia anche stato condivisibilrnente affermato il principio secondo cui il termine di decadenza per la denunzia dei vizi della cosa venduta ai sensi dell’art. 1495 c.c., pur dovendo essere riferito alla semplice manifestazione del vizio e non già alla sua individuazione causale, decorre tuttavia solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la piena cognizione sul piano oggettivo dell’esistenza del vizio, con la conseguenza che ove la scoperta avvenga in via graduale ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sull’entità del vizio stesso, occorre fare riferimento al momento in cui sia effettivamente e compiutamente emersa la relativa scoperta (v. Cass.n. 1458/1994 e Cass. n. 12011/1997).
  1. A questo punto si può passare all’esame del secondo motivo che involge propriamente la questione di massima di particolare importanza sottoposta al vaglio di queste Sezioni unite.
2.1. L’ordinanza interlocutoria.
La Seconda sezione – nell’affrontare, con la richiamata ordinanza interlocutoria, la questione implicata dal secondo motivo di ricorso, con il quale si contestava che le comunicazioni con cui l’acquirente aveva manifestato alla venditrice l’esistenza di vizi dei beni venduti, prospettando, mediante tali atti, il ricorso alla tutela giudiziaria, poi effettivamente esperito, costituissero atti idonei ad interrompere, la prescrizione della garanzia del venditore, di cui all’art. 1490 c.c. e delle azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo che da essa derivano ex art. 1492 c.c. – ha osservato come su tale questione si siano essenzialmente formati due orientamenti contrastanti nella giurisprudenza della Corte. Secondo un primo indirizzo, la prescrizione della garanzia, stabilita dall’;art. 1495, comma 3, c.c. in un anno, è interrotta dalla manifestazione stragiudiziale al venditore della volontà – del compratore – di volerla esercitare, anche se il medesimo riservi ad un momento successivo la scelta tra la tutela alternativa di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto. Ai fini interruttivi, peraltro, non sarebbe necessaria la precisazione del tipo di tutela giudiziaria che il compratore intende richiedere né risulterebbe rilevante che egli riservi ad un momento successivo tale scelta.
In tal senso si è espressa Cass., sez. 2, 10 settembre 1999, n. 9630 e, ancor prima, si era pronunciata nello stesso senso Cass., sez. 2, 6 giugno 1977, n. 2322.
Tale orientamento è stato poi ripreso da Cass., Sez. 2, 8 luglio 2010, n. 18035 e da Cass., Sez. 2, 10 novembre 2015, n. 22903. L’interpretazione accolta da tali pronunce – osserva la Seconda Sezione – postula la distinzione tra la garanzia, intesa quale situazione giuridica autonoma suscettibile di distinti atti interruttivi della prescrizione, e le azioni edilizie di cui all’art. 1492 c.c. che da essa derivano.
Tale distinzione sarebbe alla base della sentenza di queste Sezioni unite n. 13294 del 2005, la quale ha affermato che l’impegno del venditore di eliminare i vizi della cosa venduta non costituisce una nuova obbligazione estintivo- satisfattiva dell’originaria obbligazione di garanzia, ma consente al compratore di essere svincolato dai termini di decadenza e dalle condizioni di cui all’art.1495 c.c. ai fini dell’esercizio delle azioni di cui al citato art. 1492 c.c., costituendo riconoscimento del debito interruttivo della prescrizione. Secondo un diverso orientamento, invece, la facoltà riconosciuta al compratore di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo ha natura di diritto potestativo a fronte del quale la posizione del venditore è di mera soggezione. Conseguentemente, si è ritenuto che il termine di prescrizione per l’esercizio di tali azioni possa essere interrotto unicamente attraverso la domanda giudiziale e non anche mediante atti di costituzione in mora ex art. 1219, comma 1, c.c. i quali si attagliano ai diritti di credito ma non ai diritti potestativi. Quale espressione di questo orientamento sono richiamate le pronunce della Seconda sezione n. 18477 del 2003, n. 20332 del 2007 e n. 20705 del 2017.
Tale ricostruzione – osserva l’ordinanza interlocutoria – non distingue tra prescrizione della garanzia e prescrizione delle azioni edilizie e condurrebbe a ritenere inidoneo ai fini interruttivi l’impegno del venditore di eliminare i vizi, «e ciò senza indagare se detto atto, in quanto idoneo a interrompere la prescrizione della garanzia impedisca pure la prescrizione delle azioni edilizie “a valle”». Si pone pertanto, ad avviso della Seconda Sezione, la questione di stabilire quali atti siano idonei ad interrompere il breve termine prescrizionale previsto dall’;art. 1495 c.c. e cioè se, a tal fine, valga solo l’azione giudiziale ovvero siano idonei anche altri atti e quale debba essere il loro contenuto, nonché il rapporto tra la garanzia, intesa quale autonoma posizione sostanziale e processuale, e quali i diritti e le azioni che da essa hanno origine.
Tale questione postula a monte la risoluzione di altra controversa problematica relativa alla natura giuridica della garanzia per vizi e del rapporto tra le categorie generali della “garanzia” da una parte e delle situazioni giuridiche passive dall’;altra.
2.2. La specifica questione sottoposta all’esame delle Sezioni unite. Da quanto riportato si evince, dunque, che la questione centrale – qualificata come di massima di particolare importanza – prospettata dalla Seconda Sezione tconcern3 previa qualificazione dell’istituto della garanzia per vizi nella compravendita (con esclusione, stante la loro peculiare disciplina, delle fattispecie di compravendita disciplinate dal c.d. codice del consumo), concerne l’individuazione degli atti idonei a interrompere la prescrizione di cui all’art. 1495, comma 3, c.c., ai sensi degli artt. 2943 e segg. c.c., ed in particolare se possa riconoscersi tale effetto anche ad atti diversi dalla proposizione dell’azione giudiziale, e se, ed in quale misura, detti atti interruttivi inibiscano il decorso della prescrizione in relazione alle azioni edilizie di cui all’art. 1492, comma 1, c.c. .
2.3. La disciplina della garanzia per vizi della cosa. Si rileva, in primo luogo, l’opportunità di esporre una sintesi di massima sugli aspetti generali maggiormente precipui della regolamentazione che presiede alla tutela della garanzia per i vizi dell’oggetto della compravendita. Una parte rilevante delle disposizioni codicistiche in tema di vendita concerne le garanzie cui il venditore è tenuto nei confronti del compratore e, in particolare, la garanzia per evizione, la garanzia per vizi (artt. 1490-1496 c.c.), la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.) e la garanzia di buon funzionamento (art. 1512 c.c.).
La riconducibilità di tutte tali ipotesi ad un medesimo fondamento è tuttora discussa in dottrina e giurisprudenza, così come non è del tutto pacifica la natura giuridica delle stesse, anche in ragione della disciplina articolata e non univoca predisposta dal legislatore. Le questioni prospettate attengono alla garanzia per il c.d. vizio redibitorio, cioè il vizio che rende la cosa venduta inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.).
Tale garanzia è espressamente contemplata dall’;art. 1476, n. 3, c.c. che la include tra le obbligazioni principali del venditore. Gli effetti della garanzia sono delineati dal comma 1 dell’art. 1492 c.c. il quale prevede che, nei casi di cui all’art. 1490 c.c., il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (azione redibitoria), ovvero la riduzione del prezzo (azione estimatoria, o quanti minoris), salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
La scelta tra le due forme di tutela può avvenire fino al momento della proposizione della domanda giudiziale e da tale momento è irrevocabile. Alla risoluzione del contratto conseguono effetti restitutori in quanto il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare al compratore le spese e i pagamenti sostenuti per la vendita, mentre il compratore deve restituire la cosa, a meno che questa non sia perita a causa dei vizi (art. 1493 c.c.). L’art. 1494 c.c. riconosce, inoltre, al compratore il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore non dimostri di aver ignorato senza sua colpa l’esistenza dei vizi.
Il venditore è, altresì, tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi (art. 1494, comma 2 c.c.). Si ritiene che, mentre la responsabilità risarcitoria del venditore presuppone che egli versi in una situazione di colpa, i rimedi di cui all’art. 1492 c.c., invece, prescindono da questa e sono azionabili per il fatto oggettivo della esistenza dei vizi.
La garanzia resta esclusa se, al momento della conclusione del contratto, il compratore era a conoscenza dei vizi o questi erano facilmente riconoscibili secondo l’ordinaria diligenza, a meno che il venditore abbia dichiarato che la cosa ne era esente (art. 1491 c.c.).
La garanzia può anche essere esclusa o limitata pattiziamente ma tale patto non vale se il venditore abbia in malafede taciuto al compratore i vizi da cui era affetta la cosa (art. 1490, comma 2 c.c.). L’esercizio delle azioni previste dall’;art. 1492 c.c. (cc.dd. azioni edilizie) è circoscritto temporalmente attraverso la previsione di un duplice termine, di decadenza e di prescrizione.Infatti, ai sensi dell’art. 1495, comma 1, c.c., il compratore decade dal diritto di garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, ma le parti possono stabilire convenzionalmente un termine diverso. Nel caso in cui il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o lo abbia occultato, la denuncia non è necessaria. L’art. 1495, comma 3, c.c. — che rappresenta la norma intorno alla quale ruota la questione rimessa a queste Sezioni unite – prevede, inoltre, un breve termine di prescrizione disponendo che l’azione si prescrive in ogni caso in un anno dalla consegna. Tuttavia, convenuto in giudizio per l’esecuzione del contratto, il compratore può sempre far valere la garanzia, purché il vizio sia stato denunciato entro il termine di decadenza e prima che sia decorso un anno dalla consegna. Agli stessi termini si ritiene soggetta anche l’azione di risarcimento del danno. L’art. 1497 c.c. contempla, altresì, in favore del compratore un rimedio per la mancanza di qualità promesse o essenziali per l’uso cui è destinata, soggetto anch’esso ai termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1495. Proprio al fine di svincolare l’acquirente dai limiti imposti dall’;art. 1495 c.c. ed assicurargli una tutela più ampia, la giurisprudenza ha elaborato la figura dell’aliud pro alio datum, la quale ricorre quando vi è diversità qualitativa tra la cosa consegnata e quella pattuita, ovvero anche in ipotesi di vizi di particolare gravità.
In tal caso la tutela del compratore è assicurata attraverso i rimedi ordinari dell’azione di risoluzione e di esatto adempimento secondo il termine di prescrizione ordinario, oltre che con il risarcimento del danno. Parte della dottrina (seguita pure da un circoscritto filone giurisprudenziale), sempre al fine di garantire una tutela più ampia al compratore e ispirandosi alla normativa comunitaria relativa ai beni di consumo, si era anche orientata a riconoscere al compratore l’azione di esatto adempimento, cioè la possibilità di agire in giudizio per ottenere la riparazione o sostituzione del bene.
Tale possibilità è stata, tuttavia, espressamente esclusa da queste Sezioni unite con la sentenza n. 19702 del 2012, secondo cui il compratore, per l’appunto, non dispone – neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica – di un’azione “di esatto adempimento” per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.
2.4. Cenni sul fondamento e sulla natura giuridica della responsabilità della garanzia per vizi.
Il recente intervento delle Sezioni unite con la sentenza n. 11748/2019. Così sinteticamente delineata la disciplina positiva codicistica, si rileva come la configurazione dogmatica della garanzia per vizi non sia del tutto pacifica. Essa ha costituito oggetto di ampie e diversificate tesi, che hanno spaziato tra quella che individua nella garanzia una vera e propria assicurazione contrattuale a quella che la colloca nell’ambito della teoria dell’errore, quale vizio del consenso, ovvero da quella che ha posto riferimento all’istituto della presupposizione a quella che ha ravvisato un caso particolare di applicazione delle regole sulla responsabilità precontrattuale. All’interno della dottrina – considerata prevalente – che riconduce le garanzie edilizie ad una ipotesi di responsabilità per inadempimento (intesa nel senso di inesecuzione od inesatta esecuzione del contratto), risultano, poi, diversificate le opinioni in ordine all’identificazione dell’obbligazione da ritenere inadempiuta i nel caso di vizi della cosa oggetto di compravendita. E’ indubbio che il fondamento della responsabilità per vizi e difetti rinviene la sua causa nel fatto che il bene consegnato non corrisponde all’oggetto dovuto alla luce di quanto previsto nell’atto di autonomia privata. Orbene, il collegio, con riferimento a questa problematica (presupposta nella individuazione della questione di massima di particolare importanza sollevata dalla Seconda sezione) che concerne specificamente l’individuazione della natura giuridica di tale forma di responsabilità, si richiama al risolutivo inquadramento operato da queste stesse Sezioni unite con la recente sentenza n. 11748 del 3 maggio 2019. Con essa – pur dovendosi risolvere la diversa questione sul riparto dell’onere probatorio tra venditore e compratore con riferimento all’esercizio di siffatta tutela della garanzia per vizi – è stata ricondotta ad un tipo di responsabilità (contrattuale ma non corrispondente del tutto a quella ordinaria, atteggiandosi come peculiare in virtù della specifica disciplina della vendita) per inadempimento che deriva dall’;inesatta esecuzione del contratto sul piano dell’efficacia traslativa per effetto delle anomalie che inficiano il bene oggetto dell’alienazione, ovvero che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, e sempre che i vizi – ovviamente – siano preesistenti alla conclusione del contratto, tenuto anche conto che – ai sensi dell’art. 1477, comma 1, c.c. – il bene deve essere consegnato dal venditore nello stato in cui si trovava al momento della vendita. E’, in altri termini, solo l’inesistenza di tali tipi di vizi che consente di realizzare oltre che il sinallagma genetico anche quello funzionale, puntualizzandosi, però, che la responsabilità relativa alla loro garanzia prescinde da ogni giudizio di colpevolezza basandosi sul dato oggettivo dell’esistenza dei vizi stessi e traducendosi nella conseguente assunzione del rischio – di origine contrattuale – da parte del venditore di esporsi all’esercizio dei due rimedi edilizi di cui può avvalersi, a sua scelta, il compratore, al quale è riconosciuto anche il diritto al risarcimento dei danni, salvo che il venditore provi di aver senza colpa ignorato i vizi.
2.5. Le conseguenze delle diverse ricostruzioni sui rimedi a tutela del compratore. Esposte le varie posizioni sul fondamento e sulla natura giuridica della garanzia per vizi, bisogna, tuttavia, osservare che la dottrina si è pure occupata – anche se in modo non del tutto approfondito – della collegata problematica relativa agli strumenti rimediali in favore dell’acquirente discendenti dalle richiamate ricostruzioni.
La ratio della previsione di un ristretto termine di prescrizione viene prevalentemente rinvenuta nella esigenza di evitare che il decorso del tempo renda eccessivamente gravoso l’accertamento delle cause dei difetti e di salvaguardare la certezza delle sorti del contratto. Tuttavia, proprio la brevità di un tale termine ha posto la questione della individuazione degli atti idonei ad interrompere la prescrizione.In dottrina il dibattito è stato particolarmente intenso allorquando si è messa in evidenza la circostanza – a cui attiene propriamente la questione di massima di particolare importanza da risolvere in questa sede – che l’art. 1495, comma 3, c.c. riferisce i termini di prescrizione all’azione, a differenza dell’art. 2934 c.c. il quale rivolge la prescrizione ai diritti. Da ciò si è ritenuto, per un verso, che ad evitare la perdita della garanzia varrebbe soltanto l’esercizio dei mezzi processuali e, per altro verso ed in senso contrario, altri orientamenti hanno obiettato che il dato letterale del riferimento della prescrizione all’azione anziché al diritto sarebbe irrilevante posto che la terminologia legislativa non può ritenersi decisiva in quanto anche altre volte esprime la pretesa sostanzialmente in termine di azione (nell’art. 2947, comma 3, c.c. si parla con formule equivalenti di prescrizione dell’azione e di prescrizione del danno). Ma, soprattutto, si rileva come i rimedi edilizi siano rimedi sostanziali in quanto attraverso di essi il compratore fa valere un diritto contrattuale. Conseguentemente, benché i rimedi previsti a vantaggio dell’acquirente siano indicati come azioni (di risoluzione ed estimatoria), in realtà essi non coinvolgerebbero tematiche processuali ma avrebbero contenuto sostanziale di tutela del diritto. Per tale ragione sarebbero idonei a interrompere la prescrizione non solo il riconoscimento, da parte del venditore, (non del vizio ma) del diritto del compratore alla garanzia, ma anche, in virtù dell’art. 2943 c.c., gli atti di costituzione in mora del venditore e pure l’impegno assunto da quest’ultimo di eliminare i vizi. Meriti menzione anche un ulteriore peculiare indirizzo il quale ritiene, invece, che il compratore possa valersi soltanto dell’interruzione della prescrizione derivante o dalla proposizione della domanda giudiziale, cui si equipara l’esperimento del procedimento preventivo ex art. 1513 c.c., o dal riconoscimento da parte del venditore del suo diritto alla garanzia.
2.6. – Le posizioni della pregressa giurisprudenza sulla questione oggetto dell’ordinanza interlocutoria. Come rilevato nell’ordinanza di rimessione della Seconda sezione (cfr. paragr. 2.1), si rinvengono nella giurisprudenza di questa Corte sostanzialmente due distinti orientamenti circa la qualificazione giuridica della garanzia per vizi e, conseguentemente, sulla individuazione degli atti interruttivi della prescrizione. Un primo orientamento configura la garanzia per vizi come un autonomo diritto in forza del quale il compratore può, a sua scelta, domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo. Ne consegue che quando il compratore comunica al venditore che intende far valere il diritto alla garanzia, egli interrompe la prescrizione inerente a tale diritto. A tal fine si ritiene che non sia necessaria la precisazione del tipo di tutela che andrà a chiedere in via giudiziaria ed è altresì irrilevante, ai fini della idoneità della interruzione, la riserva di scelta del tipo di tutela, in quanto – si afferma – non rappresenterebbe comunque riserva di far valere un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione (così Cass., Sez. 2, Sentenza n. 9630 del 1999). Più di recente, Cass., Sez. 2, n. 22903 del 2015, richiamando il precedente del 1999, ha affermato che costituisce atto interruttivo della prescrizione della garanzia per vizi della cosa la manifestazione al venditore della volontà – del compratore – di volerla esercitare, benché lo stesso differisca ad un momento successivo l’opzione per il tipo di strumento rimediale da esercitare. A tal fine, la Corte ha valutato come idonea l’espressione “con più ampia riserva di azione”, contenuta nel telegramma inviato al venditore, con cui il compratore contestava i vizi dell’immobile acquistato, ritenendo sufficiente la comunicazione della volontà di avvalersi della garanzia suddetta e dovendosi escludere che la riserva di scelta del tipo di tutela sia diretta a far valere un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione (nella pronuncia qui richiamata del 2015, si è anche aggiunto che, ai fini di una valida costituzione in mora e del verificarsi dell’effetto interruttivo della prescrizione, non è necessario che il compratore, insieme con la contestazione dei vizi, eserciti la scelta dell’azione, la quale è procrastinabile fino alla proposizione della domanda giudiziale). Un secondo orientamento (cfr. Cass., Sez. 2, nn. 18477/2003, 20332/2007, 8417/2016 e n. 20705/2017) ha affermato che, siccome l’esercizio delle azioni edilizie in favore del compratore di una cosa affetta da vizi implica la configurazione di una posizione del venditore di mera soggezione, dovrebbe conseguire che la prescrizione dell’azione, fissata in un anno dall’;art. 1495, comma 3, c.c., può essere utilmente interrotta soltanto dalla proposizione della domanda giudiziale e non anche mediante atti di costituzione in mora. Ciò sul presupposto che gli atti al quale l’art. 2943, comma 4, c.c. connette l’effetto di interrompere la prescrizione sono infatti quelli che valgono a costituire in mora “il debitore” e devono consistere, per il disposto dell’art. 1219 c.c., comma 1, c.c. in una “intimazione o richiesta” di adempimento di un’obbligazione (previsioni che si attagliano ai diritti di credito e non a quelli potestativi). E’, peraltro, opportuno mettere in risalto che un tentativo di ricostruzione unitaria dei due orientamenti manifestatisi nella giurisprudenza di legittimità è stato operato da una sentenza della Seconda sezione, la n. 8418 del 2016 (non mass.), la quale ha sostenuto che essi avrebbero riguardo a situazioni distinte. Si è in essa, infatti, sostenuto che la richiamata sentenza n. 9630 del 1999, nel considerare atto interruttivo della prescrizione dell’azione di garanzia la manifestazione della volontà del compratore di volerla esercitare, riguarderebbe l’ipotesi in cui il compratore abbia espresso la volontà di esercitare la garanzia e si sia riservato di effettuare successivamente la scelta tra i rimedi consentiti dall’;art. 1492 c.c. . Diversa sarebbe, invece, l’ipotesi in cui il compratore dichiari di avvalersi direttamente dell’azione di risoluzione del contratto.
In tal caso differente sarebbe la modalità di interruzione della prescrizione dal momento che la facoltà riconosciuta al compratore di chiedere la risoluzione gli conferirebbe un diritto potestativo a fronte del quale la posizione del venditore sarebbe di mera soggezione, non essendo egli tenuto a compiere alcunché ma solo a subire gli effetti della sentenza costitutiva.
In tale ipotesi, per l’interruzione della prescrizione occorrerebbe dar luogo solo all’esperimento dell’azione giudiziale, non assumendo efficacia a tale scopo l’intimazione riconducibile a meri atti di costituzione in mora.
2.7. La risoluzione della questione di massima di particolare importanza sottoposta all’esame delle Sezioni unite.Ritiene il collegio che la questione individuata nell’ordinanza interlocutoria della Seconda sezione n. 23857/2018 debba essere risolta accedendo all’impostazione e al relativo percorso ermeneutico adottati, in prima battuta, con la sentenza n. 9630/1999 e poi ripresi dalla sentenza n. 22903/2015, con cui si è statuito il principio alla stregua del quale la prescrizione della garanzia per vizi è interrotta dalla comunicazione al venditore della volontà del compratore di esercitarla benché questi riservi ad un momento successivo la scelta del tipo di tutela, dovendosi escludere che la riserva concerna un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione. Come prevede l’art. 1495, comma 3, c.c. l’azione di garanzia per i vizi e la mancanza di qualità dovute si prescrive in un anno dalla consegna. Questo termine breve (di natura eccezionale – è, perciò, non estensibile al di fuori dei casi previsti – così fissato dal legislatore per garantire la stabilizzazione, in tempi circoscritti, dei rapporti economici riconducibili alle contrattazioni in tema di compravendita), che si collega all’onere della preventiva denuncia il cui assolvimento è prescritto dal comma 1 dell’art. 1495 c.c., concerne la tutela contrattuale del compratore per far valere l’inesatto adempimento per difettosità del bene oggetto della vendita, a prescindere dal rimedio.
Il presupposto di fondo, quindi, consiste nella configurazione di tale responsabilità dell’acquirente come obbligazione derivante “ex contractu” nei termini precedentemente precisati (v. paragr. 2.4). E’ il momento della consegna che individua il “dies a quo” della decorrenza di tale termine di prescrizione. E’, altresì, pacifico che, ove la consegna non sia accettata, il termine prescrizionale abbreviato in questione non decorre, poiché il rifiuto dell’acquirente non consente di considerare eseguita la prestazione. Ai sensi dello stesso art. 1495, comma 3, c.c., il compratore può avvalersi della garanzia in esame anche oltre il suddetto termine prescrizionale allorquando sia il venditore ad agire per l’esecuzione del contratto. Al di là della descritta peculiarità della disciplina della prescrizione in questione, le Sezioni unite ritengono che – per quanto non espressamente previsto – trovi applicazione la disciplina generale in tema di prescrizione, con la conseguente operatività, tra l’altro, delle ordinarie cause di interruzione e di sospensione (con particolare riferimento – per quel che rileva in questa sede – all’art. 2943 c.c. e, specificamente, al suo comma 4).
Il diverso indirizzo che ritiene necessario ai fini dell’interruzione del termine prescrizionale annuale l’esercizio dell’azione (a cui pone formale riferimento l’incipit del comma 3 dell’art. 1495 c.c., che non discorre del diritto di far valere l’azione entro detto termine ma sancisce testualmente che “l’azione di prescrive…”) in via giudiziale non può essere condiviso. Deve, infatti, osservarsi che, in primo luogo, l’attuale formulazione diverge da quella adottata nel codice civile del 1865 che, invece, lasciava propendere per la necessità dell’esperimento dell’azione giudiziale (l’art. 1505, comma 1, di detto codice prevedeva testualmente che “l’azione redibitoria deve proporsi entro un anno dalla consegna”).
La formula ora prevista nel comma 3 dell’art. 1495 del
vigente codice civile si richiama esplicitamente
alla prescrizione e, pur discorrendosi
di prescrizione dell’azione, va
Rilevato che il ricorso a tale terminologia non può ritenersi decisivo nel senso che debba ritenersi riferibile esclusivamente all’esercizio dell’azione giudiziale. Su un piano sistematico va, infatti, osservato che, anche in altre disposizioni normative, il legislatore ha posto riferimento – ma in senso atecnico dal punto di vista giuridico – alla pretesa sostanziale in termine di azione (dove si avverte il senso concreto della tutela della posizione soggettiva nell’ordinamento: cfr., ad es., l’art. 2947, comma 3, c.c. in cui si parla, indistintamente e con formule equivalenti, di prescrizione dell’azione e di prescrizione del diritto al risarcimento del danno, e l’art. 132, comma 4, del c.d. codice del consumo – d.lgs. n. 206/2005 – laddove, per un verso, si parla di azione e, per altro verso, si parla di “far valere i diritti” correlati ai vizi della cosa venduta). Diversamente, sempre con riferimento alla vendita, l’art. 1497 c.c. – riferito alla risolubilità del contratto per “mancanza di qualità” – sancisce, al comma 2, che il diritto di ottenere la risoluzione (e non, quindi, l’esercizio della relativa azione) è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite proprio dal precedente art. 1495.Appare, quindi, incontestabile che, con riguardo al potere di agire, viene in rilievo la pretesa sostanziale del compratore, ovvero la pretesa contrattuale all’esatta esecuzione del contratto, con la conseguenza che, alla tutela di questa pretesa ad essere garantito se insoddisfatta, soccorrono i rimedi sostanziali che non si sostituiscono al diritto primario ma ne perseguono una tutela diretta o indiretta.
In sostanza, nella prospettiva generale della questione in esame, deve sottolinearsi che, in effetti, non si verte propriamente nell’ipotesi di esercitare un singolo specifico potere ma di far valere il “diritto alla garanzia” derivante dal contratto, rispetto al quale, perciò, non si frappongono ostacoli decisivi che impediscono l’applicabilità della disciplina generale della prescrizione (e che, invece, in un’ottica sistematica, appare con esso compatibile), ivi compresa quella in materia di interruzione e sospensione. Quando si avvale della “garanzia” il compratore fa valere l’inadempimento di una precisa obbligazione del venditore (contemplata dall’;art. 1476 n.
3) c.c.) e, conseguentemente, sul piano generale, deve ammettersi che lo possa fare attraverso una manifestazione di volontà extraprocessuale e ciò si inferisce anche da quanto stabilisce l’art. 1492, comma 2, c.c., il quale, prevedendo che “la scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale”, significativamente la prefigura, riconnettendo, invero, alla domanda in sede processuale la sola impossibilità di rimeditare l’opzione tra risoluzione e riduzione del prezzo. Anche questo argomento di tipo logico-sistematico conforta, quindi, l’ammissibilità dell’interruzione della prescrizione con un atto stragiudiziale, fermo rimanendo che l’interruzione si limita a far perdere ogni efficacia al tempo già trascorso prima del compimento dell’atto, senza interferire con il modo di essere del diritto.
La soluzione per la quale si propende si lascia preferire anche per una ragione di ordine generale che impatta sul piano socio-economico posto che, per effetto dell’operatività dell’interruzione della prescrizione secondo la disciplina generale (e, quindi, anche mediante atti stragiudiziali), esiste una plausibile possibilità che il venditore intervenga eventualmente – a seguito della costituzione in mora – eliminando i vizi (possibile, se le parti convengano, prima e al di fuori del processo, configurandosi solo in questo senso la limitazione dei rimedi stabilita dagli artt. 1490 e segg.), così evitando che il compratore debba rivolgersi necessariamente al giudice esercitando la relativa azione in sede, per l’appunto, giudiziale. Questa possibilità è idonea ad perseguire – in termini certamente più ristretti rispetto a quelli fisiologici di un giudizio – un’efficace tutela delle ragioni dell’acquirente, senza tuttavia penalizzare eccessivamente il venditore, poiché dal momento dell’interruzione della prescrizione ricomincia a decorrere il termine originario: in tal modo è, altresì, assicurato alle parti un congruo spatium deliberandi e si evita la conseguenza di una inutile proliferazione di giudizi, così rimanendo realizzato un ragionevole bilanciamento tra tutti gli interessi coinvolti.

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In definitiva, il collegio ritiene che non sussistano ragioni innpeditive determinanti per negare al compratore di avvalersi della disciplina generale in tema di prescrizione – con correlata applicabilità anche dell’art. 2943, comma 4, c.c. – e, quindi, per imporgli di agire necessariamente in via giudiziale al fine di far valere la garanzia per vizi in tema di compravendita.
Da ciò consegue che non solo le domande giudiziali ma anche gli atti di costituzione in mora (ai sensi dell’appena citato art. 2943, comma 4, c.c., che si concretano – in relazione al disposto di cui all’art. 1219, comma 1, c.c. – in qualsiasi dichiarazione formale che, in generale, esprima univocamente la pretesa del creditore all’adempimento) da parte del compratore costituiscono cause idonee di interruzione della prescrizione: l’effetto che ne deriva è che, una volta che si faccia ricorso a tali atti entro l’anno dalla consegna, inizia a decorrere un nuovo periodo di prescrizione di un anno (ai sensi della norma generale di cui al primo comma dell’art. 2945 c.c.) e l’idoneità interruttiva di tali atti persegue, come già evidenziato, anche lo scopo – in presenza, peraltro, di un termine così breve – di favorire una risoluzione (stragiudiziale) preventiva della possibile controversia rispetto all’opzione, a tutela delle ragioni del compratore, per la scelta di vedersi riconosciuto il diritto alla garanzia (e di ottenere uno degli effetti giuridici favorevoli previsti dalla legge) solo mediante l’esercizio dell’azione in via giudiziale.In definitiva, quale principio di diritto risolutivo della prospettata questione di massima di particolare importanza, deve affermarsi che: nel contratto di compravendita, costituiscono – ai sensi dell’art. 2943, comma 4, c.c. – idonei atti interruttivi della prescrizione dell’azione di garanzia per vizi, prevista dall’;art. 1495, comma 3, c.c., le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all’art. 12191 comma 1, c.c., con la produzione dell’effetto generale contemplato dall’;art. 2945, comma 1, c.c. .
2.8. Sulla base, quindi, dell’argomentato percorso logico-
giuridico fin qui compiuto, il secondo motivo, nella parte in
cui con lo stesso risulta denunciata la violazione dell’art.
1495, comma 3, c.c. (specificamente interessato dalla
risolta questione di massima di particolare importanza),
deve essere respinto, risultando corretta l’impugnata
sentenza nella parte in cui ha ritenuto che
la prescrizione dell’azione di garanzia per vizi in discorso
poteva essere interrotta con atto stragiudiziale.
Il motivo è, invece, inammissibile con riferimento alla seconda parte in cui è stato dedotto l’omesso esame circa fatti decisivi in ordine alla circostanza che dalle missive indicate nella stessa censura non sarebbe stata desumibile l’inequivocabile manifestazione di volontà dell’acquirente di far valere il proprio diritto alla garanzia necessaria per riconoscere alle stesse efficacia interruttiva. Osserva il collegio che per questa parte il mezzo ha inteso, in effetti, porre in discussione l’interpretazione del contenuto delle citate missive (quali atti di autonomia privata), la cui attività costituisce un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità ove adeguatamente e logicamente motivato, come verificatosi nel caso di specie.
In particolare, con riferimento al prospettato vizio formalmente ricondotto all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., è certamente insussistente l’omesso esame del fatto decisivo in questione, essendo il nucleo centrale della motivazione adottata dal Tribunale di Taranto incentrato proprio sull’esame di tale aspetto. Peraltro, nell’articolazione della censura qui in discorso, la ricorrente non ha precisato nemmeno quali canoni ermeneutici non sarebbero stati osservati e non ha neanche riportato adeguatamente ed in modo integrale il contenuto delle due contestate missive, finendo, in sostanza, con il censurare inammissibilmente il risultato ermeneutico in sé, che appartiene pacificamente all’ambito dei giudizi di fatto riservati dal giudice di merito.
  1. Rileva, poi, il collegio che il terzo complessivo motivo è anch’esso inammissibile, poiché si risolve – all’evidenza – in una sollecitazione ad una globale rivalutazione di merito sul nesso eziologico tra i vizi originariamente constatati e la successiva accertata deficienza vegetativa della partita di piante (barbatelle) oggetto della compravendita e, perciò, delle inerenti risultanze istruttorie, con particolare riferimento agli esiti dell’esperita prova testimoniale, senza che – nella fattispecie – si sia comunque venuta a configurare la supposta violazione dell’art. 2697 c.c., avendo la parte acquirente assolto all’onere probatorio – sulla medesima gravante – di riscontrare l’esistenza dei vizi e la loro idoneità a rendere inservibile ed inutilizzabile allo scopo per il quale era stato comprato il quantitativo di piante fornitogli (in conformità al principio in proposito affermato da queste Sezioni unite con la recente sentenza n. 11748/2019, già richiamata in precedenza). Quanto all’omesso esame del fatto decisivo attinente alla suddetta circostanza sulla individuazione della causa determinatrice dei vizi è fin troppo palese osservare che, in effetti, con esso la ricorrente ha inteso – ancora una volta inammissibilmente – contestare l’apprezzamento di merito svolto, invece adeguatamente, dal giudice di appello in ordine alle complessive emergenze istruttorie acquisite al processo.

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  2. In definitiva, il ricorso deve essere integralmente respinto. Sussistono, tuttavia, in virtù della obiettiva controvertibilità della esaminata questione di massima di particolare importanza riferita al secondo motivo, idonei e giustificati motivi per disporre l’integrale compensazione tra le parti delle spese del presente giudizio di legittimità. Ricorrono, infine, le condizioni per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della soccombente ricorrente, del raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115
p.q.m.
La Corte, a Sezioni Unite, rigetta il ricorso e compensa integralmente tra le spese del
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  • Al momento della stipula di una compravendita immobiliare, il venditore deve fornire al noatio una planimetria catastale che dovrà essere allegata all’atto stesso e con dichiarazione da parte dell’acquirente che ne ha preso visione
  • Il venditore deve dichiarare  che la stessa corrisponde allo stato attuale, mente il venditore dichiara espressamente che dall’ultima concessione edilizia non sono stati eseguiti interventi edilizi senza specifica autorizzazione ed in particolare  che non sono stati commessi abusi edilizi.

La L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. legge Ponte) art. 10, nel sostituire il menzionato art. 31 della Legge Urbanistica, ha esteso l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale (nel centro abitato e fuori).

  •  La successiva L. 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi) ha posto il principio secondo cui ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la relativa esecuzione è subordinata a concessione da parte del sindaco (art. 1). La sostituzione della licenza con la concessione edilizia (cfr. art. 21) non ha, peraltro, comportato modifiche sostanziali dal punto di vista giuridico, in quanto la nuova concessione a edificare non ha attribuito nuovi diritti, ma ha svolto una funzione sostanzialmente analoga all’antica licenza: accertare la ricorrenza delle condizioni previste dall’ordinamento per l’esercizio dello jus aedificandi (cfr. Corte Cost. n. 5 del 1980).

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  • 4. Col testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sono stati definiti i tipi d’intervento edilizio (art. 3), è stato previsto uno specifico titolo abilitativo per ciascuna tipologia di intervento, ed individuati casi di attività completamente libere. In particolare, la concessione è stata sostituita dal permesso di costruire (art. 10), sono stati indicati gli interventi realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (già denuncia di inizio attività) (art. 22) anche in sostituzione del permesso (art. 23, quale modificato dal D.Lgs. n. 222 del 2016, art. 3, comma 1 lett. g)), sono stati codificati i lavori che si reputano eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31), enunciate le condizioni in presenza delle quali ricorre “l’essenzialità” della variazione al progetto approvato, che deve essere stabilita dalle Regioni (art. 32).

  • La comminatoria della nullità.

    Perviene poi all'affermazione che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicchè anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12). Giunge infine a sancire condivisibilmente che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera'.
    Perviene poi all’affermazione che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicchè anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12).
    Giunge infine a sancire condivisibilmente che l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera’.
  • 1. L’inosservanza dei precetti posti dalla normativa urbanistica, da sempre variamente sanzionata sotto un profilo amministrativo, con la distruzione, o la sospensione dei lavori, o la demolizione del manufatto contrario al PRG o al titolo abilitativo o con l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale (L. n. 2359 del 1865, art. 90; art. 26 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, art. 6; L. n. 10 del 1977, art. 15; L. n. 47 del 1985, art. 7, e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 40) e penale, con fattispecie contravvenzionali (art. 41 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, art. 13; L. n. 10 del 1977, art. 17; L. n. 47 del 1985, art. 20; D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44), ha avuto la sua prima disciplina in riferimento alla sorte degli atti tra privati aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati irregolari sotto il profilo urbanistico con la L. n. 10 del 1977, il cui art. 15, comma 7, ha previsto, per quanto interessa in questa sede, che: “Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”, disposizione che era stata preceduta dalla L. n. 765 del 1967, art. 10, che, nel modificare l’art. 31 della Legge Urbanistica, aveva disposto la nullità delle compravendite di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale nel medesimo caso in cui “da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza” di una lottizzazione autorizzata.

  • 2. La L. 28 febbraio 1985, n. 47, denominata “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico – edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” ed emanata appunto al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell’abusivismo e di sanare il pregresso, ha rimodulato la sanzione di nullità, disponendo all’art. 17, comma 1, che: “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Analogamente ha disposto il successivo art. 40, comma 2, che, in relazione agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitù) riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della legge stessa, ha previsto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienante la licenza e la concessione in sanatoria (che la legge introduceva), la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera era stata iniziata prima del 2 settembre 1967.

  • Entrambe tali disposizioni hanno previsto (art. 17, comma 4, e art. 40, comma 3) la possibilità della “conferma” delle comminate nullità, nel caso in cui la mancata indicazione della concessione edilizia, ovvero la mancanza di dichiarazione o il mancato deposito di documenti, non fossero dipesi dall’inesistenza, al tempo della stipula, della concessione, o della domanda di concessione in sanatoria, o, ancora dal fatto che la costruzione sia stata iniziata dopo il 2 settembre 1967: in tal caso, è stata prevista la possibilità della conferma degli atti, anche da una sola delle parti, mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, contenente la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda di concessione in sanatoria.

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  • 3. La menzionata L. n. 47 del 1985, art. 17, è stato abrogato (l’art. 40 è invece rimasto in vigore) dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 136, a far data dalla sua entrata in vigore, ma è stato sostanzialmente riprodotto dal medesimo D.P.R. n. 380, art. 46, intitolato “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; D.L. n. 23 aprile 1985, n. 146, art. 8)” secondo cui: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Il comma 4, della norma in esame prevede, anch’esso, la possibilità di conferma nell’ipotesi in cui la mancata indicazione nell’atto degli estremi del titolo non sia dipesa dall’inesistenza del titolo stesso.

  • 4. Va aggiunto che il discrimen temporale tra la L. n. 47 del 1985, ed il TU sull’edilizia (costruzioni realizzate prima e dopo il 17.3.1985) è stato superato per effetto di due successivi condoni, introdotti con L. n. 724 del 1994 (art. 39) e col D.L. n. 269 del 2003, convertito dalla L. n. 326 del 2003 (art. 32, comma 25) per alcune tipologie di fabbricati ed irregolarità edilizie in riferimento ad abusi, rispettivamente, commessi fino al 31 dicembre 1993 e fino al 31 marzo 2003.

  • La giurisprudenza sulla legge Bucalossi.

  • 1. Val bene rilevare che, nonostante la realizzazione di lavori senza licenza costituisse, come si è visto, un illecito sanzionato penalmente dalla L. 17 agosto del 1942, n. 1150, art. 41, (anche prima delle sue modifiche da parte della L. n. 765 del 1967 art. 13), la giurisprudenza di questa Corte ha escluso l’invalidità dei rapporti che avevano ad oggetto edifici realizzati in assenza di licenza, o la relativa incommerciabilità, reputando che, in assenza di espressa comminatoria, la nullità della compravendita non poteva ritenersi integrata sotto il profilo della illiceità dell’oggetto del contratto, per essere oggetto di tale negozio il trasferimento della proprietà della cosa, insuscettibile, nella sua essenza, in termini di valutazione di illiceità, attenendo tale qualificazione all’attività della sua produzione, in sè estranea al contenuto tipico delle prestazioni oggetto della compravendita (cfr. Cass. n. 2631 del 1984; n. 6466 del 1990), sicché la costruzione di un immobile senza licenza edilizia comportava unicamente l’illiceità dell’attività del costruttore, e poteva dar luogo ai rimedi civilisti della risoluzione per inadempimento, dell’actio quanti minoris o della garanzia per evizione, (in ipotesi di sanzione pecuniaria o di demolizione del bene, Cass. n. 6399 del 1984; n. 11218 del 1991; n. 4786 del 2007), ma non impediva che il proprietario del suolo acquistasse il diritto dominicale dell’edificio costruito e ne potesse liberamente disporre nei confronti dei terzi (Cass. n. 4096 del 1980; n. 6063 del 1995).

  • 2. In tale contesto, la disposizione di cui alla L. n. 10 del 1977, art. 15, che, come si è sopra esposto, ha introdotto la comminatoria di nullità degli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, semprecché dagli stessi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione, è stata valutata, come pure rammenta l’ordinanza di rimessione, in termini di invalidità relativa, deducibile solo dal contraente in buona fede ignaro dell’abuso edilizio, e volto a tutelarne, ulteriormente, le ragioni e così consentirgli di ripetere il corrispettivo pagato, o di evitarne, comunque, il pagamento qualora non fosse stato ancora versato (cfr. Cass. n. 3350 del 1992; n. 4926 del 1993; n. 8685 del 1999).

  • La giurisprudenza sulla L. n. 47 del 1985 e sul TU n. 380 del 2001.

  • Teoria c.d. formale.

  • 1. In riferimento alle disposizioni della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 8685 del 1999) nel rimarcare la differenza col pregresso regime, ha sottolineato che dette norme mirano a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e, derivando dalla mancata indicazione nell’atto, da parte dell’alienante, degli estremi della concessione (ad edificare o in sanatoria), non hanno alcun riguardo allo stato di buona o mala fede dell’acquirente. La nuova sanzione, da esse prevista, costituisce un’ipotesi di nullità assoluta, come tale suscettibile di esser fatta valere da chiunque vi abbia interesse, rilevabile d’ufficio dal giudice ex art. 1421 c.c., e riconducibile all’art. 1418 c.c., u.c., quale ipotesi di nullità formale e non virtuale, conclusione che non è smentita dalla possibilità di successiva conferma degli atti viziati mediante la redazione di altro atto, reputato un semplice rimedio convalidante, “consentito soltanto nel caso che le carenze della precedente stipulazione siano meramente formali e non siano dipese, quindi, dall’insussistenza, all’epoca di essa, dei requisiti sostanziali per la commerciabilità del bene”.

  • La natura formale della nullità è stata confermata da Cass. n. 8147 del 2000, che, dopo averne posto in evidenza il duplice obiettivo di soddisfare l’esigenza di tutela dell’affidamento dell’acquirente e l’esigenza di prevenzione degli abusi, ha osservato che le prescritte dichiarazioni costituiscono requisito formale del contratto, sicché è la loro assenza “che di per sè comporta la nullità dell’atto, a prescindere cioè dalla regolarità dell’immobile che ne costituisce l’oggetto”, in altri termini: “l’irregolarità del bene non rileva di per sè, ma solo in quanto preclude la conferma dell’atto. Simmetricamente, la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico non rileva in sè, ma solo in quanto consente la conferma dell’atto”. In tale arresto, è stata, in particolare, esclusa la fondatezza della tesi, secondo cui accanto a tale nullità avrebbe dovuto ravvisarsi una nullità sostanziale (per la difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo), sul rilevo che ove “il legislatore avesse voluto attribuire diretta rilevanza alla non conformità dei beni alla normativa urbanistica, con o senza il “filtro” della prescrizione di forma, si dovrebbe finire per considerare valido, al di là delle indicazioni, l’atto che riguardi beni comunque in regola con le norme urbanistiche”, evidenziando che, in tal modo, si sarebbe svuotata la portata precettiva della previsione della conferma degli atti e così vanificato “l’apprezzabile tentativo operato dal legislatore di trovare una soluzione che non solo costituisca uno strumento di lotta contro l’abusivismo, ma che soddisfi anche l’interesse dell’acquirente alla (esatta) conoscenza delle condizioni del bene oggetto del contratto”

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  • 2. Tale ricostruzione sistematica è stata poi seguita dalla giurisprudenza successiva, tra le altre: la sentenza n. 5068 del 2001 (rigettando il motivo di ricorso avverso una sentenza emessa ex art. 2932 c.c.) ha riaffermato il principio della natura formale delle nullità in esame; la sentenza n. 5898 del 2004, ne ha ribadito la riconducibilità all’art. 1418 c.c., u.c., e la sua configurabilità nella mancata indicazione nell’atto degli estremi della concessione, confermando che la sanzione non prende in considerazione l’ipotesi della conformità o meno dell’edificio rispetto al titolo urbanistico, e che la nullità del contratto di compravendita è prevista a prescindere dalla regolarità dell’immobile che ne costituisce l’oggetto; la sentenza n. 26970 del 2005 ha aggiunto che tale conclusione consegue alla rigidità della previsione normativa; la sentenza n. 7534 del 2004 ha sottolineato il principio secondo cui le norme che sanciscono la nullità degli atti sia in base alla L. n. 10 del 1977, art. 15, che in base alla L. n. 47 del 1985, art. 40, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono applicate ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste; la sentenza n. 16876 del 2013, pur ritenendo interessante la tesi della c.d. nullità sostanziale, ha confermato che i canoni normativi dell’interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola, e che i casi di nullità previsti dalla norma di cui all’art. 40 – mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia, ovvero dell’inizio della costruzione prima del 1967 – sono tassativi e non estensibili per analogia.

  • 3. In base a tale impostazione, la questione della negoziabilità di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, è stata risolta nella giurisprudenza di questa Corte sul piano dell’inadempimento, in modo in sostanza non difforme da quanto si era ritenuto in riferimento alle disposizioni della legge Bucalossi. In particolare, in tema di preliminare, la sentenza n. 27129 del 2006 ha ritenuto inadempimento di non scarsa importanza – tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata – il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile costruito in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta e al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione; e la sentenza n. 20714 del 2012 ha affermato che la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perché possa essere presa in esame, con probabilità di accoglimento, dalla P.A., in difetto delle quali il preliminare di vendita può essere risolto per colpa del promittente venditore. In tema di vendita, poi, la sentenza n. 25357 2014 (in fattispecie in cui il convenuto con azione di evizione aveva chiamato in manleva i propri venditori) ha affermato che la responsabilità dell’alienante di un immobile affetto da irregolarità edilizie si applica, indipendentemente dalla prestazione di una garanzia in tal senso, salva l’ipotesi della conoscenza della medesima irregolarità.

  • Teoria c.d. sostanziale 5.4. Il primo segnale del diverso orientamento, richiamato nell’ordinanza di rimessione, va individuato nella sentenza n. 20258 del 2009, che, nel valutare la fondatezza di una domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, pur richiamando il precedente consolidato indirizzo, non ha mancato di precisare che la strumentazione prevista dalla L. n. 47 del 1985, ha lo scopo di garantire che il “bene nasca e si trasmetta nella contrattazione soltanto se privo di determinati caratteri di abusivismo”, aggiungendo che il prescritto obbligo di dichiarazione in seno all’atto degli estremi della licenza o della concessione edilizia (ovvero della concessione in sanatoria) presuppone che detta documentazione vi sia effettivamente e riguardi la costruzione in concreto realizzata.

  • 5. Il diverso indirizzo si è, però, concretizzato con lasentenza n. 23591 del 2013. Con tale decisione, si è, appunto, affermato che il contratto avente ad oggetto un bene irregolare dal punto di vista edilizio è affetto da nullità sostanziale. Ciò è stato ritenuto, anzitutto, sulla base dello scopo perseguito dalla norma, che è stato individuato in quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico; inoltre, è stata posta in evidenza l’incongruità di un sistema che sanzioni con la nullità per motivi meramente formali atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico, o in corso di regolarizzazione, e consenta, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando alle parti interessate la possibilità di assumere l’iniziativa di risolverli sul piano dell’inadempimento contrattuale, o, addirittura, di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto ed immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunziasse al diritto a far valere l’inadempimento della controparte. Si è sottolineato, ancora, che il maggior rigore voluto dal legislatore, con L. n. 47 del 1985, rispetto a quello previsto dalla legge Ponte – che prevedeva la nullità degli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, ove da essi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancata concessione – resterebbe vanificato se, per gli atti in questione, si riconoscesse all’acquirente la sola tutela prevista per l’inadempimento. La sentenza in esame ha poi evidenziato che, nonostante la sua “non perfetta formulazione”, la lettera della L. n. 47 del 1985, art. 40, consente di desumere “l’affermazione del principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi”. Conclusione avvalorata dal comma 3, del medesimo articolo, che consente la conferma dell’atto, con conseguente salvezza dalla nullità, solo, nel caso in cui la mancanza delle dichiarazioni o il deposito dei documenti non siano dipesi dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati; conferma che non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, e ferma restando la responsabilità per inadempimento del venditore.

  • 6. Tale decisione è stata recepita nella sentenza n. 28194 del 2013, adottata in pari data, di analogo tenore, ed è stata seguita dallesentenze n. 25811 del 2014e n. 18261 del 2015, prive in parte qua di specifiche argomentazioni.

  • La natura della nullità.

  • 1. Come si è detto in narrativa, l’ordinanza di rimessione invita queste Sezioni Unite a riconsiderare l’indirizzo più recente, non mancando di sottolineare come la tesi della nullità virtuale da esso propugnato: a) non trova un solido riscontro nella lettera della legge; b) può risultare foriera di notevoli complicazioni nella prassi applicativa, con conseguente rischio per la parte acquirente, esposta alla declaratoria di nullità pur in situazioni in cui aveva fatto incolpevole affidamento sulla validità dell’atto; c) impone, in tal caso, di precisare la nozione di irregolarità urbanistica che dà luogo alla nullità, ed eventualmente di chiarire se sia applicabile alla materia degli atti ad effetti reali, la nozione tra variazione essenziale e non essenziale elaborata in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

  • 2. Il contrasto, che non è solo diacronico, constando esser stata di recente ribadita la tesi della nullità formale (sentenza n. 14804 del 2017, che richiama la n. 8147 del 2000, sopra citata al p. 5.1.), attiene invero alla possibilità di ravvisare accanto alla nullità formale dovuta alla mancata inclusione nell’atto della dichiarazione dell’alienante, che è unanimemente riconosciuta, anche, l’esistenza di una nullità sostanziale dell’atto ad effetti reali per l’irregolarità urbanistica della costruzione, affermata dalla giurisprudenza più recente ed in precedenza negata.

  • 3. A fronte del sostanziale distacco mostrato in passato rispetto al tema della rispondenza del bene al titolo abilitativo, la cui nunciazione in seno all’atto è stata nei fatti considerata un mero requisito formale e l’esigenza di prevenzione degli abusi concorrente, se non secondaria, rispetto alla tutela dell’affidamento dell’acquirente, gli argomenti a sostegno dell’interpretazione c.d. rigorista sopra riassunti, sono, per contro, mossi dal chiaro intento di supportare, anche da un punto di vista schiettamente civilistico, il disvalore espresso dall’ordinamento rispetto al diffuso fenomeno dell’abusivismo edilizio.

  • Tale disvalore, in effetti, si coglie non solo in riferimento alle sanzioni penali ed amministrative variamente graduate che reprimono direttamente la commissione di abusi edilizi (di cui si è già detto e su cui infra), ma, in generale, in relazione alla percezione negativa di ciò che circonda il bene abusivo. Tanto si desume dalla giurisprudenza che ritiene nulli per illiceità dell’oggetto i contratti d’appalto aventi ad oggetto la costruzione di un immobile senza titolo abilitativo (Cass. n. 7961 del 2016; n. 13969 del 2011 e cfr., pure, 3913 del 2009; n. 2187 del 2011; n. 30703 del 2018), o non suscettibili di indennizzo espropriativo gli edifici costruiti abusivamente (a meno che, alla data dell’esproprio, sia stata avanzata domanda di sanatoria, pur non ancora scrutinata dalla P.A., ma con favorevole valutazione prognostica, D.P.R. n. 327 del 2001, art. 38, comma 2 bis, Cass. n. 18694 del 2016; n. 10458 del 2017; n. 645 del 2018), ed, in assoluto, in relazione al valore conformativo della proprietà riconosciuto alla disciplina urbanistica (Cass. SU n. 183 del 2001 e successive conformi). Inoltre, l’importanza della veridicità delle dichiarazioni dell’alienante, affermata dalla menzionata sentenza n. 20258 del 2009, ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza in tema di contratto preliminare (Cass. n. 52 del 2010; n. 8081 del 2014).

  • L’esegesi propugnata dalla teoria c.d. sostanziale, pur mossa da un intento commendevole, non può tuttavia prescindere dagli specifici dati normativi di riferimento, ed al cui esame non può essere qui avallata.

  • 4. Il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, dichiara, infatti, invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi non risultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell’alienante. Nella disposizione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 17, la dichiarazione deve avere ad oggetto, coerentemente alla disciplina abilitativa allora vigente, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, laddove l’art. 40, della menzionata L. n. 47, consente di stipulare validamente, oltre che con l’indicazione degli estremi della licenza o della concessione in sanatoria, anche con l’allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967.

  • Nell’ipotesi qui in rilievo di compravendita di edifici o parte di essi (ed a parte le allegazioni di cui all’art. 40), le norme pongono, dunque, un medesimo, specifico, precetto: che nell’atto si dia conto della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei menzionati titoli, mentre la sanzione di nullità e l’impossibilità della stipula sono direttamente connesse all’assenza di siffatta dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all’art. 40). Null’altro.

  • 5. Pare, dunque, che il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di poter desumere da tale contesto normativo, sottolineando l’intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, costituisca un’opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all’art. 12 preleggi, comma 1, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione. La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell’interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis (cfr. Cass. n. 12144 del 2016), tanto che, in tema di eccesso di potere giurisdizionale riferito all’attività legislativa, queste Sezioni Unite hanno affermato che l’attività interpretativa è, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticità del significante testuale (cfr.Cass. S.U. n. 15144 del 2011; n. 27341 del 2014).

  • La tesi della nullità generalizzata non è neppure in linea col criterio di interpretazione teleologica, di cui all’ultima parte dell’art. 12, comma 1, citato, che non consente all’interprete di modificare il significato tecnico giuridico proprio delle espressioni che la compongono, ove ritenga che l’effetto che ne deriva sia inadatto rispetto alla finalità pratica cui la norma è intesa (cfr. Cass. n. 3495 del 1996; n. 9700 del 2004 e giurisprudenza ivi citata) e ciò in quanto la finalità di una norma va, proprio al contrario, individuata in esito all’esegesi del testo oggetto di esame e non già, o al più in via complementare, in funzione dalle finalità ispiratrici del più ampio complesso normativo in cui quel testo è inserito (cfr. Cass. n. 24165 del 2018).

  • Inoltre, come ricordato dal PG nella sua requisitoria, la lettera della norma costituisce il limite cui deve arrestarsi, anche, l’interpretazione costituzionalmente orientata dovendo, infatti, esser sollevato l’incidente di costituzionalità ogni qual volta l’opzione ermeneutica supposta conforme a costituzione sia incongrua rispetto al tenore letterale della norma stessa (Corte Cost. sentenze n. 78 del 2012; n. 49 del 2015; 36 del 2016 e n. 82 del 2017).

  • Del resto, lo scarto dialettico della tesi si coglie, anche, dalla prospettiva delle decisioni che la hanno sostenuta, laddove hanno ritenuto “imperfetta” la formulazione della norma.

  • 6. In base a tali principi, e specie al lume della consolidata ed univoca interpretazione giurisprudenziale delle disposizioni in tema di ricadute civilistiche relative ad atti aventi ad oggetto immobili abusivi e nonostante la relativa edificazione, come si è ricordato, fosse sanzionata penalmente, l’ipotizzato scopo avrebbe potuto esser agevolmente perseguito mediante una semplice previsione di nullità degli atti aventi ad oggetto siffatti immobili o d’incommerciabilità degli stessi.

 

 

  • La L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. legge Ponte) art. 10, nel sostituire il menzionato art. 31 della Legge Urbanistica, ha esteso l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale (nel centro abitato e fuori).

  • 3. La successiva L. 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi) ha posto il principio secondo cui ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la relativa esecuzione è subordinata a concessione da parte del sindaco (art. 1). La sostituzione della licenza con la concessione edilizia (cfr. art. 21) non ha, peraltro, comportato modifiche sostanziali dal punto di vista giuridico, in quanto la nuova concessione a edificare non ha attribuito nuovi diritti, ma ha svolto una funzione sostanzialmente analoga all’antica licenza: accertare la ricorrenza delle condizioni previste dall’ordinamento per l’esercizio dello jus aedificandi (cfr. Corte Cost. n. 5 del 1980).

  • 4. Col testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sono stati definiti i tipi d’intervento edilizio (art. 3), è stato previsto uno specifico titolo abilitativo per ciascuna tipologia di intervento, ed individuati casi di attività completamente libere. In particolare, la concessione è stata sostituita dal permesso di costruire (art. 10), sono stati indicati gli interventi realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (già denuncia di inizio attività) (art. 22) anche in sostituzione del permesso (art. 23, quale modificato dal D.Lgs. n. 222 del 2016, art. 3, comma 1 lett. g)), sono stati codificati i lavori che si reputano eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31), enunciate le condizioni in presenza delle quali ricorre “l’essenzialità” della variazione al progetto approvato, che deve essere stabilita dalle Regioni (art. 32)

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  • La comminatoria della nullità.

  • 1. L’inosservanza dei precetti posti dalla normativa urbanistica, da sempre variamente sanzionata sotto un profilo amministrativo, con la distruzione, o la sospensione dei lavori, o la demolizione del manufatto contrario al PRG o al titolo abilitativo o con l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale (L. n. 2359 del 1865, art. 90; art. 26 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, art. 6; L. n. 10 del 1977, art. 15; L. n. 47 del 1985, art. 7, e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 40) e penale, con fattispecie contravvenzionali (art. 41 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, art. 13; L. n. 10 del 1977, art. 17; L. n. 47 del 1985, art. 20; D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44), ha avuto la sua prima disciplina in riferimento alla sorte degli atti tra privati aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati irregolari sotto il profilo urbanistico con la L. n. 10 del 1977, il cui art. 15, comma 7, ha previsto, per quanto interessa in questa sede, che: “Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”, disposizione che era stata preceduta dalla L. n. 765 del 1967, art. 10, che, nel modificare l’art. 31 della Legge Urbanistica, aveva disposto la nullità delle compravendite di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale nel medesimo caso in cui “da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza” di una lottizzazione autorizzata.

  • 2. La L. 28 febbraio 1985, n. 47, denominata “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico – edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” ed emanata appunto al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell’abusivismo e di sanare il pregresso, ha rimodulato la sanzione di nullità, disponendo all’art. 17, comma 1, che: “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Analogamente ha disposto il successivo art. 40, comma 2, che, in relazione agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitù) riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della legge stessa, ha previsto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienante la licenza e la concessione in sanatoria (che la legge introduceva), la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera era stata iniziata prima del 2 settembre 1967.

  • Entrambe tali disposizioni hanno previsto (art. 17, comma 4, e art. 40, comma 3) la possibilità della “conferma” delle comminate nullità, nel caso in cui la mancata indicazione della concessione edilizia, ovvero la mancanza di dichiarazione o il mancato deposito di documenti, non fossero dipesi dall’inesistenza, al tempo della stipula, della concessione, o della domanda di concessione in sanatoria, o, ancora dal fatto che la costruzione sia stata iniziata dopo il 2 settembre 1967: in tal caso, è stata prevista la possibilità della conferma degli atti, anche da una sola delle parti, mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, contenente la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda di concessione in sanatoria.

  • 3. La menzionata L. n. 47 del 1985, art. 17, è stato abrogato (l’art. 40 è invece rimasto in vigore) dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 136, a far data dalla sua entrata in vigore, ma è stato sostanzialmente riprodotto dal medesimo D.P.R. n. 380, art. 46, intitolato “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; D.L. n. 23 aprile 1985, n. 146, art. 8)” secondo cui: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Il comma 4, della norma in esame prevede, anch’esso, la possibilità di conferma nell’ipotesi in cui la mancata indicazione nell’atto degli estremi del titolo non sia dipesa dall’inesistenza del titolo stesso.

  • 4. Va aggiunto che il discrimen temporale tra la L. n. 47 del 1985, ed il TU sull’edilizia (costruzioni realizzate prima e dopo il 17.3.1985) è stato superato per effetto di due successivi condoni, introdotti con L. n. 724 del 1994 (art. 39) e col D.L. n. 269 del 2003, convertito dalla L. n. 326 del 2003 (art. 32, comma 25) per alcune tipologie di fabbricati ed irregolarità edilizie in riferimento ad abusi, rispettivamente, commessi fino al 31 dicembre 1993 e fino al 31 marzo 2003.

  • La giurisprudenza sulla legge Bucalossi.

  • 1. Val bene rilevare che, nonostante la realizzazione di lavori senza licenza costituisse, come si è visto, un illecito sanzionato penalmente dalla L. 17 agosto del 1942, n. 1150, art. 41, (anche prima delle sue modifiche da parte della L. n. 765 del 1967 art. 13), la giurisprudenza di questa Corte ha escluso l’invalidità dei rapporti che avevano ad oggetto edifici realizzati in assenza di licenza, o la relativa incommerciabilità, reputando che, in assenza di espressa comminatoria, la nullità della compravendita non poteva ritenersi integrata sotto il profilo della illiceità dell’oggetto del contratto, per essere oggetto di tale negozio il trasferimento della proprietà della cosa, insuscettibile, nella sua essenza, in termini di valutazione di illiceità, attenendo tale qualificazione all’attività della sua produzione, in sè estranea al contenuto tipico delle prestazioni oggetto della compravendita (cfr. Cass. n. 2631 del 1984; n. 6466 del 1990), sicché la costruzione di un immobile senza licenza edilizia comportava unicamente l’illiceità dell’attività del costruttore, e poteva dar luogo ai rimedi civilisti della risoluzione per inadempimento, dell’actio quanti minoris o della garanzia per evizione, (in ipotesi di sanzione pecuniaria o di demolizione del bene, Cass. n. 6399 del 1984; n. 11218 del 1991; n. 4786 del 2007), ma non impediva che il proprietario del suolo acquistasse il diritto dominicale dell’edificio costruito e ne potesse liberamente disporre nei confronti dei terzi (Cass. n. 4096 del 1980; n. 6063 del 1995).

  • 2. In tale contesto, la disposizione di cui alla L. n. 10 del 1977, art. 15, che, come si è sopra esposto, ha introdotto la comminatoria di nullità degli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, semprecché dagli stessi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione, è stata valutata, come pure rammenta l’ordinanza di rimessione, in termini di invalidità relativa, deducibile solo dal contraente in buona fede ignaro dell’abuso edilizio, e volto a tutelarne, ulteriormente, le ragioni e così consentirgli di ripetere il corrispettivo pagato, o di evitarne, comunque, il pagamento qualora non fosse stato ancora versato (cfr. Cass. n. 3350 del 1992; n. 4926 del 1993; n. 8685 del 1999).

  • La giurisprudenza sulla L. n. 47 del 1985 e sul TU n. 380 del 2001.

  • Teoria c.d. formale.

  • 1. In riferimento alle disposizioni della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 8685 del 1999) nel rimarcare la differenza col pregresso regime, ha sottolineato che dette norme mirano a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e, derivando dalla mancata indicazione nell’atto, da parte dell’alienante, degli estremi della concessione (ad edificare o in sanatoria), non hanno alcun riguardo allo stato di buona o mala fede dell’acquirente. La nuova sanzione, da esse prevista, costituisce un’ipotesi di nullità assoluta, come tale suscettibile di esser fatta valere da chiunque vi abbia interesse, rilevabile d’ufficio dal giudice ex art. 1421 c.c., e riconducibile all’art. 1418 c.c., u.c., quale ipotesi di nullità formale e non virtuale, conclusione che non è smentita dalla possibilità di successiva conferma degli atti viziati mediante la redazione di altro atto, reputato un semplice rimedio convalidante, “consentito soltanto nel caso che le carenze della precedente stipulazione siano meramente formali e non siano dipese, quindi, dall’insussistenza, all’epoca di essa, dei requisiti sostanziali per la commerciabilità del bene”.

  • La natura formale della nullità è stata confermata da Cass. n. 8147 del 2000, che, dopo averne posto in evidenza il duplice obiettivo di soddisfare l’esigenza di tutela dell’affidamento dell’acquirente e l’esigenza di prevenzione degli abusi, ha osservato che le prescritte dichiarazioni costituiscono requisito formale del contratto, sicché è la loro assenza “che di per sè comporta la nullità dell’atto, a prescindere cioè dalla regolarità dell’immobile che ne costituisce l’oggetto”, in altri termini: “l’irregolarità del bene non rileva di per sè, ma solo in quanto preclude la conferma dell’atto. Simmetricamente, la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico non rileva in sè, ma solo in quanto consente la conferma dell’atto”. In tale arresto, è stata, in particolare, esclusa la fondatezza della tesi, secondo cui accanto a tale nullità avrebbe dovuto ravvisarsi una nullità sostanziale (per la difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo), sul rilevo che ove “il legislatore avesse voluto attribuire diretta rilevanza alla non conformità dei beni alla normativa urbanistica, con o senza il “filtro” della prescrizione di forma, si dovrebbe finire per considerare valido, al di là delle indicazioni, l’atto che riguardi beni comunque in regola con le norme urbanistiche”, evidenziando che, in tal modo, si sarebbe svuotata la portata precettiva della previsione della conferma degli atti e così vanificato “l’apprezzabile tentativo operato dal legislatore di trovare una soluzione che non solo costituisca uno strumento di lotta contro l’abusivismo, ma che soddisfi anche l’interesse dell’acquirente alla (esatta) conoscenza delle condizioni del bene oggetto del contratto”.

  • 2. Tale ricostruzione sistematica è stata poi seguita dalla giurisprudenza successiva, tra le altre: la sentenza n. 5068 del 2001 (rigettando il motivo di ricorso avverso una sentenza emessa ex art. 2932 c.c.) ha riaffermato il principio della natura formale delle nullità in esame; la sentenza n. 5898 del 2004, ne ha ribadito la riconducibilità all’art. 1418 c.c., u.c., e la sua configurabilità nella mancata indicazione nell’atto degli estremi della concessione, confermando che la sanzione non prende in considerazione l’ipotesi della conformità o meno dell’edificio rispetto al titolo urbanistico, e che la nullità del contratto di compravendita è prevista a prescindere dalla regolarità dell’immobile che ne costituisce l’oggetto; la sentenza n. 26970 del 2005 ha aggiunto che tale conclusione consegue alla rigidità della previsione normativa; la sentenza n. 7534 del 2004 ha sottolineato il principio secondo cui le norme che sanciscono la nullità degli atti sia in base alla L. n. 10 del 1977, art. 15, che in base alla L. n. 47 del 1985, art. 40, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono applicate ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste; la sentenza n. 16876 del 2013, pur ritenendo interessante la tesi della c.d. nullità sostanziale, ha confermato che i canoni normativi dell’interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola, e che i casi di nullità previsti dalla norma di cui all’art. 40 – mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia, ovvero dell’inizio della costruzione prima del 1967 – sono tassativi e non estensibili per analogia.

  • 3. In base a tale impostazione, la questione della negoziabilità di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, è stata risolta nella giurisprudenza di questa Corte sul piano dell’inadempimento, in modo in sostanza non difforme da quanto si era ritenuto in riferimento alle disposizioni della legge Bucalossi. In particolare, in tema di preliminare, la sentenza n. 27129 del 2006 ha ritenuto inadempimento di non scarsa importanza – tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata – il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile costruito in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta e al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione; e la sentenza n. 20714 del 2012 ha affermato che la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perché possa essere presa in esame, con probabilità di accoglimento, dalla P.A., in difetto delle quali il preliminare di vendita può essere risolto per colpa del promittente venditore. In tema di vendita, poi, la sentenza n. 25357 2014 (in fattispecie in cui il convenuto con azione di evizione aveva chiamato in manleva i propri venditori) ha affermato che la responsabilità dell’alienante di un immobile affetto da irregolarità edilizie si applica, indipendentemente dalla prestazione di una garanzia in tal senso, salva l’ipotesi della conoscenza della medesima irregolarità.

  • Teoria c.d. sostanziale 5.4. Il primo segnale del diverso orientamento, richiamato nell’ordinanza di rimessione, va individuato nella sentenza n. 20258 del 2009, che, nel valutare la fondatezza di una domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, pur richiamando il precedente consolidato indirizzo, non ha mancato di precisare che la strumentazione prevista dalla L. n. 47 del 1985, ha lo scopo di garantire che il “bene nasca e si trasmetta nella contrattazione soltanto se privo di determinati caratteri di abusivismo”, aggiungendo che il prescritto obbligo di dichiarazione in seno all’atto degli estremi della licenza o della concessione edilizia (ovvero della concessione in sanatoria) presuppone che detta documentazione vi sia effettivamente e riguardi la costruzione in concreto realizzata.

  • 5. Il diverso indirizzo si è, però, concretizzato con lasentenza n. 23591 del 2013. Con tale decisione, si è, appunto, affermato che il contratto avente ad oggetto un bene irregolare dal punto di vista edilizio è affetto da nullità sostanziale. Ciò è stato ritenuto, anzitutto, sulla base dello scopo perseguito dalla norma, che è stato individuato in quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico; inoltre, è stata posta in evidenza l’incongruità di un sistema che sanzioni con la nullità per motivi meramente formali atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico, o in corso di regolarizzazione, e consenta, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando alle parti interessate la possibilità di assumere l’iniziativa di risolverli sul piano dell’inadempimento contrattuale, o, addirittura, di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto ed immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunziasse al diritto a far valere l’inadempimento della controparte. Si è sottolineato, ancora, che il maggior rigore voluto dal legislatore, con L. n. 47 del 1985, rispetto a quello previsto dalla legge Ponte – che prevedeva la nullità degli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, ove da essi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancata concessione – resterebbe vanificato se, per gli atti in questione, si riconoscesse all’acquirente la sola tutela prevista per l’inadempimento. La sentenza in esame ha poi evidenziato che, nonostante la sua “non perfetta formulazione”, la lettera della L. n. 47 del 1985, art. 40, consente di desumere “l’affermazione del principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi”. Conclusione avvalorata dal comma 3, del medesimo articolo, che consente la conferma dell’atto, con conseguente salvezza dalla nullità, solo, nel caso in cui la mancanza delle dichiarazioni o il deposito dei documenti non siano dipesi dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati; conferma che non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, e ferma restando la responsabilità per inadempimento del venditore.

  • 6. Tale decisione è stata recepita nella sentenza n. 28194 del 2013, adottata in pari data, di analogo tenore, ed è stata seguita dallesentenze n. 25811 del 2014e n. 18261 del 2015, prive in parte qua di specifiche argomentazioni.

  • La natura della nullità.

  • 1. Come si è detto in narrativa, l’ordinanza di rimessione invita queste Sezioni Unite a riconsiderare l’indirizzo più recente, non mancando di sottolineare come la tesi della nullità virtuale da esso propugnato: a) non trova un solido riscontro nella lettera della legge; b) può risultare foriera di notevoli complicazioni nella prassi applicativa, con conseguente rischio per la parte acquirente, esposta alla declaratoria di nullità pur in situazioni in cui aveva fatto incolpevole affidamento sulla validità dell’atto; c) impone, in tal caso, di precisare la nozione di irregolarità urbanistica che dà luogo alla nullità, ed eventualmente di chiarire se sia applicabile alla materia degli atti ad effetti reali, la nozione tra variazione essenziale e non essenziale elaborata in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

  • 2. Il contrasto, che non è solo diacronico, constando esser stata di recente ribadita la tesi della nullità formale (sentenza n. 14804 del 2017, che richiama la n. 8147 del 2000, sopra citata al p. 5.1.), attiene invero alla possibilità di ravvisare accanto alla nullità formale dovuta alla mancata inclusione nell’atto della dichiarazione dell’alienante, che è unanimemente riconosciuta, anche, l’esistenza di una nullità sostanziale dell’atto ad effetti reali per l’irregolarità urbanistica della costruzione, affermata dalla giurisprudenza più recente ed in precedenza negata.

  • 3. A fronte del sostanziale distacco mostrato in passato rispetto al tema della rispondenza del bene al titolo abilitativo, la cui nunciazione in seno all’atto è stata nei fatti considerata un mero requisito formale e l’esigenza di prevenzione degli abusi concorrente, se non secondaria, rispetto alla tutela dell’affidamento dell’acquirente, gli argomenti a sostegno dell’interpretazione c.d. rigorista sopra riassunti, sono, per contro, mossi dal chiaro intento di supportare, anche da un punto di vista schiettamente civilistico, il disvalore espresso dall’ordinamento rispetto al diffuso fenomeno dell’abusivismo edilizio.

  • Tale disvalore, in effetti, si coglie non solo in riferimento alle sanzioni penali ed amministrative variamente graduate che reprimono direttamente la commissione di abusi edilizi (di cui si è già detto e su cui infra), ma, in generale, in relazione alla percezione negativa di ciò che circonda il bene abusivo. Tanto si desume dalla giurisprudenza che ritiene nulli per illiceità dell’oggetto i contratti d’appalto aventi ad oggetto la costruzione di un immobile senza titolo abilitativo (Cass. n. 7961 del 2016; n. 13969 del 2011 e cfr., pure, 3913 del 2009; n. 2187 del 2011; n. 30703 del 2018), o non suscettibili di indennizzo espropriativo gli edifici costruiti abusivamente (a meno che, alla data dell’esproprio, sia stata avanzata domanda di sanatoria, pur non ancora scrutinata dalla P.A., ma con favorevole valutazione prognostica, D.P.R. n. 327 del 2001, art. 38, comma 2 bis, Cass. n. 18694 del 2016; n. 10458 del 2017; n. 645 del 2018), ed, in assoluto, in relazione al valore conformativo della proprietà riconosciuto alla disciplina urbanistica (Cass. SU n. 183 del 2001 e successive conformi). Inoltre, l’importanza della veridicità delle dichiarazioni dell’alienante, affermata dalla menzionata sentenza n. 20258 del 2009, ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza in tema di contratto preliminare (Cass. n. 52 del 2010; n. 8081 del 2014).

  • L’esegesi propugnata dalla teoria c.d. sostanziale, pur mossa da un intento commendevole, non può tuttavia prescindere dagli specifici dati normativi di riferimento, ed al cui esame non può essere qui avallata.

  • 4. Il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, dichiara, infatti, invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi non risultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell’alienante. Nella disposizione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 17, la dichiarazione deve avere ad oggetto, coerentemente alla disciplina abilitativa allora vigente, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, laddove l’art. 40, della menzionata L. n. 47, consente di stipulare validamente, oltre che con l’indicazione degli estremi della licenza o della concessione in sanatoria, anche con l’allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967.

  • Nell’ipotesi qui in rilievo di compravendita di edifici o parte di essi (ed a parte le allegazioni di cui all’art. 40), le norme pongono, dunque, un medesimo, specifico, precetto: che nell’atto si dia conto della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei menzionati titoli, mentre la sanzione di nullità e l’impossibilità della stipula sono direttamente connesse all’assenza di siffatta dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all’art. 40). Null’altro.

  • 5. Pare, dunque, che il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di poter desumere da tale contesto normativo, sottolineando l’intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, costituisca un’opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all’art. 12 preleggi, comma 1, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione. La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell’interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis (cfr. Cass. n. 12144 del 2016), tanto che, in tema di eccesso di potere giurisdizionale riferito all’attività legislativa, queste Sezioni Unite hanno affermato che l’attività interpretativa è, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticità del significante testuale (cfr.Cass. S.U. n. 15144 del 2011; n. 27341 del 2014).

  • La tesi della nullità generalizzata non è neppure in linea col criterio di interpretazione teleologica, di cui all’ultima parte dell’art. 12, comma 1, citato, che non consente all’interprete di modificare il significato tecnico giuridico proprio delle espressioni che la compongono, ove ritenga che l’effetto che ne deriva sia inadatto rispetto alla finalità pratica cui la norma è intesa (cfr. Cass. n. 3495 del 1996; n. 9700 del 2004 e giurisprudenza ivi citata) e ciò in quanto la finalità di una norma va, proprio al contrario, individuata in esito all’esegesi del testo oggetto di esame e non già, o al più in via complementare, in funzione dalle finalità ispiratrici del più ampio complesso normativo in cui quel testo è inserito (cfr. Cass. n. 24165 del 2018).

  • Inoltre, come ricordato dal PG nella sua requisitoria, la lettera della norma costituisce il limite cui deve arrestarsi, anche, l’interpretazione costituzionalmente orientata dovendo, infatti, esser sollevato l’incidente di costituzionalità ogni qual volta l’opzione ermeneutica supposta conforme a costituzione sia incongrua rispetto al tenore letterale della norma stessa (Corte Cost. sentenze n. 78 del 2012; n. 49 del 2015; 36 del 2016 e n. 82 del 2017).

  • Del resto, lo scarto dialettico della tesi si coglie, anche, dalla prospettiva delle decisioni che la hanno sostenuta, laddove hanno ritenuto “imperfetta” la formulazione della norma.

  • 6. In base a tali principi, e specie al lume della consolidata ed univoca interpretazione giurisprudenziale delle disposizioni in tema di ricadute civilistiche relative ad atti aventi ad oggetto immobili abusivi e nonostante la relativa edificazione, come si è ricordato, fosse sanzionata penalmente, l’ipotizzato scopo avrebbe potuto esser agevolmente perseguito mediante una semplice previsione di nullità degli atti aventi ad oggetto siffatti immobili o d’incommerciabilità degli stessi.

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Art. 44 D.P.R. 380/01 – Artt. 169 ss. e 181 ss. d.lgs. 42/2004

La panoramica dei reati urbanistico-edilizi è alquanto complessa e di difficile interpretazione persino per esperti della materia. Essi sono descritti principalmente nell’art. 44 del D.P.R. 380/01, il decreto contenente il testo unico per l’edilizia. Reati edilizi – Interventi edilizi senza permesso in zone sottoposte a vincolo – Responsabilità del proprietario del terreno – Requisiti per la sussistenza della responsabilità concorsuale – Responsabilità fondata sulla qualità di proprietario del terreno – Esclusione.

il testo della disposizione di cui alla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17 (ora corrispondente al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46, comma 1, che ne ha mutuato il contenuto) e quello della disposizione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima L. n. 47 del 1985, nonchè dall’analisi del significato dei relativi enunciati normativi sul piano logico-semantico.

Com’è noto, la L. 28 febbraio 1985, n. 47 (denominata “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive”) ha predisposto un complesso sistema sanzionatorio degli abusi edilizi, che si muove su tre direttrici: le sanzioni penali dell’arresto e dell’ammenda nei confronti di chi ha realizzato l’edificio abusivo (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44); le sanzioni amministrative della demolizione dell’edificio abusivo o dell’acquisizione di esso al patrimonio del comune (art. 31 D.P.R. cit.); le sanzioni civili della non negoziabilità con atti tra vivi dei diritti reali relativi al detto edificio (artt. 17 e 40 D.P.R. cit.).

Mentre le sanzioni penali hanno carattere “personale” (art. 27 Cost.) e – come tali – non possono trasmettersi agli eredi di colui che ha commesso l’abuso edilizio, le sanzioni amministrative e quelle civili hanno, invece, carattere “ambulatorio”, nel senso che afferiscono al regime giuridico del bene (sono, cioè, propter rem) e valgono anche nei confronti degli eredi dell’autore dell’abuso.

Tali ultime sanzioni sono state configurate dalla legge in modo da perseguire il duplice scopo di reprimere – con riguardo al futuro – il fenomeno dell’abusivismo edilizio e di sanare – con riguardo al passato – gli abusi edilizi già consumati.

Nella prima direzione temporale, la L. n. 47 del 1985, art. 17, comma 1, ha stabilito, quanto alle sanzioni civili, che “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.

Nella seconda direzione, il successivo art. 40, comma 2, della medesima legge ha disposto – con riferimento alle costruzioni abusive realizzate prima dell’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985 – che “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al comma 6 dell’art. 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti della L. 4 gennaio 1968, n. 15, art. 4, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967”.

Com’è noto, al menzionata L. n. 47 del 1985, art. 17 è stato abrogato (a differenza dell’art. 40, che è tuttora vigente) dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 136 (“Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”) a far data dalla entrata in vigore di tale ultimo decreto, ma è stato sostanzialmente riprodotto dall’art. 46 del medesimo D.P.R. n. 380, il cui comma 1 dispone: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.

Queste Sezioni Unite hanno recentemente statuito che “La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile.

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Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass., Sez. Un., n. 8230 del 22/03/2019). Trattasi di una nullità che costituisce la sanzione per la violazione di norme imperative in materia urbanistico-ambientale, dettate a tutela dell’interesse generale all’ordinato assetto del territorio (cfr. Cass., Sez. 1, n. 13969 del 24/06/2011); ciò spiega perchè tale nullità sia rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio (cfr. Cass. Sez. Un., n. 23825 del 11/11/2009; Cass., Sez. 2, n. 6684 del 07/03/2019).

Si deve avvertire che, seppur la nullità scaturisca dalla mancata dichiarazione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo dell’edificio, e non dal carattere illecito dell’edificio in sè (la nullità, tuttavia, non è impedita dalla dichiarazione di un titolo abilitativo inesistente; mentre la mancata dichiarazione del titolo abilitativo esistente può essere emendata – D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 46, comma 4, e L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 3 – con atto successivo che contenga la dichiarazione prescritta), per ragioni di brevità nel prosieguo si parlerà di edifici “abusivi”, con ciò intendendo nondimeno riferirsi (in conformità alla configurazione della fattispecie giuridica) a quegli edifici oggetto di atti negoziali in cui non siano menzionati gli estremi dei titoli abilitativi ad essi relativi.

Orbene, dal confronto tra la disposizione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 1, e quella della L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, risulta come soltanto nella prima gli “atti di scioglimento della comunione” sono espressamente contemplati tra quelli colpiti da nullità ove da essi non risultino le menzioni urbanistiche; nella seconda disposizione (la L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2), invece, nessun riferimento espresso vi è agli atti di scioglimento della comunione.

Questa mancata coincidenza tra il testo delle due disposizioni ha indotto in passato questa Corte ad affermare, facendo applicazione del canone interpretativo “ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit”, che la L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, – a differenza di quanto vale per l’art. 17, comma 1, della stessa legge (ora D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 1) – non è applicabile agli atti di scioglimento della comunione (Cass., Sez. 2, n. 14764 del 13/07/2005); sicchè nessuna comminatoria di nullità esisterebbe per gli atti di scioglimento della comunione di qualsiasi tipo (anche comunione ordinaria) relativa ad edifici abusivi, non sanati, realizzati prima dell’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985.

Le Sezioni Unite ritengono che vi siano validi argomenti per rivedere tale conclusione.

In primo luogo, sul piano della interpretazione letterale, va considerata la diversa struttura semantica delle due disposizioni normative.

Infatti, mentre il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 (come prima la L. n. 47 del 1985, art. 17, comma 1) individua gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi (o a loro parti), per i quali commina la sanzione della nullità, avendo riguardo al loro effetto giuridico (“trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione”), la L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, invece, individua gli atti inter vivos per i quali commina la nullità avendo riguardo solo al loro “oggetto”, richiedendo cioè che si tratti di “atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (…) relativi ad edifici o loro parti”, prescindendo dal loro effetto giuridico (il richiamo all’effetto giuridico degli atti, contenuto nella locuzione “esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù”, si rinviene nella disposizione solo con funzione eccettuativa, ossia per escludere, dal campo di applicazione della norma, gli atti costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù).

In sostanza, la L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, indica gli atti oggetto della comminatoria di nullità in modo ellittico e sintetico, attraverso l’amplissima formula “atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (…) relativi ad edifici o loro parti”; tale espressione, sul piano logico-semantico, risulta comprensiva di tutti gli atti inter vivos aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici, qualunque effetto giuridico abbiano, eccettuati solo gli atti espressamente esclusi.

Pertanto, come – nella detta formula – devono ritenersi senza dubbio compresi gli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto edifici o loro parti (anch’essi non espressamente previsti), così non vi sono ragioni per escludere – sul piano dell’interpretazione letterale – gli atti di scioglimento della comunione se e in quanto aventi ad oggetto edifici (o loro parti).

In secondo luogo, poi, sul piano della interpretazione teleologica e avuto riguardo allo scopo perseguito dal legislatore, va considerato che sia l’art. 46 che l’art. 40 disciplinano comunque atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi o a loro parti.

Non potrebbe comprendersi, allora, in mancanza di espressa previsione di legge, perchè lo scioglimento della comunione di un immobile abusivo e non sanabile dovrebbe ritenersi consentito per il solo fatto che il fabbricato sia stato realizzato prima dell’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985; considerato, peraltro, che le sanzioni amministrative della demolizione dell’edificio abusivo e dell’acquisizione di esso al patrimonio del comune valgono anche per i fabbricati realizzati prima della entrata in vigore della detta legge.

Tantomeno potrebbe comprendersi perchè dovrebbe essere vietata la compravendita o la costituzione di usufrutto relativamente ad un tale immobile e dovrebbe invece essere consentito lo scioglimento della comunione, pur se trattasi di comunione non ereditaria.

In entrambi i casi si è dinanzi ad un immobile edificato illecitamente e non ricondotto a legittimità sul piano amministrativo. La omogeneità delle situazioni non consente, in mancanza di una espressa previsione normativa, di concludere per una diversità di disciplina.

In definitiva, va preso atto che la L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, sia pure attraverso un diverso percorso semantico, ha la medesima estensione applicativa dell’art. 46 del D.P.R. n. 380 cit. (e della disposizione che lo ha preceduto). Nulla autorizza a ritenere che la comminatoria di nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, abbia un ambito oggettivo diverso da quello della comminatoria prevista dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 1; nulla autorizza a ritenere che gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi o loro parti siano esclusi, alle condizioni stabilite, dalla comminatoria di nullità, considerato che essi rientrano comunque nella classe degli atti contemplati nella disposizione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2; nulla autorizza a ritenere che il legislatore abbia inteso prevedere una disciplina differenziata per gli atti di scioglimento di comunione aventi ad oggetto edifici, a seconda che la costruzione sia stata realizzata in data anteriore o successiva rispetto all’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985.

Alla stregua di quanto sopra, deve concludersi che la L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, è applicabile anche agli atti di scioglimento della comunione. Restano fuori dal campo di applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, così come – d’altra parte – dal campo di applicazione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 1, (e prima della L. n. 47 del 1985, art. 17, comma 1), gli atti mortis causa e, tra quelli inter vivos, gli atti privi di efficacia traslativa reale (ossia quelli ad effetti meramente obbligatori), gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù (espressamente esclusi dalle richiamate disposizioni) e – come si vedrà nel prosieguo – gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 5, e L. n. 47 del 1985, art. 40, commi 5 e 6).

La prima questione sottoposta all’esame delle Sezioni Unite va dunque risolta con l’enunciazione – ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 1, – del seguente principio di diritto:

“Gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della L. n. 47 del 1985 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell’opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967”.

Dal principio di diritto appena enunciato scaturisce l’infondatezza della censura in esame, giacchè l’applicabilità della L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, alla fattispecie per cui è causa (per essere state le parti abusive dell’edificio in comunione edificate – secondo l’accertamento in fatto compiuto dalla Corte territoriale – prima della entrata in vigore della detta legge) non comporta affatto l’esclusione della comminatoria della nullità per gli atti di scioglimento della comunione.

Una volta risolta la prima questione di diritto nel senso che lo scioglimento della comunione deve ritenersi ricompreso tra gli atti tra vivi per i quali la L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, commina la sanzione della nullità, è necessario passare all’esame della seconda questione sottoposta col primo motivo di ricorso.

  1. – La questione di diritto ora da risolvere è la seguente: se nel novero degli atti tra vivi, per i quali la L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, (come sopra interpretato) commina la sanzione della nullità, possa includersi solo l’atto di scioglimento della comunione ordinaria, dovendo ritenersi l’atto di divisione della comunione ereditaria un negozio assimilabile agli atti mortis causa, ovvero debba includersi anche l’atto di scioglimento della comunione ereditaria, da qualificarsi invece come negozio inter vivos.

Seppure, nella presente causa, in relazione all’epoca di realizzazione dell’abuso edilizio, rilevi solo l’applicazione dell’art. 40 cit., la questione ha valenza più ampia, investendo, nei medesimi termini, anche l’interpretazione del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46, comma 1. Essa, pertanto, può essere trattata in termini generali, in rapporto ad entrambe le norme.

Com’è noto, la giurisprudenza di questa Corte ha ritenuto di risolvere la questione in esame affermando che l’atto di scioglimento della comunione ereditaria è un negozio assimilabile agli atti mortis causa, come tale sottratto alla disciplina della L. n. 47 del 1985.

Si è affermato, in particolare, che la nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 17 con riferimento alle vicende negoziali relative a beni immobili privi della necessaria concessione edificatoria, tra le quali sono da ricomprendere anche gli atti di “scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti”, deve ritenersi limitata ai soli “atti tra vivi”, rimanendo esclusa, quindi, tutta la categoria degli atti “mortis causa” e di quelli non autonomi rispetto ad essi, tra i quali deve ritenersi compresa la divisione ereditaria, quale atto conclusivo della vicenda successoria (Cass., Sez. 2, n. 15133 del 28/11/2001; Cass., Sez. 2, n. 2313 del 01/02/2010). E si è ritenuto di trovare sostegno a tale conclusione nel dato positivo offerto dall’art. 757 c.c., che assegna “efficacia retroattiva” alle attribuzioni scaturenti dall’atto divisionale, essendosi da tale disposizione dedotto che la divisione non ha efficacia traslativa, non è cioè un atto di alienazione, ma ha natura puramente dichiarativa (Cass., Sez. 2, n. 9659 del 24/07/2000; Cass., Sez. 3, n. 7231 del 29/03/2006; Cass., Sez. 2, n. 17061 del 05/08/2011; Cass., Sez. 2, n. 26351 del 07/11/2017).

Cosa si intende per illecito e abuso edilizio? Gli illeciti edilizi comportano automaticamente illecito sotto il profilo amministrativo, ma non sempre comportano sanzioni penali in base allo tipologia di intervento edilizio. Il tutto va inteso al netto delle discipline e norme di settore (paesaggistica, antisismica, eccetera), limitando la portata del discorso agli effetti del regime sanzionatorio “puramente” edilizio urbanistico del Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01. Occorre tuttavia distinguere il regime sanzionatorio penale e amministrativo. Per prima cosa si sottolinea che l’abuso edilizio consiste in un illecito edilizio sanzionabile anche penalmente. Quando invece l’illecito edilizio è privo di rilevanza penale, rimane tale soltanto dal profilo amministrativo. Nel diritto penale rileva la condotta commissiva, e la prescrizione del reato edilizia inizia a decorrere dall’ultimazione dell’abuso. 

 

E’ infondato il primo motivo di ricorso, col quale si lamenta violazione di legge per intervenuta prescrizione dei reati edilizi contestati con conseguente difetto di fumus del sequestro preventivo.

Secondo costante orientamento di questa Corte, la permanenza del reato di edificazione abusiva termina, con conseguente consumazione della fattispecie, o nel momento in cui, per qualsiasi causa volontaria o imposta, cessano o vengono sospesi i lavori abusivi, ovvero, se i lavori sono proseguiti anche dopo l’accertamento e fino alla data del giudizio, in quello della emissione della sentenza di primo grado). Sez. 3, Sentenza n. 29974 del 06/05/2014 Cc. (dep. 09/07/2014) Rv. 260498.

Fatta questa premessa, va detto che il momento consumativo del reato di abuso edilizio si realizza con l’ultimazione dei lavori, coincidente con la realizzazione delle finiture esterne ed interne.

Quindi la nozione di ultimazione dei lavori, intesa come momento che segna la consumazione del reato di costruzione abusiva, richiede il completamento dell’opera in modo tale da renderla abitabile e funzionale rispetto all’uso cui è destinata, comprensiva delle ed “rifiniture”.

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A tal riguardo si è sostenuto che “in tema di reati edilizi, deve ritenersi “ultimato” solo l’edificio concretamente funzionale che possegga tutti i requisiti di agibilità o abitabilità, di modo che anche il suo utilizzo effettivo, ancorchè accompagnato dall’attivazione delle utenze e dalla presenza di persone al suo interno, non è sufficiente per ritenere sussistente l’ultimazione dell’immobile abusivamente realizzato, coincidente generalmente con la conclusione dei lavori di rifinitura interni ed esterni.

(Fattispecie relativa ad immobile privo di infissi, impianti elettrici e imbiancatura, nella quale la Corte ha specificato che spetta al ricorrente l’onere di dimostrare di avere non solo sospeso l’attività edilizia, ma anche di aver voluto lasciare volutamente l’opera abusiva nello stato in cui è stata rinvenuta).

Sez. 3, n. 48002 del 17/09/2014 Ud. (dep. 20/11/2014) Rv. 261153.

Priva di pregio è l’argomentazione della difesa secondo la quale, trattandosi di magazzino, opera che non necessita di particolari rifiniture al fine dello svolgimento della funzione cui è destinata, il manufatto in questione, alla data del 31.3.2003, era già completato con conseguente prescrizione dei reati edilizi.

Siffatta tesi è contraddetta da alcune pronunce di questa Corte che estendono la necessità della realizzazione delle rifiniture, per i fini che interessano, anche a locali costituenti annessi dell’abitazione, in relazione ai quali si era sostenuto da parte del ricorrente, la non necessarietà delle opere finali stante la destinazione funzionale a magazzino e garage dei locali costituenti pertinenza dell’edificio principale (Cass. sez. 3, 27.10.010 n. 8172).

E comunque, condivisibilmente a quanto sostenuto dai giudici del riesame, quand’anche si volesse aderire alla tesi della non necessarietà, ai fini della consumazione del reato, delle rifiniture in considerazione della destinazione funzionale del manufatto quale magazzino, si dovrebbe ugualmente pervenire alla conclusione della mancata ultimazione delle opere per la mancanza di elementi facenti parte integrante della struttura, quale la scala di collegamento fra il piano terreno e il primo piano, mancante all’epoca dell’accertamento.

Discende da ciò che alla data del 31.3.2003, il manufatto abusivo non poteva ritenersi ultimato con tutte le conseguenza in tema di consumazione del reato e dunque di prescrizione.

Il D.L. 30 settembre 2003, art. 32, comma 25, convertito nella L. 24 novembre 2003, n. 326, consentiva il condono (anche con effetto estintivo dei relativi reati) di opere edilizie abusive ultimate entro il 31 marzo 2003 e la L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 31, comma 2, cui la precedente normativa, rinvia per la disciplina del condono, stabiliva che “si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.

Occorre precisare che in materia edilizia la nozione di ultimazione assume un diverso significato se considerata ai fini della individuazione del momento di cessazione della permanenza del reato (per stabilire il momento della consumazione del reato coincidente con la cessazione della permanenza) ovvero del condono edilizio. Nel primo caso il requisito dell’ultimazione lavori è integrato solo quando siano state eseguite anche le rifiniture dell’immobile. In materia di condono, invece, al fine dell’ultimazione dell’opera, è sufficiente che sia completato il rustico ed eseguita la copertura

REATI EDILIZI PENALE, ABUSI EDILIZI AVVOCATO ESPERTO DIFENDE BOLOGNA ABUSI EDILIZI, URBANISTICI E PAESAGGISTICI BOLOGNA RAVENNA FORLI VENEZIA VICENZA TREVISO 

Difatti, la nozione di “ultimazione” dell’immobile ai fini dell’applicazione della sanatoria edilizia si ricava dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 31, che considera tali gli edifici per i quali sia completato il rustico ed eseguita la copertura (ovvero, quanto alle opere interne o agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente) Sez. 3 n. 9011 del 12/08/1997 Ud. (dep. 03/10/1997) Rv. 208861.

Secondo l’elaborazione giurisprudenziale della norma in esame, con la locuzione “immobile a rustico”, si intende l’avvenuto completamento di tutte le strutture essenziali, tra le quali vanno ricomprese le tamponature esterne, atteso che queste determinano l’isolamento dell’immobile dalle intemperie e configurano l’opera nella sua fondamentale volumetria. Sez. 3, n. 26119 del 13/05/2004 Cc. (dep. 10/06/2004) Rv. 228696. Sez. 3, n. 26119 del 13/05/2004 Cc. (dep. 10/06/2004) Rv. 228696 Sez. 3, n. 28515 del29/05/2007 Ud. (dep. 18/07/2007) Rv. 237139.

Nel caso in esame, come correttamente ha osservato il Tribunale del riesame, alla data dell’accertamento, l’immobile non poteva ritenersi completato neppure con riguardo alla parte strutturale, in quanto, pur essendo stato già realizzato il rustico con la relativa copertura, mancava la scala di accesso al piano rialzato (raggiungibile solo tramite scala in appoggio a pioli), elemento di collegamento dei due piani che deve necessariamente considerarsi parte integrante della struttura dell’immobile. Per contro, deve ritenersi non pertinente ai fini dell’accertamento della condonabilità dell’opera, l’assunto della difesa secondo cui, trattandosi di manufatto destinato a magazzino, non deve aversi riguardo, ai fini dell’accertamento del momento dell’ultimazione dei lavori, alla presenza di rifiniture, che, proprio per la destinazione funzionale dell’opera, non sarebbero richieste.

Orbene, come già evidenziato, ai fini della sanatoria di cui al D.L. 30 settembre 2003, art. 32, comma 25, convertito nella L. 24 novembre 2003, n. 326, non si deve avere riguardo alla rifiniture dell’immobile, rilevanti ai fini della individuazione del momento consumativo del reato di abuso edilizio, bensì allo stato grezzo del manufatto, completo dei suoi elementi strutturali e funzionali.

Quanto al secondo motivo, i reati edilizi di cui all’incolpazione provvisoria sono idonei a giustificare il vincolo reale, ragione per cui appare ultronea, ai fini cautelari, la disamina della insussistenza del reato ambientale.

Appare, invece, fondato il terzo ed ultimo motivo di ricorso riguardane l’omessa motivazione del Tribunale del riesame sul requisito del periculum in mora.

In particolare si riscontra una carenza motivazionale quanto alla ritenuta sussistenza delle esigenze cautelari giustificative del sequestro in esame. Ciò in aperto contrasto con il principio secondo il quale, in tema di sequestro preventivo, il periculum in mora rilevante al fine dell’adozione della misura cautelare deve presentare i requisiti della concretezza e della attualità e deve essere valutato con riferimento alla situazione esistente al momento della sua adozione. Dunque lo stesso va inteso, non come mera astratta eventualità, ma come concreta possibilità – desunta dalla natura del bene e da tutte le circostanze del fatto – che la libera disponibilità del bene assuma carattere strumentale rispetto alla agevolazione della commissione di altri reati della stessa specie.

Inoltre, è necessaria la sussistenza del requisito della pertinenzialità del bene sequestrato, nel senso che il bene oggetto di sequestro preventivo deve connotarsi per l’intrinseca, specifica e strutturale strumentalità rispetto al reato commesso (Cass., Sez. 5^, n. 35394/2011; Cass. Sez. Un., n. 12878/2003).

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SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III PENALE

Sentenza 16 maggio 2014 – 18 febbraio 2015, n. 7044

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA PENALE 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SQUASSONI Claudia – Presidente –

Dott. SAVINO Mariapia – rel. Consigliere –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. ANDREAZZA Gastone – Consigliere –

Dott. SCARCELLA Alessio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

M.A. N. IL (OMISSIS);

avverso l’ordinanza n. 126/2013 TRIB. LIBERTA’ di FROSINONE, del 23/12/2013;

sentita la relazione fatta dal Consigliere Dott. MARIAPIA GAETANA SAVINO;

sentite le conclusioni del PG Sante Spinaci, il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

Con provvedimento del 22.11.2013 il Gip presso il Tribunale di Frosinone disponeva il sequestro preventivo dell’immobile sito in (OMISSIS), di proprietà di M.A., indagata dei reati di cui agli artt. 323 e 481 c.p., e D.P.R. n. 380 del 2001, artt. 44, 64, 71, 72, 93, 94 e 95, e D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181, per aver realizzato, in difformità al titolo abilitativo e relativo nulla osta sismico, fabbricato in duplice elevazione, costituito da piano seminterrato e piano in elevazione completamente fuori terra e rialzato rispetto alla quota del terreno attuale di mt 1,66, delle dimensioni di mt 19 x mt 10 con altezza, al piano fuori terra, di mt 2,75 anzichè 2,40 come previsto nel progetto.

Il Tribunale del riesame di Frosinone aveva già avuto modo di pronunciarsi su un precedente sequestro del medesimo manufatto disposto dal Gip con provvedimento del 28.5.2012 in relazione ai reati di cui al D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181, e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 95; in tale occasione all’esito del riesame proposto, era stato disposto l’annullamento della misura e la restituzione dell’immobile in favore dell’indagata.

Nel prosieguo delle indagini, veniva disposto dal GIP il nuovo e già citato sequestro preventivo in quanto dagli atti trasmessi dal PM risultava la illegittimità dell’iter amministrativo relativo al rilascio del condono edilizio n. 56/B del 17.11.2010; da ciò derivava, secondo il GIP, che non potesse ritenersi prodotto l’effetto estintivo della procedura di condono con la conseguenza che era sussistente il carattere abusivo delle opere edilizie.

Avverso detto sequestro l’indagata proponeva istanza di riesame deducendo: 1) l’inesistenza del reato ambientale di cui al capo c) in quanto il vincolo di tipo archeologico era stato introdotto solo all’esito della pubblicazione del P.T.P.R. del Lazio in B.U.R.L. n. 6 del 14.2.2008, quindi in epoca successiva alla realizzazione dell’immobile, edificato, quanto alla struttura e alla copertura, nell’anno 2003, e, nell’attuale consistenza, nel 2006; 2) l’intervenuta prescrizione dei reati edilizi ed ambientali in ordine ai quali era stata emessa la misura cautelare reale, compreso il reato ambientale di cui al capo c); 3) carenza di motivazione in ordine alla sussistenza del requisito del periculum in mora, considerato che il sequestro aveva per oggetto un fabbricato ultimato dieci anni orsono; 4) l’insussistenza del reato di abuso di ufficio posto che il pdc in sanatoria rilasciato alla M. aveva seguito il medesimo iter di tutte le pratiche edilizie della zona.

Con ordinanza del 23.12.2013 il Tribunale del riesame rigettava il gravame proposto dall’indagata, ritenendo che dall’elaborato tecnico a firma del CT del PM risultasse accertato che i laterizi utilizzati per due lati della tamponatura dell’edificio fossero stati prodotti nel 2006, sicchè poteva escludersi che al 31.3.2003 il manufatto fosse nella consistenza attuale.

I giudici di merito richiamavano a tal riguardo l’orientamento consolidato della Suprema Corte secondo cui il concetto di ultimazione dei lavori ai fini del momento consumativo del reato è diverso da quello richiesto in tema di condono. Mentre, infatti, in tale ultimo caso, si ritiene sufficiente che l’edificio sia portato a rustico e cioè sia dotato di tamponatura e di copertura, per ritenere che l’opera sia completata ai fini della consumazione del reato edilizio occorre che essa sia realizzata nelle parti essenziali ai fini della destinazione che le è propria, ivi compresi l’intonacatura, i servizi e gli infissi, ovvero si richiede che siano state realizzate le rifiniture.

Ad avviso dei giudici del riesame, ad ogni modo, anche considerando, così come rilevato dalla difesa, che si trattava di manufatto destinato a magazzino non necessitante di opere di rifinitura, difettavano quelli che sono gli elementi strutturali minimi stata la mancanza di una scala di collegamento col piano superiore dello stabile, accessibile solo tramite appoggio di scala a pioli.

Sulla base di tali considerazioni, il Tribunale del riesame riteneva che le opere non potevano considerarsi ultimate; tale dato, secondo i giudici, rilevava non solo ai fini della decorrenza della prescrizione, ma anche per ritenere sussistenti i requisiti della misura cautelare applicata, fondata sull’assunto della falsa rappresentazione delle condizioni per la concessione del provvedimento di condono, che presuppone la ultimazione del rustico alla data del 31.3.2003.

Avverso l’ordinanza del Tribunale del riesame, l’odierna indagata, a mezzo del proprio difensore, proponeva ricorso per Cassazione, deducendo i seguenti motivi di impugnazione. 1) Violazione di legge per intervenuta prescrizione dei reati edilizi contestati e conseguente difetto di fumus del sequestro preventivo.

Rileva la difesa che, a fronte della documentazione prodotta, appare dimostrato che i lavori per l’edificazione del fabbricato sono iniziati in data 5.9.2000 in forza di rituale titolo edilizio (concessione n. 9/1998 e variante n. 73/1999), che gli stessi sono stati commissionati dalla ditta Cardinali & Versi S.r.l. ed eseguiti nel 2001 come da fatture in atti, che alla data del 31.3.2003 il fabbricato, già completo di copertura, appariva ben visibile nelle fotoriproduzioni satellitari, che l’indagata ha proposto nei termini domanda di condono edilizio allegando autodichiarazione circa la data di conclusione delle opere e la destinazione del fabbricato, risultando pertanto rilasciato il condono n. 56/B del 2010 poi contestato dal PM quale frutto di un abuso di ufficio; il fabbricato era dunque completo di tutti gli elementi strutturali e funzionale all’uso cui era destinato e gli unici lavori in corso risultavano essere quelli esterni di sistemazione del terreno e realizzazione della recinzione autorizzati con DIA e nulla osta ambientale.

Quanto al rilievo svolto dai giudici del riesame secondo cui il manufatto non poteva considerarsi completo poichè difettava di una stabile scala di accesso al piano terreno e poichè una porzione della tamponatura era interessata da blocchetti di cemento indicati dalla ditta fornitrice Toppetti S.r.l. come prodotti nel 2006, deduceva la difesa che l’attuale dislivello risultava connesso proprio ai lavori di sistemazione esterna e scorticamento dell’area:

una volta conclusi i lavori l’accesso sarebbe nuovamente garantito mediante un semplice gradino di legno così come accadeva in passato.

Inoltre la difesa pone l’accento sulla inidoneità dell’accertamento circa la datazione della porzione di tamponatura da parte del CT, operata tramite una semplice mail della ditta costruttrice, insufficiente, a suo avviso, a fornire indicazioni certe su tale elemento.

Ad ogni modo, rileva la difesa che, anche considerando quale data di ultimazione dei lavori il 2006, i reati edilizi risulterebbero comunque prescritti. Ai fini del completamento, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla destinazione del manufatto (magazzino di rivendita materiale), non rileverebbe la mancanza di opere di finitura non funzionali all’uso impresso al locale.

Infine la ricorrente ribadisce la perdurante efficacia estintiva del condono edilizio n. 56/B del 2010 per la piena legittimità del titolo, disapplicabile solo in relazione al principio di stretta legalità.

2) Inesistenza del reato di cui al capo e) e conseguente difetto del fumus.

Il reato di cui al D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181, non solo risulta prescritto, ma è totalmente inesistente. La difesa rileva che il vincolo di tipo archeologico risulta essere stato introdotto solo in data 14.2.2008 all’esito della pubblicazione del P.T.P.R. del Lazio B.u.r.l. n. 6, Solo da tale data scattano le misure di salvaguardia ed il conseguente obbligo di acquisizione, anche nell’ambito delle procedura di condono edilizio, del relativo nulla osta, ma l’immobile de qua risulta essere realizzato, anche secondo il CT del PM, certamente prima del 2008.

Eccepisce la difesa, quindi, che, non esistendo al momento della realizzazione alcun vincolo, l’indagata non può averlo violato con conseguente imputazione del reato del D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181, considerato ex se; una. cosa è la ritenuta omissione procedurale relativa al nulla osta, un’altra è la violazione diretta mediante edificazione in zona vincolata in difetto di nulla osta relativa a vincolo sopravvenuto rispetto alla costruzione.

3) Violazione di legge per difetto di motivazione sul periculum.

Rileva la difesa che non solo deve sussistere una certa prossimità rispetto al reato ipotizzato, ma soprattutto la misura cautelare deve essere giustificata e congruamente motivata in ordine alle conseguenze antigiuridiche ed ulteriori rispetto alla consumazione del reato, derivanti dall’uso dell’edificio realizzato abusivamente.

Difetterebbe il requisito della prossimità in quanto il sequestro è intervenuto dopo oltre 10 anni dall’intervenuto completamento dei lavori e, quanto alle ulteriori conseguenze derivanti dall’uso dell’edificio, risulta dal testo del decreto un mero accenno, del tutto generico e stereotipato, all’aggravamento urbanistico della zona.

Motivi della decisione

E’ infondato il primo motivo di ricorso, col quale si lamenta violazione di legge per intervenuta prescrizione dei reati edilizi contestati con conseguente difetto di fumus del sequestro preventivo.

Secondo costante orientamento di questa Corte, la permanenza del reato di edificazione abusiva termina, con conseguente consumazione della fattispecie, o nel momento in cui, per qualsiasi causa volontaria o imposta, cessano o vengono sospesi i lavori abusivi, ovvero, se i lavori sono proseguiti anche dopo l’accertamento e fino alla data del giudizio, in quello della emissione della sentenza di primo grado). Sez. 3, Sentenza n. 29974 del 06/05/2014 Cc. (dep. 09/07/2014) Rv. 260498.

Fatta questa premessa, va detto che il momento consumativo del reato di abuso edilizio si realizza con l’ultimazione dei lavori, coincidente con la realizzazione delle finiture esterne ed interne.

Quindi la nozione di ultimazione dei lavori, intesa come momento che segna la consumazione del reato di costruzione abusiva, richiede il completamento dell’opera in modo tale da renderla abitabile e funzionale rispetto all’uso cui è destinata, comprensiva delle ed “rifiniture”.

A tal riguardo si è sostenuto che “in tema di reati edilizi, deve ritenersi “ultimato” solo l’edificio concretamente funzionale che possegga tutti i requisiti di agibilità o abitabilità, di modo che anche il suo utilizzo effettivo, ancorchè accompagnato dall’attivazione delle utenze e dalla presenza di persone al suo interno, non è sufficiente per ritenere sussistente l’ultimazione dell’immobile abusivamente realizzato, coincidente generalmente con la conclusione dei lavori di rifinitura interni ed esterni.

(Fattispecie relativa ad immobile privo di infissi, impianti elettrici e imbiancatura, nella quale la Corte ha specificato che spetta al ricorrente l’onere di dimostrare di avere non solo sospeso l’attività edilizia, ma anche di aver voluto lasciare volutamente l’opera abusiva nello stato in cui è stata rinvenuta).

Sez. 3, n. 48002 del 17/09/2014 Ud. (dep. 20/11/2014) Rv. 261153.

Priva di pregio è l’argomentazione della difesa secondo la quale, trattandosi di magazzino, opera che non necessita di particolari rifiniture al fine dello svolgimento della funzione cui è destinata, il manufatto in questione, alla data del 31.3.2003, era già completato con conseguente prescrizione dei reati edilizi.

Siffatta tesi è contraddetta da alcune pronunce di questa Corte che estendono la necessità della realizzazione delle rifiniture, per i fini che interessano, anche a locali costituenti annessi dell’abitazione, in relazione ai quali si era sostenuto da parte del ricorrente, la non necessarietà delle opere finali stante la destinazione funzionale a magazzino e garage dei locali costituenti pertinenza dell’edificio principale (Cass. sez. 3, 27.10.010 n. 8172).

E comunque, condivisibilmente a quanto sostenuto dai giudici del riesame, quand’anche si volesse aderire alla tesi della non necessarietà, ai fini della consumazione del reato, delle rifiniture in considerazione della destinazione funzionale del manufatto quale magazzino, si dovrebbe ugualmente pervenire alla conclusione della mancata ultimazione delle opere per la mancanza di elementi facenti parte integrante della struttura, quale la scala di collegamento fra il piano terreno e il primo piano, mancante all’epoca dell’accertamento.

Discende da ciò che alla data del 31.3.2003, il manufatto abusivo non poteva ritenersi ultimato con tutte le conseguenza in tema di consumazione del reato e dunque di prescrizione.

Il D.L. 30 settembre 2003, art. 32, comma 25, convertito nella L. 24 novembre 2003, n. 326, consentiva il condono (anche con effetto estintivo dei relativi reati) di opere edilizie abusive ultimate entro il 31 marzo 2003 e la L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 31, comma 2, cui la precedente normativa, rinvia per la disciplina del condono, stabiliva che “si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.

Occorre precisare che in materia edilizia la nozione di ultimazione assume un diverso significato se considerata ai fini della individuazione del momento di cessazione della permanenza del reato (per stabilire il momento della consumazione del reato coincidente con la cessazione della permanenza) ovvero del condono edilizio. Nel primo caso il requisito dell’ultimazione lavori è integrato solo quando siano state eseguite anche le rifiniture dell’immobile. In materia di condono, invece, al fine dell’ultimazione dell’opera, è sufficiente che sia completato il rustico ed eseguita la copertura.

Difatti, la nozione di “ultimazione” dell’immobile ai fini dell’applicazione della sanatoria edilizia si ricava dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 31, che considera tali gli edifici per i quali sia completato il rustico ed eseguita la copertura (ovvero, quanto alle opere interne o agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente) Sez. 3 n. 9011 del 12/08/1997 Ud. (dep. 03/10/1997) Rv. 208861.

Secondo l’elaborazione giurisprudenziale della norma in esame, con la locuzione “immobile a rustico”, si intende l’avvenuto completamento di tutte le strutture essenziali, tra le quali vanno ricomprese le tamponature esterne, atteso che queste determinano l’isolamento dell’immobile dalle intemperie e configurano l’opera nella sua fondamentale volumetria. Sez. 3, n. 26119 del 13/05/2004 Cc. (dep. 10/06/2004) Rv. 228696. Sez. 3, n. 26119 del 13/05/2004 Cc. (dep. 10/06/2004) Rv. 228696 Sez. 3, n. 28515 del29/05/2007 Ud. (dep. 18/07/2007) Rv. 237139.

Nel caso in esame, come correttamente ha osservato il Tribunale del riesame, alla data dell’accertamento, l’immobile non poteva ritenersi completato neppure con riguardo alla parte strutturale, in quanto, pur essendo stato già realizzato il rustico con la relativa copertura, mancava la scala di accesso al piano rialzato (raggiungibile solo tramite scala in appoggio a pioli), elemento di collegamento dei due piani che deve necessariamente considerarsi parte integrante della struttura dell’immobile. Per contro, deve ritenersi non pertinente ai fini dell’accertamento della condonabilità dell’opera, l’assunto della difesa secondo cui, trattandosi di manufatto destinato a magazzino, non deve aversi riguardo, ai fini dell’accertamento del momento dell’ultimazione dei lavori, alla presenza di rifiniture, che, proprio per la destinazione funzionale dell’opera, non sarebbero richieste.

Orbene, come già evidenziato, ai fini della sanatoria di cui al D.L. 30 settembre 2003, art. 32, comma 25, convertito nella L. 24 novembre 2003, n. 326, non si deve avere riguardo alla rifiniture dell’immobile, rilevanti ai fini della individuazione del momento consumativo del reato di abuso edilizio, bensì allo stato grezzo del manufatto, completo dei suoi elementi strutturali e funzionali.

Quanto al secondo motivo, i reati edilizi di cui all’incolpazione provvisoria sono idonei a giustificare il vincolo reale, ragione per cui appare ultronea, ai fini cautelari, la disamina della insussistenza del reato ambientale.

Appare, invece, fondato il terzo ed ultimo motivo di ricorso riguardane l’omessa motivazione del Tribunale del riesame sul requisito del periculum in mora.

In particolare si riscontra una carenza motivazionale quanto alla ritenuta sussistenza delle esigenze cautelari giustificative del sequestro in esame. Ciò in aperto contrasto con il principio secondo il quale, in tema di sequestro preventivo, il periculum in mora rilevante al fine dell’adozione della misura cautelare deve presentare i requisiti della concretezza e della attualità e deve essere valutato con riferimento alla situazione esistente al momento della sua adozione. Dunque lo stesso va inteso, non come mera astratta eventualità, ma come concreta possibilità – desunta dalla natura del bene e da tutte le circostanze del fatto – che la libera disponibilità del bene assuma carattere strumentale rispetto alla agevolazione della commissione di altri reati della stessa specie.

Inoltre, è necessaria la sussistenza del requisito della pertinenzialità del bene sequestrato, nel senso che il bene oggetto di sequestro preventivo deve connotarsi per l’intrinseca, specifica e strutturale strumentalità rispetto al reato commesso (Cass., Sez. 5^, n. 35394/2011; Cass. Sez. Un., n. 12878/2003).

Orbene l’ordinanza impugnata non contiene alcuna motivazione circa la sussistenza del requisito del periculum in mora.

E’ vero che, secondo costante giurisprudenza di legittimità, è riconosciuta la possibilità di disporre il sequestro preventivo delle opere abusive già ultimate, quindi anche dopo la consumazione del reato, allorchè, pur essendo cessata la permanenza, le conseguenze lesive della condotta sul bene protetto possano perdurare nel tempo, ma a condizione che: 1) sussista una prossimità temporale del sequestro rispetto alla realizzazione dell’opera e, conseguentemente, il requisito della attualità e concretezza della misura cautelare reale; 2) sia data una congrua puntuale motivazione sul periculum in mora sotto il profilo della sussistenza delle conseguenze antigiuridiche ulteriori rispetto alla ultimazione dei lavori, derivanti dall’uso del fabbricato.

Dunque il sequestro preventivo di manufatti abusivi già ultimati è legittimo, sempre che il pericolo della disponibilità del manufatto – da accertarsi con adeguata motivazione – presenti i requisiti dell’attualità e della concretezza e fermo restando l’obbligo di motivazione del giudice circa il carattere di antigiuridicità delle conseguenze, ulteriori rispetto alla consumazione del reato, derivanti dall’uso dell’edificio realizzato abusivamente, che la misura cautelare intende inibire.

Sez. 4, n. 2389 del 06/12/2013 Cc. dep. 20/01/2014,Rv. 258182, sez. 6, n. 27750 21/05/2012 Cc. dep. 12/07/2012 Rv. 253113, sez. 2^ 23.4.2010 n. 171709).

Nel caso in esame, la circostanza che il sequestro sia intervenuto a distanza di apprezzabile lasso di tempo dal completamento delle opere (come accertato dal ct del P..M.) rendeva più che mai necessaria, in assenza di una prossimità fra l’abuso edilizio e la adozione della misura cautelare reale, una motivazione in termini di concretezza della misura, sulle conseguenze antigiuridiche ulteriori rispetto alla consumazione del reato, derivanti dall’uso dell’edificio realizzato abusivamente, motivazione che è del tutto mancata.

L’ordinanza impugnata deve pertanto essere annullata con riguardo all’omessa motivazione della sussistenza del periculum in mora, con rinvio al Tribunale di Frosinone per nuovo esame.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Frosinone limitatamente alle esigenze cautelari.

Così deciso in Roma, il 16 maggio 2014.

Depositato in Cancelleria il 18 febbraio 2015.

LEGATARIO ED EREDE CHE DIFFERENZA C’E’? RISOLVI SUCCESSIONE BOLOGNA PER EREDI

Legatario ed erede: che differenza c’è? RISOLVI SUCCESSIONE BOLOGNA PER EREDI

 

 

 

 

 

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SUCCESSIONI E DIVISIONI

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Lo studio legale dell’Avvocato Sergio Armaroli presta la propria assistenza in particolare:

in ambito testamentario, sia per quanto concerne la redazione di testamenti e legati, sia nel caso di atti di donazione;

in caso di impugnazione di testamenti per lesione di quota legittima o per invalidità;

in ambito giudiziale e stragiudiziale per eventuali divisioni ereditarie;

per l’individuazione di quote ereditarie.

L’Avvocato Sergio Armaroli segue tutte le fasi della procedura di successione anche nel caso in cui non sia stato disposto un regolare testamento. In questo caso vengono applicate tutte le regole della successione legittima: dalla determinazione dell’entità della successione (stabilite l’entità della successione e le singole quote ereditarie), alla liquidazione del regime matrimoniale dei beni, fino al ricorso al giudice se non viene raggiunto un accordo tra gli eredi.

L’avvocato Sergio Armaroli Bologna operante da anni nel settore delle successioni ereditarie e testamentarie, offre assistenza legale qualificata, consulenze e pareri in materia successoria ed in relazione alla redazione di testamenti.
Scrivere il proprio testamento è un atto di grande responsabilità che ciascuno di noi deve avere nei confronti della propria famiglia e delle proprie persone care.

Il lasciare che sia la legge a regolare il destino dei nostri beni, quando non ci saremo più, può generare situazioni di comunione e di conflitto tra i chiamati alla nostra eredità.

La successione si apre al momento della morte di una persona, nel luogo del suo ultimo domicilio e può essere di due tipi:

successione testamentaria: quando vi è un testamento;

successione legittima: quando non vi è un testamento, ed in questo caso occorre far riferimento alle disposizioni di legge.

Quando, invece, si parla di legittimari (o riservatari o eredi necessari) si intendono coloro che hanno diritto ad una quota parte del patrimonio del defunto (cd.quota di riserva), indipendentemente dalla volontà manifestata dal testatore. Ricordiamo, infatti che, nonostante le espressioni colorite che spesso usano i nostri parenti più prossimi in occasione di qualche discussione famigliare, nel nostro ordinamento non è prevista la diseredazione. Il defunto non può escludere dalla successione chi abbia diritto alla quota di riserva. Se infatti il defunto, per qualsiasi motivo, non contempla nel proprio testamento chi ha diritto ad una quota della sua eredità, questi potrà agire in giudizio, con la cd. azione di riduzione, al fine di far valere il proprio diritto a ricevere parte del patrimonio del defunto.

 

 

 

I legittimari sono, secondo il nostro ordinamento, il coniuge, i figli, gli ascendenti legittimi.

Ricordiamo che il coniuge cui non sia stata addebitata la separazione con sentenza passata in giudicato, ha gli stessi diritti successori del coniuge non separato. Il coniuge divorziato perde invece i diritti successori.

Il testamento può essere olografo, pubblico, segreto nonché speciale. Il testamento orale è nullo, o meglio inesistente.

L’avvocato Sergio Armaroli Bologna offre assistenza stragiudiziale e giudiziale a 360° in materia successoria, a titolo esemplificativo: impugnazione di testamenti; lesione dei diritti ereditari; falsificazione o distruzione di testamenti; interpretazione di clausole testamentarie complesse, ovvero nella valutazione della liceità o nullità delle medesime; scioglimento della comunione ereditaria, etc.

Il nostro ordinamento prevede due forme di successione ereditaria, successione legittima e successione testamentaria. La successione legittima trova titolo nella legge ed è volta a tutelare i diritti di determinate categorie di persone (c.d. legittimari), regolamentando la devoluzione delle situazioni giuridiche facenti capo al de cuius tutte le volte in cui manca (totalmente o solo in parte) un testamento.

 

 

 

La successione necessaria, che non è un terzo tipo di successione, prevede diritti intangibili per i c.d. legittimari e costituisce un limite alla volontà del testatore.

 L’avvocato Sergio Armaroli Bologna  le seguenti attività:

 ► Assistenza per rinuncia all’eredità

► Assistenza per accettazione dell’eredità con beneficio di inventario

► Ricorso per autorizzazione ad incassare la liquidazione (TFR) in caso di cessazione di rapporto di lavoro a causa del decesso del genitore a favore del minore

► Ricorso per autorizzazione ad incassare polizza assicurativa a favore del minore

► Ricorso per autorizzazione a prelevare dalla banca somme intestate al minore

► Ricorso per autorizzazione ad accettare una donazione fatta al minore

► Procedure/attività legate alla materia delle successioni

Circa i testamenti olografi, L’avvocato Sergio Armaroli Bologna ha maturato una significativa esperienza in materia di analisi della scrittura, essendosi avvalso più volte della consulenza di periti  calligrafi, con i quali ha instaurato un fiduciario e duraturo rapporto di collaborazione.
Lo studio, inoltre, offre servizio di analisi delle singole situazioni personali al fine di programmare successioni personali e aziendali, mediante l’utilizzo degli istituti giuridici previsti dall’ordinamento (ad esempio, trust, patti di famiglia, testamenti, donazioni, ecc.).

L’avvocato Sergio Armaroli Bologna offre  un servizio completo in materia di diritto delle successioni, materia molto specifica e complessa, spesso misconosciuta dagli eredi ai quali è sempre consigliato rivolgersi ad un professionista esperto anche solo per richiedere un parere legale e conoscere come poter operare in maniera legittima e tutelare i propri diritti.

patrimonio ereditario
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L’ordinamento italiano prevede due differenti tipologie di successori: il legatario e l’erede. Si tratta di due figure differenti, che presuppongono conseguenze diverse. Quando si parla di erede, infatti, si fa riferimento a un successore a titolo universale: in pratica, il soggetto che subentra nella titolarità di una quota del patrimonio ereditario o di tutto il patrimonio. Il legatario, a differenza dell’erede, non dispone di una quota del patrimonio ereditario, dal momento che è il successore a titolo particolare che subentra solo in un rapporto giuridico attivo (o anche più di uno). Al legatario viene attribuito dal testatore – attraverso il legato, che è una specifica disposizione testamentaria – un diritto che ha natura patrimoniale. Il caso classico è quello nel quale un soggetto viene nominato da un testatore come suo erede universale, mentre un altro soggetto diventa legatario per un bene specifico (un quadro di famiglia, per esempio).avvocato-p-separazione-e-divorzio
Come può ben spiegare un avvocato per successioni di Bologna o di qualsiasi altra città italiana, l’istituzione ereditaria è ritenuta necessaria dal nostro ordinamento giuridico. Nel caso in cui non vi siano eredi, e cioè non ci siano parenti entro il sesto grado o eredi istituiti tramite un testamento, è previsto che il patrimonio ereditario sia versato allo Stato. Diverso è il caso dei legati, che non sono necessari ma eventuali, eccezion fatta per i diritti di abitazione della casa che è stata adibita a residenza coniugale, a favore del coniuge superstite.

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Altre differenze tra i legatari e gli eredi

Un’altra differenza che intercorre tra lo status di erede e quello di legatario riguarda le modalità di acquisizione: il legato, infatti, si acquista di diritto, il che vuol dire che non c’è bisogno di un atto di accettazione formale, mentre l’eredità va accettata dal chiamato – sia che l’accettazione sia tacita, sia che l’accettazione sia esplicita -.

Ne conseguono circostanze diverse anche per ciò che concerne la rinuncia: un erede ha il diritto di rifiutare di diventare tale prima che intervenga l’accettazione, mentre un legatario non può evitare di acquistare di diritto il lascito; al massimo può rifiutarlo anche se è entrato di diritto nel suo patrimonio. Un avvocato per successioni di Bologna può spiegare anche che il legatario comincia un nuovo possesso del bene, mentre l’erede prosegue nel possesso del soggetto defunto. Per ciò che riguarda le tempistiche e i termini, un legatario può essere beneficiato di una proprietà che è solo temporanea, con un termine iniziale (da una certa data in poi) o con un termine finale (fino a una certa data); un erede, invece, non è mai a termine, secondo il principio semel heres semper heres.

Cosa fare in caso di debiti

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I problemi potrebbero sorgere in presenza di debiti: in questo caso la consulenza fornita da un avvocato per successioni di Bologna (per esempio lo Studio dell’Avvocato Sergio Armaroli) si può rivelare molto preziosa. Sono soprattutto gli eredi a doverci pensare, dal momento che essi subentrano in tutti i rapporti del soggetto defunto: ecco perché, a meno che non abbiano accettato con beneficio di inventario, sono tenuti a rispondere dei debiti senza limiti. Più semplice, invece, la vita dei legatari, i quali non rispondono dei debiti ereditari, sempre che il testatore non abbia espresso una volontà differente, ma in ogni caso entro il limite della cosa legata.

Per quel che concerne l’usufrutto universale, ci si potrebbe chiedere se una disposizione di questo tipo integri un’istituzione a titolo di legato o a titolo di erede. In realtà una risposta definitiva a questo interrogativo non c’è, come dimostra anche l’orientamento oscillante della giurisprudenza da questo punto di vista: la sentenza n. 207 del 21 gennaio del 1985 della Cassazione ha qualificato l’istituzione a titolo di legato, mentre la sentenza n. 13310 del 12 settembre del 2002 ha parlato di istituzione di erede.avvocato-erede-legittimo-4
Infine, l’ultimo aspetto che merita di essere preso in esame nella distinzione tra legatario ed erede riguarda l’institutio ex re certa: si tratta dell’indicazione di un complesso di beni o di specifici beni che integrerebbero un’istituzione di legato, ma che in realtà attribuiscono la qualità di erede perché si ritengono a titolo universale nel caso in cui dalla scheda testamentaria si deduca che il testatore ha voluto attribuire i beni in questione come quota del proprio patrimonio, secondo quanto stabilito dall’articolo 588 del codice civile.

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Castello d’Argile AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Monzuno AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Monterenzio AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castiglione dei Pepoli AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Bentivoglio AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Galliera AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

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Castel Guelfo di Bologna AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

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San Benedetto Val di Sambro

Grizzana Morandi AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Monghidoro AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Casalfiumanese AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

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Borgo Tossignano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Lizzano in Belvedere AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Fontanelice AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castel d’Aiano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Camugnano AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Castel del Rio AVVOCATO ESPERTO DIVISIONI EREDITARIE,IMPUGNAZIONI TESTAMENTI, CONSULENZE LEGALI, PARERI, DIRITTO CIVILE ,DIRITTO PENALE

Corte d’Appello|Bologna|Sezione 1|Civile|Sentenza|4 maggio 2018| n. 1170 Vendita – Vizi – Esclusione della garanzia – Vizi facilmente riconoscibili – Diligenza del compratore   Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).

Corte d’Appello|Bologna|Sezione 1|Civile|Sentenza|4 maggio 2018| n. 1170

Vendita – Vizi – Esclusione della garanzia – Vizi facilmente riconoscibili – Diligenza del compratore

 

Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).

avvocato a bolognaNel caso di specie, l’immobile è stato consegnato nel mese di aprile 2005, mentre la prima denunzia dei pretesi vizi è avvenuta con la lettera del 3.8.2005, e quindi tardivamente, né è stata adeguatamente provata, come si è visto, l’esistenza di precedente denunce orali intervenute nel termine suddetto.

Risulta peraltro assorbente il secondo profilo del motivo di appello in esame, con il quale è stata censurata la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha escluso la riconoscibilità dei vizi indicati, affermando che questa non potesse essere desunta dal fatto che il compratore avesse visionato più volte l’immobile (…) le trattative.

Va in proposito ricordato che l’art. 1491 c.c. prevede che “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili”.

La giurisprudenza della S.C. ha al riguardo precisato che “L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, è tuttavia da escludere che l’onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all’opera di esperti o l’effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio” (Cass., n. 2981/2012), ed ancora che: “Ai fini dell’esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l’art. 1491 cod. civ. non richiede il requisito dell’apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l’onere del compratore, quale risulta dal detto articolo 1491 cod. civ., non postula una particolare competenza tecnica, ne’ il ricorso all’opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione”(Cass., n. 14277/1999).

Nel caso in esame, l’elencazione dei numerosi vizi contestati alla venditrice contenuta in atto di citazione concerne la cattiva esecuzione degli intonaci (affetti da numerose imperfezioni, quali rigonfiamenti e crepe), la porta blindata a vetri dell’ingresso (che si assume vistosamente graffiata, erroneamente regolata, con sopraluce che presentano molteplici irregolarità), le finestre e le porte interne (con imperfezioni e irregolarità di varia natura, quali finitura non in squadro delle finestre, danneggiamenti delle cornici delle porte interne e delle medesime bassa qualità di finitura nel montaggio dei telai delle porte interne, malfunzionamenti nella chiusura delle porte), la erronea tinteggiatura dei locali e della colorazione dei battiscopa interni, il montaggio di termosifoni danneggiati, di modello diverso tra loro, i pavimenti difettosi, la erronea esecuzione e il conseguente malfunzionamento degli impianti termici, del gas ed elettrico, la scala retrattile per l’accesso di lunghezza insufficiente, il lucernaio della camera al primo piano incompleto, le placche dei punti luce fuori squadro, la caldaia murale esterna danneggiata, la pavimentazione del marciapiede con difformità esecutive, la cattiva esecuzione della recinzione del lotto, le difformità del condotto di espulsione di fumi provenienti dalla cucina, le deformazioni eccessive delle travi in legno facenti parte del solaio di copertura.

Dall’elenco sopra sinteticamente riportato risulta evidente il carattere apparente e visibile e la conseguente agevole riconoscibilità della gran parte dei vizi allegati, che avrebbero potuto essere facilmente percepiti anche prima del perfezionamento della compravendita, avendo il (…) effettuato numerose visite al cantiere, ma in ogni caso in seguito alla consegna dell’immobile.

Debbono invece essere considerati non immediatamente conoscibili i vizi relativi alla conformità e alla sicurezza degli impianti, in quanto la piena consapevolezza degli stessi necessita richiede normalmente una previa indagine tecnica che, nel caso di specie, è stata eseguita soltanto nel corso del giudizio di primo grado.

 

Corte d’Appello|Bologna|Sezione 1|Civile|Sentenza|4 maggio 2018| n. 1170 Vendita – Vizi – Esclusione della garanzia – Vizi facilmente riconoscibili – Diligenza del compratore   Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA

Prima Sezione Civile

La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:

dott. Roberto Aponte – Presidente

dott. Pietro Guidotti – Consigliere

dott. Manuela Velotti – Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 306/2014 promossa da:

(…) S.R.L. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. LO.VA., elettivamente domiciliata in BOLOGNA, via (…)

APPELLANTE

contro

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. SA.FR., elettivamente domiciliato in BOLOGNA, via Valle (…)

APPELLATO

IN FATTO

Con atto di citazione notificato il 22.2.2006 (…) conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Bologna – Sezione distaccata di Imola la (…) s.r.l., lamentando che l’immobile acquistato da quest’ultima con rogito in data 21.4.2005 presentava vizi rilevanti ai sensi dell’art. 1490 c.c. e chiedendo conseguentemente la riduzione del prezzo di vendita e la condanna della società convenuta al risarcimento del danno, anche biologico, da stress ed alla vita di relazione, asseritamente patito.

Chiedeva inoltre l’accertamento dell’inadempimento della obbligazione di consegna della documentazione relativa all’impiantistica di cui al D.P.R. n. 380 del 2001 art. 107 e ss., con condanna all’adempimento, e, in via subordinata, l’accertamento dell’inadempimento contrattuale di dell'(…) s.r.l. nell’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile in questione di cui alla fattura n. (…) e la restituzione della somma di Euro 42.130,00, relativa a un assegno consegnato dall’attore in garanzia del pagamento di dette opere e indebitamente incassato dalla convenuta.

Si costituiva in giudizio quest’ultima, contestando le domande proposte dall’attore, eccependo la decadenza dalla garanzia di cui all’art. 1490 c.c. nonché di quella di cui all’art. 1667 c.c. e proponendo domanda riconvenzionale per il pagamento del credito residuo nei confronti del (…).

Istruita la causa tramite interrogatorio formale delle parti, prove per testi e c.t.u., con sentenza n. 2797/2013 del 27.8.2013/3.10.2013 il tribunale condannava la (…) s.r.l. al pagamento a favore dell’attore della somma di Euro 79.762,34, da rivalutarsi dalla data di deposito della c.t.u., oltre interessi legali dalla domanda al saldo da calcolarsi sulla somma rivalutata, a titolo di riduzione del prezzo, detratto l’importo di Euro 6.909,99 dovuto dall’attore in accoglimento della domanda di (…), rigettando le ulteriori domande del (…) e condannando la convenuta a rifondere a quest’ultimo le spese di giudizio e di c.t.u.

Contro detta pronuncia (…) ha proposto appello con atto di citazione notificato il 7.2.2014, deducendo 1) l’erroneità della sentenza nella parte in cui, in violazione dell’art. 115 c.p.c., il tribunale non ha posto a fondamento della decisione i fatti non contestati dalle parti – e in particolare la circostanza che la parte acquirente aveva preso visione ed era pienamente consapevole dello stato e qualità degli infissi interni ed esterni e dei pavimenti dell’immobile oggetto di compravendita che, in virtù di una espressa e specifica pattuizione negoziale, non avrebbero dovuto essere oggetto di ristrutturazione e/o sostituzione, con la conseguenza che non potevano essere mosse rimostranze sugli stessi – condannando nonostante ciò l’appellante al pagamento a favore del (…) di una somma a titolo di riduzione del prezzo di vendita dell’immobile compravenduto anche dei pretesi vizi dei suddetti infissi e pavimenti, ed anzi imponendo la corresponsione del prezzo di sostituzione dei medesimi infissi; 2) l’erronea determinazione dell’oggetto del contratto con riferimento alla altrettanto erronea interpretazione del contratto preliminare di compravendita; 3) l’erroneo ritenuto riconoscimento dei vizi da parte di (…), l’erronea esclusione dell’intervenuta decadenza del (…) dalla garanzia per vizi della vendita e dell’appalto e l’erronea esclusione della conoscenza e della conoscibilità dei vizi da parte di quest’ultimo; 4) l’erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha condannato la (…) S.r.l. al pagamento degli interessi legali dalla domanda al saldo sulla somma liquidata in sentenza rivalutata alla data di emissione della sentenza medesima; 5) la censurabilità della sentenza impugnata laddove ha condannato la (…) S.r.l. alla rifusione a favore di (…) delle spese di lite.

Si è costituito (…), chiedendo il rigetto dell’appello.

La causa, trattenuta in decisione all’udienza del 31 ottobre 2017 con assegnazione del termini di cui all’art. 190 c.p.c., è stata rimessa sul ruolo e nuovamente trattenuta in decisione senza termini, previa nomina di un nuovo relatore, all’udienza del 10.4.2018.

IN DIRITTO

Va per primo esaminato il motivo di appello con il quale la società appellante ha dedotto l’insussistenza della invocata garanzia per i vizi ai sensi dell’art. 1491 c.c. e comunque l’intervenuta decadenza dell’odierno appellato da detta garanzia ex art. 1490 c.c., avendo esso portata decisiva.

Occorre innanzi tutto puntualizzare che (…), in relazione ai vizi dell’immobile specificamente indicati in atto di citazione, ha proposto azione di riduzione del prezzo di vendita e di risarcimento del danno ai sensi degli artt. 1490, 1492 e 1494 c.c., richiamando esclusivamente la disciplina del contratto di compravendita e non quella del contratto di appalto; quanto alle ulteriori domande proposte, compresa quella di inadempimento dei lavori oggetto della variante e di conseguente restituzione del corrispettivo versato di Euro 42.130,00 ai sensi delle disposizioni in materia di appalto, si rileva che le stesse sono state rigettate con statuizione non oggetto di impugnazione e pertanto passata in giudicato.

La normativa cui fare riferimento è dunque soltanto quella del contratto di compravendita.

Tanto precisato, si osserva che l’appellante contesta la sentenza impugnata laddove il giudice di prime cure ha considerato raggiunta la prova dell’avvenuto riconoscimento da parte di (…) dell’esistenza dei vizi allegati sulla base della deposizione resa dal (…), il quale avrebbe riferito che, a seguito delle denunce verbali avvenute a partire dall’aprile 2005, la convenuta era intervenuta per eseguire alcuni lavori di ripristino; quest’ultimo punto sarebbe stato poi confermato dalla deposizione del teste (…).

La censura è fondata, dovendo ritenersi che la portata delle suddette testimonianze sia stata erroneamente valutata; risulta infatti dalla lettura dei verbali di causa che all’udienza del 24.7.2008 il teste (…), fratello dell’odierno appellato, rispondendo alla domanda di cui al capitolo n. 1) della prova testimoniale dedotta da parte attrice (“vero che successivamente in data 22/04/05, 23/04/05, il sig. (…) chiese al legale rappresentante della (…) s.r.l., ing. (…), di provvedere a sistemare i problemi riscontrati nell’appartamento sito in M. (B.) via P. 37/2, così come indicati nella lettera inviata dallo stesso in data 03/08/05 che qui si rammostra”), abbia dichiarato: “Confermo che è stata spedita la lettera indicante i problemi riscontrati nell’appartamento del civico 32 al primo piano e al piano terra” e che alla domanda di cui al cap. 2 (“Vero che a tali richieste l’ing. (…) rispose che avrebbe provveduto ad eliminare i vizi riscontrati dal sig. (…) entro e comunque non oltre l’inizio dell’estate”) abbia risposto: “Si, sono venuti per fare delle riparazioni dopo l’estate, in quanto si sono verificati problemi di umidità”.

A sua volta (…) all’udienza 25.6.2009, interrogato sul cap. 15 di parte convenuta ( “Vero che piccoli ritocchi richiesti dal sig. (…) sono stati sempre eseguiti prontamente e senza spese dagli operai della (…)?”), ha risposto: “Si è vero. Posso confermare la circostanza in quanto mi sono recato personalmente con gli operai a casa del sig. (…) per eseguire dei ritocchi come richiesti dal sig. (…). I ritocchi riguardavano alcun macchie che si erano formate nell’intonaco..”.

Il teste (…), dunque, non ha affatto confermato che il compratore effettuò plurime denunce verbali a partire dall’aprile del 2005, ossia subito dopo la consegna dell’immobile avvenuta immediatamente dopo il rogito del (…), ma soltanto che fu inviata della lettera di denuncia dei vizi del 3 agosto 2005.

D’altro canto, l’esecuzione dei “ritocchi” riferiti dal teste (…), volti ad ovviare alle macchie di umidità formatesi nell’intonaco, non può valere quale riconoscimento degli oltre settanta vizi indicati in atto di citazione, ma soltanto di quelli (relativi appunto all’intonaco, dei quali in seguito si dirà) per i quali sono stati effettuati gli interventi.

Come è noto, l’art. 1490 c.c. stabilisce, al primo comma, che il compratore decade dalla garanzia per i vizi se non li denunzia entro otto giorni dalla scoperta; al riguardo, l’onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio della azione redibitoria o “quanti minoris” (tra le tante vedi Cass., n. 12130/2008; n. 13695/2007; n.11519/1999; n. 844/1997).

Nel caso di specie, l’immobile è stato consegnato nel mese di aprile 2005, mentre la prima denunzia dei pretesi vizi è avvenuta con la lettera del 3.8.2005, e quindi tardivamente, né è stata adeguatamente provata, come si è visto, l’esistenza di precedente denunce orali intervenute nel termine suddetto.

Risulta peraltro assorbente il secondo profilo del motivo di appello in esame, con il quale è stata censurata la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha escluso la riconoscibilità dei vizi indicati, affermando che questa non potesse essere desunta dal fatto che il compratore avesse visionato più volte l’immobile (…) le trattative.

Va in proposito ricordato che l’art. 1491 c.c. prevede che “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili”.

La giurisprudenza della S.C. ha al riguardo precisato che “L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, è tuttavia da escludere che l’onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all’opera di esperti o l’effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio” (Cass., n. 2981/2012), ed ancora che: “Ai fini dell’esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l’art. 1491 cod. civ. non richiede il requisito dell’apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l’onere del compratore, quale risulta dal detto articolo 1491 cod. civ., non postula una particolare competenza tecnica, ne’ il ricorso all’opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione”(Cass., n. 14277/1999).

Nel caso in esame, l’elencazione dei numerosi vizi contestati alla venditrice contenuta in atto di citazione concerne la cattiva esecuzione degli intonaci (affetti da numerose imperfezioni, quali rigonfiamenti e crepe), la porta blindata a vetri dell’ingresso (che si assume vistosamente graffiata, erroneamente regolata, con sopraluce che presentano molteplici irregolarità), le finestre e le porte interne (con imperfezioni e irregolarità di varia natura, quali finitura non in squadro delle finestre, danneggiamenti delle cornici delle porte interne e delle medesime bassa qualità di finitura nel montaggio dei telai delle porte interne, malfunzionamenti nella chiusura delle porte), la erronea tinteggiatura dei locali e della colorazione dei battiscopa interni, il montaggio di termosifoni danneggiati, di modello diverso tra loro, i pavimenti difettosi, la erronea esecuzione e il conseguente malfunzionamento degli impianti termici, del gas ed elettrico, la scala retrattile per l’accesso di lunghezza insufficiente, il lucernaio della camera al primo piano incompleto, le placche dei punti luce fuori squadro, la caldaia murale esterna danneggiata, la pavimentazione del marciapiede con difformità esecutive, la cattiva esecuzione della recinzione del lotto, le difformità del condotto di espulsione di fumi provenienti dalla cucina, le deformazioni eccessive delle travi in legno facenti parte del solaio di copertura.

Dall’elenco sopra sinteticamente riportato risulta evidente il carattere apparente e visibile e la conseguente agevole riconoscibilità della gran parte dei vizi allegati, che avrebbero potuto essere facilmente percepiti anche prima del perfezionamento della compravendita, avendo il (…) effettuato numerose visite al cantiere, ma in ogni caso in seguito alla consegna dell’immobile.

Debbono invece essere considerati non immediatamente conoscibili i vizi relativi alla conformità e alla sicurezza degli impianti, in quanto la piena consapevolezza degli stessi necessita richiede normalmente una previa indagine tecnica che, nel caso di specie, è stata eseguita soltanto nel corso del giudizio di primo grado.

Deve allora concludersi, in parziale accoglimento del motivo di appello in esame, che l’odierno appellato non possa invocare la garanzia di cui all’art. 1490 c.c. in relazione alla maggior parte dei denunciati, in quanto non occulti ma, al contrario, apparenti e facilmente riconoscibili, ad eccezione di quelli relativi agli impianti nonché di quelli concernenti la cattiva esecuzione dell’intonaco, oggetto di specifico riconoscimento da parte di (…), come si desume dalla deposizione del teste (…) in precedenza richiamata.

Con riguardo ad essi, il c.t.u. ing. Ma.La. ha accertato la posa dozzinale del manto di intonaco dei cieli degli ambienti e la presenza di rigonfiamenti e distacchi del manto di intonaco stesso, quantificando i costi di ripristino in Euro 11.736,34, la cattiva esecuzione dell’impianto di adduzione gas metano, con relativi costi di ripristino pari a Euro 2.440,00, la cattiva esecuzione dell’impianto termico, determinando complessivi costi di ripristino in Euro 17.483,34.

Il motivo di appello in esame va pertanto accolto nei limiti sopra indicati e conseguentemente, in parziale riforma della decisione impugnata, (…) S.r.l. va condannata al pagamento a favore dell’odierno appellato della somma di Euro 24.749,6 (al netto dell’importo di Euro 6.909,99 riconosciuto dal giudice di primo grado a favore di (…) in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da quest’ultima e detratto dal totale con decisione non oggetto di gravame sul punto e pertanto passata in giudicato) alla data del deposito della c.t.u., da rivalutarsi alla data della presente sentenza.

Va infine accolto anche il quarto motivo di appello, con il quale si censura la decisione impugnata per avere riconosciuto gli interessi dalla domanda al saldo sulla somma rivalutata all’attualità, senza operarne la devalutazione; come precisato dalla S.C., infatti, “Per i debiti di valore – fra i quali è compreso anche quello di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale di obbligazioni non pecuniarie – va riconosciuto il cumulo della rivalutazione monetaria e degli interessi legali, l’una e gli altri assolvendo a funzioni diverse, giacché la prima mira a ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato ponendolo nella condizione in cui si sarebbe trovato se l’inadempimento non si fosse verificato, mentre i secondi hanno natura compensativa; ne’ consegue che le due misure sono giuridicamente compatibili e che, pertanto, sulla somma risultante dalla rivalutazione debbono essere corrisposti gli interessi, il cui calcolo va effettuato con riferimento ai singoli momenti in relazione ai quali la somma s’incrementa nominalmente, in base agli indici prescelti di rivalutazione monetaria ovvero ad un indice medio” (Cass., n. 9517/2002).

Vanno dunque riconosciuti gli interessi legali sulla somma di Euro 24.749,6, devalutata ai valori monetari dell’aprile 2005 (data in cui si è verificato l’inadempimento in conseguenza della consegna dell’immobile) e annualmente rivalutata sino alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre interessi legali successivi sino al saldo.

L’appellato va a sua volta condannato a restituire ad (…) S.r.l. le somme eccedenti l’importo come sopra determinato ricevute dall’appellante in adempimento della sentenza impugnata, oltre interessi legali dalla notifica dell’appello al saldo.

In considerazione della parziale soccombenza reciproca, le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio vanno interamente compensate tra le parti e le spese della c.t.u. come liquidate in primo grado vanno poste a carico di entrambe le parti in pari misura.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell’appello proposto con atto di citazione notificato il 7.2.2014 da (…) S.r.l. nei confronti di (…) avverso la sentenza n. 2797/2013 del Tribunale di Bologna – Sezione distaccata di Imola, condanna (…) S.r.l. al pagamento a favore dell’appellato della somma di Euro 24.749,6, da rivalutarsi dalla data della c.t.u. alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre agli interessi legali sulla somma così determinata, devalutata all’aprile 2005 e annualmente rivalutata sino alla data di pubblicazione della sentenza, oltre agli interessi legali successivi sino al saldo.

Condanna l’appellato a restituire ad (…) S.r.l. le somme eccedenti l’importo complessivo come sopra determinato ricevute dall’appellante in adempimento della sentenza di primo grado, oltre interessi legali dalla notifica dell’atto di citazione in appello sino al saldo.

Compensa tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e pone le spese di c.t.u. come liquidate in primo grado a carico di entrambe le parti in pari misura.

Così deciso in Bologna il 10 aprile 2018.

Depositata in Cancelleria il 4 maggio 2018.

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Contrattualistica :

Appalto (in particolare la responsabilità dell’appaltatore)

Vendita mobiliare ed immobiliare (in particolare responsabilità dell’agente immobiliare)

Agenzia e mediazione

Recupero crediti ed esecuzioni mobiliari presso terzi ed esecuzioni immobiliari 

Massima attenzione ai Vostri desideri, richieste, dubbi.

Massimo impegno nel trovare insieme a Voi la migliore soluzione e risposta giuridica alle Vostre richieste.

Ci si rivolge spesso ad un legale perché si ha un problema da risolvere o perché esso si possa prevenire.

 

 

Matrimonio
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Regime patrimoniale  

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Affidamento dei figli
Assegno a favore del coniuge debole
Assegnazione della casa


Successioni e Testamenti
Trusts
Patti di famiglia
Vincoli di destinazione
Donazioni e liberalità

 

Compravendite

Consulenza legale per la stipulazione di contratti Redazione di contratti tra privati, società ed imprese, con particolare riferimento al contratto preliminare di compravendita, appalto, subappalto, mandato, agenzia, vendita, affitto di aziende, locazione immobili, comodato, fornitura e somministrazione. Assistenza giudiziaria in materia contrattuale.


Locazioni
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La tutela in Italia per gli acquirenti di immobili da costruire.

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Si tratta del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122: beneficiari della tutela sono solo le persone fisiche (definite “Acquirenti”), quando – a titolo oneroso – stipulano un qualsiasi tipo di accordo (nella legge definito “Contratto Preliminare”, nozione da intendersi dunque in senso lato) con un imprenditore o una cooperativa edilizia (definiti con il termine “Costruttore” sempre nel decreto), da cui deriva per questi ultimi soggetti l’obbligo di far acquisire all’Acquirente, in un momento successivo alla conclusione dell’accordo stesso, la proprietà ovvero la titolarità di altro diritto reale di godimento su un bene immobile in corso di edificazione (“Immobile da Costruire”).

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Responsabilità
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Fornisce, infatti, consulenza sin dai primi momenti di difficoltà cercando una soluzione nell’ambito familiare ma altresì prestando assistenza per ricercare le prove relative alla causa della crisi. Lo studio presta particolare attenzione alle problematiche relative al mantenimento del coniuge e dei figli oltre che alla assegnazione dell’abitazione familiare nei casi di crisi familiare. Separazioni, Divorzi, Affidamento figli Minori, Assegni di Mantenimento, Modifica delle Condizioni di Separazione, Contratti di Convivenza, Consulenza per la gestione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi,Inabilitazioni, Interdizioni, Successioni.


Inoltre, lo studio ha esperienza anche nell’ambito della tutela dei soggetti deboli con disabilità o affetti da malattie e fornisce assistenza legale per la predisposizione delle domande di interdizione, inabilitazione e amministrazioni di sostegno.

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Il diritto civile è l’insieme di norme giuridiche che regolano i rapporti tra privati e comprende la materia dei contratti, delle obbligazioni, dei diritti reali, delle persone e della famiglia, delle successioni a causa di morte, della responsabilità civile.

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Oggi, è fondamentale prevenire invece che curare:

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i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall’altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale?

 

ASSOLUTAMENTE SI COME PRECISATO DALLA CASSAZIONE

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Sul punto la Corte si è attenuta alla giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte che con la sentenza n. 553/2009, componendo un contrasto insorto sul punto, ha affermato che: i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall’altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra perché verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale dei danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di “scommettere” puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta;

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l’azione di risoluzione avente natura costitutiva e l’azione di recesso si caratterizzano per evidenti disomogeneità morfologiche e funzionali che rendono inammissibile la trasformazione dell’una nell’altra;

i rapporti tra l’azione di risarcimento integrale e l’azione di recesso, isolatamente e astrattamente considerate, sono, a loro volta, di incompatibilità strutturale e funzionale;

 

8.Questa Corte intende confermare i principi espressi dalla sentenza delle sezioni unite dei 2009,non condividendo quanto affermato nella isolata ordinanza di questa Corte n. 24.841 del 2011 dove si afferma che la parte, in sostituzione della domanda adempimento o di risoluzione contrattuale per inadempimento con domanda di risarcimento del danno, può legittimamente invocare (senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei “nova” in sede di gravame) la facoltà di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, ed un’istanza di ampiezza più ridotta rispetto all’azione di risoluzione (Cass. Sez. 2, 11-1-1999 n. 186; Sez. 2, 23-9-1994 n. 7644). Tale decisione si fonda su una giurisprudenza di legittimità risalente nel tempo e dei tutto superata dalla decisione delle sezioni unite del 2009 da cui detta ordinanza si discosta senza contrastarne la motivazione con alcun argomento convincente e senza tenere conto dell’ulteriore rilievo che chi ammette una fungibilità tra le azioni lato sensu risarcitorie ignora che ciò si risolverebbe nella indiscriminata e gratuita opportunità di modificare, per ragioni di mera convenienza economica, la strategia processuale iniziale dopo averne sperimentato gli esiti”; dall’altro ancora, soltanto l’esclusione di una inestinguibile fungibilità tra rimedi consente di evitare situazioni di abuso e rende il contraente non inadempiente doverosamente responsabile delle scelte operate, impedendogli di sottrarsi ai risultati che ne conseguono, quando gli stessi non siano corrispondenti alle aspettative che ne hanno dettato la linea difensiva.

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L’art. 1385 c.c. statuisce, inoltre, che la caparra va restituita nel caso di corretto adempimento della parte contraente che la versata oppure Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra parte contraente che ha ricevuto la caparra ha la facoltà di recedere dal contratto, ritenendo la caparra

In caso di inadempimento della parte contraente che ha ricevuto la caparra confirmatoria, questa sarà tenuta alla restituzione del doppio della somma ricevuta, mentre la parte non inadempiente potrà recedere dal contratto, fermo restando in ogni caso il diritto di optare per l’esecuzione o la risoluzione, oltre al risarcimento del danno.

Secondo il codice civile abbiamo due ipotesi di inadempimento:

  • inadempimento imputabile alla parte che ha versato la caparra, l’altra può decidere di recedere dal contratto e di trattenere la caparra versata;

  • inadempimento è imputabile alla parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte ha sempre la facoltà di recedere dal contratto e di richiedere il doppio della caparra versata.

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in tema di caparra confirmatoria, il principio di cui al comma 2 dell’art. 1385 c.c. (in virtù del quale la parte non inadempiente ha facoltà di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta od esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile (come, in effetti, dedotto dai ricorrenti) tutte le volte in cui la parte non inadempiente, anziché recedere dal contratto, si avvalga del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, perdendo, in tal caso, la funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno; tuttavia, deve affermarsi (cfr, ad es., Cass. n. 11356 del 2006) che, qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio (come verificatosi nella specie), la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. c.c., salvo che non ne sia stata convenzionalmente predeterminata la misura sotto forma di clausola penale. In altri termini, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, manifesti la volontà di optare per l’esercizio del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte adempiente quale effetto della risoluzione stessa in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo il danno stesso (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte maggiorata degli interessi) “in re ipsa”, mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione del preliminare riguarderà esclusivamente l’eventuale maggior danno subito in conseguenza dell’inadempimento dell’altra parte.

Tuttavia, per il caso di previsione cumulativa di caparra e penale nello stesso contratto, tale ulteriore danno sarà automaticamente determinato nel “quantum” previsto a titolo di clausola penale che ha la funzione di limitare il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne la risoluzione (in termini, v. Cass. 28 giugno 2012 n. 10953). A tale principio la corte di merito si è correttamente attenuta nella fattispecie allorquando, nell’interpretare globalmente la menzionata clausola n. 12) del contratto preliminare in discorso, ha adeguatamente rilevato che, nel caso di inadempimento dei promissari acquirenti e di intervenuta risoluzione del contratto, il Pe. (e per lui gli eredi) sarebbe stato tenuto alla restituzione della caparra e di quanto pagato dalle parti inadempienti, salvo trattenere la penale quantificata in una misura corrispondente a quella della caparra stessa, e dunque parametro per la determinazione del danno (e non, quindi, al pagamento sia della caparra sia della penale corrispondente all’intero importo versato dai ricorrenti, provato per l’ammontare di L. 40.000.000). Anche il profilo del motivo relativo alla pretesa vessatorietà della clausola 12) va respinto, considerato che le caparre, clausole penali e similari, con le quali le parti abbiano determinato in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico dovuto, da una parte all’altra, in caso di recesso o inadempimento, non rientrano tra quelle previste dall’art. 1341 c.c., per le quali è richiesta la specifica approvazione. Univoca è a tal riguardo la giurisprudenza di questa corte (v., tra le altre, Cass. 23 gennaio 2004 n. 1168; Cass. 26 ottobre 2004 n. 20744; Cass. 23 dicembre 2004 n. 23965; Cass. 18 marzo 2010 n. 6558), per la quale, per un verso, le disposizioni degli artt. 1341 e 1342 c.c. concernono fattispecie relative alle condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti ed i contratti conclusi mediante la sottoscrizione di moduli o formulari (predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali), del tutto estranee alla vicenda in esame e, per altro verso, la clausola penale, espressamente prevista dagli artt. 1382 e segg. c.c., non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi di clausole “vessatorie” tassativamente previste dall’art. 1341 c.c..

Cass. civ. n. 20957/2017

In tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale – e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni; in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati.

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20957 del 8 settembre 2017)

Cass. civ. n. 14014/2017

La risoluzione del contratto di diritto per una delle cause previste dagli artt. 1454, 1455 e 1457 c.c.,

 

non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa.

Cass. civ. n. 7762/2013

Il recesso unilaterale dal contratto, previsto dall’art. 1385, secondo comma, cod. civ., è di natura legale e non convenzionale, trovando la sua giustificazione nell’inadempienza dell’altra parte, laddove l’art. 1373, primo comma, cod. civ., secondo il quale il recesso non può essere esercitato quando il contratto abbia avuto un principio di esecuzione, riguarda esclusivamente il recesso convenzionale e non anche quello stabilito dall’art. 1385 in favore del contraente non inadempiente

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7762 del 27 marzo 2013)

Cass. civ. n. 10953/2012

In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell’art. 1385, terzo comma, c.c., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo questo (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte, maggiorata degli interessi) “in re ipsa”, mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione riguarda esclusivamente l’eventuale maggior danno subito per effetto dell’inadempimento dell’altra parte. Peraltro, ove nello stesso contratto sia stipulata una clausola penale in aggiunta alla caparra confirmatoria, tale ulteriore danno risulta automaticamente determinato nel “quantum” previsto a titolo di penale, la quale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l’esecuzione o la risoluzione.

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10953 del 28 giugno 2012)

Cass. civ. n. 2999/2012

La risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 c.c., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell’art. 1385 c.c., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di accertare che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte adempiente provare anche il danno nell'”an” e nel “quantum debeatur“.

(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2999 del 28 febbraio 2012)

Cass. civ. n. 409/2012

Ai fini della legittimità del recesso di cui all’art. 1385 c.c., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l’inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall’art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l’utilità del contratto alla stregua dell’economia complessiva del medesimo.

(Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 409 del 13 gennaio 2012)

Cass. civ. n. 21838/2010

La risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale (art. 1457 c.c.)

non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa; in tal caso, però, si può considerare legittimo il recesso solo quando l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza avuto riguardo all’interesse del recedente.

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21838 del 25 ottobre 2010)

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  • La caparra confirmatoria di cui all’art. 1385 c.c. assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge e in tal caso, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte abbia preferito agire per la risoluzione o l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell’an e nel quantum, secondo la regola generale prevista dall’art. 1223 c.c..

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  2. La caparra confirmatoria è un patto contrattuale che si perfeziona con la consegna della somma nelle mani del venditore da parte del futuro acquirente. La caparra confirmatoria ha la funzione di prova dell’avvenuta conclusione del contratto preliminare, di parziale esecuzione della prestazione, di rafforzamento del vincolo contrattuale.

    La caparra confirmatoria, inoltre, è comunemente indicata come sanzione contrattuale. Questo perché opera in caso di inadempimento di una delle parti del contratto e mira all’immediato risarcimento del danno. La caparra confirmatoria, principalmente, ha dunque la funzione di liquidare anticipatamente i danni derivanti dall’inadempimento di uno dei contraenti.

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  1. cosa è la compravendita immobiliare?

 

Abbiamo una compravendita immobiliare quando si vuole vendere o comperare un immobile. Il contratto preliminare di compravendita è il principale strumento contrattuale con il quale le persone che intendono vendere o acquistare una casa di abitazione (o qualsiasi altro immobile)si impegnano, per iscritto a pena di nullità (il contratto nullo è invalido e non produce alcun effetto), a fare ciò.

 

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La caparra confirmatoria si versa solitamente al momento della redazione del compromesso di compravendita.

La Caparra confirmatoria  è regolata dall’articolo 1385 del codice civile ed è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte acquirente versa alla parte venditrice, a conferma della serietà dell’impegno assunto.

Sechi compera è inadempiente la caparra sarà trattenuta come forma di risarcimento dalla parte venditrice, mentre nel caso sia quest’ultima a non mantenere agli impegni presi, dovrà invece risarcire l’acquirente con il doppio della caparra.

PROPOSTE AGENZIA IMMOBILIARE BOLOGNA DIRITTO IMMOBILIARE

CAPARRA CONFIRMATORIA RITENZIONE CAPARRA

la facoltà di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, ed un’istanza di ampiezza più ridotta rispetto all’azione di risoluzione (Cass. Sez. 2, 11-1-1999 n. 186; Sez. 2, 23-9-1994 n. 7644). Tale decisione si fonda su una giurisprudenza di legittimità risalente nel tempo e dei tutto superata dalla decisione delle sezioni unite del 2009 da cui detta ordinanza si discosta senza contrastarne la motivazione con alcun argomento convincente e senza tenere conto dell’ulteriore rilievo che chi ammette una fungibilità tra le azioni lato sensu risarcitorie ignora che ciò si risolverebbe nella indiscriminata e gratuita opportunità di modificare, per ragioni di mera convenienza economica, la strategia processuale iniziale dopo averne sperimentato gli esiti ‘;

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE – SENTENZA 30 novembre 2015, n.24337 – Pres. Vivaldi – est. Armano

Motivi della decisione

1.Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione dell’articolo 345 c.p.c.

li ricorrente sostiene che erroneamente il giudice d’appello ha ritenuto inammissibile, perché proposta per la prima volta nel giudizio di appello, la domanda di recesso volta ad ottenere il pagamento del doppio della caparra.

Il ricorrente afferma che nel giudizio di primo grado è stata proposta una domanda principale, volta a far dichiarare la nullità del preliminare, e una domanda subordinata di risoluzione e recesso, per sentir dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore con condanna ai sensi dell’articolo 1385 c.c. alla restituzione del doppio della caparra. Si sostiene, nell’illustrazione del motivo, che anche la sostituzione, in sede di appello, della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento con quella di recesso ex art. 1385 2°comma c.c. non integrerebbe affatto gli estremi dello ius novorum (vietato), ma andrebbe configurata come esercizio di una perdurante facoltà del richiedente quale istanza processuale soltanto ridotta rispetto alla già proposta risoluzione.

2.Con il secondo motivo si denunzia violazione degli artt. 112 ,276 comma secondo e 277 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.. Nullità della sentenza.

  1. Sostiene il ricorrente che il giudice è tenuto a trattare le questioni secondo il loro naturale ordine logico oppure valutare tra due domande proposte congiuntamente quale di esse è prioritaria logicamente. Nel caso di specie il giudice avrebbe dovuto preliminarmente esaminare la domanda di recesso, per la quale non vi era alcuna necessità di approfondimento sul quantum e solo successivamente ampliare eventualmente la valutazione, esaminando la richiesta di risoluzione risarcimento.
  2. 3.Con il terzo motivo si denunzia vizio di motivazione ex art. 360 n.5 c.p.c. in relazione alla scelta del giudice di primo grado di provvedere solo sulla domanda di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno, mentre tale domanda era stata proposta congiuntamente alla domanda di recesso e pagamento del doppio della caparra. Il tribunale avrebbe dovuto esaminare entrambe le domande nel merito.
  3. 4.I tre motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logico- giuridica che li lega e sono infondati.
  4. Il giudice di primo grado ha qualificato la domanda proposta dal M., in subordine alla domanda di nullità, come domanda di risoluzione per inadempimento con richiesta di risarcimento del danno.

Tale qualificazione giuridica non è stata censurata in appello dall’attuale ricorrente che, al contrario, nell’atto di impugnazione ha confermato che la domanda di recesso, con richiesta della restituzione del doppio della caparra ai sensi dell’articolo 1385 comma 2 c.c., era stata formulata in via subordinata rispetto alla domanda di risoluzione e doveva significare che, in difetto di una prova di un danno maggiore rispetto alla somma di cui alla caparra, il giudice di appello avrebbe dovuto accogliere la domanda di recesso, domanda di recesso che ha formulato in sede di appello. S.Di conseguenza sono inammissibili perché nuove, le censure relative alla qualificazione giuridica della domanda proposta in via subordinata rispetto alla nullità del contratto, ed alla scelta dell’ordine di trattazione della domande da parte del giudice di primo grado.

6.L.a Corte di appello ha rigettato la domanda volta ad ottenere il doppio della caparra confirmatoria sul rilievo che qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione ed il risarcimento del danno costituisce domanda nuova inammissibile in appello quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra o pagamento del doppio, avuto riguardo oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale funzionale tra ritenzione della caparra e domanda di risarcimento

  1. La corte di appello ha giustamente rilevato l’incompatibilità giuridica tra la domanda di risoluzione per inadempimento e quella di recesso e la contraddittorietà fra la richiesta di risarcimento dei danno e quella di ritenzione della caparra a seguito del recesso.

Sul punto la Corte si è attenuta alla giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte che con la sentenza n.553/2009 , componendo un contrasto insorto sul punto, ha affermato che : i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall’altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra perché verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale dei danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di ‘scommettere’ puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta;

l’azione di risoluzione avente natura costitutiva e l’azione di recesso si caratterizzano per evidenti disomogeneità morfologiche e funzionali che rendono inammissibile la trasformazione dell’una nell’altra ;

i rapporti tra l’azione di risarcimento integrale e l’azione di recesso, isolatamente e astrattamente considerate, sono, a loro volta, di incompatibilità strutturale e funzionale;

8.Questa Corte intende confermare i principi espressi dalla sentenza delle sezioni unite dei 2009,non condividendo quanto affermato nella isolata ordinanza di questa Corte n. 24.841 del 2011 dove si afferma che la parte, in sostituzione della domanda adempimento o di risoluzione contrattuale per inadempimento con domanda di risarcimento del danno, può legittimamente invocare (senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei ‘nova’ in sede di gravame) la facoltà di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, ed un’istanza di ampiezza più ridotta rispetto all’azione di risoluzione (Cass. Sez. 2, 11-1-1999 n. 186; Sez. 2, 23-9-1994 n. 7644). Tale decisione si fonda su una giurisprudenza di legittimità risalente nel tempo e dei tutto superata dalla decisione delle sezioni unite del 2009 da cui detta ordinanza si discosta senza contrastarne la motivazione con alcun argomento convincente e senza tenere conto dell’ulteriore rilievo che chi ammette una fungibilità tra le azioni lato sensu risarcitorie ignora che ciò si risolverebbe nella indiscriminata e gratuita opportunità di modificare, per ragioni di mera convenienza economica, la strategia processuale iniziale dopo averne sperimentato gli esiti ‘; dall’altro ancora, soltanto l’esclusione di una inestinguibile fungibilità tra rimedi consente di evitare situazioni di abuso e rende il contraente non inadempiente doverosamente responsabile delle scelte operate, impedendogli di sottrarsi ai risultati che ne conseguono, quando gli stessi non siano corrispondenti alle aspettative che ne hanno dettato la linea difensiva.

Tale interpretazione è in armonia con il nuovo dettato dell’art. 111 Cost. di evitare rilevanti diseconomie processuali, non dimenticando come le domande di risoluzione e di risarcimento comportino spesso, sul piano probatorio, un’intensa e defatigante attività per le parti e per il giudice e che la modifica della domanda potrebbe risultare funzionale a riattivare il meccanismo legale di cui all’art. 1385 c.c., comma 2 (al recesso consegue, ex lege, il diritto alla ritenzione della caparra), ormai definitivamente caducato per via delle preclusioni processuali definitivamente prodottesi a seguito della proposizione della domanda di risoluzione sic et simpliciter. Il ricorso deve essere rigettato e le spese del presente giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi oltre accessori e spese generali come per legge.

I rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall’altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra; diversamente verrebbe vanificata la stessa funzione della caparra, quella, cioè, di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso.

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CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE – SENTENZA 30 novembre 2015, n.24337 – Pres. Vivaldi – est. Armano

Motivi della decisione

1.Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione dell’articolo 345 c.p.c.

li ricorrente sostiene che erroneamente il giudice d’appello ha ritenuto inammissibile, perché proposta per la prima volta nel giudizio di appello, la domanda di recesso volta ad ottenere il pagamento del doppio della caparra.

Il ricorrente afferma che nel giudizio di primo grado è stata proposta una domanda principale, volta a far dichiarare la nullità del preliminare, e una domanda subordinata di risoluzione e recesso, per sentir dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore con condanna ai sensi dell’articolo 1385 c.c. alla restituzione del doppio della caparra. Si sostiene, nell’illustrazione del motivo, che anche la sostituzione, in sede di appello, della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento con quella di recesso ex art. 1385 2°comma c.c. non integrerebbe affatto gli estremi dello ius novorum (vietato), ma andrebbe configurata come esercizio di una perdurante facoltà del richiedente quale istanza processuale soltanto ridotta rispetto alla già proposta risoluzione.

2.Con il secondo motivo si denunzia violazione degli artt. 112 ,276 comma secondo e 277 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.. Nullità della sentenza.

Sostiene il ricorrente che il giudice è tenuto a trattare le questioni secondo il loro naturale ordine logico oppure valutare tra due domande proposte congiuntamente quale di esse è prioritaria logicamente. Nel caso di specie il giudice avrebbe dovuto preliminarmente esaminare la domanda di recesso, per la quale non vi era alcuna necessità di approfondimento sul quantum e solo successivamente ampliare eventualmente la valutazione, esaminando la richiesta di risoluzione risarcimento.

3.Con il terzo motivo si denunzia vizio di motivazione ex art. 360 n.5 c.p.c. in relazione alla scelta del giudice di primo grado di provvedere solo sulla domanda di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno, mentre tale domanda era stata proposta congiuntamente alla domanda di recesso e pagamento del doppio della caparra. Il tribunale avrebbe dovuto esaminare entrambe le domande nel merito.

4.I tre motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logico- giuridica che li lega e sono infondati.

Il giudice di primo grado ha qualificato la domanda proposta dal M., in subordine alla domanda di nullità, come domanda di risoluzione per inadempimento con richiesta di risarcimento del danno.

Tale qualificazione giuridica non è stata censurata in appello dall’attuale ricorrente che, al contrario, nell’atto di impugnazione ha confermato che la domanda di recesso, con richiesta della restituzione del doppio della caparra ai sensi dell’articolo 1385 comma 2 c.c., era stata formulata in via subordinata rispetto alla domanda di risoluzione e doveva significare che, in difetto di una prova di un danno maggiore rispetto alla somma di cui alla caparra, il giudice di appello avrebbe dovuto accogliere la domanda di recesso, domanda di recesso che ha formulato in sede di appello. S.Di conseguenza sono inammissibili perché nuove, le censure relative alla qualificazione giuridica della domanda proposta in via subordinata rispetto alla nullità del contratto, ed alla scelta dell’ordine di trattazione della domande da parte del giudice di primo grado.

6.L.a Corte di appello ha rigettato la domanda volta ad ottenere il doppio della caparra confirmatoria sul rilievo che qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione ed il risarcimento del danno costituisce domanda nuova inammissibile in appello quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra o pagamento del doppio, avuto riguardo oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale funzionale tra ritenzione della caparra e domanda di risarcimento

7. La corte di appello ha giustamente rilevato l’incompatibilità giuridica tra la domanda di risoluzione per inadempimento e quella di recesso e la contraddittorietà fra la richiesta di risarcimento dei danno e quella di ritenzione della caparra a seguito del recesso.

Sul punto la Corte si è attenuta alla giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte che con la sentenza n.553/2009 , componendo un contrasto insorto sul punto, ha affermato che : i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall’altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra perché verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale dei danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di ‘scommettere’ puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta;

l’azione di risoluzione avente natura costitutiva e l’azione di recesso si caratterizzano per evidenti disomogeneità morfologiche e funzionali che rendono inammissibile la trasformazione dell’una nell’altra ;

i rapporti tra l’azione di risarcimento integrale e l’azione di recesso, isolatamente e astrattamente considerate, sono, a loro volta, di incompatibilità strutturale e funzionale;

8.Questa Corte intende confermare i principi espressi dalla sentenza delle sezioni unite dei 2009,non condividendo quanto affermato nella isolata ordinanza di questa Corte n. 24.841 del 2011 dove si afferma che la parte, in sostituzione della domanda adempimento o di risoluzione contrattuale per inadempimento con domanda di risarcimento del danno, può legittimamente invocare (senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei ‘nova’ in sede di gravame) la facoltà di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, ed un’istanza di ampiezza più ridotta rispetto all’azione di risoluzione (Cass. Sez. 2, 11-1-1999 n. 186; Sez. 2, 23-9-1994 n. 7644). Tale decisione si fonda su una giurisprudenza di legittimità risalente nel tempo e dei tutto superata dalla decisione delle sezioni unite del 2009 da cui detta ordinanza si discosta senza contrastarne la motivazione con alcun argomento convincente e senza tenere conto dell’ulteriore rilievo che chi ammette una fungibilità tra le azioni lato sensu risarcitorie ignora che ciò si risolverebbe nella indiscriminata e gratuita opportunità di modificare, per ragioni di mera convenienza economica, la strategia processuale iniziale dopo averne sperimentato gli esiti ‘; dall’altro ancora, soltanto l’esclusione di una inestinguibile fungibilità tra rimedi consente di evitare situazioni di abuso e rende il contraente non inadempiente doverosamente responsabile delle scelte operate, impedendogli di sottrarsi ai risultati che ne conseguono, quando gli stessi non siano corrispondenti alle aspettative che ne hanno dettato la linea difensiva.

Tale interpretazione è in armonia con il nuovo dettato dell’art. 111 Cost. di evitare rilevanti diseconomie processuali, non dimenticando come le domande di risoluzione e di risarcimento comportino spesso, sul piano probatorio, un’intensa e defatigante attività per le parti e per il giudice e che la modifica della domanda potrebbe risultare funzionale a riattivare il meccanismo legale di cui all’art. 1385 c.c., comma 2 (al recesso consegue, ex lege, il diritto alla ritenzione della caparra), ormai definitivamente caducato per via delle preclusioni processuali definitivamente prodottesi a seguito della proposizione della domanda di risoluzione sic et simpliciter. Il ricorso deve essere rigettato e le spese del presente giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi oltre accessori e spese generali come per legge.

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI BOLOGNA AVVOCATO CONTRATTI AGENZIA DIFFIDA AD ADEMPIERE DOPPIO CAPARRA RISOLUZIONE DI DIRITTO

Ne consegue che il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita, dopo avere inutilmente formulato, nei confronti del promittente venditore, diffida ad adempiere, ed aver instaurato il conseguente giudizio per l’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, ben può, ove non abbia contestualmente avanzato richiesta di risarcimento ai sensi dell’art. 1453 c.c., instare per il semplice conseguimento del doppio della caparra versata, secondo la previsione dell’art. 1385 c.c., e sul presupposto della risoluzione di diritto verificatasi ex art. 1454 stesso codice (Sez. 1, Sentenza n. 319 del 11/01/2001).

Invero, la risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 c.c., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell’art. 1385 c.c., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di accertare che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte adempiente provare anche il danno nell’an e nel quantum debeatur (Sez. 3, Sentenza n. 2999 del 28/02/2012

Non è contrastato il principio generale enunciato dalle Sezioni Unite di questa Corte, a mente del quale, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (Sez. U, Sentenza n. 553 del 14/01/2009; conf. Sez. 2, Sentenza n. 20798 del 10/10/2011).

Trova, invece, applicazione l’orientamento, ormai consolidato, per cui la risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale (art. 1457 c.c.) non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poichè dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa; in tal caso, però, si può considerare legittimo il recesso solo quando l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza avuto riguardo all’interesse del recedente (Sez. 2, Sentenza n. 21838 del 25/10/2010).

Ne consegue che il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita, dopo avere inutilmente formulato, nei confronti del promittente venditore, diffida ad adempiere, ed aver instaurato il conseguente giudizio per l’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, ben può, ove non abbia contestualmente avanzato richiesta di risarcimento ai sensi dell’art. 1453 c.c., instare per il semplice conseguimento del doppio della caparra versata, secondo la previsione dell’art. 1385 c.c., e sul presupposto della risoluzione di diritto verificatasi ex art. 1454 stesso codice (Sez. 1, Sentenza n. 319 del 11/01/2001).

Invero, la risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 c.c., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell’art. 1385 c.c., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di accertare che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte adempiente provare anche il danno nell’an e nel quantum debeatur (Sez. 3, Sentenza n. 2999 del 28/02/2012

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI

ESPERTO CONTRATTI COMPRAVENDIT A IMMOBBILIARE

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Cassazione civile, sez. II, 27/10/2017, (ud. 15/06/2017, dep.27/10/2017),  n. 25623

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11592/2014 proposto da:

D.D., ((OMISSIS)), elettivamente domiciliato in ROMA,

PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentato e difeso dall’avvocato RICCARDO RAVERA;

– ricorrente –

contro

Società CASELLA S.r.l., (p.iva (OMISSIS)) in persona del legale

rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

ASIAGO 8, presso lo studio dell’avvocato SILVIA VILLANI,

rappresentata e difesa dagli avvocati ILARIA GRECO, RICCARDO

SALVADORI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 212/2014 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,

depositata il 17/02/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

15/06/2017 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato SILVIA VILLANI, con delega dell’Avvocato ILARIA

GRECO difensore della controricorrente, che ha chiesto il rigetto

del ricorso.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

Il geom. D.D. conveniva in giudizio la Casella s.r.l. per sentire, in via principale, dichiarare la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del preliminare sottoscritto in data 21.10.2005 dalle parti e condannare la convenuta, ex art. 1385 c.c., al pagamento della somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata; in via subordinata, per sentir dichiarare la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per inadempimento della convenuta e condannare quest’ultima al pagamento della somma pari alla caparra confirmatoria, nonchè al risarcimento del danno nella misura di Euro 15.000,00.

A sostegno della domanda adduceva:

– di aver stipulato con la Casella s.r.l. un contratto preliminare di vendita in data 21.10.2005, avente ad oggetto un appartamento sito in (OMISSIS), e porzione di terrazzo esterna per Euro 197.000,00, oltre IVA; che con il predetto contratto in suo favore era stato previsto il conferimento dell’uso esclusivo e perpetuo di una porzione del soprastante terrazzo di superficie pari all’appartamento; che la scelta dell’immobile era stata da lui effettuata, affinchè vi andasse ad abitare la figlia, proprio in funzione della garanzia di disporre del terrazzo soprastante, al quale sarebbe stato possibile accedere installando una scala nella porzione di terrazzo al piano, e dalla quale si godeva una stupenda vista a 360 sul golfo di Genova; che era stata prevista la stipulazione del rogito notarile entro il 30.11.2005 e, comunque, non prima dell’ultimazione dei lavori da eseguirsi espressamente indicati nel contratto, ultimazione anch’essa prevista per il 30.11.2005; che nelle more dell’esecuzione dei lavori era stato informato dalla Casella s.r.l. che il terrazzo di copertura non era nella disponibilità della prominente venditrice, come invece risultava dal preliminare, in quanto di proprietà della CONSAP s.p.a. che, a propria volta, si era obbligata a trasferirne l’uso alla Casella s.r.l.; che detta circostanza era stata ribadita per iscritto nel febbraio 2006, con contestuale proposta della società di immettere l’attore nel possesso dell’immobile e di differire la stipula del rogito entro un termine perentorio, prevedendo altresì che, nell’ipotesi in cui entro tale termine la Consap s.p.a. non avesse conseguito il diritto di uso del terrazzo soprastante, egli avrebbe avuto diritto ad uno sconto sul prezzo, fatto salvo l’obbligo di versare il prezzo originariamente pattuito ove entro due anni la Consap s.p.a. avesse adempiuto al suo obbligo, con esclusione di ogni forma di risarcimento; di non aver accettato tale proposta; che nel marzo 2006 aveva inviato lettera di diffida ad adempiere alla controparte e, quindi, perdurando l’inadempimento di quest’ultima, aveva comunicato il proprio recesso; che prima di essere informato che la proprietà del terrazzo soprastante era in capo ad altro soggetto, aveva fatto eseguire lavori nell’immobile ed aveva acquistato mobili su misura.

Si costituiva la convenuta, opponendo di non aver promesso di trasferire l’uso del terrazzo entro la data del rogito, e che, anzi, nel preliminare era previsto che il trasferimento di detto uso sarebbe avvenuto successivamente, all’atto della redazione delle tabelle millesimali da parte della società proprietaria dell’intero edificio; che il contrato definitivo non era stato stipulato solo perchè il D. non aveva comunicato il nominativo del notaio che avrebbe dovuto rogare l’atto; che l’attore aveva ottenuto le chiavi dell’appartamento nei primi giorni successivi alla stipula del preliminare dalla ditta esecutrice dei lavori, entrando nel possesso dell’immobile senza l’autorizzazione di essa convenuta; che, pertanto, aveva occupato indebitamente l’alloggio dal novembre 2005 al 3 maggio 2006; che l’appartamento era stato modificato su espressa richiesta dell’attore con maggiori esborsi da parte di essa convenuta; che, comunque, l’inadempimento lamentato era di scarsa importanza; che anche dopo l’invio della bozza di transazione l’attore aveva continuato a detenere l’immobile ed a sollecitare l’ultimazione dei lavori; che, dunque, il contratto doveva risolversi per grave inadempimento del D.; che, in ogni caso, essa convenuta, in quanto esente da ogni responsabilità, doveva essere condannata alla restituzione solo della somma di Euro 30.000,00. In via riconvenzionale, instava per la dichiarazione di risoluzione del preliminare per grave inadempimento dell’attore, con dichiarazione del suo diritto di trattenere la caparra ricevuta, e per sentir condannare la controparte al pagamento dell’indennità di indebita occupazione; in via subordinata, per sentir condannare l’attore al versamento di Euro 6.620,00, eventualmente da compensare con il credito ex adverso vantato.

All’esito dell’istruttoria, il Tribunale, con sentenza n. 782 del 23.2.2009, dichiarava la risoluzione di diritto del contratto preliminare intercorso tra le parti, rigettava la domanda dell’attore di condanna della Casella s.r.l. al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, dichiarava di non esaminare la domanda risarcitoria formulata dall’attore in via subordinata, in quanto proposta per la sola ipotesi, non realizzatasi, di mancato accoglimento di quella principale di risoluzione di diritto, condannava la convenuta alla restituzione, in favore dell’attore, della somma di Euro 30.000,00 e rigettava la domanda riconvenzionale della Casella s.r.l..

Avverso questa pronunzia proponeva impugnazione D.D..

La Casella s.r.l. si costituiva, chiedendo il rigetto dell’appello.

La Corte d’appello di Genova, con sentenza del 17.2.2014, ha rigettato l’appello sulla base, per quanto qui ancora rileva, delle seguenti considerazioni:

1) alla luce di quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione con la pronuncia n. 533/2009 (secondo cui, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione, alla quale consegue il risarcimento del danno – da provarsi nell’an e nel quantum -, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra, essendovi incompatibilità strutturale e funzionale tra la domanda di risarcimento e la ritenzione della caparra), la originaria domanda attorea di risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c. non poteva essere trasformata in grado d’appello in una irrituale domanda di recesso;

2) pertanto, l’appellante non poteva chiedere il doppio della caparra, spettandogli solo, quale effetto della risoluzione, la restituzione della caparra versata già attribuitagli dal primo giudice;

3) non poteva essere accolta la domanda subordinata, essendo stata accolta quella principale;

4) il D. non aveva, invece, provato di aver subito ulteriori danni.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso D.D., sulla base di cinque motivi, illustrati da memoria. La Casella s.r.l. ha resistito con controricorso.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

  1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1385,1453 e 1454 c.c., con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), per non aver la corte territoriale considerato che il diritto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria ricorre quando la parte non inadempiente, come nel caso di specie, eserciti un’azione di accertamento della risoluzione di diritto del contratto già stragiudizialmente verificatasi e chieda, ai sensi dell’art. 1385 c.c., comma 2, che il risarcimento del danno sia quantificato e contenuto nell’ammontare predeterminato in forza della pattuizione concernente la dazione della caparra medesima, senza invocare il risarcimento di un danno ulteriore rispetto a quest’ultima.

1.1. Il motivo è fondato.

Nella fattispecie in esame l’attore ha, nell’atto di citazione introduttivo del primo grado di giudizio, chiesto (cfr. pag. 37 del ricorso), in via principale, dichiararsi la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare stipulato in data 21.10.2005 per inadempimento grave e, comunque, di non scarsa importanza della Casella s.r.l. e condannarsi, per l’effetto, quest’ultima al pagamento, in suo favore, della somma di Euro 60.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria; in via subordinata (cfr. pag. 3 della sentenza impugnata), ha chiesto dichiararsi la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto per inadempimento della convenuta e condannarsi la stessa al pagamento della somma pari alla caparra confirmatoria (ammontante ad Euro 30.000,00) ed al risarcimento del danno nella misura ulteriore di Euro 15.000,00.

Non è contrastato il principio generale enunciato dalle Sezioni Unite di questa Corte, a mente del quale, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (Sez. U, Sentenza n. 553 del 14/01/2009; conf. Sez. 2, Sentenza n. 20798 del 10/10/2011).

Trova, invece, applicazione l’orientamento, ormai consolidato, per cui la risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale (art. 1457 c.c.) non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poichè dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa; in tal caso, però, si può considerare legittimo il recesso solo quando l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza avuto riguardo all’interesse del recedente (Sez. 2, Sentenza n. 21838 del 25/10/2010).

Ne consegue che il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita, dopo avere inutilmente formulato, nei confronti del promittente venditore, diffida ad adempiere, ed aver instaurato il conseguente giudizio per l’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, ben può, ove non abbia contestualmente avanzato richiesta di risarcimento ai sensi dell’art. 1453 c.c., instare per il semplice conseguimento del doppio della caparra versata, secondo la previsione dell’art. 1385 c.c., e sul presupposto della risoluzione di diritto verificatasi ex art. 1454 stesso codice (Sez. 1, Sentenza n. 319 del 11/01/2001).

Invero, la risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 c.c., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell’art. 1385 c.c., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di accertare che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte adempiente provare anche il danno nell’an e nel quantum debeatur (Sez. 3, Sentenza n. 2999 del 28/02/2012).

  1. Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4), per non aver la corte territoriale considerato che nei due gradi di giudizio il petitum e la causa petendi della domanda principale erano rimasti identici e che non vi era un interesse giuridico per impugnare la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva accolto la sua domanda di declaratoria della intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare ex art. 1454 c.c..

2.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo.

  1. Con il terzo motivo il ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4), per non essersi la corte locale pronunciata sulla sua richiesta subordinata di risarcimento del danno da inadempimento secondo le regole generali, nonostante egli l’avesse proposta in forza sia dell’art. 1385 c.c., comma 2, che dell’art. 1453 c.c. e la domanda principale fosse stata accolta limitatamente al profilo dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, e non con riferimento al profilo, strettamente connesso, del risarcimento del danno secondo il meccanismo semplificato disciplinato dall’art. 1385 c.c., comma 2.

3.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo.

  1. Con il quarto motivo il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4), per aver la corte di merito ritenuto che egli non avesse fornito la prova di aver subito ulteriori danni, laddove il giudice di primo grado non gli aveva accordato alcun risarcimento non già perchè non era stato provato, bensì in quanto era stata già accolta la domanda principale.

4.1. Anche tale motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo.

  1. Con il quinto motivo il ricorrente denunzia la violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4), per aver la corte locale omesso di valutare, nel pronunciarsi sulla domanda risarcitoria, le prove documentale e le istanze istruttorie (prove testimoniali), rispettivamente, prodotte ed articolate.

5.1. Anche tale motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo.

  1. In definitiva, il ricorso è meritevole di accoglimento, con la conseguenza che la sentenza va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Genova, anche per la pronuncia sulle spese processuali.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese alla Corte di appello di Genova, altra sezione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2 Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 15 giugno 2017.

Depositato in Cancelleria il 27 ottobre 2017

Articolo 1385. Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte d all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantit di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).

Se la parte che ha dato la caparra inadempiente (1218), l’altra pu recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).

Se per la parte che non inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; att. 164).

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Le trattative che, come viene espressamente precisato, seppur con un potenzialmente infinito numero di variabili, si articolano sostanzialmente in tre fasi distinte: “Una prima fase in cui, a volte con la formula, almeno dichiarata, della proposta irrevocabile, l’aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l’acquisto del bene, atto che viene riscontrato dalla accettazione o dal rifiuto del proprietario. Una seconda, espressamente prevista, di stipula del contratto preliminare propriamente detto. La terza, costituita dall’indispensabile rogito notarile con il saldo del prezzo”.

 

 

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