CAUSE VENDITA IMMOBILE DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNAS

Le norme del diritto immobiliare riguardano una vasta gamma di disposizioni legali che regolano la proprietà e l’uso degli immobili, principalmente contenute nel Codice Civile italiano. Le aree principali includono:

1. Proprietà (art. 832 – 951 c.c.)

• Definizione di proprietà (art. 832 c.c.): La proprietà conferisce al titolare il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, nei limiti imposti dalla legge.
• Acquisto e perdita della proprietà (art. 922 e ss. c.c.): Si riferisce ai modi in cui si può acquisire o perdere un diritto su un bene immobile, come tramite compravendita, donazione o successione.

2. Diritti Reali Minori

• Superficie (art. 952 – 956 c.c.): Diritto di costruire su un suolo altrui.
• Enfiteusi (art. 957 – 977 c.c.): Diritto di godere di un immobile altrui con l’obbligo di migliorarlo e pagare un canone.
• Usufrutto, uso e abitazione (art. 978 – 1026 c.c.): Il diritto di utilizzare un bene altrui e trarne i frutti, rispettando la sua destinazione d’uso.
• Servitù (art. 1027 – 1099 c.c.): Un diritto che un fondo (dominante) ha su un altro (servente), come il diritto di passaggio.

  

3. Compravendita Immobiliare (art. 1470 e ss. c.c.)

• Contratto di compravendita: Regola il trasferimento della proprietà dell’immobile da una parte all’altra dietro pagamento di un prezzo.
• Obblighi del venditore (art. 1476 c.c.): Trasferire la proprietà e garantire che non vi siano vizi occulti o diritti di terzi sull’immobile.
• Trascrizione (art. 2643 c.c.): La compravendita deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.

4. Locazione (art. 1571 e ss. c.c.)

• Contratto di locazione (art. 1571 c.c.): Accordo con cui una parte (locatore) concede a un’altra (conduttore) l’uso di un immobile per un determinato periodo in cambio di un corrispettivo.
• Diritto e obblighi delle parti (art. 1575 – 1587 c.c.): Il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato, mentre il conduttore deve rispettare l’uso pattuito e pagare il canone.

5. Ipoteche (art. 2808 e ss. c.c.)

• Garanzia reale: L’ipoteca è un diritto reale di garanzia su un immobile, che garantisce il creditore in caso di mancato pagamento da parte del debitore.

6. Successioni Immobiliari (art. 456 e ss. c.c.)

• Regola il passaggio della proprietà di un immobile in caso di morte del proprietario, sia tramite testamento che secondo le norme della successione legittima.

7. Norme Urbanistiche e Edilizie

• Oltre al Codice Civile, esistono norme specifiche che regolano l’uso del suolo e la costruzione di immobili, come il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e i Piani Regolatori Comunali.

Questi sono alcuni dei principali settori del diritto immobiliare. Ci sono molte altre norme specifiche che possono applicarsi a situazioni particolari, come i diritti di prelazione, i regimi condominiali e la normativa fiscale collegata agli immobili (ad esempio, imposte catastali e IMU).

Le norme urbanistiche nel diritto immobiliare regolano l’uso del territorio e l’edilizia, stabilendo criteri per la pianificazione e lo sviluppo delle città e delle aree rurali. Queste norme mirano a garantire uno sviluppo equilibrato e sostenibile, tutelando il paesaggio e l’ambiente. Di seguito sono elencati i principali riferimenti normativi che disciplinano il settore urbanistico in Italia:

1. Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001)

Il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia è la principale norma che regola l’edilizia in Italia. Le sue disposizioni principali sono:

• Permesso di costruire: È necessario per realizzare nuove costruzioni, ampliamenti o modifiche significative degli edifici esistenti.
• Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA): Per interventi edilizi minori (manutenzioni straordinarie, ristrutturazioni leggere), che possono essere iniziati subito dopo la presentazione della SCIA al Comune.
• Agibilità: Riguarda la verifica delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici.
• Condono edilizio: Prevede la possibilità di regolarizzare opere edilizie realizzate senza permesso, in alcune circostanze specifiche e previo pagamento di sanzioni.

2. Legge Urbanistica (L. 1150/1942)

La Legge Urbanistica del 1942 è una delle prime e più importanti normative in materia urbanistica in Italia, stabilendo i principi generali per la pianificazione del territorio. In particolare:

• Piani Regolatori Generali (PRG): Strumenti con cui i Comuni definiscono la destinazione d’uso del territorio (residenziale, commerciale, industriale, agricolo, ecc.).
• Zonizzazione: Il territorio comunale viene suddiviso in diverse zone, ognuna con una destinazione d’uso specifica.
• Lottizzazione dei terreni: Regola la suddivisione dei terreni in lotti edificabili, in conformità con il piano regolatore.

3. Decreto Ministeriale 1444/1968

Questo decreto stabilisce le distanze minime tra edifici e i rapporti di densità edilizia. Le sue disposizioni sono utilizzate nei piani regolatori comunali per evitare la costruzione di edifici troppo vicini tra loro e assicurare uno sviluppo equilibrato:

• Densità edilizia: Definisce il volume massimo edificabile per unità di superficie.
• Altezza degli edifici e distanze tra fabbricati: Regola la distanza tra gli edifici per garantire l’adeguata ventilazione e illuminazione.
• Standard urbanistici: Fissa i minimi di aree destinate a verde pubblico, istruzione, servizi e parcheggi per ciascuna zona.

4. Piani Regolatori Comunali (PRG)

Ogni Comune ha un proprio Piano Regolatore Generale (PRG), strumento fondamentale per la gestione dell’urbanistica locale. Questi piani:

• Definiscono le destinazioni d’uso del territorio (zone residenziali, commerciali, industriali, agricole, ecc.).
• Stabiliscono i limiti di edificabilità e le norme di costruzione per ogni zona.
• Identificano le aree da destinare a servizi pubblici, verde, infrastrutture, ecc.
• Sono aggiornati periodicamente in base alle esigenze di sviluppo urbanistico e alla tutela ambientale.

5. Legge Galasso (L. 431/1985)

Questa legge introduce norme per la tutela del paesaggio e dell’ambiente, imponendo vincoli specifici in determinate aree (come coste, fiumi, montagne, e beni culturali). Qualsiasi intervento edilizio in queste zone è soggetto a specifiche autorizzazioni:

• Vincoli paesaggistici: Limitazioni all’edificazione per tutelare il patrimonio paesaggistico e ambientale.
• Autorizzazione paesaggistica: Necessaria per costruire o modificare edifici in aree protette.

6. Piani di Lottizzazione e Convenzioni Urbanistiche

Quando si desidera urbanizzare un’area non ancora edificata, è necessario un piano di lottizzazione che preveda la suddivisione del terreno in lotti edificabili, rispettando le norme del PRG e le convenzioni urbanistiche stipulate con il Comune. Questi piani regolano:

• La creazione di infrastrutture primarie (strade, reti idriche, fognature, elettricità).
• La destinazione di aree a verde pubblico, parcheggi e servizi.

7. Legge sui Condomini (L. 220/2012)

Questa legge disciplina la gestione dei condomini, con impatti significativi sul diritto immobiliare. Anche se non propriamente urbanistica, riguarda la gestione degli edifici e delle proprietà comuni, come:

• La ripartizione delle spese tra i condomini.
• La gestione delle parti comuni dell’edificio (come tetti, cortili e ascensori).

8. Normativa Antisismica (D.M. 17/01/2018 – Norme tecniche per le costruzioni)

In Italia, soggetta a rischio sismico, la normativa antisismica è essenziale per garantire la sicurezza delle costruzioni. Le disposizioni principali riguardano:

• La progettazione e realizzazione di edifici resistenti ai terremoti.
• Gli interventi di adeguamento degli edifici esistenti per renderli conformi alle norme antisismiche.

9. Piani Paesaggistici Regionali (PPR)

Sono strumenti di pianificazione elaborati dalle regioni per la tutela del territorio. I PPR si integrano con i piani regolatori comunali e includono disposizioni volte alla tutela del patrimonio ambientale, storico e culturale di un’area.

10. Normativa sul Consumo di Suolo (Legge 12/2020 in alcune regioni)

Questa legge introduce misure per limitare il consumo di suolo, incentivando la rigenerazione urbana e il riuso delle aree già urbanizzate.

11. Legge sul Superbonus 110% (D.L. 34/2020)

Una norma recente che ha forti implicazioni urbanistiche ed edilizie, incentivando interventi di riqualificazione energetica e sismica degli edifici esistenti tramite detrazioni fiscali. Ha accelerato la ristrutturazione e la messa in sicurezza del patrimonio edilizio.

Queste norme formano il quadro giuridico che regola l’edilizia e la pianificazione urbanistica in Italia. Sono soggette a continui aggiornamenti e modifiche per adattarsi alle nuove esigenze sociali, ambientali e tecnologiche.

Nel diritto immobiliare, le controversie relative alla compravendita immobiliare sono tra le più frequenti. Esse riguardano spesso problemi derivanti da difetti dell’immobile, dalla non conformità con il contratto o dalla mancata esecuzione delle obbligazioni. Di seguito, vengono trattate le principali cause di contenzioso legate alla compravendita immobiliare:

1. Vizi Occulti dell’Immobile

Uno dei motivi più comuni di contenzioso riguarda i vizi occulti, cioè difetti che non sono visibili al momento dell’acquisto, ma che si manifestano successivamente. Secondo il Codice Civile (art. 1490 c.c.), il venditore è tenuto a garantire che l’immobile sia esente da difetti che lo rendano inidoneo all’uso per cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

• Il compratore può agire in garanzia per vizi chiedendo:
  • La risoluzione del contratto (annullamento della vendita).
  • La riduzione del prezzo.
  • Il risarcimento dei danni, se i vizi erano noti al venditore.

2. Difformità Urbanistiche o Abusi Edilizi

Un’altra causa di contenzioso riguarda la scoperta di irregolarità urbanistiche o abusi edilizi sull’immobile, come la mancanza di conformità tra lo stato effettivo dell’immobile e quanto dichiarato nei documenti urbanistici.

• Illegittimità urbanistica: Se l’immobile è stato costruito senza le necessarie autorizzazioni o in violazione delle norme edilizie, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o un risarcimento.
• Il venditore è responsabile della conformità urbanistica dell’immobile e deve garantire che tutte le opere siano state eseguite nel rispetto delle leggi e regolamenti in vigore.

3. Mancanza di Conformità Catastale

Le norme impongono che l’immobile oggetto della compravendita sia conforme ai dati catastali e che la planimetria depositata corrisponda alla situazione reale. Se si riscontrano discrepanze tra quanto dichiarato e lo stato di fatto (per esempio modifiche non comunicate al catasto), possono sorgere controversie.

• In tali casi, l’acquirente può richiedere l’annullamento del contratto, la riduzione del prezzo o l’adeguamento a spese del venditore.

4. Problemi con l’Ipoteca o Gravami sull’Immobile

Un’altra causa frequente di contenzioso è la scoperta di ipoteche o altri gravami sull’immobile, come pignoramenti, servitù non dichiarate o diritti di terzi.

• Il venditore è tenuto a garantire che l’immobile sia libero da ipoteche o altri vincoli, salvo diversa indicazione contrattuale.
• Se emergono gravami che non sono stati comunicati al compratore, quest’ultimo può richiedere la risoluzione del contratto o un risarcimento danni.

5. Inadempimento Contrattuale (Ritardo nel Rogito o nel Pagamento)

L’inadempimento contrattuale da parte di una delle parti è un altro motivo di contenzioso. Le situazioni più comuni includono:

• Ritardo nel pagamento del prezzo da parte del compratore.
• Ritardo nella consegna dell’immobile o nel rogito da parte del venditore. In caso di inadempimento, la parte lesa può chiedere:
• La risoluzione del contratto e la restituzione di eventuali somme versate.
• L’esecuzione forzata dell’obbligazione (ad esempio, il trasferimento dell’immobile o il pagamento del prezzo).
• Un risarcimento dei danni.

6. Caparra Confirmatoria e Inadempimento

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è una somma versata al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita (compromesso). In caso di inadempimento:

• Se è il compratore a non adempiere, il venditore può trattenere la caparra.
• Se è il venditore a non adempiere, il compratore può chiedere il doppio della caparra versata. Entrambe le parti possono anche optare per chiedere l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione con risarcimento danni.

7. Risoluzione del Contratto per Eccessiva Onerosità

In situazioni eccezionali, come cambiamenti drastici nelle condizioni economiche o catastali, una delle parti può richiedere la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.). Questo può accadere se il valore o le condizioni dell’immobile sono drasticamente mutate dopo la firma del contratto preliminare.

8. Problemi Legati alla Certificazione Energetica

Dal 2010, per vendere un immobile è obbligatorio fornire l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che certifica il consumo energetico dell’immobile. Se non viene fornito o se si scoprono informazioni false o incomplete, il compratore potrebbe richiedere una revisione del prezzo o un risarcimento.

9. Il Preliminare di Compravendita e l’Esecuzione in Forma Specifica

Il contratto preliminare di compravendita (compromesso) è un accordo in cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo (rogito). Se una delle parti non rispetta gli impegni presi, l’altra parte può chiedere l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), ovvero il trasferimento forzato della proprietà tramite sentenza del giudice.

10. Evizione

L’evizione si verifica quando il compratore perde la proprietà o il possesso dell’immobile in seguito a una sentenza di terzi che rivendicano un diritto preesistente sull’immobile. Il venditore è tenuto a risarcire il compratore in questi casi.